Ecrimisil Davası Nedir?
Ecrimisil, haksız işgal tazminatı olarak bilinen ve mülk sahibinin, mülkünü haksız yere işgal eden kişiden talep edebileceği tazminatı ifade eder. Ecrimisil davaları, doğrudan kanunda düzenlenmemiştir ancak Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir. Ecrimisil, taşınmaz mal sahiplerinin, taşınmazlarını hukuka aykırı ve kötü niyetli olarak işgal eden kişilerden talep edebilecekleri bir tazminat türüdür.
08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı iradeleri ile kurulan kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, haksız bir eylem sayılması gerektiği ve haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararında da haksız işgalin hukuka aykırı bir eylem olduğu vurgulanmıştır. Bu nedenle, ecrimisil, mal sahibinin, taşınmazını haksız işgal eden kişiden talep edebileceği tazminat olarak değerlendirilir.
Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle mal sahibinin uğradığı zararı gidermek amacıyla talep edilen bir tazminat türüdür. Ecrimisil davaları, özellikle taşınmaz mal sahipleri için önemli bir hukuki koruma aracı olarak öne çıkar. Ecrimisil talep edilebilmesi için, mal sahibinin taşınmazının hukuka aykırı bir şekilde işgal edilmiş olması ve işgal eden kişinin kötü niyetli olması gerekmektedir. Yargıtay kararları, ecrimisil davalarının açılabilmesi için gerekli şartları ve uygulama esaslarını belirlemiştir.
Ecrimisil Davasının Hukuki Niteliği
Ecrimisilin hukuki niteliği, davanın zamanaşımı süresi ve diğer hukuki konuların belirlenmesi açısından büyük önem taşır. Ecrimisil, kira sözleşmesi kapsamında değerlendirildiğinde kira alacaklarına uygulanan 5 yıllık zamanaşımına tabi olurken, haksız fiil olarak kabul edildiğinde 10 yıllık zamanaşımına tabi olur. Bu nedenle, ecrimisilin hukuki niteliği, davanın seyrini ve zamanaşımını belirlemede kritik rol oynar.
Ecrimisilin hukuki niteliği konusunda doktrin ve uygulamada çeşitli tartışmalar söz konusu olmuştur. Yargıtay tarafından verilmiş olan birçok kararda bu hukuki terimin ve davanın tasniflendirilmesi ve hukuki niteliği konusunda tartışmalar yapılmış ve kimi zaman da çelişkili kararlar verilmiştir. Örneğin, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararında ecrimisilin hukuki niteliği haksız fiil olarak değerlendirilmiş ve bu kapsamda 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu belirtilmiştir. Ancak, güncel uygulamalarda ecrimisil alacaklarının 5 yıllık zamanaşımına tabii tutulduğu da görülmektedir.
Sonuç olarak, ecrimisil davalarının hukuki niteliği, davanın zamanaşımı süresi ve diğer hukuki konuların belirlenmesi açısından büyük önem taşır. Ecrimisil, kira sözleşmesi kapsamında değerlendirildiğinde kira alacaklarına uygulanan 5 yıllık zamanaşımına tabi olurken, haksız fiil olarak kabul edildiğinde 10 yıllık zamanaşımına tabi olur. Bu nedenle, ecrimisilin hukuki niteliği, davanın seyrini ve zamanaşımını belirlemede kritik rol oynar. Yargıtay'ın İçtihadı Birleştirme Kararına göre, ecrimisil bir kira sözleşmesine benzetilemez ve haksız fiil olarak kabul edilmelidir.
Ecrimisil Davasının Şartları
Ecrimisil davası açabilmek için belirli şartların yerine getirilmiş olması gereklidir. Bu şartlar Yargıtay kararları ile şekillenmiştir. Genel olarak ecrimisil davalarının açılabilmesi için aşağıdaki şartların mevcut olması gerekmektedir:
Haksız İşgal
Haksız işgal, bir malın hukuki bir dayanak olmaksızın başkası tarafından kullanılması durumudur. Haksız işgal, hukuki niteliği itibariyle bir haksız eylemdir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararında belirtildiği gibi, "haksız işgal, hukuka aykırı bir eylemdir." Haksız işgalin varlığı, ecrimisil davasının temel şartlarından biridir.
