Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?, bir kira ilişkisinde önemli bir konudur ve kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkinin sonlanmasıyla ilgili birçok farklı faktöre bağlı olabilir. Kiracının tahliyesi sebepleri, hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını etkileyebilir. Bu makalede, Kiracı Tahliye Sebepleri üzerinde duracak ve kira sözleşmelerinin sona ermesine yol açan temel nedenleri detaylı bir şekilde ele alacağız.
Kiracı Tahliye Sebepleri Genel Olarak
Kira sözleşmesi, 6198 sayılı Türk Borçlar Kanununun 299. maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır:
"Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."
Kanun koyucunun genel hükümler başlığı altında yaptığı bu tanım, kira sözleşmelerinin alt türü olan konut ve çatılı iş yeri kiralarını da kapsamaktadır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi, bu kira sözleşmesi türüne özgü hükümlerin ikinci ayrımında 347-356. maddeler arasında iki grup altında incelenmiştir. Kiraya verenin (mal sahibi) konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine has sona erme nedenleri yanında, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlere dayanarak yahut borçlar hukukunun genel ilkelerine göre de sözleşmeyi sona erdirebilmesi mümkündür.
Kiracı Tahliye Sebepleri: Konut ve Çatılı İşyeri Sözleşmelerinin Kiraya Veren Tarafından Genel Hükümlere Göre Sonlandırılması
BK'da düzenlenmiş sona erme halleri dışında, kanunun genel hükümleri çerçevesinde kiraya verenin kiracısı ile anlaşarak yahut iradesinin sakatlanması söz konusuysa iptal hakkını kullanarak sözleşmeyi sona erdirmesi her zaman mümkündür.
Kiracı Tahliye Sebepleri: Tarafların Anlaşarak Sözleşmeyi Fesih Etmeleri
Tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi, Yargıtay'ın da kabulünde olduğu gibi, sözleşmenin herhangi bir aşamasında kiracı ve kiraya verenin karşılıklı anlaşması ile her zaman sona erdirilebilir. Tarafların anlaşarak sözleşmesi sona erdirme özgürlükleri sınırlandırılmış olmayıp, anlaşma herhangi bir şekle de tabi değildir.
"Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur. Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın istenirse tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur." (Hukuk Genel Kurulu 2012/6-399 E., 2012/553 K.)
Kiracı Tahliye Sebepleri: İrade Bozukluğu Nedeniyle Sözleşmenin İptali
İradeyi bozan sebepler TBK'da yanılma, aldatma ve korkutma olarak düzenlenmiştir. Kural olarak bu hallerden biri nedeniyle iradesi sakatlanan taraf, yasayla kendisine verilen süre içinde iptal hakkını kullanmazsa irade sakatlığıyla kurulan sözleşmeye onay verdiği anlamına gelir ve sözleşme baştan itibaren geçerli olur.
Bu kapsamda kiraya veren (mal sahibi), kira sözleşmesini yanılma veya aldatma veyahut korkutulma sonucunda akdetmişse, yanılma veya aldatmayı öğrendiği, korkutmanın ise etkisinin ortadan kalktığı andan itibaren 1 yıl içinde sözleşmenin iptalini isteyebilir. İptal istemi için TBK'nın 39. maddesiyle öngörülen 1 yıllık süre hak düşürücü niteliktedir.
"Davacı, davalı ile aralarında 05.09.2014 başlangıç tarihli 8 yıl süreli aylık 14.000.-TL bedelli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmenin başından bu yana kira bedellerini ödemeyen davalıya kira bedellerini ödemesi için ihtarname gönderildiğini, ancak kira bedellerinin ödenmediğini; yine sözlü olarak kira bedelinin aylık 14.000.-TL olması hususunda anlaşılmasına rağmen 62 yaşında olmasından faydalanan davalının kendisini aldattığını ve kira bedeli kısmına yıllık 14.000.-TL yazıldığını sonradan fark ettiğini, edim ve kira bedeli arasında fahiş fark olduğunu belirterek kira sözleşmesinin iptalini ve kira bedellerini ödemeyen davalının temerrüt nedeni ile kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı iki yıllık kira bedelini peşin ödediğini ancak iade edildiğini, davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece yasal koşullar oluşmadığından davanın reddine karar verilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davacının gabin, hile ve aldatma iddialarına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince:
Davacı dava dilekçesinde kira bedeli hususunda davalı tarafından aldatıldığını iddia etmektedir. HMK'nun 203.maddesinin (ç) bendi gereği hukuki işlemlerde irade bozukluğu ile aşırı yararlanma iddiaları her türlü delille ispatlanabileceğinden davacının dava dilekçesinde bildirdiği gabin, hile ve aldatmaya ilişkin tüm delilleri toplanmalı, bildirilen tanıkları dinlenilmeli, gerekirse keşif yapılıp diğer delillerle birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazları yerinde olup kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.09.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi." (3. Hukuk Dairesi 2017/4463 E., 2017/12611 K.)
