Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan kaynaklanan özel tahliye sebeplerinden biridir. Kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra verdiği yazılı taahhütle taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlenebilir. Kiracı bu tarihte taşınmazı teslim etmezse kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirtilen tarihte kendiliğinden ve zor kullanılarak çıkarılmasına imkân veren bir belge değildir. Kiraya verenin kanunda öngörülen süre içinde hukuki yollardan birine başvurması gerekir. İcra yolu tercih edildiğinde uygulamada “Örnek No: 14” olarak bilinen tahliye emri gönderilir.
Geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılarak sonuç alınabilmesi; belgenin düzenlenme zamanı, içeriği, imzası, tahliye tarihinin açıklığı, birden fazla kiracının bulunup bulunmadığı ve bir aylık hak düşürücü süreye uyulması gibi unsurlara bağlıdır. Bu nedenle yalnızca belgenin varlığı değil, hangi koşullarda düzenlendiği ve hangi hukuki yolun izlendiği de önem taşır.
Tahliye taahhüdünün dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesidir; bu hükme göre kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olması gerekir. Belgenin tanımı, nasıl hazırlanacağı, noter onayı ve örnek metni tahliye taahhütnamesi nedir başlıklı yazımızda ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Bu yazı ise taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmayan kiracıya karşı başlatılacak icra takibi ve açılacak tahliye davası sürecine odaklanır.
Tahliye taahhüdüne dayanarak takip veya dava için hangi şartlar aranır?
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için öncelikle yazılı bir belge bulunmalı ve kiracının kiralananı hangi tarihte boşaltacağı açıkça anlaşılmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, noterlik şeklini değil yazılı şekli aramaktadır. Bu nedenle adi yazılı belge yeterli olmakla birlikte sözlü açıklama, mesajlaşma içeriği veya belirsiz bir “uygun zamanda çıkarım” beyanı tek başına kanunun aradığı tahliye taahhüdü niteliğini taşımaz. Tahliye tarihinin gün, ay ve yıl olarak yazılması, süre ve takip tartışmalarının önlenmesi bakımından önemlidir. Yargıtay uygulamasında belirli veya açıkça belirlenebilir bir tarih içermeyen belgeler geçerli tahliye taahhüdü olarak kabul edilmemektedir.
Geçerlilik koşulları üç temel grupta açıklanabilir:
- Teslimden sonra düzenlenme: Taahhüt, yalnızca kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra değil, kiralananın kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonra verilmelidir. Kanunda teslimden sonra beklenmesi gereken belirli bir gün veya ay süresi öngörülmemiştir. Önemli olan, kiracının taşınmazı kullanma imkânını elde ettikten sonra serbest iradesiyle taahhütte bulunmasıdır.
- Yazılı ve belirli içerik: Kiralananın adresi, kiracı ve kiraya veren bilgileri ile tahliye tarihi tereddüt oluşturmayacak biçimde gösterilmeli; belge kiracı tarafından imzalanmalıdır. Kanun, taahhüdün mutlaka koşulsuz olmasını açıkça aramamaktadır. Ancak bir koşula bağlanan taahhüdün uygulanabilmesi için koşulun gerçekleştiğinin ve tahliye tarihinin belirlenebilir olduğunun ispatlanması gerekir.
- Yetkili kişi tarafından verilme: Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa tahliye iradesinin kural olarak tüm kiracılardan gelmesi gerekir. Tüzel kişi kiracı adına imza atan kişinin temsil yetkisi bulunmalıdır. Temsilci tarafından verilen taahhütte ise temsil yetkisinin kapsamı somut belge ve hukuki ilişki üzerinden incelenir.
Taahhüdün kiracının serbest iradesine dayanması da zorunludur. Yanılma, aldatma veya korkutma altında imzalandığı ileri sürülen belgeler bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 30–39. maddelerindeki irade bozukluğu hükümleri gündeme gelebilir. Kanunun 39. maddesi uyarınca ilgili tarafın, irade bozukluğunu öğrendiği veya korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmemesi hâlinde işlemi onamış sayılması söz konusu olabilir.
Tahliye taahhüdünün geçerliliği değerlendirilirken belgenin yalnızca şekline bakılmaz; kira sözleşmesi, teslim tarihi, tarafların sıfatı ve imza yetkisi birlikte incelenir. Bu inceleme, kira sözleşmesinden doğan kiracı hakları ile kiraya verenin kanuni tahliye hakkı arasındaki dengenin kurulmasını sağlar.
Kira sözleşmesi yapılırken verilen tarihleri boş tahliye taahhüdü geçerli midir?
