Kiracı vefat etti, kira sözleşmesi biter mi?
Kiracı vefat etti diye kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; sözleşme mirasçılarla devam eder. Mirasçılar, mirasbırakanın hak ve borçlarını bir bütün olarak kazanır; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesi bunu böyle düzenler. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 333. maddesi ise ölümü bir fesih sebebi olarak yalnız kiracının mirasçılarına tanır; kiraya verene ölüme bağlı ayrı bir fesih hakkı vermez.
Ev sahibi için yol haritası şöyle sıralanır: önce mirasçılar belirlenir, ardından kira ödenmiyorsa süreli ihtar çekilir, sonra icra takibi veya tahliye davası seçilir. Evin kilidini değiştirmek ya da eşyaları kendiliğinden çıkarmak bu sıranın parçası değildir; bu adımlar hukuki risk doğurur ve atılmadan önce bir avukatla görüşülmelidir.
Kiracının ölümü ev sahibine tahliye hakkı verir mi?
Hayır; ölüm tek başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibi, kiracı hayattayken dayanabileceği sebeplere mirasçılara karşı da dayanabilir; ölüm bu sebeplerin yerini almaz.
Bu sebepler Türk Borçlar Kanunu’nda sayılıdır: ödenmeyen kira için süreli ihtar ve fesih (315. madde), yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar (352. madde), konut veya işyeri gereksinimi (350. madde) ile on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra fesih (347. madde). Her sebebin şartı farklıdır; genel çerçeve kiracı nasıl tahliye edilir yazısında, sözleşmenin sona erme yolları ise kira sözleşmesinin feshi rehberinde anlatılır.
Ölen kiracının mirasçıları sözleşmeyi ne zaman feshedebilir?
Mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi en yakın fesih dönemi sonu için feshedebilir; Türk Borçlar Kanunu’nun 333. maddesi bu hakkı mirasçılara verir. Taşınmaz kiralarında bildirim süresi üç aydır. Fesih dönemi yerel âdete göre, âdet yoksa altı aylık döneme göre belirlenir; hesapta kira başlangıç tarihi esas alınır.
Ev sahibi açısından sonuç şudur: mirasçılar fesih bildirmedikçe sözleşme sürer ve kira borcu işlemeye devam eder. Mirasçı bildirimi yaptıysa kira, bildirimin geçerli olduğu fesih dönemi sonuna kadar ödenir; evin bu tarihte teslim edilip edilmediğini yazılı olarak sormak gerekir.
Evde birlikte oturan eş ve çocuklar kiracı sayılır mı?
Ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebilir; bu hakkı Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesi verir. Madde, konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin bölümde yer alır. Evde kalan eş veya çocuklar bu durumda ev sahibinin muhatabı olabilir.
333. madde ile 356. madde arasındaki ilişki öğretide tartışmalıdır: birinde mirasçının feshi, diğerinde birlikte oturanın devam hakkı düzenlenir ve her mirasçı evde oturan kişi olmayabilir. Ev sahibi, evde kimin oturduğunu ve kimin mirasçı olduğunu ayrı ayrı belirlemelidir; ihtar ve dava buna göre yöneltilir.
Kira ödemeyen kiracı ölürse ihtar nasıl çekilir?
Ödenmeyen kira için önce kiracıya yazılı bir süre verilir; Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi konut ve çatılı işyerinde bu süreyi en az otuz gün olarak belirler. Süre, yazılı bildirimi izleyen günden işlemeye başlar; süre dolunca da ödeme yapılmamışsa fesih bildirilebilir.
Kiracı öldükten sonra ihtarın kime çıkarılacağı, mirasçıların belli olup olmadığına ve evde kimin oturduğuna bağlıdır. Bu yüzden ihtardan önce nüfus kayıtlarından mirasçıları ve evde oturanları tespit edin. İhtarın içeriği ve tebliği için ihtarname nasıl yazılır yazısındaki adımlar izlenebilir; mirasçı belirsizse ihtarın kime yöneltileceğini ihtardan önce bir avukatla netleştirmek gerekir.
Ölen kiracının kira borcundan mirasçılar sorumlu olur mu?
Evet; mirasçılar mirası kabul ettikleri sürece mirasbırakanın borçlarından kişisel olarak sorumlu olur (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesi). Mirasçıların mirası reddetme hakkı vardır ve ret süresi üç aydır (606. madde). Süre içinde reddetmeyen mirasçı mirası kayıtsız şartsız kazanır (610. madde).
Mirasçılar birden fazlaysa terekede elbirliği ortaklığı kurulur; sulh mahkemesi gerekirse bir temsilci atayabilir (640. madde). Ev sahibi için temsilci atanması, tek bir muhatap bulmayı kolaylaştırır. Terekeye hangi malların girdiği tereke nedir yazısında ayrıca açıklanır.
Ölen kiracıya karşı kira alacağı için icra takibi nasıl yapılır?
Kira alacağı için ilamsız takip yolu açıktır; ödeme emri, itiraz ve tahliye talebi 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi ve devamındaki hükümlerde düzenlenir. Takibin işleyişi için kira alacağı icra takibi ve tahliye davası örneği incelenebilir.
Borçlunun ölümü bu takvimi değiştirir. Aynı Kanun’un 53. maddesine göre terekenin borçları nedeniyle takip, ölümden itibaren üç gün geri kalır; mirasçı mirası kabul veya reddetmemişse Medeni Kanun’daki süreler geçene kadar takip yine geri kalır. Bu yüzden ödeme emrini göndermeden önce mirasçıları ve ret sürelerini belirleyin. Takibin terekeye mi mirasçılara mı yöneltileceği dosyadaki duruma göre değişir; bu seçimi yapmadan önce avukattan destek almak yerinde olur.
Mirasçılar evi boşaltmıyorsa tahliye davası nasıl açılır?
Kira ilişkisinden doğan tahliye ve kira alacağı davalarına değer bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi bu görevi verir. Davadan önce arabuluculuk aşamasının geçilip geçilmediği kira davasında zorunlu arabuluculuk yazısında anlatılır.
Dava sebebi, ihtarla ilgili yukarıdaki yola göre seçilir. Kira bedelini iki haklı ihtara rağmen ödemeyen kiracı için Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kira süresinin veya kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmasını arar; ayrıntılar iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası yazısındadır. Ev sahibinin kendisi veya yakınları için konuta gereksinimi varsa dava ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebine dayanır.
Karar çıktıktan sonra mirasçılar evden çıkmazsa karar icra yoluyla uygulanır; bu aşama tahliye kararı çıktı, kiracı çıkmıyor yazısında anlatılır.
Mirasçıların tamamı mirası reddederse ev sahibi ne yapar?
En yakın yasal mirasçıların tamamı mirası reddederse miras, sulh mahkemesince iflas hükümlerine göre tasfiye edilir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 612. maddesi). Bu durumda ev sahibi kira alacağını terekenin tasfiyesinde arar.
Ev sahibinin elinde bir güvence daha vardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 336. maddesi kiraya verene, kiralananda bulunan ve döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkı tanır; bu hak işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelini güvence altına alır, haczedilemeyen mallar hariçtir. Hakkın nasıl kullanılacağı kiralayanın hapis hakkı yazısında ele alınır. Eşyaları kendiliğinden çıkarmak yerine bu süreci bir Ankara kira avukatı ile yürütmek gerekir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.