Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Hukuk sistemimizde, "ceza avukatı", "gayrimenkul avukatı", "İcra Avukatı" gibi ayrımlar resmi olarak tanımlanmamıştır. Her avukat, genel olarak her türlü hukuki işi yerine getirebilir. Hukuk sistemimizde, "gayrimenkul avukatı" gibi belirli bir alanda uzmanlaşmış veya ihtisaslaşmış bir avukat modeli bulunmamaktadır ve bu şekilde bir ayrıma gitmek teorik olarak mümkün değildir. Bazı avukatlar pratikte belirli alanlarda uzmanlaşabilir ve bu alanlarda çalışmayı tercih edebilirler, ancak bu durum yalnızca uygulamada geçerlidir. Tapu avukatı, kamulaştırma avukatı, kat mülkiyeti avukatı, kadastro avukatı gibi ifadelerin de teoride hukuk dünyamızda karşılığı bulunmamaktadır.
Her avukat, hukuk fakültesinden mezun olduktan sonra stajını tamamlayıp bağlı olduğu barodan avukatlık ruhsatnamesini aldıktan sonra, gayrimenkul hukuku dahil olmak üzere çeşitli alanlarda çalışabilir. "Gayrimenkul avukatı" terimi genellikle, müvekkillerin hukuk sistemimiz hakkında eksik bilgiye sahip olmaları ve haklarını savunmak için uzman bir avukat arayışı içinde olmalarından kaynaklanır, ancak bu terim kanuni bir dayanağa sahip değildir. Ancak bazı avukatlar belirli alanlarda deneyim kazandıkları ve bu alanlara özel ilgi gösterdikleri için, halk arasında bu tür ayrımlar ortaya çıkmıştır.
Taşınmazlarla ilgili ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözümü için hukuki destek sunan gayrimenkul avukatları bulunmaktadır. Ülkemizde, taşınmazlarla ilgili hukuki süreçler genellikle Gayrimenkul Hukuku alanı altında değerlendirilir. Gayrimenkul avukatı, taşınmazlar ve bu taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıkların çözümü için gerekli hukuki prosedürleri düzenler. Bu profesyoneller, tapu iptali ve tescil davalarının açılması ve takip edilmesi gibi işlemleri gerçekleştirirken, yerli ve yabancı kişilere yönelik gayrimenkul bağışlama, satış ve kiralama işlemleri gibi konularda da hizmet verirler. Ayrıca, taşınmazlar üzerinde ayni ve şahsi hakların tesis edilmesi süreçlerini de takip ederler. Gayrimenkul avukatı, müvekkillerinin haklarını korumak ve adil bir sonuca ulaşmak için çalışırlar.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku, arsa, tarla, arazi, konut gibi taşınmaz niteliklere sahip malvarlığı değerlerini kapsayan bir hukuk dalıdır. Bu değerler üzerinde yapılaşma ve düzenlemelerin yapılmasına ilişkin düzenlemeleri içerir. Temel ilkeleri Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenmiştir ve ayrıca özel yasalar, örneğin Toprak Koruma Kanunu ve İmar Kanunu gibi, gayrimenkul hukukuyla ilgili özel düzenlemeler içerir.
Gayrimenkul Hukukunda Avukatın Rolü
Gayrimenkul hukuku kapsamında, alım satım sözleşmelerinin hazırlanması, mülkiyet devir işlemlerinin yönetilmesi, yabancıların mülk edinmesi ve bu bağlamda vatandaşlık başvurularının gerçekleştirilmesi gibi süreçler önemlidir. Ayrıca, tapu kayıtlarının düzeltilmesi işlemleri, ortaklığın sona erdirilmesine ilişkin davalar ve kamulaştırma davaları gibi konularda uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak ve hukuki danışmanlık almak, haklarınızı korumak için önemlidir. Bu şekilde, hak kaybı yaşama riskinizi azaltabilirsiniz.
Gayrimenkul Avukatı Hangi İşleri Yapar?