İşgal Edenin Kötüniyetli Olması
Ecrimisil talep edebilmek için işgal eden kişinin kötüniyetli olması gerekmektedir. Kötüniyetli işgalci, mal üzerindeki zilyetliğinin hukuki bir dayanağı olmadığını bilmesi gereken kişidir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2020/4285 E., 2021/4798 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, "kötüniyetli zilyet, taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları tazmin ile mükelleftir." Kötüniyet, işgal eden kişinin, mal üzerindeki zilyetliğinin bir hakka dayanmadığını bilmesi veya bilmesi gereken durumda olmasıdır.
İşgal Nedeniyle Zarar Meydana Gelmesi
Ecrimisil talep edebilmek için haksız işgal nedeniyle bir zararın doğmuş olması gereklidir. Yargıtay'ın 1950/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği gibi, "bir zarara uğramamış olan malike, ecrimisil adı altında herhangi bir tazminat verilmesi gerekmez." Zararın doğmuş olması, ecrimisil talebinin kabul edilebilmesi için gereklidir. Haksız işgal nedeniyle mal sahibinin uğradığı zarar, ecrimisil tazminatının temelini oluşturur.
İlliyet Bağı
Ecrimisil davasında, haksız işgal ile meydana gelen zarar arasında illiyet bağı bulunması gereklidir. İlliyet bağı, nedensellik bağı anlamına gelir ve ecrimisil davasında haksız işgalin neden olduğu zararın tazmini için bu bağın varlığı aranır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018/7717 E., 2021/77 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, "illiyet bağı, ecrimisil tazminatının belirlenmesinde temel unsurlardan biridir." Ecrimisil talebinin kabul edilebilmesi için, haksız işgal ile meydana gelen zarar arasında doğrudan bir bağlantının bulunması gerekmektedir.
Haksız El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) davası hakkında bilgi almak için tıklayınız.
Ecrimisil Davasında Tazminatın Hesaplanması
Ecrimisil tazminatı, haksız işgal nedeniyle mal sahibinin uğradığı zararın tazmin edilmesi amacıyla talep edilen bir tazminattır. Ecrimisil tazminatı, en az kira geliri ve en çok tam gelir yoksunluğu karşılığı olarak hesaplanmalıdır. Tazminat miktarı, taşınmazın niteliğine göre belirlenir ve bilirkişi raporuna dayanılarak hesaplanır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2020/1314 E., 2021/4866 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, "ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak belirlenmelidir." Ecrimisil tazminatının hesaplanmasında dikkate alınması gereken bazı hususlar şunlardır:
- Taşınmazın İmar Durumu ve Niteliği: Ecrimisil tazminatının hesaplanmasında taşınmazın imar durumu, büyüklüğü, niteliği ve kullanım şekli dikkate alınmalıdır. Taşınmazın bulunduğu yerin kentsel gelişim durumu ve çevre özellikleri de göz önünde bulundurulmalıdır.
- Emsal Kira Sözleşmeleri: Ecrimisil tazminatının hesaplanmasında, taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri dikkate alınmalıdır. Taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli ve bu sözleşmelere göre kira bedeli belirlenmelidir.
- Tarım Arazileri İçin Ürün Miktarı ve Değeri: Tarım arazilerinin haksız bir şekilde işgal edilmesi halinde, tarım arazisinden elde edilebilecek ürün miktarı ve değeri de ecrimisil tazminatının hesaplanmasında dikkate alınmalıdır. Yargıtay, tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talepte bulunulabileceğini belirtmiştir. Bu durumda, tarım il veya ilçe müdürlüklerinden ekilen ürünlerin birim fiyatları ve verim değerleri sorulmalı ve buna göre hesaplama yapılmalıdır.