Kira sözleşmesi imzalanırken veya kiralanan henüz teslim edilmeden önce alınan tahliye taahhüdü, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesindeki “kiralananın teslim edilmesinden sonra” şartını karşılamaz. Bu nedenle belgenin gerçekte kira ilişkisinin başlangıcında imzalatıldığı ispatlanırsa tahliye taahhüdüne dayalı talep reddedilebilir. Kanun, kiracının konuta veya işyerine ulaşabilmek için tahliye taahhüdü vermek zorunda kalmasını önlemek amacıyla teslimden sonra düzenleme şartı getirmiştir.
Bununla birlikte tarih bölümleri boş bırakılarak imzalanmış bir belge, uygulamada kendiliğinden geçersiz kabul edilmemektedir. İmzanın kiracıya ait olduğu kabul edildiğinde, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu veya teslimden önce alındığı iddiasının ispatı kiracıya düşebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28 Eylül 2021 tarihli, 2017/975 Esas ve 2021/1108 Karar sayılı kararında da belgenin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını ileri süren kiracının bu iddiasını ispatlaması gerektiği kabul edilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21 Şubat 2023 tarihli, 2022/8307 Esas ve 2023/168 Karar sayılı kararında; tarihleri sonradan doldurulan belgeye ilişkin iddianın, senede karşı ileri sürülen bir iddia olduğu ve yazılı delille ispat kurallarının dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir. Kararda, taahhütnamede “içinde kiracı olarak bulunduğum” ifadesinin bulunması da belgenin kira ilişkisi kurulduktan sonra düzenlendiğini gösteren bir unsur olarak değerlendirilmiştir.
Kiracı; belgenin zorla imzalatıldığı, boş kısımların anlaşmaya aykırı doldurulduğu veya gerçek düzenleme tarihinin taşınmazın tesliminden önce olduğu savunmasında bulunabilir. Ancak Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 200 ve 201. maddelerindeki senetle ispat kuralları nedeniyle tanık delili her uyuşmazlıkta tek başına yeterli olmayabilir. Yazılı belge, mesaj, teslim tutanağı, noter ihtarı, yemin delili ve tarafların açık kabulleri somut olayda önem kazanabilir.
Bu nedenle boş tarihli tahliye taahhütnamesi için “kesin olarak geçerlidir” veya “kesin olarak geçersizdir” biçiminde genel bir sonuç kurmak doğru değildir. Belgenin ne zaman ve hangi koşullarda verildiği, imzanın inkâr edilip edilmediği ve boş kısımların tarafların anlaşmasına uygun doldurulup doldurulmadığı araştırılır. Taahhütnamenin geçersiz olduğunun belirlenmesi hâlinde, kiracı nasıl tahliye edilir sorusu diğer kanuni tahliye sebepleri yönünden ayrıca değerlendirilmelidir.
Taahhüt edilen tarihte çıkmayan kiracı nasıl tahliye edilir?
Kiracı geçerli tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde iki temel yoldan birine başvurabilir. Bunlardan ilki, İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddeleri kapsamında Örnek No: 14 tahliye emri gönderilmesini sağlayan ilamsız icra takibidir. İkincisi ise tahliye taahhüdüne dayalı olarak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmasıdır.
Kiraya verenin kiracıyı kendi imkânlarıyla çıkarması, kapı kilidini değiştirmesi, elektrik veya suyu kestirmesi ya da kiracının eşyalarını taşınmazdan çıkarması hukuka uygun tahliye yöntemi değildir. Tahliye, kiracının gönüllü teslimi bulunmadıkça icra dairesi veya mahkeme kararı üzerinden yürütülmelidir. Tahliye taahhüdü, kiraya verene zor kullanma yetkisi değil, hukuki takip başlatma hakkı verir.
İzlenecek yol, belgenin niteliğine ve beklenen itirazlara göre belirlenebilir:
- Tahliye taahhüdü noterlikçe düzenlenmiş veya imza ve tarihi onaylanmışsa, icra takibine itiraz edilmesi durumunda icra hukuk mahkemesindeki itirazın kaldırılması yolu daha elverişli olabilir.
- Adi yazılı taahhütte imzanın veya tarihin inkâr edilmesi bekleniyorsa, kapsamlı delil incelemesi yapılabilen sulh hukuk mahkemesi süreci gündeme gelebilir.
- Taraflar tahliye tarihi, taşınmazın teslimi veya ek süre konusunda anlaşabilecek durumdaysa zorunlu arabuluculuk sürecinde uygulanabilir bir teslim planı kurulabilir.