Kiraya Verenin Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümler Çerçevesinde Sona Erdirmesi
TBK'ının dördüncü bölümünde "Genel Hükümler" başlığı altında düzenlenen ve adi kira sözleşmesini sona erdiren nedenler, konut ve çatlı işyeri kira sözleşmesine özgü sona erme hükümlerinde ayrıca bir düzenleme yapılmamış olması ve bu hükümlere aykırı olmamak kaydıyla, konut ve işyeri kiraları yönünden de uygulama alanı bulacaktır. Bu hususta "Konut ve çatlı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi" başlığı altında yer alan 347/3. madde hükümü, genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği hallerde, kiraya veren veya kiracının sözleşmeyi sona erdirebileceğini öngörmektedir.
Kiracı Tahliye Sebepleri: Önemli Sebeplerden Dolayı (Mücbir) Sözleşmenin Sona Erdirilmesi
Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler kapsamında, olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenen TBK'ının 331. maddesi, "Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim sürecine uyarak her zaman feshedebilir." tarafların her ikisine de kira ilişkisinin sürdürülmesinin kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme imkânı tanımıştır.
Anılan madde de geçen yasal fesih bildirim süresi, TBK'ının 329. maddesine göre 3 aydır. TBK'ının 331. madde hükmü önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmenin "her zaman" feshedebileceğini öngördüğünden kiraya veren, altı aylık kira dönemi sonunu beklemeden sözleşmeyi derhal sona erdirebilir. Fakat feshin sona erdirici etkisi 3 ay sonra, yani yasal bildirim süreçlerinin sonunda olacaktır.
Örneğin, 1.1.2022 başlangıç tarihli bir konut kira sözleşmesinde, kiraya verenin önemli sebeplerin varlığına dayanan fesih bildiriminin 20.02.2023 tarihinde kiracıya ulaştığının kabulü halinde, kira sözleşmesi 20.02.2023 tarihinden itibaren 3 ay sonra; 20.05.2023 tarihinde sona erecektir. (Fesih bildiriminin yazılı yapılması zorunludur.)
Kiracı Tahliye Sebepleri: Kiracının Mücbir Sebebiyle Sözleşmenin Feshinde Tazminat Hakkı
TBK'ının 331. maddesi "Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar." uyarınca, hakim durum ve şartları dikkate alarak fesih bildiriminin parasal sonuçlarını hükme bağlayacağını ifade etmektedir.
Kiracının İflası Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi
TBK'ının "Kiracının iflası" başlıklı 332. maddesinde, kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren (mal sahibi), işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.
Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim sürecine uymaksızın hemen feshedebilir.
Kiracı Tahliye Sebepleri: Kira Bedelinin Ödenmesinde Temerrüt Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi
TBK'ının "Kiracının temerrüdü" başlıklı 315. maddesinde, kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre, konut ve çatlı işyeri kiralarında en az otuz gnda en az otuz g\u00fndür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Yukarıda anılan hüküm uyarınca kiraya veren, kiracıya kira borcunu (eksik ya da hiç ödenmeyen kira bedeli ya da yan giderler) ödemesi için en az 30 gün süre vermelidir. Bu otuz günlük süre ise kiracıya yazılı bildirimin tebliğinden itibaren başlayacaktır.
Uygulama Örnek No:13 olarak geçen Tahliye ve Haciz yoluna ilişkin makalemizi okumanızı tavsiye ederiz.
Kiracı Tahliye Sebepleri: Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Aykırı Kullanımı Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi
TBK'nın 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümldür.
Kiracının bu yükümlülüğününe aykırı davranması durumunda kiraya veren (mal sahibi), konut ve çatlı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunması gerekir.
Konut ve çatlı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilme imkânı tanınmıştır.
Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Genel Nedenlerden Konut ve Çatlı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Uygulanamayacak Olan Haller
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sürenin Dolması
Her ne kadar TBK' nın "Genel Hükümler" başlığı altında yer alan 327. maddesinde belirli süreli sözleşmelerin süresi sonunda kendiliğinden sona ereceği düzenlenmişse de bu konuda özel düzenleme bulunması nedeniyle konut ve çatlı işyeri kiralarında uygulanmaz.
