Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir ?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belirli bir payı müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği ve müteahhidin de bu arsa üzerinde bina yapımını üstlendiği bir anlaşma türüdür. Bu tür sözleşmeler, gayrimenkul sektöründe sıklıkla kullanılan, her iki taraf için de karşılıklı menfaat sağlayan bir modeldir. Arsa sahibi, müteahhide devrettiği arsa payı karşılığında, inşaatın tamamlanmasının ardından belirli sayıda bağımsız bölüme sahip olur. Müteahhit ise inşaatı tamamlayarak geri kalan bağımsız bölümleri satma hakkına sahip olur.
Bu sözleşme türü, hukuki olarak karma bir yapıya sahiptir. Hem arsa sahibinin taşınmaz mülkiyetini devretme yükümlülüğünü hem de müteahhidin inşaat yapma borcunu içerir. Bu nedenle, her iki tarafın da borçlarının karşılıklı olarak yerine getirilmesi esastır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'na ve Medeni Kanun'a uygun şekilde düzenlenmelidir.
Sözleşmenin geçerli olabilmesi için noter huzurunda resmi şekilde yapılması zorunludur. Noterlik Kanunu'nun 60. maddesine göre, taşınmaz devri içeren bu tür sözleşmelerin noter onayı ile geçerli hale gelmesi gerekmektedir. Aksi halde, sözleşme hukuken geçersiz sayılır ve tarafların birbirlerine karşı borç ve yükümlülükleri doğmaz.
Sözleşmenin Şekli, Şekil Şartları ve Uygulama Yöntemleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için bazı şekil şartlarına uyulması gerekmektedir. Bu sözleşmeler, Türk Borçlar Kanunu'na ve Medeni Kanun hükümlerine uygun olarak düzenlenmelidir. Özellikle taşınmaz devri içerdiği için noter huzurunda resmi şekilde yapılması zorunludur. Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi gereğince, taşınmaz devrine ilişkin sözleşmelerin noter tarafından onaylanması şarttır. Noter onayı olmayan sözleşmeler geçersiz sayılır ve tarafların hak ve yükümlülükleri doğmaz.
Sözleşmenin şekli, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça belirlemesi açısından önemlidir. Sözleşmede, arsa sahibinin devredeceği arsa payı ve müteahhidin yapacağı inşaatın niteliği, teslim süresi, kullanılan malzemeler gibi detaylar belirtilmelidir. Ayrıca, arsa paylarının hangi aşamada devredileceği, müteahhidin hangi aşamada hangi daireleri teslim edeceği gibi hususlar da açıkça belirtilmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, farklı yöntemlerle uygulanabilir. Örneğin, arsa sahibinin arsanın tamamını müteahhide devretmesi ve müteahhidin inşaat tamamlandıktan sonra arsa sahibine belirli bağımsız bölümleri teslim etmesi bir yöntemdir. Bir diğer yöntem ise arsa sahibinin arsanın belirli bir kısmını devretmesi ve müteahhidin inşaatın belirli aşamalarında arsa sahibine bağımsız bölümleri teslim etmesidir. Her iki durumda da arsa sahibinin haklarını korumak amacıyla devredilen arsa payları üzerinde ipotek tesis edilmesi yaygın bir uygulamadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, tarafların karşılıklı yükümlülükleri sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Arsa sahibinin en önemli yükümlülüğü, arsanın müteahhide devridir. Arsanın devri, fiziki ve hukuki açıdan inşaata elverişli şekilde yapılmalıdır. Müteahhidin en önemli yükümlülüğü ise, taahhüt edilen inşaatı belirlenen süre içinde tamamlayarak arsa sahibine teslim etmektir. Müteahhidin, inşaat süresince özenli ve dürüst davranması, inşaatı sözleşmede belirtilen niteliklere uygun olarak yapması gerekmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Karşılıklı Yükümlülükleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların karşılıklı yükümlülükleri, arsa sahibinin ve müteahhidin yerine getirmesi gereken çeşitli edimleri içerir. Bu sözleşme türünde, arsa sahibinin asli yükümlülüğü, sözleşme konusu arsayı müteahhide teslim etmektir. Arsa sahibinin teslimi, fiziki ve hukuki açıdan arsanın inşaata elverişli olması şartıyla gerçekleştirilir. Fiziki uygunluk, arsa üzerinde herhangi bir yapının veya ikamet eden kişilerin bulunmaması anlamına gelirken, hukuki uygunluk, arsanın imar mevzuatına ve ilgili diğer yasal düzenlemelere uygun olarak inşaata hazır olması anlamına gelir.
