Kamulaştırma Nedir ?
Kamulaştırma, devletin kamu yararını ileri sürerek bir bireyin sahipliğinde bulunan özel mülkiyete rızası dışında son vermesi sürecidir. Bu işlemi gerçekleştiren idare, belirlenen bir bedeli ödeyerek gerçek ve özel hukuk tüzel kişilere ait taşınmaz mallara hak sahibi olur.
Kamulaştırma Şartları Nelerdir ?
Kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi için belirli şartların varlığına bağlıdır. Bu şartlar şunlardır:
- Kamulaştırma işleminin yalnızca "yetkili idare" tarafından yapılması,
- Kamulaştırmayı zorunlu kılan bir "kamu yararı"nın bulunması,
- Kamulaştırmanın konusunun "özel mülkiyete konu olan taşınmaz" bir mal olması,
- Kamulaştırılan taşınmazın bedelinin "peşin" ödenmesi,
- Kamulaştırmanın nasıl yapılacağının, yasadaki esaslara göre belirlenmesidir.
Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararı Nasıl Verilir?
Kamulaştırma işleminde önemli olan bir diğer unsur, "kamu yararına uygunluk" kararıdır. Bu karar, Kamulaştırma Kanunu'nun 5. maddesinde belirlenen kamu idareleri ve kurumları tarafından verilebilir. Kamu yararı kararı, yalnızca kanunda işaret edilen bu kurumlar tarafından verilir, başka bir kurum veya idare tarafından verilemez. Kamu yararı kararı olmadan usülüne uygun bir kamulaştırma işleminden bahsetmek mümkün değildir.
Kamu Yararı Kararı Veren Kurumlar Nelerdir ?
Kamulaştırma Kanunu'nun m.3/2’de belirtilen amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık, köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu, belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni, il özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni, devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu, üniversite, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda ilgili kurumların yönetim kurulları, aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu, bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu, birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu.
Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları, gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlıklardır.
Kamulaştırmadan Önce Yapılacak İşlemler Nelerdir ?
Kamulaştırma sürecine geçilmeden önce, idare tarafından bir dizi önemli işlem gerçekleştirilmektedir. Kamulaştırmayı yürütecek olan idare, ilk olarak kamulaştırma veya irtifak hakkı kurma planları için taşınmaz malların veya kaynakların sınırlarını, yüzölçümlerini ve cinslerini içeren detaylı planları oluşturur.
Kamulaştırılan taşınmaz malın sahipleri belirlenir; eğer tapu kaydı yoksa, malın fiilen elinde bulunduranlar ve bunların adresleri, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ek olarak yapılan araştırmalarla belgelendirilir. Tapu malikinin vefat etmiş olması durumunda ise mirasçıların tespiti gereklidir.
Eğer taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerleri mevcut değilse, ilgili vergi dairesinden bu değerlere alternatif olarak kullanılacak değerler istenir. Vergi dairesi, idarenin talebi üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı olmadığı durumlarda ise beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içinde idareye sunar.
Kamulaştırma sürecinin tamamlanmasının ardından, bu tespitlerin hukuki süreçlerde önemi büyüktür. Özellikle açılacak kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve taşınmazın idare adına tescili davalarında, bu süreçte tespit edilen mal sahiplerinin tümünün hasım olarak gösterilmesi zorunludur.
Kamulaştırmada Tapu Siciline İşlenen Şerh
İdare, kamulaştırma kararını aldıktan ve yukarıda belirtilen hazırlık işlemlerini gerçekleştirdikten sonra, kamulaştırmanın konusu olan taşınmaz malın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne bu durumu bildirir. Bildirim tarihinden itibaren tapu kütüğündeki değişiklikleri tapu dairesi, kamulaştırmayı yapan idareye bildirmekle yükümlüdür. Bu değişiklik, tapu malikliğinde bir değişiklik olabileceği gibi, mülkiyete konu ayni haklardaki bir değişikliği de içerebilir. Ancak, kamulaştırma şerhi, kamulaştırma kararı alındıktan sonra tapu siciline konulabilir; öncesinde bu işlem gerçekleştirilemez. Bu noktada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, yüksek mahkemenin idare tarafından konulan kamulaştırma şerhini fiili bir el atma olarak değerlendirmemesidir.