Gayrimenkul avukatının yürüttüğü işler oldukça geniştir ve gayrimenkul hukukuyla ilgili çeşitli davalara, işlemlere ve danışmanlık hizmetlerine odaklanır. Bu işler arasında şunlar yer alır:
- Tapu iptali ve tescil davaları
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları
- Kadastro öncesi hak nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları
- Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları
- İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları
- Tapu sicilinin düzeltilmesine ilişkin davalar
- Deprem nedeniyle tazminat davaları
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalar
- Kamulaştırma davalarının takibi
- Kamulaştırma süreci ve kamulaştırma bedelinin arttırılması davaları
- Ecrimisil (Haksız işgal tazminatı) davaları
- Gabin, hata, hile ve korkutma gibi irade sakatlığı sebebine dayanan tapu iptali davaları
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti davaları
- İmar uygulamalarına ilişkin bedele dönüştürme davaları
- Ortaklığın giderilmesi (İzale-i şuyu) davaları
- Geçit hakkı davaları ve geçit irtifakı sözleşmeleri
- Riskli yapılar ve kentsel dönüşüm uygulamalarıyla ilgili davalar
- İhtarname hazırlığı ve ihtarnamenin muhataba gönderilmesi
- Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri
- Butlan ve yokluk nedeniyle ileri sürülen devirli tasarruflar hakkındaki davalar
- Mücbir sebep nedeniyle oluşan tapu iptali davaları
- Tapuda aile konutu şerhi konulması ve kaldırılması davaları
- Bağış suretiyle gerçekleştirilen devirli tasarruflara ilişkin davalar
- Tahliye taahhütnamesinin hazırlanması ve örnek tahliye taahhütnamesi
- Kamulaştırma amacından farklı kullanılan taşınmazlara ilişkin tazminat ve iade davaları
- Ölünceye kadar bakma sözleşmelerine ilişkin tapu ve tescil davaları
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları
- İmar planı iptali davaları ve imar planına itiraz
- İfraz işlemleri ve buna ilişkin davalar
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davaları, tapu kayıtlarının hukuka aykırı veya usulsüz bir şekilde oluşturulması sonucunda gerçeği yansıtmayan durumların düzeltilmesi için açılan davaları kapsar. Bu tür aykırılıklar çeşitli nedenlerden kaynaklanabilir ve mülkiyet hakkı ihlal edilen kişiler, tapu iptali ve tescil davasıyla bu ihlalin giderilmesini talep edebilirler.
Özel Nedenlere Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları
Bu davaların bir kısmı özel nedenlere dayanır ve farklı durumlarda açılabilir:
- Kadastro İşlemi ile Verilen Tapunun İptali ve Tescili Davası: Kadastro işlemleri sonucunda verilen tapunun hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açılan davalardır.
- Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası: Kamulaştırma işlemleri sırasında tapu kayıtlarının hukuka uygun olmadığı iddiasıyla açılan davalardır.
- Miras Hukukundan Doğan Tapu İptal Davası: Miras paylaşımı sırasında tapu kayıtlarının yanlış olduğu iddiasıyla açılan davalardır.
- Önalım Hakkı (Şufa) Davası: Paylı mülkiyet durumunda bir mal sahibinin payını satmak istemesi durumunda, diğer pay sahiplerinin önalım hakkını kullanmak için açtığı davaları kapsar.
Tapu iptali ve tescil davalarında hukuki süreçlerin doğru ve etkili bir şekilde yürütülmesi önemlidir. Bu nedenle, gayrimenkul avukatından danışmanlık almak ve gerektiğinde dava açmak önemlidir.
Kamulaştırma Davaları
Mülkiyet hakkı, anayasal bir hak olarak sıkı bir şekilde korunmaktadır. Tapu iptali ve tescil davaları da bu hakların ihlalini önlemeye yöneliktir. Ancak kamu yararı, bireylerin mülkiyet haklarının önünde kabul edilir. Devlet, kamu yararı gerekçesiyle kişilere ait mülkleri ilgilisinin rızasını almadan devralabilir. Bu sürece "kamulaştırma" denir ve ilgili taşınmazın bedelini ödemekle yükümlüdür. Bedelsiz kamulaştırma mümkün değildir.