Müteahhidin asli yükümlülüğü, taahhüt edilen inşaatı sözleşme hükümlerine uygun olarak tamamlamak ve arsa sahibine teslim etmektir. Bu yükümlülük, inşaatın belirlenen süre içinde ve sözleşmede belirtilen niteliklere uygun olarak yapılmasını kapsar. Müteahhidin, inşaat sürecinde özenli ve dürüst davranması, arsa sahibinin menfaatlerini gözetmesi ve proje süresince herhangi bir gecikme veya ayıplı iş yapmaktan kaçınması gerekmektedir.
Müteahhidin yan yükümlülükleri arasında, inşaat ruhsatını alma, kat irtifakı ve kat mülkiyetini kurma, yapı kullanma iznini (iskan) alma gibi işlemler bulunur. Bu işlemler genellikle müteahhit tarafından gerçekleştirilir ve sözleşmede bu şekilde kararlaştırılır. Müteahhidin ayrıca, inşaat sırasında kullanılacak malzemelerin kalitesine dikkat etmesi, inşaat sürecinde gerekli güvenlik önlemlerini alması ve işlerin belirtilen teknik şartnameye uygun olarak yapılmasını sağlaması gerekir.
Müteahhidin Sadakat, Özen ve Diğer Yan Borçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin, arsa sahibine karşı sadakat ve özen borcu vardır. Müteahhit, inşaat sürecinde arsa sahibinin menfaatlerini gözetmeli ve inşaatı sözleşmede belirtilen niteliklere uygun olarak yapmalıdır. Müteahhit, arsa sahibine karşı dürüst ve özenli davranmalı, inşaat sürecinde kullanılan malzemelerin kalitesine dikkat etmeli ve işlerin belirtilen teknik şartnameye uygun olarak yapılmasını sağlamalıdır.
Müteahhidin işi bizzat yapma veya denetimi altında yaptırma borcu da bulunmaktadır. Müteahhit, yükümlendiği işi kendisi yapmalı veya denetimi altında bir alt yükleniciye yaptırmalıdır. Müteahhidin, inşaat sürecinde kullanılan malzemelerin kalitesini ve işin yapılma şekline özen göstermesi gerekmektedir. Müteahhit, işin yapımında gerekli araç ve gereçleri sağlama borcuna da sahiptir. İnşaatın niteliğine ve kapsamına uygun araç ve gereçlerin temin edilmesi, inşaatın kalitesini ve güvenliğini sağlamak açısından önemlidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Kira Ödemesi, Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaat süresince arsa sahibinin kira ödemesi yapması gerekebilir. Bu durumda, arsa sahibinin mağduriyetini önlemek amacıyla, müteahhit genellikle belirli bir kira bedeli ödemeyi taahhüt eder. Sözleşmede, kira bedelinin miktarı ve ödeme şekli açıkça belirtilmelidir. Kira ödemesi, inşaat süresince arsa sahibinin barınma ihtiyacını karşılamayı amaçlar ve müteahhitin yan yükümlülüklerinden biridir. Bu ödeme, arsa sahibinin inşaat süresince başka bir yerde konaklama masraflarını karşılamak için yapılır ve müteahhit tarafından düzenli olarak ödenmelidir.