Kamulaştırma Sürecinin Usul ve Şartları Nelerdir?
Kamulaştırma İşlemi Anayasa ve Kanuna Uygun Olmalıdır
Kamulaştırma sürecinin temel ilke ve esaslarını, Anayasa ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda bulabiliriz. Anayasa'nın 46. Maddesi, kamulaştırma sürecine ilişkin anayasal çerçeveyi belirlemektedir.
Kamulaştırma, Devlet veya Diğer Kamu Tüzel Kişilikleri Tarafından Gerçekleştirilmelidir
Kamulaştırma işlemi yalnızca devlet veya diğer kamu tüzel kişilikleri tarafından gerçekleştirilebilir. Kamu tüzel kişiliklerinin kuruluş çerçevesi, Anayasa'nın 123. maddesinde ayrıntılı bir şekilde açıklanmıştır. Bu maddeye göre kamu tüzel kişilikleri, ancak kanun veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile kurulabilir.
Kamu Yararı Mevcut Olmalıdır
Kamulaştırmada, işlemin kamu yararı taşıması önemlidir. "Kamu yararı" kavramı genel ve soyut bir ifade olabilir, ancak uygulama ve içtihatlar, bu kavramın kamusal bir sebep ve maksadı ifade ettiğini göstermektedir. Kamu yararı olmayan bir amaçla hareket edilmesi durumunda, kamulaştırma hükümlerinden yararlanılamaz. Danıştay'ın kararlarına göre, mülkiyet hakkının kamulaştırma yoluyla kaldırılabilmesi için kamu yararının özel mülkiyet hakkına göre ağır basması gerekmektedir.
Kamulaştırmanın Yasal Bir Dayanağı Olmalıdır
Kamulaştırma faaliyetinin tüm idari birimlere ait olduğu düşünülmemelidir. Kamulaştırma işlemini gerçekleştirecek olan idari merci, kuruluş yasası veya özel yasasında, yürütmekle yükümlü olduğu kamu hizmetinin gerekliliklerini yerine getirmek amacıyla kamulaştırma işlemi gerçekleştirmeye yetkili olduğunu belirtmelidir.
Kamulaştırmaya Konu Edilecek Olan Mal, Özel Mülkiyete Tabii Olmalıdır
Kamulaştırma işlemi, sadece özel mülkiyete tabii taşınmaz mal ve ayni haklar üzerinde gerçekleştirilebilir. Kamu malları üzerinde kamulaştırma işlemi uygulanamaz. Kamu mallarının, kamu yararı gerektirdiği durumlarda idarece kullanılabilmesi için kamulaştırma süreci başlatılmaz; yalnızca ilgili idareler arasında devir yeterli olacaktır.
Kamulaştırma Kanunu'nun 30. maddesi, idareler arasında gerçekleştirilecek devir işlemlerinin usul ve esaslarını düzenlemektedir. Bu madde, bu makalenin konusu olmadığı için alıntılanmamıştır.
Kamulaştırma İçin Bütçeye Yeterli Ödenek Konulmuş Olmalıdır
Kamulaştırma işlemi planlayan ilgili idare, kamulaştırmaya konu taşınmazlarla ilgili alan araştırması yapmalıdır. Rasyonel bir şekilde dikkat ve özenle yapılacak araştırmanın sonucunda "tahmini bedel" belirlenmeli ve bu bedeli karşılayabilecek nitelik ve nicelikte yeterli ödenek bütçesine kaynak olarak eklenmelidir. Yeterli ödeneğin temin edildiğini kanıtlama yükümlülüğü ilgili idareye aittir.
Kamulaştırmada yeterli ödenek koşulu, Kamulaştırma Kanunu'nun "Kamulaştırma Şartları" başlıklı 3. maddesinin son fıkrasında düzenlenmiştir ve bu konuda herhangi bir istisna belirtilmemiştir.