Kamulaştırma kararı, kamu yararının gözetildiği bir süreçtir. İdari kurum, kamulaştırma işleminin gerçekleşeceği alanı ve özelliklerini belirler ve tapuya kamulaştırma şerhi düşer. Bu süreçte taşınmazın devri mümkündür ancak devralan kişi, kamulaştırma işlemi hakkında bilgilendirilmelidir. Kıymet takdir komisyonu, belirlenen bedeli mülk sahibine bildirir ve taşınmazın kamulaştırılması için gerekli adımlar atılır. Mülk sahipleri uzlaşma komisyonunda bedel konusunda görüş alışverişinde bulunabilir.
Mülk sahipleri teklifi kabul etmek zorunda değildir. Kamulaştırılan taşınmazlar, belirlenen amacın dışında kullanılamaz ve kamu yararına uygun projeler için kullanılmalıdır. İdarenin 5 yıl içinde taşınmazı kullanmaması halinde, mülk sahipleri taşınmazı geri alma davası açabilir. Bu süre, kamulaştırma işleminin kesinleşmesinden itibaren başlar ve hak düşürücü niteliktedir.
Eğer kamulaştırma satın alma yoluyla gerçekleştirilemezse, idare, taşınmazın bedelinin tespiti ve tescili için Asliye Hukuk Mahkemesine başvurur. Bu durumda, kıymet takdir komisyonunun tespit ettiği bedel mahkeme için bağlayıcı değildir ve yeniden bir değerlendirme yapılır.
Detaylı yazımız için Kamulaştırma Davası (İstimlak)
Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Kamulaştırma, idarenin kamu yararı için taşınmazları devralması işlemidir ve süreci önceki açıklamalarda detaylandırdık. Ancak bazen idareler, bütçe sorunları veya imar planlarındaki değişiklikler gibi nedenlerle kamulaştırma prosedürünü uygulamaksızın mülkiyet haklarına müdahale edebilirler. Bu durumda, mülkiyet haklarına müdahale edilen ve kamulaştırma yapılmadan taşınmazlarına el konulan kişilerin tazminat davası ya da bedel davası olarak adlandırılan bir dava açmaları gerekir.
Kamulaştırma Avukatı
Kamulaştırma avukatı, müvekkillerinin haklarını korumak için çeşitli yasal süreçleri yönetir. Türk hukuk sisteminde özel bir "kamulaştırma avukatı" ihtisası olmasa da, bu alanda uzmanlaşmış avukatlar müvekkillerine yardımcı olabilirler. Kamulaştırma davası avukatı, müvekkillerinin kamulaştırma sürecinde şu tür davalara karşı savunma sağlar:
- Kamulaştırma bedelinin arttırılması davaları,
- Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları,
- Kamulaştırma amacından farklı kullanılan taşınmaza ilişkin tazminat ve iade davaları,
- Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları.
Bu süreçlerde avukat, müvekkilin kamulaştırma sürecinde yaşayabileceği her türlü olası hak kaybını önlemeye çalışır ve dava süreçlerini başlatır ve takip eder.
Arsa Avukatı
Türk Hukuk sisteminde özel olarak "arsa avukatı" olarak nitelendirilen bir uzmanlık alanı bulunmasa da, halk arasında arsa niteliğine sahip taşınmazlarla ilgilenen avukatlara bu şekilde atıfta bulunulmaktadır. Hukuk fakültesinden mezun olan ve avukatlık ruhsatı alan her avukat, genel olarak tüm dava işlerini takip edebilir. Ancak bazı avukatlar arazi ve arsa davalarıyla özellikle ilgilenir ve bu alanda deneyim kazanır. Dolayısıyla, "arsa avukatı" ifadesi, genellikle arsa ve arazi meseleleriyle ilgilenen ve bu alanda hizmet veren avukatları tanımlamak için kullanılır.
