Tahliyede işyeri kiracısı tadilat ve dekorasyon masrafı kiraya verenden istenir mi?
İşyeri kiracısı tadilat ve dekorasyon masrafı için kiraya verenin yazılı rızası ve masrafı karşılayan yazılı bir anlaşma varsa tahliyede ödeme istenebilir; bu ikisi yoksa sonuç rızanın bulunup bulunmadığına ve ispata bağlıdır. Yanıt tek değildir, çünkü kanun rızalı değişikliği düzenler, rızasız değişikliğin parasal sonucunu açıkça söylemez.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesini kiraya verenin yazılı rızasına bağlar. Duvar yıkımı, tavan ve zemin kaplaması, tezgâh ve reyon düzeni, tesisat değişikliği gibi dükkân ve ofis dekorasyonları bu kapsamda düşünülür. Tahliyeye giden kiracının önce şu soruya bakması gerekir: yazılı rıza var mı, varsa masrafın kime ait olacağı yazılı olarak kararlaştırılmış mı?
Kiracı ile kiraya veren arasındaki genel haklar için kira sözleşmesinden doğan kiracı hakları yazısı çerçeveyi verir; sözleşmenin sona erme yolları ise kira sözleşmesinin feshi yazısında anlatılır.
Kiraya verenin yazılı rızası varsa kiracı değer artışını isteyebilir mi?
Yazılı rıza tek başına yetmez; kanun burada kiracıların sandığının tersine işler. Kanunun 321. maddesinin ikinci fıkrasına göre rıza veren kiraya veren, yazılı kararlaştırılmadıkça kiralananın eski hâle getirilmesini isteyemez. Üçüncü fıkra ise kiracının, aksine yazılı anlaşma yoksa rızayla yapılan değişikliklerin değer artışı karşılığını isteyemeyeceğini söyler.
Bu nedenle üç durum ayrılır. Rıza ve masrafı karşılayan yazılı anlaşma varsa kiracı anlaşmadaki şartlara göre tahliyede ödeme isteyebilir. Rıza yazılı olduğu hâlde masraf konusunda anlaşma yoksa kiracı değer artışının karşılığını isteyemez; buna karşılık kiraya veren de eski hâle getirmeyi isteyemez. Rıza hiç yoksa bir sonraki bölümdeki tartışmalı yol devreye girer.
Örneğin kiracı dükkânı restoran düzenine çevirmeden önce kiraya verenden imzalı izin almış, ancak masrafın tahliyede ödeneceğini yazdırmamışsa, tahliyede değer artışı talebi kanunun üçüncü fıkrası karşısında zorlaşır. Bu yüzden izin belgesine “tadilat bedelinin şu şekilde ödeneceği” kaydı eklenmelidir. Kiralananın birden fazla maliki veya kiraya vereni varsa, ileride tartışma çıkmaması için hepsinin imzalı rızasını almak en güvenli yoldur.
Kiraya verenin rızası yoksa kiracı yaptığı masrafı nasıl geri ister?
Resmî metin bu durumu açıkça düzenlemediği için kesin bir sonuç söylenemez. Kanunun 321. maddesinin üçüncü fıkrası yalnız rızayla yapılan değişiklikleri anar; rızasız değişiklik bakımından uygulamada kira ilişkisi dışındaki genel hükümlere gidilir. Bunlar sebepsiz zenginleşme ve vekâletsiz iş görme kurallarıdır.
Sebepsiz zenginleşmede kiracı, kiraya verenin kendi harcaması sayesinde haksız biçimde zenginleştiğini göstermeye çalışır. Vekâletsiz iş görmede ise yapılan işin kiraya verenin menfaatine ve varsayılan iradesine uygun olup olmadığı tartışılır. Kaynaklar da bu noktada ayrışır: kimi anlatımlar rızasız yapılan yenilikte değer artışının istenemeyeceğini, kimileri faydalı ve zorunlu giderlerin genel hükümlerle istenebileceğini söyler.
Rızasız tadilatın kiraya veren açısından sözleşmeye aykırılık oluşturduğu da unutulmamalıdır. Kiraya veren masrafı ödemeyi reddetmekle kalmayıp ihtar ve tahliye yoluna gidebilir. Kiracı bu nedenle rızasız yaptığı işi her koşulda alacağa çevirebileceğini varsaymamalı; işin zorunlu veya faydalı olup olmadığını, kiraya veren için değer taşıyıp taşımadığını belgeleyebilmelidir. Rızasız tadilatın kiraya veren tarafındaki sonuçları ayrı bir konudur.
İşyeri tadilat masrafı hangi belgelerle ispat edilir?
Talebin ilk dayanağı imzalı rıza belgesi ve varsa masrafı karşılayan yazılı anlaşmadır; bunlar kanunun 321. maddesindeki yazılılık şartının delilidir. Belge yoksa yazışmalar ve mesajlar destek sağlar, ancak sözlü izin veya belirsiz mesaj çoğu zaman yeterli görülmez.