Gecikme tazminatı, müteahhitin inşaatı belirlenen sürede tamamlamaması durumunda arsa sahibine ödenecek bir tür tazminattır. Müteahhit, sözleşmede belirtilen tarihte inşaatı tamamlayamazsa, arsa sahibine gecikme nedeniyle uğradığı zararları tazmin etmek zorundadır. Bu zararlar, kira giderleri, depo masrafları gibi mali kayıpları içerebilir. Gecikme tazminatı, arsa sahibinin inşaatın gecikmesi nedeniyle uğradığı zararların telafisi amacıyla talep edilir ve sözleşmede belirlenen şartlara göre hesaplanır.
Cezai şart ise, müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışları durumunda ödemesi gereken bir tazminat türüdür. Cezai şart, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya geç yerine getirmesi durumunda devreye girer. Bu şart, müteahhidin sözleşme hükümlerine uymasını sağlamak ve arsa sahibinin haklarını korumak amacıyla konulur. Cezai şartın miktarı ve uygulanma şekli sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Müteahhit, sözleşmeye aykırı hareket ettiği takdirde, cezai şartı ödemekle yükümlüdür.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi ve Şekle Aykırılığın Sonuçları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, tarafların haklarını koruma altına almak amacıyla yapılan bir işlemdir. Tapu şerhi, sözleşmeden doğan hakların üçüncü kişilere karşı korunmasını sağlar. Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi hakların tapuya şerh edilmesini mümkün kılmaktadır. Tapuya şerh edilen haklar, taşınmazın mülkiyetinde sonradan değişiklik olsa bile, yeni maliklere karşı ileri sürülebilir.
Şerh işlemi, sözleşmenin tapu siciline kaydedilmesiyle gerçekleştirilir. Bu işlem, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda arsa sahibinin haklarını koruma altına alır. Tapuya şerh edilen sözleşmeler, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da ileri sürülebilir. Bu sayede, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda arsa sahibi, taşınmaz üzerindeki haklarını koruma altına alabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde şekle aykırılığın sonuçları oldukça ciddidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 11. maddesine göre, şekil şartına uyulmayan sözleşmeler geçersizdir. Noter huzurunda yapılmayan veya tapuya şerh edilmeyen sözleşmeler, hukuki geçerliliğe sahip olmaz. Bu durumda, tarafların verdikleri ve aldıkları şeyleri geri verme yükümlülüğü doğar. Ancak, müteahhit inşaatın büyük bir bölümünü tamamlamışsa ve arsa sahibi bundan faydalanmışsa, dürüstlük kuralı gereği müteahhitin yaptığı işin karşılığını isteme hakkı vardır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin temerrüdü, inşaatın belirlenen süre içinde tamamlanmaması veya taahhüt edilen bağımsız bölümlerin zamanında teslim edilmemesi durumunda ortaya çıkar. Müteahhit, sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmediğinde borçlu temerrüdüne düşer ve bu durum çeşitli hukuki sonuçlar doğurur.
Borçlu temerrüdü, müteahhidin asli edimi olan inşaatı zamanında ve eksiksiz teslim etmemesi durumunda söz konusu olur. Türk Borçlar Kanunu'nun 117. maddesine göre, müteahhidin temerrüdü halinde, arsa sahibi müteahhide bir süre vererek bu süre içinde yükümlülüklerini yerine getirmesini talep edebilir. Müteahhit bu süre içinde de yükümlülüklerini yerine getirmezse, arsa sahibi aynen ifayı talep edebilir veya ifadan vazgeçerek gecikme tazminatı talep edebilir.
Müteahhidin temerrüdü durumunda arsa sahibi, aynen ifa ve gecikme tazminatı talep etme hakkına sahiptir. Aynen ifa talebi, müteahhidin inşaatı tamamlamasını ve bağımsız bölümleri teslim etmesini içerir. Gecikme tazminatı ise, inşaatın gecikmesi nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararların tazmin edilmesini kapsar. Bu zararlar arasında kira giderleri, depo masrafları ve diğer mali kayıplar yer alabilir.