Ecrimisil tazminatının hesaplanmasında, bilirkişi raporuna dayanılarak belirlenen değerler dikkate alınmalıdır. Bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgelere dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalıdır. Yargıtay'ın 2020/1314 E., 2021/4866 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, "bilirkişi raporu somut bilgi ve belgelere dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalıdır."
Birlikte Mülkiyette Ecrimisil ve İntifadan Men Şartı
Birlikte mülkiyet, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olarak ikiye ayrılır. Birlikte mülkiyet halinde ortakların birbirine ve üçüncü kişilere karşı ecrimisil davası açma yetkisi ve usulü şu şekildedir:
Ortakların Üçüncü Kişilere Dava Açması
Paylı mülkiyette, paydaşlardan her biri, ortaklık konusu malı haksız işgal eden üçüncü kişilere karşı payları oranında ecrimisil talep ederek dava açabilirler. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2020/4860 E., 2021/4195 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, "paylı mülkiyette her paydaş, kendi payına hasren ecrimisil talep edebilir." Elbirliği mülkiyetinde ise dava açmak için oybirliği aranır. Ancak, ecrimisil bölünebilir bir hak olduğundan elbirliği mülkiyetinde ortaklardan herhangi biri kendi payına hasren talepte bulunabilir.
Ortakların Birbirine Karşı Ecrimisil Davası Açması
Elbirliği mülkiyetinde ve paylı mülkiyette ortaklardan her biri, ortaklık konusu malın ortaklar tarafından haksız işgale uğraması halinde, ecrimisil tazminatı talep edebilirler. Ancak, ecrimisil talep eden paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davası dinlenmez. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2020/4285 E., 2021/4798 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, "kullanım antlaşması sonucu her paydaşın kullandığı yerin belli olması halinde intifadan men şartı aranmaz."
Ortaklar Arasındaki Ecrimisil Davasında İntifadan Men Şartı
Gerek paylı mülkiyette gerekse elbirliği mülkiyetinde çoğu zaman ecrimisil talepleri üçüncü kişilere karşı ileri sürülmekten ziyade paydaşlar arasında birbirlerine karşı ileri sürülmektedir. Ancak, paydaşların birbirlerine karşı ecrimisil taleplerini dava konusu etmeleri belli şekil koşullarına bağlanmıştır. Paydaşların birbiri aleyhine ecrimisil davası açabilmesi “intifadan men” şartının gerçekleşmiş olmasına bağlıdır. İntifadan men, ecrimisil talebinden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanma isteğinin davalı paydaşa bildirilmesiyle sağlanmış olur.
İntifadan men edilen paydaşa karşı ecrimisil davası açılarak ecrimisil tazminatı istenebilir. İntifadan men şartı; ecrimisil tazminatı talep eden paydaşın diğer paydaşlara noterden ihtarname çekme veya daha önce men-i müdahale, ortaklığın giderilmesi vb. davaları açma veya icra takibi yapma veya her türlü delille ispatlanabilen herhangi bir şekilde taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğini bildirmesiyle gerçekleşir. Paydaşlar ecrimisil davasından önce intifadan men edilmedikçe aleyhlerine açılacak ecrimisil tazminatı davası reddedilecektir. Yararlanma isteminin paydaşa iletildiği her türlü delille ispatlanabilir.
Bazı hallerde paydaşlar intifadan men edilmemiş olsa bile aleyhlerine doğrudan ecrimisil tazminatı davası açılabilir. Yargıtay’a göre paydaşların intifadan men edilmesine gerek olmadan doğrudan ecrimisil davası açılabilecek haller şunlardır:
- Ecrimisil davasına konu taşınmazın kamu malı olması,
- Ecrimisil tazminatı talep edilen taşınmazın doğal ürün veren bir yer olması,
- Ecrimisil davası açılacak yerin işyeri, konut gibi kiraya verilerek gelir elde edilen yerlerden olması,
- Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın, bu yerin tamamında hak iddiasında bulunması,
- Paydaşlar arasında kullanım anlaşması bulunması,
- Davacı tarafından daha önce elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davaların açılması veya icra takibi yapılmış olması.