Önalım Hakkı
Tarımsal arazilerin kullanımı ve bölünmesine ilişkin önlemler içeren 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, şufa hakkı olarak bilinen önalım hakkını tanımlamıştır. Bu hüküm, paylı mülkiyetteki bir taşınmazın bir paydaşının payını tamamen veya kısmen başka bir kişiye satmak istemesi durumunda, diğer paydaşların bu payı satın alma önceliğine sahip olduğunu belirtir.
Tarım arazilerinde satış yapılması durumunda, komşu ve tarım arazisi sahibi olan diğer maliklerin ön alım hakkı vardır. Birden fazla sınırdaş malik varsa, hangisinin tarımsal bütünlüğü koruduğu önemlidir. Önalım hakkına sahip bir sınırdaş malik olmasına rağmen satış gerçekleşirse, önalım hakkı sahibi dava açarak yeni malike karşı bu hakkını kullanabilir. Mahkemeden önalım bedelinin belirlenmesi ve ödeme yerinin belirlenmesi talep edilecektir. Önalım hakkı süresi içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve geçirilmesi halinde dava açma hakkı sona erer:
- Satış işleminden önce noter aracılığıyla bildirilen önalım hakkı, bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır.
- Satış işlemi bildirilmemişse, satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır.
Miras Taksim Sözleşmesinden Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davaları
Miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılar arasında miras mallarının paylaşımı konusunda bir anlaşma yapılabilir ve bu anlaşma yazılı hale getirilebilir. Ancak, sözleşmeye uyulmaması durumunda her bir mirasçı, miras taksim sözleşmesine uygun davranılması amacıyla tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Miras taksim sözleşmeleri, mirasçılar arasında malların paylaşımı konusunda bir düzenleme sağlar. Bu sözleşmelere uyulmaması halinde, mirasçılar sözleşmeye uygun hareket edilmesi için hukuki yolları kullanabilirler. Bu kapsamda, tapu kayıtlarının düzeltilmesi ve miras taksim sözleşmesine uygun hale getirilmesi için tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması
Vekillik görevi, vekil tayin eden kişinin isteklerine uygun olarak yerine getirilmesi gereken bir sorumluluktur. Vekil, vekil tayin eden kişinin taleplerine aykırı veya bu talepleri aşan şekilde hareket edemez. Aksi halde, vekaleten yapılan işlemler geçersiz hale gelebilir. Özellikle taşınmaz satış işlemlerinde, vekil ile vekil eden arasında belirlenen sınırları ve detayları içeren bir sözleşme olmaması durumunda, vekilin hareketlerini dürüstlük kuralı belirleyecektir.
Vekillik görevinin kötüye kullanılmasından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası, vekil değil, taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı açılır. Ancak, bu davayı açmak için önemli olan nokta, taşınmazı devralan üçüncü kişinin vekilin görevini kötüye kullandığını bilmesidir. Aksi takdirde, tapu iptali ve tescil davası açılamaz. Vekil eden, meydana gelen zararın tazminini vekilden talep edebilir.
Ehliyetin Bulunmaması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları
Hukuki ehliyet, kişinin hukuki işlemlerde bulunabilme yeteneğini ifade eder. Bu ehliyete sahip olmayan kişiler, yaptıkları hukuki işlemlerden doğan sonuçları tam olarak anlayamazlar veya kontrol edemezler. Bu nedenle, hukuki ehliyetin bulunmaması durumunda yapılan işlemler geçersiz olabilir ve bunların iptali için dava açılabilir.
Akıl zayıflığı, yaşlılık, bunama veya yaş küçüklüğü gibi durumlar hukuki ehliyetin bulunmamasına neden olabilir. Bu durumda, kişinin yaptığı hukuki işlemler geçersiz sayılabilir ve bu işlemlerin iptali için mahkemeye başvurulabilir.