Doğrudan tahliye davası açılmadan önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi gereğince arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Buna karşılık İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye, bu zorunluluğun dışında bırakılmıştır. İcra takibine yapılan itirazın icra hukuk mahkemesinde kaldırılması da ilamsız icra sürecinin devamı niteliğindedir. Ancak sulh hukuk mahkemesinde açılacak itirazın iptali ve tahliye davasından önce arabuluculuk şartı yerine getirilmelidir.
Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi ve takip belgeleri bir bütün olarak değerlendirilmelidir. Kiralananın niteliğine göre gayrimenkul hukuku kapsamında mülkiyet, temsil ve taraf sıfatına ilişkin ek uyuşmazlıklar da ortaya çıkabilir.
Tahliye taahhütnamesiyle kiracı icra yoluyla nasıl tahliye edilir?
Tahliye taahhütnamesine dayalı icra yolu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 272–275. maddelerinde düzenlenen kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hükümlerine dayanır. Kiraya veren, taahhütnamede yazılı tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde yetkili icra dairesine başvurarak takip başlatır. Takip talebi üzerine icra dairesi, kiracıya uygulamada Örnek No: 14 olarak adlandırılan ihtarlı tahliye emrini tebliğ eder. Bu süreç, genel ilamsız icra takibi kurallarından bazı yönleriyle ayrılır.
Tahliye emrinde kiracıya, taşınmazı on beş gün içinde tahliye ve teslim etmesi bildirilir. Kiracının kira sözleşmesinin yenilendiği, taahhüdün geçersiz olduğu, imzanın kendisine ait olmadığı veya takip hakkının bulunmadığı yönünde itirazı varsa tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirmesi gerekir. Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. İtiraz edilmez ve on beş günlük süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa kiraya veren, icra dairesinden zorla tahliye işlemlerinin yürütülmesini isteyebilir.
Kiracı itiraz ederse izlenecek yol, tahliye taahhüdünün ispat gücüne göre değişir. İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesi gereğince belge noterlikçe resen düzenlenmiş, imza ve tarihi noterlikçe onaylanmış veya kiracı tarafından kabul edilmişse kiraya veren icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Kiracı, kira ilişkisinin yenilendiğini veya uzatıldığını aynı kuvvette bir belgeyle kanıtlayamazsa itiraz kaldırılabilir.
Adi yazılı taahhütteki imza açıkça inkâr edilmişse icra hukuk mahkemesi sınırlı inceleme kapsamında imzanın aidiyetini genel mahkeme gibi araştırmaz. Bu durumda itirazın kaldırılması talebi reddedilebilir ve kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası ile tahliye isteminde bulunması gerekebilir.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası nasıl açılır?
Kiraya veren, icra takibi başlatmak yerine doğrudan tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açabilir. Dava, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılan bu davalarda arabuluculuk dava şartı olduğundan, doğrudan tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin, tahliye hakkı doğduktan sonra bir aylık süre içinde arabuluculuk bürosuna başvurması gerekir.
Taraflar anlaşamazsa son tutanak düzenlenir ve kiraya veren, arabuluculuk süresince duran bir aylık sürenin geriye kalan bölümü içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Arabulucuya hiç başvurulmadan doğrudan dava açılması hâlinde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Arabuluculuk başvurusunun tahliye tarihi gelmeden önce yapılıp yapılamayacağı konusunda bölge adliye mahkemeleri arasında farklı yaklaşımlar ortaya çıkmıştır. Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında bu farklılığı giderirken arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiğini kabul etmiştir. Bu nedenle tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlığın, taahhüt edilen tarih geçtikten sonra ve başvuru konusu açıkça “tahliye taahhüdüne dayalı tahliye” olarak belirtilerek arabuluculuğa taşınması usul tartışması riskini azaltır.
Mahkeme; tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediğini, belgedeki imzayı, tahliye tarihinin belirli olup olmadığını, tarafların sıfatını, bir aylık süreye uyulup uyulmadığını ve varsa irade bozukluğu iddialarını inceler. Belgenin tarihleri boşken imzalandığı savunuluyorsa ispat yükü ve senede karşı senetle ispat kuralları da değerlendirilir. Yargılama sırasında dilekçelerin teatisi, delillerin bildirilmesi ve ön inceleme duruşması aşamaları tamamlanır.
Arabuluculukta tahliye konusunda anlaşılması hâlinde teslim tarihi, anahtarların teslim şekli, birikmiş kira veya kullanım bedelleri ve eşyaların durumu açık biçimde yazılmalıdır. Taşınmazla ilgili anlaşma belgesinin cebri icraya elverişli olabilmesi için 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi kapsamında sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa uyuşmazlık mahkeme tarafından karara bağlanır.
