Şufa Hakkı Nedir?
Şufa hakkı bir diğer değişle önalım hakkı, bir mülkiyete konu olan malın, mal sahibi tarafından üçüncü bir kişiye kısmen veya tamamen satılması durumunda, mal sahibi dışındaki bir kişiye, satış işleminden önce malı alabilme yetkisi tanıyan bir haktır. Önalım hakkı, sözleşmeyle oluşabileceği gibi, miras yoluyla da kaynaklanabilir, özellikle paylı mülkiyet durumlarında yasal bir hak olarak ortaya çıkabilir. Ancak, elbirliği mülkiyetinde her işlem tüm mal sahipleri tarafından birlikte gerçekleştirilmelidir, bu nedenle bir mal sahibinin tek başına mal satışı yapması mümkün değildir ve dolayısıyla önalım hakkının kullanılmasına gerek yoktur. Aynı şekilde, kat mülkiyeti veya kat irtifakı altında bulunan bağımsız bölümlerin satışında da diğer bağımsız bölüm malikleri tarafından önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım Hakkının Kullanılması
Önalım hakkı kullanıldığında, malı satın alan üçüncü kişi ile önalım hakkı sahibi arasında, mal sahibi ile üçüncü kişi arasında yapılan sözleşme ile aynı koşullara tabi bir sözleşme kurulur. Özel koşullarla belirlenmiş ve tapuda kaydedilmiş nitelikli önalım hakkı gibi istisnai durumlarda, malı satın alan kişinin önalım hakkı sahibine, önceden belirlenen şartlar çerçevesinde malı teslim etmesi gerekecektir.
Şufa Hakkını Kullanma Şartları
Şufa hakkı, belirli koşulların bir araya gelmesiyle kullanılabilen bir haktır. Medeni Kanun, taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını sağlamak amacıyla önalım hakkını tanıyarak üçüncü kişilerin taşınmaza paydaş olarak girmesini zorlaştırmıştır. Şufa hakkının kullanılabilmesi için aşağıdaki şartlar sağlanmalıdır:
1. Paylı Mülkiyette Kullanılabilir
Şufa hakkı, yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz. Taşınmazın arsa veya daire olması önemli değildir; önemli olan, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır.
2. Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir
Medeni Kanun'un 732. maddesi uyarınca, şufa hakkı yalnızca paydaşlar tarafından kullanılabilir. Taşınmazda paydaş olmayanlar, kişisel alacak hakkına sahip olanlar veya sınırlı ayni hakka sahip olanlar şufa hakkını kullanamazlar. Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması durumunda, hisse oranlarına bakılmaksızın şufa konusu pay eşit bir şekilde paylaştırılır.
3. Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmazda Kullanılır
Şufa hakkı, müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılır. Eğer taşınmazın hangi paydaş tarafından kullanılacağı sözleşme veya fiilen belirlenmişse, şufa hakkı kullanılamaz. Şufa davası yalnızca sözleşme veya fiilen taksim edilmemiş paylı taşınmazlarda açılabilir. Bu düzenleme, paydaşların kararlaştırdığı kullanım tarzının kötüye kullanılmasını engellemeyi amaçlamaktadır.
Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Kime Karşı Kullanılır?
Şufa hakkı, bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılır. Taşınmazın alıcısı üçüncü kişi olup, şufa davasının davalısıdır. Ancak payını satan paydaşa karşı dava açılamaz.
Önalım Hakkı ve Üçüncü Kişilere Karşı Kullanımı
Şufa hakkı, paydaşlar arasında kullanılır ve bir paydaşın payını satan alıcıya karşı dava açılır. Paydaşlar arasında gerçekleşen satışlarda şufa hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı, üçüncü kişilere karşı kullanılabilir ancak paydaşlara karşı kullanılamaz.
Alıcının Satışı Bildirme Yükümlülüğü
Medeni Kanun'un 733/3 maddesi gereği, alıcı, taşınmazı satın aldığını tüm paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bu bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı, paydaşların açacağı şufa davasıyla karşı karşıya kalır. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması gerekmektedir.
Şufa Davası ve Yetkili Mahkeme
Şufa hakkının kullanılması dava yoluyla gerçekleşir. Gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş, taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açabilir. Şufa davası, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır. Yetkili mahkeme, gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Dolayısıyla, dava gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır.
