Kiracı nasıl tahliye edilir; tahliye sebepleri, ihtar süreleri, arabuluculuk ve dava yolları kira sözleşmesinin türüne göre değerlendirilir.
Kiracının taşınmazı boşaltmasının istenmesi ile tahliyenin hukuken sağlanması farklı aşamalardır. Doğru yol; sözleşmenin başlangıcı, kiralananın kullanım biçimi, ileri sürülen sebep ve belgelerin tebliğ tarihleri birlikte incelenerek belirlenir. Bu rehber konut ve çatılı işyeri kiralarında temel yolları açıklar; açık arazi kiraları veya özel kanunlara tabi ilişkiler için aynı sonuçların doğrudan uygulanması doğru olmaz. Başvuru hazırlığında yalnız son ihtarnameye değil, kira ilişkisinin başından itibaren oluşan belge ve ödeme kayıtlarına bakılmalıdır.
Kiracı Nasıl Tahliye Edilir ve Hangi Şartlar Aranır?
Konut veya çatılı işyeri kiracısının tahliyesi, kanunda tanınan bir sebebe yahut geçerli bildirim yoluna dayanmalıdır. Kiraya verenin yalnızca sözleşmede yazan sürenin bittiğini söylemesi, belirli süreli bu kiralarda kendiliğinden tahliye hakkı doğurmaz. Türk Borçlar Kanunu m. 347, kiracının süresinde bildirimde bulunmadığı durumda sözleşmenin bir yıl uzamasını düzenler. Bu nedenle yıllık sözleşmenin sona ermesi ile kiraya verenin fesih yetkisinin doğması birbirinden ayrılmalıdır.
Önce kiralananın konut mu, çatılı işyeri mi olduğu ve sözleşmenin belirli ya da belirsiz süre taşıyıp taşımadığı belirlenir. Başlangıç tarihi, kararlaştırılan ilk süre, sonradan yapılan protokoller ve taraf değişiklikleri birlikte okunur. Belgenin üzerinde “yeni sözleşme” yazması tek başına bütün önceki ilişkinin nasıl değerlendirileceğini çözmez; içeriği ve tarafların iradesi de önemlidir. Kira sözleşmesinin kurulması ve feshi açıklamaları, bu ilk ayrımın yapılmasına yardımcı olur.
Tahliye sebepleri aynı ispat düzenine sahip değildir. Gereksinime dayanan davada ihtiyacın gerçekliği, ödenmeyen kira nedeniyle başvuruda borcun vadesi ve ihtar, taahhüde dayanan yolda ise yazılı belgenin düzenlenme koşulları öne çıkar. Düzenli ödeme yapılması kira borcuna dayanan bir iddiayı etkileyebilir; ancak bütün diğer tahliye sebeplerini ortadan kaldırmaz. Buna karşılık yeni bir kiracıya daha yüksek bedelle kiralama isteği, tek başına kanuni tahliye sebebi değildir.
Beş yıllık kira ilişkisi de tahliye ile karıştırılmamalıdır. Beş yılın dolması, koşulları varsa kira bedelinin mahkemece belirlenmesi bakımından önem taşır; kiracının otomatik olarak çıkarılmasını sağlamaz. Bedel uyuşmazlığında kira tespit davasının şartları ayrıca incelenmelidir. Bedel belirleme ile tahliye taleplerinin amaçları farklı olduğundan, yalnız kira miktarından duyulan memnuniyetsizlik tahliye gerekçesi gibi sunulmamalıdır.
İnceleme dosyasında sözleşme ve ekleri, banka hareketleri, mevcut ihtarlar, tebliğ belgeleri ve taşınmazın kullanımına ilişkin kayıtlar bir araya getirilmelidir. Her belge için düzenlenme, gönderilme ve karşı tarafa ulaşma tarihleri ayrı yazılmalıdır. Böylece hangi hukuki yolun şartlarının oluştuğu ve hangi sürenin henüz devam ettiği görülebilir. Kilit değiştirmek, eşyayı dışarı çıkarmak veya hizmetleri keserek taşınmaya zorlamak, dava ve icra sürecinin yerine geçmez.
