Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayanan Tapu İptali ve Tescili Davası 2026

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Genel Olarak

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu madde 611-619 arasında düzenlenmiştir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Özellikleri

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 612. maddesi uyarınca sözleşme, mirasçı atanmasını içermese bile miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz; Türk Medeni Kanunu’nun 545. maddesi gereğince bu şekil, resmî vasiyetname şeklidir. Resmi şekilde düzenlenmeyen sözleşmeler, tapu iptali ve tescil kararı için temel oluşturamaz.
• Sözleşme, Devletçe tanınmış bir bakım kurumu tarafından yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılmışsa, geçerliliği için yazılı şekil yeterlidir.
• Bakım borçlusuna bir taşınmaz devreden bakım alacaklısı, haklarını koruma amacıyla, bu taşınmaz üzerinde satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahiptir.
• Sözleşmenin yapılması ile birlikte, bakım alacaklısı bakım borçlusunun aile topluluğuna dahil olmuş sayılır.
• Bakım borçlusu, bakım alacaklısı tarafından mirasçı olarak atanmışsa, bu sözleşmeye miras sözleşmesi hükümleri uygulanır.
• Bakım borçlusu, aldığı malların değeri ve bakım alacaklısının önceki sosyal durumu göz önünde bulundurularak, hakkaniyet gereğince gerekli hizmetleri sağlamakla yükümlüdür. Aksi kararlaştırılmadıkça bu yükümlülük; bakım alacaklısını ailesi içine alıp konut sağlamayı, beslemeyi ve giydirmeyi, hastalığında bakım ve tedaviyi, manevi yönden de her türlü yardım ve desteği kapsar.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinde Muvazaa

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin muvazaalı olarak yapıldığı iddiası her zaman ileri sürülebilir. Muvazaa, irade ile beyan arasında kasıtlı olarak oluşturulan uyumsuzluk olarak tanımlanır. Bu tür bir savunma yapıldığında, mahkeme, Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca tarafların gerçek ve ortak amaçlarını ortaya çıkarmalıdır. Bu durumlarda, sözleşmenin bedel karşılığı değil, bağış amacıyla veya mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapıldığı kabul edilebilir.

Uygulamada “muris muvazaası” olarak adlandırılan durumda mirasbırakan, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi göstererek devreder. 1.4.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere, gizli bağış sözleşmesi Türk Medeni Kanununun 706., Türk Borçlar Kanununun 237. ve Tapu Kanununun 26. maddelerindeki şekil koşullarından yoksun olduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar resmi sözleşmenin muvazaa nedeniyle geçersizliğinin tespitini isteyebilir.

Ölünceye kadar bakma akdinin muvazaa ile illetli olup olmadığının belirlenebilmesi için sözleşme tarihinde murisin yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elinde bulunan mal varlığının miktarı, temlik edilen malın bütün mamelekine oranı, bunun makul karşılanabilecek bir sınırda kalıp kalmadığı gibi bilgi ve olguların göz önünde tutulması gerekir.

Mirasçılar muvazaa iddiasını muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası ile ileri sürer.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında İddia ve İspat

Ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle bakım borçlusuna taşınmaz devredilmesi kararlaştırılmışsa, bakım alacaklısının ölümünden sonra onun mirasçıları mülkiyeti geçirme borcuyla yükümlüdür. Bakım borçlusu, bakım ve gözetim yükümlülüğünü yerine getirdiği halde mirasçılar taşınmazı devretmezse, bakım borçlusu veya onun külli halefleri bakım alacaklısının mirasçılarına karşı sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davalarda tapu müdürlüğüne husumet yöneltilemez.

Sözleşmenin, bakım borcu yerine getirilmediği iddiasıyla feshini isteme hakkı, bakım alacaklısının sağlığında kullanılması gereken bir hak olduğundan, bakım alacaklısı mirasçılarının bakım borçlusunun edimini yerine getirmediğine yönelik savunmaları bu davada dinlenmez.

Bakım alacaklısının mirasçıları ancak sözleşmenin muvazaalı olduğunu veya şekil şartlarına uyulmadığından geçersiz olduğunu ileri sürebilir ve bu iddialarını ispatlamaları gerekir.

Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetinin söz konusu olduğu ve dava dışı mirasçıların da bulunduğu durumlarda, bazı mirasçılar tek başına tereke adına ölünceye kadar bakma sözleşmesinin iptalini isteyemez. Böyle bir davada davaya katılmayan mirasçıların olurlarının alınması ya da miras şirketine TMK’nin 640. maddesi uyarınca atanacak temsilci aracılığı ile davanın sürdürülmesi gerekir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2/1).

HMK’nin 12. maddesinin birinci fıkrasında, “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” hükmü yer almış, aynı maddenin son fıkrasında ise, “Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.” hükmü düzenlenmiştir. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olup kesindir ve mahkemece resen (kendiliğinden) göz önünde tutulur.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Ölünceye kadar bakım sözleşmesinin muvazaalı olarak yapıldığı iddiası her zaman ileri sürülebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 618. maddesi gereğince; bakım borçlusu ölürse bakım alacaklısı 1 yıl içinde sözleşmenin feshini isteyebilir.

Kadastro Kanunu’nun 12/3 hükmündeki 10 yıllık hak düşürücü sürenin uygulanabilmesi için, davacının mutlaka kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanması zorunludur. Kadastro tespitinden sonraki tarihli ölünceye kadar bakma sözleşmesine istinaden açılacak davada bu hak düşürücü süre uygulanmaz.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayanan Tapu İptali ve Tescili Davasında Yargıtayın Emsal Kararı (Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin, 2021/410 Esas ve 2021/2644 Kararı)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bu kararında, resmi şekilde düzenlenmeyen ölünceye kadar bakma sözleşmesine değer verilerek tapu iptali ve tescil hükmü kurulamayacağını (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06.02.2008 tarihli ve 2008/14-70 E., 2008/104 K. sayılı kararına atıfla) belirtmiştir. Kararda, bakım alacaklısının mirasçılarının bakım borcunun yerine getirilmediği savunmasının bu davada dinlenemeyeceği ve muvazaa savunması ileri sürüldüğünde tarafların gerçek ve ortak amacının araştırılması gerektiği de vurgulanmıştır.

Av. Muhammet Ali BEYHAN