Temerrüt durumunda arsa sahibi, müteahhide bir süre vererek yükümlülüklerini yerine getirmesini talep edebilir. Müteahhit bu süre içinde de yükümlülüklerini yerine getirmezse, arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sözleşmeden dönme, geçmişe etkili olarak sözleşmesel ilişkiyi sona erdirir ve taraflar, verdiklerini geri alma hakkına sahip olur. Arsa sahibi, müteahhit adına tapuda tescil edilen arsa paylarını geri alabilir ve müteahhidin yaptığı inşaat için bedel talep edebilir.
Bu konuda detaylı bilgi almak için Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi başlıklı makalemizi incelemenizi öneririz.Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eserin Kabulü ve Ayıplı İfa
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, müteahhidin yaptığı işin arsa sahibi tarafından kabulü, eserin teslim edilmesi ve arsa sahibinin eseri uygun bulduğuna dair irade açıklaması ile gerçekleşir. Eserin kabulü, arsa sahibinin eserin sözleşmeye uygun olduğunu ve ayıp iddiasında bulunmayacağını beyan etmesi anlamına gelir. Kabul, sözleşmeye uygunluğun tespiti için önemli bir aşamadır ve genellikle yazılı olarak yapılır.
Eserin kabulü, eserin tesliminden farklıdır. Teslim, müteahhidin eseri arsa sahibine fiziksel olarak sunmasıdır. Kabul ise, arsa sahibinin eseri inceleyip onaylamasıdır. Eserin kabulü, arsa sahibinin müteahhidin işini eksiksiz ve sözleşmeye uygun olarak yaptığına dair onay vermesi anlamına gelir. Ancak, eserin kabulü her zaman açık bir irade beyanı ile gerçekleşmez. Zımni kabul de mümkündür; örneğin, arsa sahibinin eseri kullanmaya başlaması zımni kabul sayılabilir.
Ayıplı ifa, müteahhidin eseri sözleşmeye uygun olarak teslim etmemesi durumunda ortaya çıkar. Ayıplı ifa, eserin sözleşmede belirtilen teknik özelliklere ve kalitelere uygun olmaması durumudur. Türk Borçlar Kanunu'nun 475. maddesine göre, arsa sahibi, ayıplı ifa durumunda çeşitli haklara sahiptir. Bu haklar arasında, eserin düzeltilmesini talep etme, bedel indirimi isteme, eserin değiştirilmesini talep etme ve sözleşmeden dönme gibi seçenekler bulunur.
Arsa sahibi, eserin tesliminden sonra eseri incelemek ve ayıpları tespit etmekle yükümlüdür. Ayıpların tespiti durumunda, arsa sahibi müteahhide bildirimde bulunmalı ve ayıpların giderilmesini talep etmelidir. Bildirim, genellikle yazılı olarak yapılmalı ve noter aracılığıyla müteahhide iletilmelidir. Müteahhit, bildirilen ayıpları gidermekle yükümlüdür.
Ayıplı ifa durumunda arsa sahibinin sahip olduğu haklar, eserin niteliğine ve ayıbın derecesine bağlı olarak değişir. Eğer ayıp eserin kullanımını engelliyorsa, arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Daha hafif ayıplar durumunda ise, bedel indirimi talep edebilir veya ayıbın giderilmesini isteyebilir. Ayrıca, arsa sahibi ayıplı ifa nedeniyle uğradığı zararların tazminini de talep edebilir.