İhtiyaç, Yeni Malik ve Tadilat Nedeniyle Tahliye
Kiraya verenin gereksinimine dayanan tahliye, taşınmazın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanılması zorunluluğuna dayanır. Türk Borçlar Kanunu m. 350 kapsamındaki bu yol, soyut bir kullanma niyetinden ibaret değildir. İhtiyacın gerçekliği, samimiyeti ve somut koşulları değerlendirilir. Kimin kullanacağı, mevcut barınma veya çalışma koşulları ve taşınmazın bu ihtiyaca uygunluğu açıklanmalıdır.
Belirli süreli sözleşmede bu dava, sürenin sonunda başlayacak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmede ise kira hakkındaki genel fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayan bir aylık dava süresi esas alınır. Dava açılacağı süresi içinde yazılı olarak bildirilmişse TBK m. 353’teki bir kira yılı uzama kuralı ayrıca değerlendirilir. Arabuluculuk başvurusunun süre üzerindeki etkisi de hesaba katılmalı; bütün dosyalar için tek bir takvim çıkarılmamalıdır.
Taşınmazı sonradan edinen kişinin özel yolu TBK m. 351’de düzenlenir. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davada maddede sayılan kişilerin gereksinimine dayanabilir. Kanun ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayan bir ay içinde dava açma seçeneğini tanır. Bir aylık bildirim ile altı aylık bekleme aynı işlevi görmez; başlangıçları ve hangi yolun kullanıldığı dosyada açık tutulmalıdır.
Yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerektiğinde, çalışma sırasında kiralananın kullanılmasının imkânsız olması aranır. Boya, küçük tamirat veya sıradan bakım ihtiyacı tek başına bu şartı karşılamaz. Proje, ruhsat gerekliliği, teknik kapsam ve kullanımın neden sürdürülemeyeceği birlikte incelenir. Teknik inceleme gerektiren konuda yalnız kiraya verenin açıklamasıyla yetinilmesi, uyuşmazlığın ispat boyutunu eksik bırakabilir.
Gereksinim dosyasında mevcut konut veya işyeri durumu, aile ilişkisi, kullanım planı ve buna ilişkin belgeler somutlaştırılmalıdır. Yeni malikte edinim kaydı ve bildirimin ulaştığını gösteren evrak ayrıca önemlidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası bu özel ispat ve süre düzenini ayrıntılandırır. Tahliye sağlandıktan sonra yeniden kiralama sınırlaması bulunduğu da başlangıçta dikkate alınmalı; gereksinim iddiası ile sonradan gerçekleşen kullanımın birbirinden kopuk olmadığı unutulmamalıdır.
Kira Borcu ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kira bedelinin veya yan giderin ödenmemesi halinde önce borcun muaccel olup olmadığı, hangi döneme ait bulunduğu ve yapılan ödemelerin nasıl mahsup edildiği belirlenmelidir. Türk Borçlar Kanunu m. 315, kiracıya yazılı süre verilmesini ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesini düzenler. Konut ve çatılı işyerinde süre en az otuz gündür; yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen gün işlemeye başlar. Sıradan bir ödeme hatırlatmasının bu şartları taşıdığı varsayılamaz.
İlamsız icra yoluyla kira alacağının tahsili ve tahliye istendiğinde ödeme emri, borç miktarı ve tahliye talebi birlikte değerlendirilir. İcra ve İflas Kanunu m. 269 ve devamı kapsamında ödeme emrine itiraz için öngörülen yedi günlük süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında tanınan ödeme süresiyle aynı değildir. “Otuz günüm var” düşüncesiyle itiraz süresini kaçırmak veya yedi gün sonunda hemen tahliye gerçekleşeceğini sanmak bu iki süreyi karıştırır.