Ancak, karşı tarafın bu durumu bilip bilmemesi veya işlem sırasında iyi niyetli olması, yapılan işlemin iptal edilebilirliğini ortadan kaldırmaz. Yani, eğer bir kişi hukuki ehliyeti olmayan bir başkasıyla bir işlem yaparsa, bu işlem hala geçersiz olabilir ve iptali için dava açılabilir.
Bu tür durumların önlenmesi ve benzeri sorunların yaşanmaması için bazı durumlarda yaşlı veya akıl sağlığı sorunları olan kişilerden akıl sağlığı raporu istenebilir. Bu raporlar, kişinin hukuki ehliyetini değerlendirmek ve onların korunmasını sağlamak amacıyla kullanılabilir.
Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları
Türk Medeni Kanunu’nun 194. Maddesi aile konutuna ilişkin hükümleri düzenlemiştir. Buna göre;
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
Aile konutu şerhi kanunda bahsedilen korumayı sağlamanın en pratik yollarından biridir. Bunun için eşlerden biri tapu müdürlüğüne giderek ilgili taşınmazın tapu kütüğüne aile konutu şerhinin işlenmesini talep etmelidir. Zira tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunmuyor ise konutun aile konutu niteliğinde olduğunu bilmeyen üçüncü kişilerin iyi niyeti korunacak ve bu durumda aile konutu iddiası ile tapu iptali ve tescil davası açılamayacaktır. Bir diğer açıdan ise devralan kişinin taşınmazın aile konutu olduğunu bilmesi, bu korumayı sağlamak için önemlidir.
Men-i Müdahale Davası
Taşınmazlar üzerinde haksız müdahalelerin önlenmesi için başvurulan men-i müdahale davası, mal sahiplerinin haklarını korumak için önemli bir hukuki araçtır. Bir taşınmazın hukuka aykırı bir şekilde işgal edilmesi veya kullanılması durumunda, mal sahibi bu duruma karşı hukuki yollarla mücadele edebilir. Müdahalenin önlenmesi davası, taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkının ihlal edildiği durumlarda başvurulan bir çözüm yoludur.
Bu davada, mal sahibi haksız müdahalenin durdurulmasını, taşınmazın boşaltılmasını veya müdahaleye son verilmesini talep eder. Mahkeme, yapılan müdahalenin hukuka aykırı olduğunu tespit ettiğinde, gerekli önlemleri alarak taşınmaz sahibinin haklarını korur. Bununla birlikte, müdahalenin niteliği, taşınmazın hukuki statüsü ve mal sahibinin menfaatleri de dikkate alınır.
Müdahalenin önlenmesi davası, taşınmaz sahiplerine mülkiyet haklarını koruma ve haksız müdahalelere karşı etkili bir çözüm sunma imkanı sağlar. Bu sayede, mal sahipleri taşınmazlarının hukuka uygun bir şekilde kullanılmasını ve korunmasını temin edebilirler.
Ortaklığın Giderilmesi Davaları (İzale-i Şüyu Davası)
Ortaklığın sonlandırılması amacıyla açılan izale-i şüyu davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetindeki bir malın üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini sağlar. Bu davaların temel amacı, taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki kişiler arasındaki ortaklık ilişkisini sonlandırmaktır. Ortaklar arasında sonlandırma yöntemi konusunda anlaşma sağlanamadığında, herhangi bir ortak dava açma hakkına sahiptir ve dava tüm ortaklara karşı yönlendirilebilir.
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır. Ortaklık, ya aynen taksim edilerek ya da satış yoluyla sonlandırılabilir. Malın, paydaşlar arasında bölünerek ayrılması, fiziksel ve hukuki olarak mümkünse mahkeme tarafından onaylanabilir. Eğer aynen taksim mümkün değilse, ortaklık malı satış memurluğu veya icra müdürlüğü tarafından satışa sunulacaktır.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