Bu konuda detaylı bilgi almak için Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eserin Ayıplı İfa başlıklı makalemizi incelemenizi öneririz.Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu İptali ve Tescil Davası
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yapılan taşınmaz devri, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda hukuki anlaşmazlıklar doğurabilir. Bu anlaşmazlıkların çözümünde arsa sahibi, tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahiptir. Tapu iptali ve tescil davası, müteahhidin taahhüt ettiği inşaatı tamamlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı hareket etmesi durumunda gündeme gelir.
Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tapu kütüğüne şerh edilebilir. Ancak, müteahhidin taahhüt ettiği yükümlülükleri yerine getirmemesi durumunda arsa sahibi, tapu sicilinde müteahhit adına tescil edilmiş arsa payının iptal edilmesini ve kendi adına tescil edilmesini talep edebilir. Bu durumda, mahkeme kararı ile müteahhit adına tescil edilmiş arsa payı iptal edilir ve arsa sahibi adına yeniden tescil yapılır.
Tapu iptali ve tescil davası açılabilmesi için öncelikle müteahhidin temerrüde düşmüş olması gerekmektedir. Temerrüt, müteahhidin sözleşmede belirtilen süre içinde inşaatı tamamlamaması veya belirlenen niteliklere uygun olarak teslim etmemesi durumunda ortaya çıkar. Arsa sahibi, müteahhide ihtar çekerek yükümlülüklerini yerine getirmesini talep eder. Müteahhit bu ihtara rağmen yükümlülüklerini yerine getirmezse, arsa sahibi mahkemede tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Bu konuda detaylı bilgi almak için Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu İptal ve Tescil Davası başlıklı makalemizi incelemenizi öneririz.Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İlave Bağımsız Bölüm Yapılması
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, inşaat süreci devam ederken imar planında değişiklikler yapılabilir ve bu değişiklikler sonucunda ilave bağımsız bölümler yapılması mümkün olabilir. Bu tür durumlar, taraflar arasında yeni düzenlemeler ve anlaşmalar yapılmasını gerektirir. İlave bağımsız bölümlerin yapılması, genellikle imar durumunda yapılan değişiklikler veya ek inşaat izni alınması ile gerçekleşir.
İlave bağımsız bölümlerin yapılması durumunda, bu bölümlerin nasıl paylaşılacağına dair taraflar arasında anlaşma yapılması gerekmektedir. Taraflar, ilave bağımsız bölümlerin hangi oranlarda paylaşılacağını ve kimin hangi bölümleri alacağını belirlemelidir. Bu paylaşım, genellikle sözleşmenin başlangıcında belirlenen oranlara göre yapılır. Ancak, ilave bağımsız bölümler yapılırken tarafların haklarını koruma altına almak amacıyla yeni bir anlaşma yapılması da mümkündür.
İlave bağımsız bölümler yapılırken dikkate alınması gereken önemli hususlardan biri, mevcut sözleşmenin hükümlerine uygun hareket edilmesidir. Sözleşmede ilave bağımsız bölümlerin yapılması ve paylaşımı ile ilgili hükümler varsa, bu hükümlere göre hareket edilmelidir. Eğer sözleşmede bu konuda bir düzenleme yoksa, taraflar arasında yapılacak yeni bir anlaşma ile ilave bağımsız bölümlerin paylaşımı belirlenmelidir.
Yargıtay içtihatlarına göre, sözleşmede açık bir düzenleme bulunmaması durumunda, ilave bağımsız bölümlerin eşit şekilde paylaşılması esastır. Örneğin, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 31.01.1994 tarihli kararına göre, sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığında, ilave yapılan bağımsız bölümler taraflar arasında eşit şekilde paylaşılmalıdır. Bu durumda, müteahhit ve arsa sahibi ilave bağımsız bölümleri eşit oranda alacak şekilde paylaşır.