Bu hallerde intifadan men şartı aranmaz. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2020/4860 E., 2021/4195 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, "bu hallerde intifadan men şartı aranmaz ve paydaşlar doğrudan ecrimisil talep edebilir."
Ecrimisil İhbarnamesi
Ecrimisil ihbarnamesi, idare tarafından düzenlenen ve idari işlem niteliği taşıyan bir belgedir. Bir taşınmazın haksız işgal altında bulunduğunu tespit eden idare, taşınmaz tespit tutanağı düzenler. Bu tutanak doğrultusunda haksız işgalciye ecrimisil ihbarnamesi gönderilir. Ecrimisil ihbarnamesine veya dayanak taşınmaz tespit tutanağına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018/7717 E., 2021/77 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, "ecrimisil ihbarnamesi, idari işlem niteliği taşıyan bir belgedir ve hukuka aykırılık iddiasıyla iptal davasına konu edilebilir."
Ecrimisil ihbarnamesi, taşınmazın haksız işgal altında bulunduğunu tespit eden ilgili idare tarafından düzenlenen ve haksız işgalciye gönderilen bir belgedir. Bu ihbarname, idari işlem niteliği taşıdığı için hukuka aykırılık iddiasıyla idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir. Ecrimisil ihbarnamesi, taşınmazın hukuka aykırı şekilde kullanıldığını ve bu kullanımdan doğan zararın tazmini gerektiğini belirtir.
Ecrimisil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme
Ecrimisil davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesidir. HMK'nın 2. maddesi, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda, aksine bir düzenleme olmadıkça Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğunu belirtir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018/7717 E., 2021/77 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, "ecrimisil davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemeleridir."
Ecrimisil davaları, malvarlığı haklarına ilişkin davalar kapsamında değerlendirildiği için, bu davalara bakmaya görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Görev hususu kamu düzenine ilişkin olduğundan, mahkeme tarafından yargılamanın her aşamasında re'sen dikkate alınması gerekmektedir. Yargıtay'ın içtihatları da bu yöndedir ve ecrimisil davalarının Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Yetkili Mahkeme
Ecrimisil davalarında yetkili mahkeme, haksız fiilin işlendiği yer, zararın meydana geldiği yer, zarar görenin yerleşim yeri veya davalının ikametgahı mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin dava olmadığından HMK’nın 12. maddesi uygulanmaz. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018/7717 E., 2021/77 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, "ecrimisil davalarında yetkili mahkeme, haksız fiilin işlendiği yer, zararın meydana geldiği yer, zarar görenin yerleşim yeri veya davalının ikametgahı mahkemesidir."
Ecrimisil davalarında yetkili mahkeme, HMK’nın 16. maddesi uyarınca haksız fiilin işlendiği yer, zararın meydana geldiği yer veya zarar görenin yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca, ecrimisil davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığı için HMK’nın 12. maddesi uygulanmaz ve genel yetki kuralı gereği davalının ikametgahı mahkemesi de yetkilidir. Yargıtay içtihatları da bu durumu desteklemektedir ve ecrimisil davalarının yetkili mahkemelerini belirlerken genel yetki kurallarına uygun hareket edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı
Ecrimisil davaları, beş yıllık zamanaşımına tabidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik içtihatlar gereği, beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar. Yargıtay'ın 1938/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'na göre, "ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi, dava tarihinden geriye doğru beş yıldır."
Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi, dava tarihinden geriye doğru beş yıldır. Bu süre, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik içtihatlarla kabul edilmiştir. Örneğin, 01.01.2023 tarihinde açılan bir ecrimisil tazminatı davasında geriye dönük 5 yıllık süre olan 01.01.2018 tarihine kadar ecrimisil tazminatı istenebilir. Bu süre, ecrimisil alacaklarının tahsil edilebilmesi için belirlenen yasal bir sınırlamadır.
Ecrimisil Davasında Faiz Başlangıç Tarihi
Haksız işgal nedeniyle ecrimisil tazminatı ile birlikte kanuni faiz talep edilebilir. Faiz, her dönemin sonunda başlayacak şekilde hesaplanır. Haksız işgalin başladığı tarihten itibaren her dönem için ayrı ayrı faiz işletilir. Yargıtay'ın 2021/4798 K. sayılı kararına göre, "ecrimisil tazminatına ilişkin faiz, her dönemin sonunda başlayacak şekilde hesaplanır."
Ecrimisil davalarında, haksız işgal nedeniyle talep edilen tazminatın yanı sıra kanuni faiz de talep edilebilir. Faiz, haksız işgalin başladığı tarihten itibaren her dönemin sonunda hesaplanarak işletilir. Bu şekilde, her dönemin sonunda faiz hesaplanarak toplam tazminat miktarına eklenir. Yargıtay içtihatlarına göre, faiz başlangıç tarihi her dönemin sonu olarak kabul edilir ve bu tarihten itibaren faiz işletilmeye başlanır.
Ecrimisil Davasını Kimler Açabilir?
Ecrimisil tazminatı davasını, haksız şekilde işgale uğrayan taşınır veya taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan kişi açabilir. Paylı mülkiyette paydaşlar, elbirliği mülkiyetinde ise paydaşlardan herhangi biri dava açabilir. Ecrimisil davası, hem ayni hakka hem de şahsi hakka dayanılarak açılabilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2020/4195 E., 2021/4860 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, "paylı mülkiyette her paydaş, kendi payına hasren ecrimisil talep edebilir."
Ecrimisil davalarını, taşınmazın maliki veya zilyetlik hakkına sahip olan kişiler açabilir. Mülkiyet hakkı sahipleri, taşınmazlarının haksız işgal edilmesi durumunda ecrimisil talep edebilirler. Ayrıca, sınırlı ayni hak sahipleri (örneğin intifa hakkı sahipleri) de ecrimisil davası açabilirler. Ecrimisil davaları, taşınmaz mal sahiplerinin yanı sıra zilyetlik hakkına sahip olan kişilerin de başvurabileceği bir hukuki yoldur.
Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer?
Ecrimisil davalarının ne kadar süreceği kesin olarak bilinemez. Keşif, bilirkişi ve tanık delillerine dayanılması gerektiğinden, ilk derece mahkemesi, istinaf ve temyiz aşamalarında yaklaşık 3-5 yıl sürebilir. Dava kazanıldığında, aradan geçen sürede ecrimisil alacağı yasal faizi ile birlikte tahsil edilir. Yargıtay'ın 2021/4798 K. sayılı kararına göre, "ecrimisil davalarının süresi, delil durumuna ve yargılama aşamalarına göre değişkenlik gösterebilir."
Hak kaybına uğramamak adına avukat desteği almanızı öneririz.
Ecrimisil Yargıtay Kararları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1257 E. ve 2020/661 K. Sayılı Kararı:
İştirak Halinde (Elbirliği) Mülkiyette Ecrimisil
Bir şey üzerindeki mülkiyet hakkı, bir kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabilir. Birinci durumda “ferdi mülkiyet” söz konusu iken, ikinci ikinci durumda TMK’nın 688 ve devamı maddelerinde düzenlenen “birlikte mülkiyet” söz konusudur. Birlikte mülkiyet ise “paylı mülkiyet” ve “elbirliği mülkiyeti” şeklinde olabilir. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti ise elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.