Kamulaştırma Kanunu 3/4. Maddesine Göre: "İdareler, yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlayamazlar."
Kamulaştırılan Taşınmaz Malın Gerçek Değeri Ödenmelidir
Kamulaştırılan malın adil ve hakkaniyetli bir bedelle tespiti, kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi için son derece önemlidir. Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesinin 8. fıkrasına göre, hakim, bilirkişi raporu ve diğer ilgili delilleri dikkate alarak "adil ve hakkaniyete uygun bir bedel" belirleyecektir. Ayrıca, özel mülkiyet hakkına müdahalede belirlenecek karşılık değer, taşınmazın gerçek değeri olmalıdır. Gerçek değerin tespiti için arsa ve binalar için rayiç satış değeri (gerçek piyasa değeri) dikkate alınır. Örneğin, belediye rayiçlerinin, gerçek piyasa değerine göre düşük olması durumunda dikkate alınması hatalı bir uygulama olacaktır. İrtifak hakları için, kamulaştırma nedeniyle irtifak hakkı tesis edilecek taşınmazın değerinde beklenen düşüş ölçüt olarak alınır. Araziler için ise birim başına arazi değeri ve net gelir dikkate alınacaktır.
Bu sayede sadece "kamu yararı" göstermek suretiyle vatandaşın mülkiyet hakkı gasp edilmemiş olacak, malın tam karşılığı verilerek maddi zararın nötrlenmesi amaçlanacaktır. Bu durum, sosyal devlet ve hukuk devleti ilkeleriyle uyumludur. Bedel konusunda idare ve taraflar arasında çıkabilecek anlaşmazlıkların varlığı halinde, konu mahkemeye taşındığında bedel tespiti, hesaplama usul ve esasları daha ayrıntılı bir incelemeye tabi tutulacaktır.
Kamulaştırılan Taşınmaz Malın Gerçek Bedeli Kural Olarak Peşin, İstisnai Olarak Taksitle Ödenir
Kamulaştırma bedeli genellikle nakden ve peşin olarak ödenir. Anayasa'nın 46. maddesinde bu durum açık ve net olarak ifade edilmiştir. İstisnai olarak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amaçlı kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla belirlenir. Anayasa, bu tür istisnaların belirlenmesinin nedenini, bu istisnai durumların büyük mali yükümlülüklere yol açabilmesi olarak gösterir.
Ancak unutulmamalıdır ki; taksitle ödeme, anayasa veya kanun tarafından öngörülmüş olsa bile kamulaştırılan topraktan doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli ne olursa olsun peşin ödenir (Anayasa madde 46/3).
Kamulaştırma Süreci Kanunda Öngörülen Usul ve Esaslara Uygun Yürütülmelidir
Kamulaştırma işlemi, mülkiyet hakkını etkileyen niteliği nedeniyle sıkı hukuki ve usuli şartlara tabidir. Kamulaştırma Kanunu, kamu yararı kararı alınması, onaylanması, taşınmazın belirlenmesi, değer takdiri, uzlaşma, dava yolu ve hakimin izlemesi gereken yolu detaylı bir şekilde düzenler.
Kamulaştırmada Satın Alma Prosedürleri ve Geri Alma Hakları
Satın Alma Usulü: Kamulaştırma Kanunu Madde 8
Kamulaştırmada, idarelerin öncelikli olarak uygulayacağı yöntem, Kamulaştırma Kanunu'nun 8. Maddesi'nde belirtilen satın alma usulüdür. Bu yaklaşımın temel amacı, pratik bir yöntemle zaman kaybını önlemektir. İdare, kendi içinde oluşturduğu kıymet takdir komisyonu ile kamulaştırılacak taşınmazların tahmini bedellerini belirler. Ayrıca, kendi bünyesinde kurulan uzlaştırma komisyonu aracılığıyla, kıymet takdiri komisyonunca belirlenen tahmini bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini gerçekleştirir. Bu strateji, idarenin ve vatandaşın karşılıklı menfaatlerini dengeleyerek kamulaştırma sürecini en kısa sürede tamamlamayı hedefler. Kamulaştırma kararının ardından, idare, konuyla ilgili uzman kişilerden rapor alır ve Sanayi, Ticaret Odaları ile mahalli emlak alım satım bürolarından bilgi edinerek taşınmazın tahmini bedelini belirlemek üzere kendi bünyesinde en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca, pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek üzere en az üç kişiden oluşan uzlaşma komisyonunu görevlendirir (Kamulaştırma Kanunu m.8).