Şufa Hakkını (Önalım Hakkını) Kullanma Süresi
Şufa hakkını kullanma süresi, paydaşların dava hakkını süresiz olarak kullanarak alıcıyı zor durumda bırakmalarını önlemek amacıyla belirlenmiştir. Şufa hakkının kullanılması için belirlenen süreler şunlardır:
Satış Noter Aracılığıyla Bildirilmişse:
Eğer gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla paydaşlara bildirilmişse, şufa hakkı sahibi paydaşlar, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasını açmak zorundadır.
Satış Noter Vasıtasıyla Bildirilmemişse:
Eğer gayrimenkulün satışı noter aracılığıyla paydaşlara bildirilmemişse, şufa hakkı sahipleri, satış tarihinden itibaren en fazla 2 yıl içinde şufa davasını açmalıdır.
Bu süreler, hak düşürücü niteliktedir. Yani belirlenen sürelerin geçmesiyle birlikte şufa davası açılamaz. Bu nedenle, şufa hakkı sahiplerinin belirlenen süreler içinde davalarını açmaları önemlidir.
Yasal Önalım Hakkı (Şufa) Davası
Yasal önalım hakkının icrası için, alıcıya karşı önalım davası açılması gereklidir. Bu dava, özünde taşınmaz malların tapu kaydının iptal ve tescili ile sonuçlanan bir türdür. Bu davayı başlatanlar, paylı mülkiyete tabi olan taşınmazda pay satın alan üçüncü bir kişiyi davalı olarak gösterirler. Önalım hakkının kullanımı, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde düzenlenmiştir.
Yukarıda, yasal önalım hakkının ve bu hakkın kullanımı için gereken şartların kısaca açıklamasını yaptık. Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesine göre, önalım hakkı alıcıya karşı dava yoluyla kullanılır. Önalım hakkı sahibi, payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masraflarını, hâkim tarafından belirlenen süre içinde belirlenen yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Sözleşmeden Kaynaklanan Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Bir kimseye, taşınmaz malın satışı durumunda önalım hakkı, sözleşmeyle tanınabilir. Önalım sözleşmesi, taşınmazın sahibi ile önalım hakkı tanınacak kişi arasında yapılır. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, basit yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (Türk Borçlar Kanunu m.237/3). Bu sözleşmede, malın konusu ve tarafların net olarak belirtilmesi gerekmektedir. Önalım hakkı bedeli belirtilmemişse bu, sözleşmenin geçersiz olacağı anlamına gelmez. Sözleşmede, önalım hakkı bedeli belirlenmeden de yapılabilir; bu durumda, önalım hakkı bedeli, taşınmaz malı satın alan üçüncü kişi ile mal sahibi arasındaki sözleşmede belirlenen satış bedelidir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı kişisel bir haktır ve sadece sözleşmenin taraflarını bağlar. Ancak, önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi durumunda, kişisel nitelikteki bu hak, ayni bir hak haline gelir ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Önalım sözleşmesi tapu siciline kaydedildikten sonra, mal sahibi taşınmazını üçüncü bir kişiye satarsa, önalım hakkını kullanma hakkına sahip olan kişi, bu hakkını üçüncü kişiye karşı kullanabilir (Yargıtay Genel Kurulu, Karar No: 2014/153).
Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesine göre, tapu kütüğüne şerh edilen bir sözleşmeyle herhangi bir kişiye önalım hakkı tanınabilir. Bu durumda, sözleşmeden doğan önalım hakkı sahibi, belirtilen süre ve koşullar içinde önalım hakkını kullanabilir, eğer sözleşmede önalım hakkının kullanımına dair koşullar belirtilmemişse, üçüncü kişiye satışa ilişkin koşullar esas alınarak önalım hakkı kullanılabilir.
Sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı, tapuya şerh edildiği tarihten itibaren 10 yıl sonra her durumda düşer.
Yasal Önalım Hakkı Davasında Önalım Bedeli
Önalım hakkının kullanılması için önalım davasının açılması gerektiğini belirtmiştik. Önalım davasında, mahkeme önalım hakkına ilişkin nihai kararını vermeden önce önalım bedelinin yatırılması gerekmektedir. Önalım bedeli, paylı mülkiyete konu taşınmaz üzerinde satış sözleşmesi ile pay satın alan 3. kişi alıcı ile eski paydaş olan satıcının tapuda belirtilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından oluşur.