Elbirliği mülkiyetinin hükümleri TMK’nın 702. maddesinde düzenleme altına alınmıştır. Bu hükme göre; “Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır”.
Yukarıdaki hükümler uyarınca elbirliği mülkiyetinde malikler paydaş değil, ortaktır. Tüzel kişiliğe sahip olmayan bu ortaklıkta, mülkiyet hakkı bir bütün hâlinde ortaklara aittir. Ortakların tasarruf edebilecekleri bağımsız payları bulunmadığından, topluluğu doğuran sebebe göre kanun veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, ortaklar gerek yönetim gerekse tasarruf işlemlerinde birlikte hareket etmek ve TMK’nın 702. maddenin ikinci fıkrasına göre oy birliğiyle karar vermek zorundadırlar.
Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazın kiraya verilmesi de kural olarak bütün ortakların oy birliği ile karar vermelerine bağlıdır. Ancak ortaklardan birinin veya birkaçının oy birliği ile karar alınmaksızın ve temsil yetkisi de olmaksızın taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya vermesi söz konusu olabilir. Böyle bir durumda, kiralayanın malik olması zorunluluğu bulunmadığından ve kira sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmelerden olduğundan yapılan kira sözleşmesi kendi tarafları arasında hukuken geçerlidir (HGK’nın 13.10.2004 tarih ve 2004/13-461 E., 2004/532 K.).
Bu husus sözleşmeyle bağlılık ilkesinin de bir sonucudur. Ne var ki, bu şekilde yapılan bir sözleşme icazet vermedikleri sürece diğer ortaklar bakımından hüküm ifade etmez. Bu nedenle kiraya veren ortak veya kiracıdan ya da her ikisinden ecrimisil talep edebilecekleri gibi kiraya veren ortaktan gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca elde edilen menfaatin kendilerine düşen kısmının devrini de isteyebilirler.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi - 2021/184 E. ve 2021/4169 K. Sayılı Kararı:
Kira Geliri Üzerinden Ecrimisil Tazminatının Belirlenmesi
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur.
Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK’nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle, daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi - 2021/711 E. ve 2021/1768 K. Sayılı Kararı:
Ecrimisil Davasında İyiniyetli/Kötüyiyetli Zilyet
Ecrimisil, hak sahibi zilyetin, kötüniyetli zilyedden isteyebileceği tazminattır (HGK. 01.11.2000 tarih, 2000/3 – 1341-1584). Ecrimisilde; bir malın hak sahibinin izni ve rızası dışında kötü niyetli olarak işgal ve kullanımı söz konusudur.
Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile bir haksız eylem sayılması gerektiği, başkasının taşınmazını haksız olarak işgal edip kullanmış olan kötü niyetli kimsenin taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazmin ile mükellef olduğu vurgulanmıştır.
Nitekim Türk Medeni Kanununun 995. maddesinin birinci fıkrasında, iyi niyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorunda olduğu hüküm altına alınmıştır. Bu zararın en azı kira geliri karşılığı olan zarardır. Ancak, haksız işgalden doğan zarar her zaman kira geliri karşılığı olan zarar kadar olmayıp çok daha kapsamlı olabilir. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal veya hor kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda şeklinde tanımlanan olumsuz zarar ecrimisilin kapsamını belirler.
Görüleceği üzere işgal tazminatı hakkının doğumu, başlıca iki koşulun gerçekleşmiş olmasına bağlıdır. Bunlar; işgal eylemini gerçekleştiren kişinin kötü niyetli oluşu ve işgal nedeniyle hak sahibinin zarara uğramasıdır.