İlave bağımsız bölümlerin yapılması, taraflar arasında yeni anlaşmazlıklara neden olabilir. Bu nedenle, ilave bağımsız bölümlerin yapılması ve paylaşımı ile ilgili tüm hususlar ayrıntılı bir şekilde düzenlenmeli ve tarafların haklarını koruyacak şekilde belirlenmelidir. Taraflar arasında yapılacak anlaşmalar, yazılı olarak ve noter huzurunda yapılmalı, tapu siciline şerh edilmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teknik Şartname ve Yükümlülükler
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın nasıl yapılacağı, hangi malzemelerin kullanılacağı ve işin teknik özellikleri gibi konular, teknik şartname ile belirlenir. Teknik şartname, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmenin ayrılmaz bir parçasıdır ve inşaat sürecinin tüm aşamalarında uyulması gereken kuralları içerir.
Teknik şartname, inşaatın kalitesini, kullanılacak malzemelerin cinsini ve özelliklerini, işçilik kalitesini ve diğer teknik detayları belirler. Teknik şartnamenin ayrıntılı ve açık bir şekilde düzenlenmesi, taraflar arasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Örneğin, hangi tür malzemelerin kullanılacağı, inşaatın hangi aşamalarında hangi kontrollerin yapılacağı ve inşaatın hangi kriterlere göre tamamlanacağı gibi hususlar teknik şartnamede detaylı bir şekilde belirtilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 471. maddesi, teknik şartnameye uygun hareket edilmesini zorunlu kılar. Müteahhit, teknik şartnamede belirtilen tüm koşullara uymakla yükümlüdür. Eğer müteahhit, teknik şartnameye aykırı bir şekilde inşaat yaparsa, bu durum ayıplı ifa olarak değerlendirilir ve müteahhit, ayıplı ifadan doğan sorumlulukları yerine getirmekle yükümlüdür. Arsa sahibi, teknik şartnameye aykırı yapılan inşaat için müteahhide karşı çeşitli haklara sahiptir, bunlar arasında eserin düzeltilmesini talep etme, bedel indirimi isteme ve sözleşmeden dönme hakları bulunur.
Teknik şartname, inşaat sürecinin her aşamasında kontrol ve denetim yapılmasını da içerir. Arsa sahibi, müteahhidin teknik şartnameye uygun hareket edip etmediğini denetleme hakkına sahiptir. Bu denetimler, genellikle belirli aralıklarla ve inşaatın kritik aşamalarında yapılır. Denetimler sırasında tespit edilen aykırılıklar, müteahhide bildirilir ve düzeltilmesi talep edilir.
Teknik şartnamenin ihlali durumunda, arsa sahibi çeşitli hukuki yollara başvurabilir. Teknik şartnameye aykırı yapılan inşaat nedeniyle arsa sahibi, müteahhide karşı tazminat davası açabilir ve zararlarının giderilmesini talep edebilir. Ayrıca, teknik şartnameye aykırı inşaat yapıldığı tespit edilirse, arsa sahibi inşaatın durdurulmasını talep edebilir ve gerekli düzeltmeler yapılana kadar inşaatın devam etmesini engelleyebilir.
Teknik şartname, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini koruma altına almak amacıyla ayrıntılı bir şekilde düzenlenmelidir. Teknik şartnamenin hazırlanmasında uzman bir avukatın ve inşaat mühendisi veya mimarın görüşlerine başvurulması, tarafların haklarını koruma altına almak açısından önemlidir. Teknik şartname, sözleşmenin ekinde yer almalı ve taraflarca imzalanarak onaylanmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Teminat İpoteği
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin taahhüt ettiği yükümlülükleri yerine getirmesini sağlamak amacıyla teminat ipoteği tesis edilmesi yaygın bir uygulamadır. Teminat ipoteği, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan anlaşma gereği, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda arsa sahibinin haklarını koruma altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan bir güvence mekanizmasıdır.
Teminat ipoteği, genellikle müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda arsa sahibinin zararını karşılamak amacıyla kullanılır. Bu ipotek, müteahhitin inşaatı tamamlamaması, sözleşme şartlarına uymaması veya diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda devreye girer. Teminat ipoteği, arsa sahibinin müteahhitten alacaklı olduğu durumlarda, alacakların tahsil edilmesini sağlar.