TBK' nın 347. maddesinde açıklandığı üzere konut ve çatlı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi
Belirsiz süreli konut ve çatlı işyeri kiralarında TBK m. 347/2 gereği kiraya veren, kiracı gibi her zaman değil, ancak kira sözleşmesinin başından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiraya Verenin Konut Ve Çatlı İşyeri Kira Sözleşmesine Özgü Nedenlerle Sözleşmeyi Sona Erdirmesi
Konut ve çatlı işyeri kira sözleşmeleri, 6098 sayılı TBK'da kira sözleşmelerinin bir alt türü olarak 339–356. maddeler arasında düzenlenmiş olup, bu sözleşme türüné özgü sona erdirici nedenler "bildirim yoluyla" ve "dava yoluyla" sona erme şeklinde iki ayrı başlık altında kategorize edilmiştir.
Kiracı Tahliye Sebepleri: Bildirim Yoluyla Sona Erdirme
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği düzenlenmiştir.
On yıllık uzama süresi sonunda fesih hakkını kullanmayan kiraya veren yalnızca o yıl için bu hakkından yoksun kalkmakta, bir sonraki kira yılının bitiminden üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla yine sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.
Dava Yoluyla Sona Erdirme
Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilmesi, ancak TBK m.350,351 ve 352'de gösterilen sebeplerin varlığı halinde mümkünüdür. Dolayısıyla tahliye sebepleri bakımından sınırlı sayı ilkesi geçerli olup, bu maddelerde sayılanlar haricinde bir sebebe dayanarak kira sözleşmesi dava yoluyla, yani mahkeme kararı ile sona erdirilemez.
Dava sebeplerinin sınırlılığı ilkesi TBK' nın "Dava sebeplerinin sınırlılığı" başlıklı 354. maddesinde açıkça ifade edilmiştir. Anılan hükümde kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği kuralı da yer almaktadır. Örneğin taraflar kendi aralarında yapacakları bir sözleşme ile kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden farklı yeni bir sebep ekleyemezler.
Dava yoluyla kira sözleşmesinin fesih yolları sırasıyla;
Kiraya Verenin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
Kiraya veren, TBK’nın 350. maddesine göre kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilme imkânı sağlanmıştır.
TBK'nın 350. maddesinde yer alan kiraya verenin “eşi”nden kasıt, Türk Medeni Kanunu kapsamında resmi nikahlı eştir.
"Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kiralananın tahliyesi davasına dair karar, davalı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı tüzel kişilik, şirket ortağı A. K.'ın konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesini istemiş; davalı, ihtiyacın davacı şirkete ait olmadığından davanın reddini savunmuştur.
Türk Borçlar Kanununun 350/1. maddesinde, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın tahliyesini isteyebileceği hususu düzenlenmiştir. Tüzel kişiliğe sahip limited şirket de ancak kendi ihtiyacı için dava açabilecektir. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır." (6. Hukuk Dairesi 2015/7742 E.,2015/9922 K.)
Kiraya verenin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle açtığı davanın samimi ve gerçek olması gerekir. Ayrıca bu ihtiyacın dava süresince de devamı aranmaktadır.
"Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.
Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir." (6. Hukuk Dairesi 2013/10473 E., 2013/13888 K.)
İhtiyaç sebebiyle açılacak davanın süresi TBK' nın 350. maddesinde "belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir" şeklinde düzenlenmiştir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılabileceği düzenlenmişse de TBK md. 353 uyarınca "Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır." dava açılması için ön görülen süre (1 ay) öncesinde yazılı olarak bildirim ile dava süresinin 1 kira yılı uzatılma imkanı tanınmıştır.
Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye
BK'nın 350/2 uyarınca, kiralananın yeniden inşa edilmesi veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiracının tahliyesi mümkün olacaktır. Kanun koyucu, bu durum için "kullanımının imkansızlığı" kıstasını öngörmüştür.
Örneğin, taşınmaza asansör kurulması, çatı katına bir kat daha eklenmesi ya da dairenin genişletilmesi/birleştirilmesi gibi tadilatların başlaması durumunda, kullanımı imkânsız hale gelecekse tahliye kararı verilmektedir.
Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
TBK'nın 351. maddesi uyarınca, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süreç bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Daha öncesinde bahsedildiği gibi, gereksinimin samimi olması ve dava tarihinde devam ediyor olması gerekmektedir.
Yeni malik taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde yazılı bildirimde bulunmuşsa, iktisap tarihinden 6 ay sonra açacağı tahliye davası ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
Yargıtay, edinme tarihini izleyen 1 ay içinde ihtar tebliğinin zorunlu olduğunu, sonradan giderilmesinin mümkün olmadığını kabul etmektedir.