Özgül Amaç Dışında Kullanılamama: Kamulaştırma Kanunu Madde 23
Kamulaştırılan taşınmazlar, belirlenen kamulaştırma amacı dışında kullanılamazlar ve başka bir amaca tahsis edilemezler. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde, taşınmazların eski sahipleri geri alma haklarına sahiptir. Ancak, taşınmazlar kamulaştırma amacına uygun olarak kullanıldıysa geri alma hakkı geçerli değildir. Bu durumu düzenleyen Kamulaştırma Kanunu'nun 23. Maddesi, belediye hizmet alanı olarak kamulaştırılan taşınmazın LPG istasyonu yapılması için ihaleye çıkarılmasını geri alma davasının kabul edilebilir bir sebep olduğunu belirtmiştir. Taşınmazda kamulaştırma ve devir amacına uygun işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmezse, mal sahipleri veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları tarihten itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazlarını geri alabilirler.
Özel Durumlar ve Geri Alma Hakkı Süresi:
Ancak, taşınmazın kamuya hizmet etme amacıyla öngörülen kullanım amacının dışında bir yapı yapılması veya kamu hizmeti için başka bir idareye devredilmesi, taşınmaz sahiplerine geri alma hakkı vermez. Örneğin, belediye tarafından kamulaştırılan arsanın okul alanı olarak kullanılmasından sonra spor kompleksi yapılması, bu duruma örnek teşkil eder. İdarenin kamulaştırma amacına uygun tesis yapmak için taşınmazı imar programına alması, plan ve proje hazırlaması, ihaleye çıkarması durumunda geri alma davasından söz edilemez. Geri alma hakkı, Kamulaştırma Kanunu'na göre doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır ve bu süre hak düşürücü nitelikte kabul edilir. Geri alma davasında, taşınmazın kullanım amacına uygun olarak kullanılmadığının ispatı gereklidir ve mahkeme, keşif yoluyla taşınmazın kullanım amacı dışında kullanılıp kullanılmadığını tespit eder.
Tapu ve Kadastrosu Yapılmamış Alanların Belirlenmesi
İdare, tapu ve kadastrosu yapılmamış alanların durumunu belirlemek amacıyla mahallin mülki amirine başvurur. Kamulaştırma yapılacak bölgede, dört bilirkişiden oluşan iki asıl ve iki yedek olmak üzere toplam dört bilirkişinin seçilmesini talep eder. Mülki amir, idarenin bu talebini yerine getirerek sekiz gün içinde bilirkişilerin seçilmesini sağlar ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerini yaparak bilirkişilerin isimlerini kamulaştırmayı gerçekleştirecek idareye bildirir.
Bu tespit sürecinde, muhtar veya vekili ile ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi, ortak görevlerini yerine getirirler (Kamulaştırma Kanunu m.9).
Kamulaştırma Yapılacak Alanın Tapusuz Olması Durumunda İzlenmesi Gereken Prosedürler
İdare tarafından kamulaştırma kararı alındıktan sonra, kamulaştırmaya tabi tutulacak arazilerin tapusuz olması veya kadastro işlemlerinin henüz tamamlanmamış olması gibi durumlarla karşılaşıldığında, hak kayıplarını önlemek adına belirli işlemler gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu durumda Kamulaştırma Kanunu'nun 9. ve 19. maddeleri dikkate alınmalıdır.