Haksız zilyetlikte, kişiye zilyetliği sağlamaya yetki veren bir hak bulunmamaktadır. Zilyedin gerçekte bir hakkı olmadığını bilip bilmemesi ve bilebilecek durumda olup olmamasına göre de haksız zilyetlik “iyi niyetli zilyetlik” ve “kötü niyetli zilyetlik” şeklinde ayrıma tabi tutulmaktadır. Kötü niyetli zilyet, eşya üzerindeki hakimiyetinin bir hakka dayanmadığını, diğer bir anlatımla zilyetliğinin hakka uygun bulunmadığını bilen ya da somut olayın özelliklerine göre bilmesi gereken kişidir. Türk Medeni Kanununun 3. maddesi uyarınca, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz.
Kuşku yoktur ki, zilyedin iyi veya kötü niyetli oluşu, mahkemelerce her somut olay ve durumun özelliği dikkate alınarak takdir edilecektir. Somut olayda; dosya içeriğinden davacının maliki olduğu 113 ada 100 parsel sayılı taşınmazdan çıkan dava konusu suyun genel su niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Kaynaktan çıkan suyun yararı kamuya ait bir akarsu oluşturacak şekilde çıkması halinde kaynak artık özel mülkiyete konu olamaz. 2560 sayılı İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanununa, 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanununa, 167 sayılı Yeraltı Suları Kanununa ve dosya içerisinde yer alan yargısal kararlara göre dava konusu suyu kiralama hakkı davacıya aittir.
Bu durumda davacının, kiralama hakkı kendisine ait suyla ilgili olarak ecrimisil talep etmesinde yasaya aykırı bir durum bulunmamaktadır. Ancak, yukarıda da değinildiği üzere ecrimisil bakımından zilyedin iyi veya kötü niyetli oluşu, her somut olayın özelliği dikkate alınarak takdir edilmelidir.
Davacı tarafından düzenlenen 02.03.2015 tarihli yazı ile davalıya, Kaçak Su Tespiti ve Değerlendirme Komisyonu kararına istinaden ilgili kaynaklar için başvuru ve kiralama işlemleri yapılması gerektiği bildirilmiştir. Bu yazının davalıya hangi tarihte ulaştığı belirlenmemiştir. Davalı ise, 18.03.2015 tarihli cevabında özel mülkiyete konu arazi üzerinde bulunan su kaynaklarının kullanımının kiralama gerektirmediğini, ilgili Bakanlık görüşlerinin de bu yönde olduğunu ve bu nedenle talebin yerine getirilmeyeceğini beyan etmiştir. Bu durumda, 02.03.2015 tarihli yazının davalıya ulaştığı tarih itibariyle davalının iyi niyetinin sona erdiği, bu tarihten dava tarihine kadar olan kullanımlarının haksız ve kötü niyetli olduğunun kabulü gerekmektedir.
O halde mahkemece, bahse konu yazının davalı tarafa ulaştığı tarih belirlenerek bu tarihten itibaren davalı aleyhine ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle dava tarihinden geriye doğru 5 yıl için belirlenen ecrimisile hükmedilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/2367 E. ve 2015/1498 K. Sayılı Kararı:
Ecrimisilin Hesaplanması
Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda; dosyada hükme esas alınan 21.11.2011 tarihli raporun içeriğine göre, bilirkişinin taşınmazdan elde edilecek muz mahsulüne (tarım arazisine) göre inceleme yaptığı ve ecrimisili buna göre hesap ettiği anlaşılmaktadır. Ne var ki, talepte gözetilerek taşınmazın boş arsa vasfı ile getirebileceği kira geliri üzerinden ecrimisilin belirlenmesi gerekirken, muz bahçesi olarak getirebileceği ecrimisil belirlenerek, bu miktar üzerinden karar verilmesi doğru değildir.
Şu halde; yerel mahkemece, mahallinde yeniden keşif yapılarak, emsal araştırması yapılmalı, taşınmazın büyüklüğü ve çevre özellikleri de nazara alınarak dava konusu ilk dönemde boş arsa olarak serbest koşullarda getirebileceği kira parası rayice göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ise, ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla ecrimisil hesabı yapılarak sonucuna göre karar verilmelidir.