Kiracının itirazı, sözleşmeyi veya imzayı kabul edip etmemesi ve ödeme belgesi sunması izlenecek yargısal yolu etkiler. İcra dairesine başvuru yapılması tek başına kiracının çıkarılması anlamına gelmez. Ödeme, itiraz ve ilgili mahkeme aşaması dosyanın durumuna göre yürür. Kira borcunda Örnek No 13 takibi incelenirken talep edilen dönemler ile ödeme emrinde bildirilen tutarlar karşılaştırılmalıdır; banka dekontlarının açıklamaları da bu karşılaştırmaya dahil edilmelidir.
İki haklı ihtar ise TBK m. 352’de ayrı bir tahliye sebebidir. Bir yıldan kısa kirada kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun kirada bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebebiyet verilmesi aranır. Dava, kira süresinin veya ilgili kira yılının bitiminden başlayan bir ay içinde açılır. Aynı borcu iki ayrı yazıyla istemek kendiliğinden iki haklı ihtar oluşturmaz.
Temerrüt nedeniyle fesih ile iki haklı ihtar nedeniyle dava farklı şartlara bağlı olduğundan, belgeler baştan seçilen yola göre sınıflandırılmalıdır. Ödeme tarihi, ihtarın haklılığı ve hangi kira dönemine ilişkin olduğu her borç için ayrı gösterilmelidir. Ödemenin yapılmış olması da önceki ihtarın bütün hukuki sonuçlarını her durumda silmez. Buna karşılık gerçekten ödenmiş bir tutarı borç gibi göstermek, alacak ve tahliye talebinin dayanağını zayıflatır; talep hesabı başvuru öncesinde yeniden kontrol edilmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi Hangi Şartlarda Kullanılır?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 bakımından taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi gerekir. Bu ölçüt, yalnız kira sözleşmesi ve taahhüt üzerinde farklı tarihler bulunmasıyla açıklanamaz. Gerçek teslim zamanı, belgenin hangi koşullarda düzenlendiği ve ileri sürülen itirazlar birlikte değerlendirilir; sonradan yazılmış bir tarih tek başına bütün geçerlilik sorunlarını çözmez.
Belgede kiracı, kiralanan ve boşaltılması üstlenilen tarih anlaşılabilir olmalıdır. Düzenleme tarihi ile tahliye tarihi farklı işlev taşır: biri taahhüdün ne zaman verildiğini, diğeri boşaltmanın ne zaman gerçekleştirileceğini gösterir. İmza, temsil yetkisi, birden fazla kiracının bulunması ve belge üzerindeki değişiklikler de incelenmelidir. Kanundaki yazılılık şartı ile icra yolunda imzaya itiraz edilmesi halinde ortaya çıkan ispat sorunu aynı mesele değildir; noter işleminin etkisi bu ayrım gözetilerek değerlendirilir.
Kiracı üstlendiği tarihte çıkmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Süre, taahhütnamenin düzenlendiği tarihten başlatılmaz. Dava yolu seçildiğinde dava şartı arabuluculuk ve başvurunun süreye etkisi ayrıca hesaba katılır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna ise aynı biçimde bütün kira davalarına genişletilemez; kullanılacak yol belirlenmeden tek bir işlem listesiyle ilerlenmemelidir.
Kiralanan aile konutuysa TBK m. 349’daki eşin rızası ve bildirim düzeni de dosyada değerlendirilmelidir. Her imzalı kâğıdın bütün tarafları ve her uyuşmazlığı tartışmasız bağladığı kabul edilmemelidir. Boş belge imzalandığı, tarihin sonradan doldurulduğu veya iradenin sakatlandığı iddiaları ortaya çıktığında bunların hangi delille ve hangi usulde ileri sürüldüğü önem kazanır. Genel bir rehber, belgenin aslını ve taraf açıklamalarını görmeden geçerlilik sonucu veremez.