Kamulaştırma Kararının İlk Adımları
Kamulaştırma Kanunu'nun 19. maddesine göre, idare ilk olarak söz konusu taşınmazın Kadastro Kanunu'nun 16. maddesinde belirtilen kamu malı olup olmadığını belirler. Daha sonra, 9. madde kapsamında seçilen bilirkişi heyeti, yerinde yapacakları incelemelerle taşınmazın sahibi, kullanıcısı, teknik bilgileri, özel mülkiyet durumu, imar ve ihya yoluyla elde edilip edilmediği gibi bilgileri tespit eder ve bu bilgileri derleyerek ilgili idarenin muhataplarını belirler.
Kamulaştırma Değer Tespiti İşlemi
Kamulaştırma yapılacak taşınmazın değerinin belirlenmesi "kıymet takdiri" olarak adlandırılır ve bu süreci yönetmek üzere bir Kıymet Takdiri Komisyonu oluşturulur. İlgili idareye bağlı en az üç kişiden oluşan bu komisyon, kıymet takdirini gerçekleştirir. Kanunda komisyon üyelerinin kimlerden oluşacağına dair spesifik bir belirleme olmasa da, bu üyelerin ilgili konularda bilgi ve deneyime sahip olmaları, olası uyuşmazlıkları önleyici bir nitelik taşır. Kıymet Takdiri Komisyonu'nun belirlemelerinden sonra, muhataplarla temasa geçmek için ayrıca bir Uzlaşma Komisyonu görevlendirilmesi gereklidir.
Kamulaştırmada Mal Sahiplerinin İdare Tarafından Davet Edilerek Satın Alma, Uzlaşma ve Pazarlık
Kamulaştırma sürecinde, kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tahmini bedele tabi tutulan taşınmaz sahipleri, uzlaştırma komisyonu tarafından uzlaşmaya davet edilir. Uzlaşma daveti, taşınmaz sahipleri ile idare arasında mahkemeye gitmeden kamulaştırma sürecini sonlandırmayı hedefler. İdare, bu davetin sonuçsuz kalması durumunda dava açma yetkisine sahiptir; bu durum dava şartı olarak düzenlenmiştir.
Kamulaştırma Daveti ve Bilgilendirme
İdare, tapusuz veya belirli kadastro işlemleri tamamlanmamış taşınmaz sahiplerine kamulaştırma isteğini içeren bir davet gönderir. Davette, kıymet takdiri komisyonu tarafından belirlenen tahmini bedel belirtilmez. Bu davetin usulüne uygun olmaması, kamulaştırma işlemini geçersiz kılmaz; ancak tebligatın yenilenmesini gerektiren bir usulsüzlüktür. Davet, tebligat yasasının 10. Maddesi hükümlerine göre yapılır ve şahsın en son bilinen adresine gönderilir. Adresi bulunamayan sahiplere ise ilanen tebligat yapılır.
Tapulu Taşınmaz Mallar ve Satın Alma Usulü
Tapuda kayıtlı taşınmaz mallar için öncelikle satın alma usulü uygulanmalıdır. Satın alma girişimi sonucunda uzlaşma sağlanamazsa, yargı yoluna başvurulacaktır. Danıştay, satın alma usulünün yerine getirilmemesi durumunda kamulaştırma işleminin hükümsüz olacağını belirtmiştir.
Kıymet Takdiri ve Bilgilendirme
Kıymet takdir komisyonu tarafından hazırlanan kıymet takdir raporundan sonra, resmi taahhütlü bir yazı ile muhataplar bilgilendirilir. Bu bildirimde tahmini bedel belirtilmez. Yalnızca kamulaştırma kararı alınan taşınmaz veya üzerinde irtifak tesis edilecek taşınmazlara dair bedelin peşin veya belirli istisnai durumlarda taksitle ödenebileceği, pazarlık veya başka bir taşınmaz ile trampa yapılabileceği bildirilir.
Uzlaşma Görüşmeleri ve Anlaşmazlık Durumu
Muhataplar, bildirim tarihinden itibaren 15 gün içinde kamulaştırmaya konu taşınmaz için satış veya trampa talebiyle idareye başvurmalı ve uzlaşma komisyonu tarafından görüşme tarihi belirlenir. Görüşmede, kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tahmini değeri aşmayacak şekilde anlaşma sağlanmaya çalışılır. Uzlaşma görüşmeleri sonuçsuz kalırsa veya anlaşma sonrası yükümlülükler yerine getirilmezse, anlaşmazlık tutanağı düzenlenir ve yargı süreci başlatılır.