Hatta Yargıtay, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarın yalnızca tebliğ edilmesini değil, kiracıya ulaşmış olmasını aramakta ise de bu husus eleştirilmiş, ihtarın süre içinde gönderilmesinin yeterli olduğu savunulmuştur.
Yeni malik, gönderdiği ihtarda kiracıya tahliye için 6 aydan daha uzun bir süre vermişse, artık verdiği sürenin sonunu beklemeden dava açamaz. Ayrıca bu 6 aylık süre, kiracıya gönderilen ihtarın tebliğ tarihinden değil, madde metninin açık ifadesi gereği edinme tarihinden itibaren başladığına dikkat edilmelidir.
Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Sona Erdirme
TBK m. 352/1’de, kiracının kiralananın tesliminden sonra yazılı bir şekilde kiralananı tahliye edeceğini taahhüt etmesine rağmen taahhüdünü yerine getirmemesi halinde, kiraya verenin dava açarak yahut icra takibi yoluyla sözleşmeyi sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Bu hükme göre tahliye istenebilmesi için şu unsurların bir arada bulunması gereklidir:
- Kiracı tarafından verilmiş yazılı bir tahliye taahhüdü (sözü) bulunmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinden sonra verilmelidir.
- Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanmamalıdır.
- Kiracı yazılı taahhüdünde belirttiği tarihte kiralananı boşaltmamış olmalıdır.
- Kiraya veren, tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
TBK 352/2. maddesi ile kira bedelini ödemede temerrüde düşen kiracıya, kira sözleşmesinin süresine göre belirlenecek dönemler içinde gönderilen iki ayrı ve haklı ihtar bulunması halinde, kiraya verene madde metninde gösterilen 1 aylık süre içinde dava açarak sözleşmeyi sonlandırma imkânı verilmiştir. Bu hükme göre konut ve çatılı işyeri sözleşmesini sona erdirmenin koşulları şu şekildedir:
- Kiracıya kira bedelini ödememesi sebebiyle haklı ihtarda bulunulması gerekir.
- İhtarın yazılı olması ve ödenmeyen kira miktarlarının gösterilmesi gerekir.
- Kanunda belirlenen dönem içinde iki haklı ihtarda bulunulması gerekir.
- Kira süreç bitimini izleyen bir ay içinde davanın açılması gerekir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/5023 E. ve 2014/6562 K. sayılı kararında şu şekilde özetlemiştir:
" Dava, kira alacağı ve iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından davaya konu 31 numaralı işyerinin tahliye isteminin reddine yönelik olarak temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Davacı vekili, dava dilekçesinde; davalının 01.03.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 1.300,00 TL bedelle dava konusu 31 numaralı işyerinde kiracı bulunduğunu, kira parasının zamanında ödenmemesi nedeniyle Amasya 2. İcra Müdürlüğünün 2012/2610 ve Amasya 2. İcra Müdürlüğünün 2012/6530 esas sayılı dosyaları ile icra takibi yapıldığını,davalının bir kira dönemi içinde iki kez haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek kiralananın iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesini istemiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafından açılan tahliye ve kira sözleşmesi feshi davasını reddettiğini, sözleşmenin 1 yıl olup her sene sözleşmenin zımnen yenilendiğini, davacıya kira borçlarını ödediğini, başkaca borcu olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece davacı tarafça yapılmış iki haklı ihtar bulunmadığı gibi ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi bir nedene de dayanılmadığı gerekçesiyle dava konusu 31 numaralı işyerinin tahliyesi isteminin reddine karar verilmiştir.
Hükme esas alınan 01.03.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kiranın 800,00 TL olduğu kararlaştırılmıştır. İki haklı ihtara konu dönem 01.03.2012-01.03.2013 Dönemi olup dava 04.03.2013 tarihinde açılmıştır. 19.04.2012 tarihli ödeme emri ile ödenmeyen 2011 Aralık ila 2012 Nisan ayı kira bedeli istenmiş ödeme emri davalıya
02.05.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen ihtara konu kira bedeli tebliğden sonra 16.05.2012 günü ödendiğinden bu ihtar haklıdır.13.11.2012 tarihli ödeme emri ile ödenmeyen 2012 yılı Temmuz,Ağustos,Eylül,Ekim ve Kasım ayı kira bedeli istenmiş ödeme emri davalıya 19.11.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen ihtara konu 2012 yılı Ekim ve Kasım ayı kira bedelleri ödenmediğinden bu ihtar da haklıdır. Dava da süresinde açıldığına göre iki haklı ihtar nedeniyle davaya konu 31 numaralı işyerinin tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır. "
Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması
TBK'nın 352. maddesinin 3. fıkrasında, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumunda, kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşme sonlandırma davası açabilir.
Avukat Muhammet Ali BEYHAN