Bir aylık hak düşürücü süre nasıl işler?
Tahliye taahhüdüne dayalı başvurularda en önemli süre, taahhütnamede yazılı tahliye tarihinden başlayan bir aylık süredir. Bu süre, sıradan bir zamanaşımı süresi değil, mahkemece kendiliğinden dikkate alınabilen hak düşürücü süre niteliğindedir. Kiraya veren bu süre içinde icra takibi başlatmaz, tahliye davası açmaz veya dava süresini koruyan kanuni işlemi yapmazsa ilgili tahliye taahhüdüne dayanma hakkını kaybedebilir. Kiracının taahhüt edilen tarihte çıkmaması, kira sözleşmesini tek başına sona erdirmediğinden süresinde hukuki başvuru yapılması zorunludur.
6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesinin on beşinci fıkrası uyarınca arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinden son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Örneğin bir aylık sürenin onuncu gününde arabuluculuğa başvurulmuşsa süreç tamamlandıktan sonra süre kaldığı yerden işlemeye devam eder. Bu nedenle son tutanağın ardından davanın gecikmeden açılması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi, dava açma süresinin korunması bakımından ayrı bir imkân tanımaktadır. Kiraya veren, dava açmak için öngörülen bir aylık süre içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu düzenleme özellikle arabuluculuk, delil toplama veya taraflar arasındaki görüşmeler nedeniyle hemen dava açılmayacak durumlarda önem taşıyabilir. Ancak hüküm, açıkça dava açma süresini uzatmaktadır; icra takibinin başlatılması için öngörülen bir aylık süre bakımından aynı sonucun kendiliğinden doğduğu kabul edilmemelidir.
Bir aylık süre içinde başlatılan Örnek No: 14 icra takibine kiracının itiraz etmesi hâlinde, sonraki başvuru süreleri ayrıca hesaplanır. İcra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasının itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde, genel mahkemede itirazın iptali davasının ise kural olarak bir yıl içinde istenmesi gerekir. Bu süreler, ilk takibin tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde yapılması şartını ortadan kaldırmaz.
Tahliye taahhütnamesine dayalı süreler ile kira bedelinin ödenmemesi veya iki haklı ihtar gibi diğer tahliye yollarının süreleri birbirinden farklıdır. Bu ayrım, kira ödenmediğinde icra takibi ve tahliye sürecinde uygulanan Örnek No: 13 takibiyle karıştırılmamalıdır.
Tahliye taahhüdünde görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Tahliye taahhüdüne dayalı doğrudan tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler dışında, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların sulh hukuk mahkemesinde görülmesini öngörmektedir. Bu nedenle tahliye taahhüdüne dayalı doğrudan dava ile icra takibine yönelik itirazın iptali ve tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Örnek No: 14 icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde ise görevli merci icra hukuk mahkemesidir. Başvuru, takibin yürütüldüğü icra dairesinin bağlı bulunduğu icra hukuk mahkemesine yapılır. İcra hukuk mahkemesinin incelemesi takip hukukuyla ve İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesinde kabul edilen belgelerle sınırlıdır. Adi yazılı taahhütte imza inkârı veya kapsamlı irade bozukluğu iddiaları bulunuyorsa uyuşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerekebilir.
Yetki yönünden taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin her durumda tek ve kesin yetkili olduğu söylenemez. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6. maddesi gereğince davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkilidir. Aynı Kanun’un 10. maddesi uyarınca sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Kiralananın teslimi ve kullanımı taşınmazın bulunduğu yerde gerçekleştiğinden uygulamada taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi çoğu zaman yetkili hâle gelir; ancak bu yetki genel olarak kesin yetki niteliğinde değildir. Tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olması hâlinde geçerli bir yetki sözleşmesinin bulunup bulunmadığı da ayrıca incelenebilir.
İcra takibinde yetki, İcra ve İflas Kanunu’nun 50. maddesi ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki yetki kuralları birlikte değerlendirilerek belirlenir. Borçlunun yerleşim yeri icra dairesi genel yetkili olmakla birlikte kira sözleşmesinin ifa yeri ve kiralananın bulunduğu yer de somut olayda yetki bağlantısı oluşturabilir. Kiracı icra dairesinin yetkisine itiraz edecekse bunu tahliye emrine itiraz süresi içinde açıkça ileri sürmelidir.
Görevli veya yetkili olmayan yerde işlem yapılması, hak düşürücü sürenin geçirilmesi ve usul işlemlerinin tekrarlanması riskini doğurabilir. Bu nedenle icra ve iflas hukuku kapsamında takip yeri, belge türü ve başvuru yolu birlikte belirlenmelidir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.