Anlaşma ve Tescil
Taraflar arasında anlaşma sağlanırsa, anlaşma tutanağı düzenlenir. İdare, anlaşma tutanağının düzenlenmesinden itibaren 45 gün içinde anlaşılan bedeli hazırlar, tapuda tescil ve terkin işlemlerini gerçekleştirir ve ardından kamulaştırma bedelini ilgili kişiye öder. Anlaşma sağlanması durumunda, gerçekleştirilen kamulaştırma işlemine ve bedele dair itiraz davası açılamaz.
Kamulaştırmada Uzlaşma Komisyonu ve Görevleri
Uzlaşma Başvurusu ve Görüşme Talebi:
Kamulaştırmaya tabi taşınmaz sahipleri, kendilerine tebliğ edilen uzlaşma komisyonu davetinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurarak, anlaşma görüşmesi talebinde bulunabilirler. Uzlaşma komisyonu, belirlenen tarihte taraflar arasında kamulaştırma bedeli üzerinde anlaşma veya trampa ile bir başka idareye ait taşınmazla değiştirme amacıyla görüşmeler düzenler.
Anlaşma Tutanağı ve Tapu İşlemleri:
Taraflar, kıymet takdiri komisyonu tarafından belirlenen bedeli aşmamak şartıyla devir bedelinde veya trampa ile anlaştıklarında anlaşma tutanağı düzenlenir. Anlaşmaya varılan kamulaştırma bedeli, anlaşma tutanağına eklenir ve taşınmaz malın sahipleri ile uzlaştırma komisyonu üyeleri tarafından imzalanır.
Ödeme ve Ferağ İşlemleri:
İdare, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde belirtilen bedeli hazırlayarak, taşınmaz sahibine veya yetkili temsilcisine yazılı olarak bildirir. Ardından tapuda ferağ (idare lehine vazgeçme) işlemi talep edilir. Taşınmaz sahibi veya temsilcisi, idare adına tapuda ferağ verirse, kamulaştırma bedeli ödenir.
Harç ve Masraflar:
Satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı tapuda ferağ verilmiş kabul edilir. Bu kapsamda yapılan kamulaştırmaya ve bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. Tapuda gerçekleşen ferağ işlemlerinin harç ve masrafları idare tarafından karşılanır.
Mahkeme Süreci:
Uzlaşma görüşmelerinden sonuç alınamaması veya tapuda ferağ verilmemesi durumunda, idare kamulaştırmayı gerçekleştirmek için mahkemede dava açabilir. Bu dava, kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına mülkiyetin tescili taleplerini içerir. (Kamulaştırma Kanunu m.8)
Bilirkişi Kamulaştırma Bedelini Nasıl Belirler?
Mahkeme tarafından atanmış olan bilirkişi heyeti, kamulaştırılacak taşınmazın çeşidini, niteliğini, yüzölçümünü ve etkileyebilecek diğer tüm unsurları değerlendirir. Bu unsurların her birinin ayrı ayrı değerini raporlarında belirtirler ve varsa vergi beyanı ile resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini dikkate alırlar. Ayrıca, kamulaştırılan arazilerde taşınmazın mevcut konum ve koşullarına göre, doğrudan kullanılması durumunda elde edilebilecek net geliri de raporlarında sunarlar. Bunun yanı sıra, bilirkişi heyeti kamulaştırılan taşınmazın değerini belirlerken önceden belirlenmiş objektif kriterlerin yanı sıra diğer etkili faktörleri de göz önünde bulundurur ve mahkemeye sunar.