Türk Medeni Kanunu'nun 881. maddesi, teminat ipoteğinin kurulması ve işleyişi ile ilgili hükümleri düzenler. Bu hükümlere göre, teminat ipoteği tapu siciline kaydedilir ve ipotekli taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır. Teminat ipoteği, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda arsa sahibinin alacaklarını güvence altına alır.
Teminat ipoteği, taraflar arasında yapılan sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Sözleşmede, teminat ipoteğinin hangi şartlar altında devreye gireceği, ipotek bedelinin nasıl belirleneceği ve ipotekli taşınmazın nasıl kullanılacağı gibi hususlar ayrıntılı bir şekilde düzenlenmelidir. Ayrıca, teminat ipoteği kurulurken tapu siciline şerh edilmesi gerektiği unutulmamalıdır.
Teminat ipoteğinin kaldırılması, müteahhidin yükümlülüklerini eksiksiz ve zamanında yerine getirmesi durumunda gerçekleşir. Müteahhit, sözleşmede belirtilen tüm şartları yerine getirdiğinde, arsa sahibi teminat ipoteğinin kaldırılmasını talep edebilir. Bu talep, tapu sicil müdürlüğüne başvurarak yapılır ve ipotekli taşınmaz üzerindeki ipotek kaydı kaldırılır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlarken, tarafların hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde belirlemek, gelecekte doğabilecek hukuki anlaşmazlıkları önlemek açısından büyük önem taşır. Bu tür sözleşmelerin hazırlanmasında dikkat edilmesi gereken temel unsurlar, tarafların güvenliği ve haklarının korunması adına titizlikle ele alınmalıdır.
İlk olarak, sözleşmenin noter huzurunda ve resmi şekilde yapılması zorunludur. Noter onayı, sözleşmenin hukuki geçerliliğini sağlar ve tarafların haklarını korur. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tapuya şerh edilebilir, bu da sözleşmenin üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir olmasını sağlar.
Sözleşmede yer alması gereken temel unsurlar arasında, tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın tapu bilgileri, inşaatın başlama ve bitiş tarihleri, teslim şartları, bağımsız bölümlerin paylaşım oranları ve müteahhidin yükümlülükleri bulunmaktadır. Müteahhidin, inşaatın belirli aşamalarında arsa sahibine düzenli olarak bilgi verme zorunluluğu ve inşaatın ilerleyişi hakkında rapor sunma yükümlülüğü de sözleşmeye eklenmelidir.
Müteahhidin, inşaat sürecinde teknik şartnameye uygun hareket etmesi zorunludur. Teknik şartname, kullanılacak malzemelerin kalitesi, işçilik standartları ve diğer teknik detayları içerir. Teknik şartnamenin ayrıntılı bir şekilde düzenlenmesi ve sözleşmeye eklenmesi, taraflar arasında doğabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.
Sözleşmede cezai şartlar ve gecikme tazminatı hükümlerine de yer verilmelidir. Müteahhit, inşaatı belirlenen sürede tamamlamadığı takdirde, arsa sahibine ödenecek tazminat miktarı ve şartları sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Aynı şekilde, müteahhidin yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda uygulanacak cezai şartlar da detaylı bir şekilde düzenlenmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tarafların karşılıklı yükümlülükleri ve hakları net bir şekilde belirlenmelidir. Arsa sahibinin, inşaat sürecinde denetim yapma hakkı, müteahhidin ise inşaatın her aşamasında gerekli izinleri alma ve ruhsatları çıkarma yükümlülüğü sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, arsa sahibinin, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda tapu iptali ve tescil davası açma hakkı da sözleşmede yer almalıdır.
Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan 3. Kişilerin Hakları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hakları, sözleşme ve tapu kayıtlarına dayalı olarak belirlenir. Bu kişilerin haklarının korunması, müteahhit ve arsa sahibi arasındaki sözleşmenin hükümlerine ve taşınmazın hukuki durumuna bağlıdır.
Müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler, tapu kaydında yer alan şerhlere ve ipoteklere dikkat etmelidir. Tapu kaydında yer alan şerhler, taşınmazın devrini ve alıcının haklarını etkileyebilir. Üçüncü kişiler, taşınmazın hukuki durumunu tapu sicilinden inceleyerek, mevcut şerhleri ve ipotekleri tespit etmeli ve taşınmazın devrinin sorunsuz bir şekilde gerçekleşmesini sağlamalıdır.
Bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler, müteahhit ile yaptıkları sözleşmeye dikkat etmelidir. Sözleşmede, müteahhidin yükümlülükleri, inşaatın tamamlanma süresi ve teslim şartları gibi hususlar açıkça belirtilmelidir. Müteahhidin, sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, üçüncü kişilerin haklarını korumak için sözleşmede cezai şartlar ve tazminat hükümleri yer almalıdır.
Üçüncü kişiler, taşınmazın inşaat sürecinde ilerleyişini ve müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirme durumunu düzenli olarak takip etmelidir. İnşaatın belirli aşamalarında yapılan denetimler, müteahhidin teknik şartnameye uygun hareket edip etmediğini ve inşaatın planlandığı şekilde ilerleyip ilerlemediğini kontrol etmek açısından önemlidir.
Müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin haklarını koruma altına almak için tapu siciline şerh konulması önemlidir. Tapu siciline konulan şerhler, üçüncü kişilerin haklarını güvence altına alır ve taşınmazın devrini engelleyebilecek durumları önler.
Bu konuda detaylı bilgi almak için Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişilerin Hakları başlıklı makalemizi incelemenizi öneririz.Sıkça Sorulan Sorular
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsanın belirli bir payını müteahhide devretmesi ve müteahhidin de bu arsa üzerinde bina yaparak belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan bir sözleşmedir. Bu sözleşme türü, iki taraflı borç yükleyen karma bir nitelik taşır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Şekilde Yapılmalıdır? Bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için noter huzurunda ve resmi şekilde yapılması gereklidir.
Müteahhidin Teminat İpoteği Nedir? Teminat ipoteği, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlamak amacıyla taşınmaz üzerinde kurulan bir güvence mekanizmasıdır. Teminat ipoteği, arsa sahibinin müteahhitten alacaklarını güvence altına alır ve tapu siciline kaydedilir.
İnşaat Devam Ederken Taşınmaz Satın Alınabilir mi? Evet, inşaat süreci devam ederken taşınmaz satın alınabilir. Ancak alıcıların, tapu sicilindeki kayıtları ve mevcut şerhleri dikkatlice incelemesi gereklidir. Ayrıca, müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşme hükümlerine de dikkat edilmelidir.
Üçüncü Kişilerin Hakları Nasıl Korunur? Müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hakları, tapu sicilindeki kayıtlar ve sözleşme hükümleri ile korunur. Üçüncü kişilerin haklarını koruma altına almak için tapu siciline şerh konulması ve sözleşmeye özel hükümler eklenmesi önemlidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şartlar Nelerdir? Cezai şartlar, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda arsa sahibine ödenecek tazminatları belirler. Bu şartlar, sözleşmede detaylı bir şekilde düzenlenmelidir.
Teknik Şartname Nedir ve Neden Önemlidir? Teknik şartname, inşaatın nasıl yapılacağını, hangi malzemelerin kullanılacağını ve inşaat sürecinde hangi standartlara uyulması gerektiğini belirten belgedir. Teknik şartname, taraflar arasında doğabilecek anlaşmazlıkları önlemek açısından büyük önem taşır.
Avukat Muhammet Ali BEYHAN