Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Tahliye Edilir ?
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi (Örnek No:14) Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352. maddesinde, kiralanan taşınmazın belirli bir tarihte boşaltılmasına dair yazılı taahhüt durumunda kiracının tahliye edilebileceğini düzenlemektedir. Bu yazılı taahhüdü içeren belge, tahliye taahhütnamesi olarak adlandırılmaktadır. Tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra yazılı olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Kiracı, taahhüdün geçerli olduğu durumda belirtilen tarihte taşınmazı boşaltma yükümlülüğündedir. Eğer kiracı taahhüde rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak kiracıyı tahliye ettirebilir.
Tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesi, kanunda özel olarak düzenlenmiş kiracının tahliye sebeplerinden biridir. Kiracı, tahliye taahhüdü ile taşınmazı belirli bir tarihte tahliye etmeyi özgür iradesiyle üstlenir. Tahliye taahhüdünün geçersiz olması durumunda, kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir.
1. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Kiracının, kira ilişkisi kurulduktan sonra kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgeye tahliye taahhüdü denilmektedir. Tahliye taahhüdü, TBK m. 352/1'de yer alan düzenlemeden kaynaklanmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu m. 352/1
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
2. Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
TBK m. 352/1 ve Yargıtay uygulamasına göre tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları şunlardır:
- Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır. Noter huzurunda veya taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılabilir.
- Tahliye taahhüdünde taşınmazın tahliye edileceği tarih gün, ay ve yıl eksiksiz şekilde belirtilmelidir.
- Tahliye taahhüdü koşulsuz ve şartsız olarak verilmiş olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü serbest irade ile verilmiş olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü kiracı veya özel olarak yetkilendirilmiş temsilcisi tarafından verilmelidir. Birden çok kiracı varsa hepsinin tahliyeyi taahhüt etmiş olması gerekmektedir.
- Tahliye taahhüdü imzalı olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü sadece konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmelerine konu olan yerler için geçerlidir. Diğer taşınmazlar için verilen tahliye taahhüdü geçersizdir.
Tahliye Taahhütnamesi Örneği
3. Kira Sözleşmesi Yapılırken Verilen Tarihleri Boş Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?
Uygulamada sıkça kiraya veren tarafından kira sözleşmesi ile birlikte tanzim edilen tarih ve boşaltılacak tarih boş olacak şekilde tahliye taahhütnamesi imzalanmaktadır. Ancak kira sözleşmesi kurulmadan ve kiralanan teslim edilmeden önce imzalanan bu tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Kiracı, bu belgenin kiralananın tesliminden önce tarihlerinin boş olduğunu ve daha sonra anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığını ispatlamak durumundadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın tesliminden önce tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin iddianın kiracı tarafından ispatlanması gerektiğine karar vermiştir.
4. Tahliye Taahhüdünde Belirtilen Tarihte Çıkmayan Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı taahhüt edilen tarihte boşaltmayan kiracı, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya doğrudan tahliye davası ile tahliye edilebilir.
4.1. Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı İcra Yoluyla Nasıl Tahliye Edilir ?
Kiracının, taşınmazı tahliye etmemesi üzerine kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu'nun 272 ve 273. maddeleri uyarınca icra takibi ile taşınmazın tahliyesini sağlayabilir. İcra dairesi, Örnek No:14 takip talebi üzerine ihtaratlı tahliye emri hazırlayarak kiracıya tebliğ eder. Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde takibe itiraz edebilir. İtiraz edilmezse tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmek ve teslim etmek zorundadır. Kiracı, süresi içerisinde itiraz etmez veya itiraz kaldırılırsa, icra dairesi aracılığıyla kiracının tahliyesi sağlanır.
İİK' nın 272. maddesi :"Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.)
Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi durumunda, kiraya veren, İcra Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak İtirazın Kaldırılması Davası açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Ancak tahliye taahhüdü adi yazılı şekilde verilmiş ve kiracı imzaya itiraz etmişse, artık itirazın kaldırılması davası açılması mümkün değildir. Bu durumda, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde İtirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekir.
4.2. Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası ile Tahliyesi
Kiracının geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı tahliye etmemesi halinde, kiraya veren doğrudan tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye davası açabilir. Mahkeme, bu davada tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığını ve davanın süresi içerisinde açılıp açılmadığını değerlendirecektir. Şartlar sağlanmışsa, mahkeme kiracının tahliyesine karar verecektir.
5. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinin başlatılması için tahliye taahhüdünde yazan tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılması gerekmektedir. Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası için de aynı şekilde davanın, tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde açılması gerekmektedir.
6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılacaksa yetkili icra dairesi, taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir. İcra takibine itiraz edilmesi halinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davasında görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise İcra Dairesi’nin bağlı olduğu İcra Hukuk Mahkemesidir.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılacaksa görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
7. Yargıtay Kararları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/ 975 Karar: 2021 / 1108 Karar Tarihi: 28.09.2021 kararı:
….Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293). Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. …
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2010/11762 Karar No: 2011/3174 Karar Tarihi: 16.03.2011 kararı:
Davacı 24.3.2008 tarihinde başlatmış olduğu icra takibinde 4.2.2008 tanzim tarihli 17.3.2008 tahliye tarihli adi yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir. Davalı icra müdürlüğüne süresinde yapmış olduğu itirazında taahhütnamenin geçerli olmadığını savunmuştur. Takibe dayanak yapılan 4.2.2008 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesindeki imza ve tarihe karşı çıkılmadığından taahhütname geçerli olup, tarafları bağlar. Davalı kiracı İ.İ.K.’nun 275. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin yenilendiğini yada uzatıldığını kanıtlayamamıştır. Mahkemece itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2010/5863 Karar No: 2010/10149 Karar Tarihi: 30.09.2010 kararı:
Takipte dayanılan ve karara esas alınan 20.01.2009 düzenleme tarihli ve noterce düzenlenen tahliye taahhütnamesinde kiracı olarak bulunduğum ifadesinden taahhütnamenin kira ilişkisi devam ederken verildiği anlaşılmaktadır. Davalı icra takibine yasal süresinde yapmış olduğu itirazında kiracı olmadığını ve taahhüdün baskı altında verildiğini ve taahhüdün geçersizliğini ileri sürmüş, başka bir neden göstermemiş ve açıklamada bulunmamıştır. Soyut olarak tahliye taahhüdünün geçersizliğini ileri sürmek başlı başına bir itiraz nedeni sayılamayacağı gibi davalı baskı altında imzaladığını iddia ettiği taahhütnameye karşı iptal edilmesi yoluna da gitmemiştir. Noterden düzenleme şeklinde taahhütnamede kendisinin kiracı olduğunu belirttiğine ve aynı nitelikte bir başka belge ile kiracı olmadığı kanıtlanamadığına göre davalının kiracı olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece itirazın kaldırılmasına, kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