Tapudaki satış bedelinin gerçek satış bedelinden daha düşük olduğu iddiası, ne alıcı ne de satıcı tarafından önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Yargıtay kararlarıyla sabit olduğu üzere, hiç kimse kendi muvazaasına dayanarak hak iddia edemez.
Ancak, bu durumun tam tersi mümkündür. Yani önalım hakkı sahibi, önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla tapuda gerçekte belirtilen satış bedelinin üzerinde bir bedelin gösterildiği iddiasında bulunabilir. Çünkü bu durumda önalım hakkı sahibi, kendi muvazaalı işlemini değil, karşı tarafın muvazaalı işlemini ileri sürerek hak iddia etmektedir.
Yasal Önalım Hakkı Davasında Deliller
Önalım davasında, dava konusu taşınmazın ve paydaşların durumlarına göre çeşitli deliller kullanılabilir. Bu deliller arasında tapu kayıtları, tanık ifadeleri, keşif raporları, bilirkişi görüşleri, yemin, kadastro tutanakları, fotoğraflar ve topoğrafik haritalar gibi birçok tür bulunmaktadır. Bu deliller, taşınmazın ve paylı mülkiyetin varlığına ilişkin olabileceği gibi, fiili taksim durumunu ispatlamak veya muvazaalı işlemleri ortaya koymak gibi farklı amaçlarla da kullanılabilir.
Önalım davasında en önemli delil genellikle tapu kayıtlarıdır. Çünkü tapu kayıtlarında yer alan satış bedeli, önalım bedelinin belirlenmesinde temel bir faktördür. Ancak tek istisna, önalım hakkı sahibinin önalım hakkını kullanamaması için tapu sicilinde belirtilen satış bedelinin yüksek gösterilmiş olması durumudur, yani bedelde muvazaa durumu. Muvazaalı bir işlemin varlığı, tanıkların ifadeleri, yasalara uygun şekilde elde edilmiş ses veya görüntü kayıtları, mesajlaşma ekran görüntüleri gibi her türlü delil ile kanıtlanabilir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Şufa (önalım) hakkı, hem kanundan hem de sözleşmeden doğabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesinde düzenlenmiştir ve geçerliliği, taşınmazla ilgili bir sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmiş olmasına bağlanmıştır. Ayrıca, sözleşmeden doğan önalım hakkı, hak sahibine en fazla 10 yıllık bir süre içinde gerçekleştirilen satışlar için yetki verebilir. Oysa yasal önalım hakkı, satış ne zaman gerçekleşirse gerçekleşsin, diğer şartlar sağlandığında kullanılabilir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, kanundan doğan yasal önalım hakkından farklı olarak, taraflar arasında önceden belirlenmiş önalım şartlarına sahip olabilir. Önalım sözleşmesinde satış bedeli ve diğer koşullar önceden belirlenmişse, nitelikli (mevsuf) önalım hakkı söz konusudur. Ancak taraflar arasında bu hususa dair önceden bir belirleme yapılmamışsa, önalım hakkı sahibi, önalım hakkını kullandığında taşınmazı alan kişiyle aynı koşullarda alım yapmak zorunda kalacaktır.
Ayrıca, yasal önalım hakkının kullanılması ve bu haktan vazgeçilmesi hükümleri, sözleşmeden doğan önalım hakkı için de geçerlidir.
Türk Medeni Kanunu'nun "Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı" Başlıklı 735. Maddesi'ne Göre:
- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Eğer kütükte koşullar belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
- Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer.
- Yasal önalım hakkının kullanılması ve vazgeçilmesine ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkı için de geçerlidir.
İki veya Daha Fazla Paydaşın Önalım Haklarını Kullanmaları
Önalım hakkını kullanma durumu genellikle tek bir paydaş tarafından ele alınırken, birden fazla paydaşın bu hakkı kullanması da mümkündür. Bu durumda, önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında payın eşit şekilde dağıtılması gerekmektedir. 3. kişi olan davalının payı, önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit olarak bölüştürülür ve önalım bedeli de bu paydaşlar tarafından eşit şekilde ödenir. Bu kapsamda bir gayrimenkul avukatına danışmanızda fayda var.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