Bilirkişi Kurulunun Görevleri ve Yöntemleri
Bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yere, mahkeme heyetiyle birlikte giderek ilgili kişilerin ifadelerini dinler. Daha sonra, taşınmazın cinsini, nevini, yüzölçümünü ve kıymetini etkileyebilecek tüm unsurları ayrı ayrı belirler. Vergi beyanı, resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri, emsal satışlar ve diğer objektif ölçütler de raporlarında yer alır. Bu unsurları değerlendirerek, taşınmaz malın değerini gerekçeli bir raporla tespit ederler.
Değer Tespitinde Dikkate Alınmayan Faktörler
Kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet projelerinin neden olacağı değer artışları veya gelecekteki kullanım şekillerine bağlı getireceği kar, taşınmaz malın değerinin tespitinde dikkate alınmaz. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelebilecek kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelini oluşturur.
Trampa Yoluyla Kamulaştırma Nedir ?
Kamulaştırılan taşınmaz sahibi, kamulaştırma bedeli yerine, idarenin henüz kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli tamamen veya kısmen karşılayacak miktarı alabilir. Ancak, bu seçeneğin kullanılabilir olması, taşınmaz sahibinin onayına bağlıdır. Eğer taşınmaz sahibi bu teklifi kabul etmezse, trampa işlemi gerçekleştirilemez.
Verilecek taşınmaz malın değeri, idare tarafından ihale komisyonu veya bu amaçla kurulan bir komisyon tarafından belirlenir. Değer belirleme sürecinde emsal karşılaştırmaları yapılır. Taşınmaz mallar arasındaki değer farkı, taraflar arasında nakit olarak karşılanır. Ancak, idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini geçemez.
Acele Kamulaştırma Nedir ?
Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırma sürecinden farklı olarak, belirli yasal koşulların mevcut olduğu istisnai durumlarda uygulanan bir yöntemdir. Bu durumlar genellikle, milli savunma gereksinimlerine veya Bakanlar Kurulu tarafından aciliyetle karar alınan durumlara veya özel kanunlarla belirlenen olağanüstü durumlara ilişkin olabilir.
Acele kamulaştırma işlemine konu olan taşınmazların değeri, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, ilgili idarenin isteği üzerine mahkeme tarafından yedi gün içinde belirlenir ve mal sahibi adına belirlenen miktar bankaya yatırılarak taşınmaza el konulur. Mahkeme kararı, sadece el koyma kararını içerir, tescil veya terkin gibi işlemleri içermez. Bu karar, sadece delil tespiti amacıyla verilir ve anlaşmayı sonlandıran bir hüküm taşımaz. Bu nedenle, verilen karar temyize tabi değildir. Taraflar, bilirkişilerin raporuna karşı itirazda bulunabilirler ve mahkeme gerekli gördüğü takdirde ek rapor isteyebilir.
Hukuki Süreç ve Kamulaştırma Davaları
Hukuki süreç, adli ve idari aşamalara ayrılmıştır. Kamulaştırma işlemleriyle ilgili olarak maddi düzeltim davaları, bedel tespiti, idare adına tescil davaları ve iptal davaları gibi farklı davalara yol açabilir.
Adli Yargı Aşaması
Adli yargı aşamasında ilgili idare, taşınmazın bulunduğu yerde asliye hukuk mahkemesinde değer tespiti ve idare adına tescil davası açar. Bu süreç, kanun ve içtihat prensiplerine göre yönetilir. Bu detaylı sürecin etkili bir şekilde yürütülmesi için, kamulaştırma avukatı aracılığıyla detaylı bilgi ve hukuki temsil desteği almak önerilir.
İdari Yargı Süreci ve İptal Davaları
Adli yargı sürecinin tamamlanmasının ardından asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ile idare adına tescil davası açılır ve dava dilekçesi ile ekler muhataba tebliğ edildikten sonra idari yargıda iptal davası açmak için gerekli süreç tamamlanmış sayılır. Böylece idari yargıda iptal davası açılarak yürütmenin durdurulması kararı alınabilir. Ancak, bu durumda idare mahkemesinde görülecek olan iptal davası, asliye hukuk mahkemesinde görülecek olan bedel tespiti ve idare adına tescil davası için bekletici bir mesele olacaktır. Kamulaştırma sürecinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi için bir avukatın rehberliği önemlidir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