Başvuru dosyasında taahhütnamenin aslı, kira sözleşmesi, teslimi gösteren kayıtlar, varsa yetki belgeleri ve tahliye tarihine ilişkin yazışmalar birlikte saklanmalıdır. Tahliye taahhütnamesine dayanan başvuru hazırlanırken özellikle teslim, taahhüt ve başvuru tarihleri tek çizelgede karşılaştırılmalıdır. Kiraya verenin elinde belge bulunması tahliyenin hemen gerçekleşeceği anlamına gelmez; itirazın niteliği ve yargısal inceleme, sonucun hangi süreçte alınacağını etkileyebilir. Kesin tahliye tarihi vaat etmek bu nedenle doğru olmaz.
On Yıllık Uzama Süresi ve Bildirimle Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi, kiracının taşınmazda toplam on yıldır bulunmasıyla aynı hesap değildir. Türk Borçlar Kanunu m. 347, belirli süreli sözleşmede ilk kararlaştırılan süre ile uzama yıllarını ayırır. Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. İlk süre hesaptan silinmemelidir.
Hesap yapılırken önce başlangıç tarihi ve ilk sözleşme süresinin sonu bulunur. Ardından yıllık uzama dönemleri sıralanır ve kanundaki on yıllık uzama eşiği belirlenir. Son aşamada, bu süreyi izleyen hangi uzama yılının sonunda fesih hakkının kullanılacağı ve bildirimin en geç ne zaman ulaşması gerektiği hesaplanır. Yalnız bugünün yılından sözleşme yılını çıkarmak yeterli değildir; gün ve ay bilgileri de sonucu değiştirir.
Bildirim, konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı şekle tabidir. Sürenin korunması bakımından yalnız ihtarnamenin düzenlendiği ya da gönderildiği güne güvenilmemeli, karşı tarafa ulaşma tarihi de belgelenmelidir. Adres değişikliği, tebligatın iadesi veya muhatabın kim olduğu tartışması sonradan önem kazanabilir. İhtarname hazırlanması ve tebliği incelenirken metindeki fesih dönemi ile tebliğ evrakındaki tarihlerin aynı takvimi desteklediği kontrol edilmelidir.
Belirsiz süreli sözleşmede kural farklıdır: kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirme yolunu kullanabilir. Taşınmaz kiralarındaki genel fesih dönemi ve bildirim süresi ayrıca hesaplanır. Bu nedenle belirli süreli sözleşmenin ilk süresine ilişkin hesabı belirsiz süreli sözleşmeye aynen taşımak doğru değildir. Sözleşmenin niteliği, yalnız tarafların günlük konuşmada kullandığı adlandırmaya göre belirlenmemelidir.
Eski tarihli sözleşmelerde geçiş hükümleri, sonradan imzalanan belgelerin niteliği ve kira ilişkisinin devamlılığı ayrıca incelenmelidir. Yeni bir protokolün yalnız bedeli değiştirmesi ile bütün ilişkinin yeniden kurulması iddiası aynı değildir. Süre hesabı tartışmalıysa başvuru öncesinde sözleşmelerin tamamı karşılaştırılmalıdır. Bildirimle sona erme şartları oluşsa dahi kiracı taşınmazı teslim etmezse zorla çıkarmaya girişilmez; gereken arabuluculuk ve yargısal süreç izlenir. Sürenin dolduğu düşüncesi, kiraya verene kendiliğinden icra yetkisi vermez.
Sözleşmeye Aykırılık ve Diğer Tahliye Sebepleri
Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu m. 316 uyarınca konut ve çatılı işyerinde aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süre veren ve aksi halde fesih yapılacağını bildiren yazılı ihtar kuralı bulunur. Her şikâyet aynı ağırlıkta değildir; neyin sözleşmeye aykırı olduğu, ne zaman gerçekleştiği ve giderilip giderilemeyeceği somutlaştırılmalıdır.
Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre tanınmasının yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturan kişiler ve komşular bakımından çekilmez hale gelmesi durumlarında hemen yazılı fesih düzenlenmiştir. Bu istisnalar, sıradan anlaşmazlıklara otomatik olarak uygulanamaz. Fotoğraf, tutanak, yazışma ve diğer kayıtlar olayın koşullarına göre değerlendirilir. Delil toplarken özel yaşamı ihlal eden veya hukuka aykırı yöntemler kullanmak, ispat sağlama amacıyla meşrulaşmaz.
Kiracının başka konutu olması da tek başına yeterli değildir. TBK m. 352/3, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunmasını ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesini arar. Bu nedenle başka şehirdeki taşınmaz, her tür mülkiyet kaydı veya oturulamayacak durumdaki bir yer aynı sonuca götürmez. Dava için sözleşme bitiminden başlayan bir aylık süre ayrıca gözetilir.
Önemli sebeple fesih ve kiracının iflası ise TBK m. 331 ve 332’de farklı koşullarla düzenlenir. Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebeplerde yasal fesih bildirim süresi ve hâkimin parasal sonuçları değerlendirmesi gündeme gelir. Teslimden sonra iflasta ise gelecekteki kira bedelleri için güvence isteme ve uygun süre verme düzeni vardır. İflasın duyulması veya taraflar arasında gerginlik yaşanması, taşınmazın kendiliğinden boşaltılması sonucunu doğurmaz.
Bu sebeplerde dosya hazırlığı, genel bir “uyumsuz kiracı” nitelemesi yerine belirli olaylara dayanmalıdır. İhlalin tarihi, etkisi, ihtarın kapsamı ve sonraki davranış ayrı kaydedilmelidir. Kira sözleşmesinden doğan kiracı hakları da bu değerlendirmede birlikte gözetilmelidir. Kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının sözleşmeden kaynaklanan kullanım hakkı, taraflardan birinin tek başına vereceği kararla yok sayılamaz. Seçilen tahliye sebebinin kanundaki şartları karşılaması ve usulüne uygun şekilde ileri sürülmesi gerekir.
Tahliye Davasında Arabuluculuk, Mahkeme ve Belgeler
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren düzenleme kapsamında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeyi bu kapsamın dışında bırakır. İstisna, kira borcuyla ilgili bütün uyuşmazlıklarda arabuluculuğun gereksiz olduğu anlamına gelmez. Talebin dava mı yoksa istisna kapsamındaki icra yolu mu olduğu önce belirlenmelidir.
Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna; büro kurulmamış yerde görevlendirilmiş yazı işleri müdürlüğüne yapılır. HUAK m. 18/A gereğince büroya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu, her durumda baştan yeni bir aylık süre doğduğu anlamına gelmez. Başvurudan önce geçen süre, son tutanak tarihi ve sonrasındaki kalan süre birlikte hesaplanmalıdır; son güne bırakılan işlemler takip riskini artırır.
Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hallerde en fazla bir hafta uzatma mümkündür. Bu süre dava veya tahliyenin tamamlanma süresi değildir. Anlaşma olmazsa son tutanak dava dosyasına sunulur. Tahliye tarihini içeren bir anlaşma yapılırsa metnin uygulanabilirliği ve HUAK m. 18/B’deki icra edilebilirlik şerhi zorunluluğu değerlendirilmelidir. Anlaşma tutanağı ile henüz anlaşma sağlanamadığını gösteren son tutanak aynı belge işlevini taşımaz.
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca kural olarak sulh hukuk mahkemesidir; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel düzenleme saklıdır. Görev ile coğrafi yetki ayrı meselelerdir. Davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi yetki kuralları somut taleple birlikte incelenir. Başvurunun yalnız taşınmazın bulunduğu yere bakılarak bütün ihtimallerde kesinleştirilmesi doğru olmayabilir.
Dosyada sözleşme, ek protokoller, tapu veya edinim kaydı, banka hareketleri, ihtarlar, tebliğ evrakı, taahhüt ve ilgili arabuluculuk belgeleri kullanılan sebebe göre düzenlenmelidir. Her belgenin hangi vakıayı desteklediği dilekçede açıklanmalıdır; yalnız çok sayıda belge eklemek ispat planı oluşturmaz. Ön inceleme duruşmasının işlevi, tarafların iddia ve savunmaları ile uyuşmazlık konularının belirlenmesi bakımından önemlidir. Mahkemenin iş yükü, tebligat ve delil incelemesi değişebildiğinden, bütün tahliye davaları için sabit bitiş süresi verilemez.
Tahliye Kararı, Anahtar Teslimi ve Yeniden Kiralama
Tahliye kararı alınması ile taşınmazın fiilen teslim edilmesi farklı aşamalardır. Kiracı karara rağmen çıkmazsa kararın uygulanması ilgili icra usulüyle yürütülür; kiraya verenin kendi imkânlarıyla kapıyı açıp eşyayı çıkarması bu sürecin yerine geçmez. Kararın hangi mahkemeden ve hangi yoldan alındığı önem taşır. İcra mahkemesinin kira takibindeki tahliye kararı ile sulh hukuk mahkemesinin kira davasındaki ilamı için bütün işlem sürelerini aynı kabul etmek doğru değildir.
İstinaf başvurusu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 350 çerçevesinde kural olarak kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz; İcra ve İflas Kanunu m. 36’daki icranın geri bırakılması düzeni saklıdır. Taşınmazın aynına ilişkin kararlar ile kira ilişkisine dayanan tahliye kararı ayrılmalıdır. “Her tahliye kararının kesinleşmesi beklenir” şeklindeki genelleme bu nedenle yanıltıcıdır. Buna karşılık kanun yolu başvurusunun hiçbir koruma sağlamayacağını söylemek de dosyadaki usul imkânlarını göz ardı eder.
Kiracı kendiliğinden çıkıyorsa anahtarın kime, ne zaman ve hangi şekilde teslim edildiği belgelenmelidir. Yalnız eşyaların taşınmış olması, teslim tarihine ilişkin her tartışmayı ortadan kaldırmaz. Teslim tutanağında taşınmaz, taraflar, anahtarlar ve görülen durum açıkça yazılabilir; sayaç kayıtları ve mevcut hasar belgeleri eklenebilir. Tarafların kira, yan gider, güvence ve hasar konularındaki uyuşmazlıkları birbirinden ayrılmalı; taşınmaz teslimi bütün alacaklardan otomatik feragat gibi değerlendirilmemelidir.
Gereksinim nedeniyle boşaltma sağlandığında TBK m. 355, haklı sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracı dışındaki kişilere kiralama yasağı öngörür. Yeniden inşa veya imarda eski haliyle kiralama sınırlaması ve eski kiracının yeni durum ile yeni kira bedeli üzerinden öncelik hakkı ayrıca düzenlenmiştir. Bu öncelik, yazılı bildirimden sonraki bir ay içinde kullanılmalıdır. Kanuna aykırılıkta son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat düzenlenmiş olmakla birlikte, her ayrılma otomatik tazminat sonucu doğurmaz.
Tahliyenin nasıl gerçekleştiği, ileri sürülen gereksinim, sonraki kullanım ve haklı sebep iddiası birlikte incelenmelidir. Mahkeme kararı ve icra işlemleri varsa bunlar, gönüllü teslimde ise anlaşma ve yazışmalar saklanmalıdır. Maddi tazminat talebinin değerlendirilmesi kapsamında genel zarar ispatı ile TBK m. 355’in özel koşulları karıştırılmamalıdır. Tahliye sonrası taşınmazın hemen başka kişiye kiralanması gibi gelişmelerde, sonuç vaat etmek yerine somut belgeler üzerinden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