Harcamanın kendisi için fatura, irsaliye, banka dekontu ve usta ile yapılan sözleşme gerekir. Tadilat ruhsat veya proje gerektiriyorsa bu evrak da dosyaya girer. Ruhsatsız işyerinde yapılan masrafların nasıl ele alındığı ruhsatsız işyeri kiralama masrafı yazısında ayrıca anlatılır.
Dava aşamasında mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi masrafın zorunlu, faydalı veya lüks niteliğini, rayiç bedelini ve kullanım süresine göre yıpranma payını belirler. Kiracı yıllarca kullandığı dekorasyonun bedelinin tamamını değil, kalan değerini isteyebileceğini baştan hesaba katmalıdır.
Dükkânı boşaltırken dekorasyonun neresi sökülür, neresi kiraya verene kalır?
Sökülüp götürülebilen eşya genellikle kiracıda kalır; duvara, zemine veya tesisata sabitlenen ve sökülünce kiralanana zarar veren kısımlar ise kiraya verene geçer. Bu ayrım sözleşmeye ve eşyanın niteliğine bağlıdır. Raf, vitrin, mobilya ve ayrılabilir aydınlatma ilk gruba, alçıpan bölme, zemin kaplaması ve sabit tesisat ikinci gruba girer.
Kanunun 321. maddesinin ikinci fıkrası rıza veren kiraya verenin, yazılı kararlaştırılmadıkça eski hâle getirmeyi isteyemeyeceğini söyler. Rızalı tadilatta kiracı bu nedenle dekorasyonu sökmek zorunda değildir, ancak yazılı kararlaştırılmışsa söker ve eski hâle getirir. Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi ise kiracıyı kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlü kılar ve sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ile bozulmalardan sorumlu tutmaz.
Sökülecek eşyayı çıkarırken kiralananda hasar bırakmamak gerekir; hasar, masraf talebinden mahsup edilmesi istenebilecek yeni bir borç doğurur. Kiraya verenin arıza gidermeme hâlinde kiradan mahsup hakkı ise ayrı bir konudur ve kiradan mahsup yazısında anlatılır.
Tahliyede masraf hakkını kaybetmemek için kiracı ne yapmalı?
Tahliye tarihinden önce şu adımlar sırayla izlenebilir:
- Rıza belgesini, masraf anlaşmasını, fatura ve dekontları tek dosyada toplayın.
- Dekorasyonun mevcut hâlini fotoğraf ve video ile kaydedin; gerekirse mahkemeden delil tespiti isteyin.
- Masraf talebinizi tahliyeden önce noter ihtarnamesi gibi yazılı ve tarihli bir yolla kiraya verene bildirin.
- Anahtarı teslim ederken tutanak düzenletin; tutanağa eksik ve kusur olmadığını, tadilatın mevcut durumunu yazdırın.
- Tutanak imzalanmazsa teslimi noter aracılığıyla veya tanık huzurunda belgeleyin.
Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesi kiraya verene, kiralananı geri verme sırasında gözden geçirmeyi ve eksiklikleri kiracıya yazılı bildirmeyi yükler; bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklik ve ayıplar varsa kiracının sorumluluğu sürer. Bu kural kiracının sorumluluğunu sınırlar, masraf alacağını kendiliğinden doğurmaz. Alacak için yukarıdaki yazılı talep ve belge dosyası ayrıca gerekir. Kiracının tutanaktan önce depozitosunu da gözden geçirmesi için kira depozitosunun iadesi yazısına bakılabilir.
Masraf alacağı için hangi yola gidilir, zamanaşımı ne kadardır?
Kiraya veren ödemeyi reddederse yol, durumuna göre değişir. Masrafı karşılayan yazılı anlaşma varsa anlaşmaya dayanan alacak davası açılır. Yazılı rıza var ama masraf anlaşması yoksa kanunun 321. maddesinin üçüncü fıkrası nedeniyle değer artışı istenemez. Rıza hiç yoksa, sonucu tartışmalı olmak üzere, sebepsiz zenginleşme veya vekâletsiz iş görme hükümlerine dayanan bir dava gündeme gelebilir. Dava öncesinde kiracının noter ihtarıyla süre vermesi dosyanın hazırlığını güçlendirir.
Süre bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 82. maddesi sebepsiz zenginleşme istemini, geri isteme hakkının öğrenildiği tarihten iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten on yıl sonra zamanaşımına uğratır. Genel zamanaşımı süresi ise Kanun’un 146. maddesine göre on yıldır. Hangi sürenin işleyeceği talebin hukuki dayanağına göre değiştiğinden, kira bitişinden itibaren beklemeden hareket etmek gerekir.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar. Masraf talebinin bu kapsama girip girmediği dosyaya göre belirlenir; kapsam tartışması doğmaması için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak güvenli yoldur. Ayrıntılar için kira davasında zorunlu arabuluculuk yazısı okunabilir. Ankara’da dükkân veya ofis kiracılarının belge, ihtar ve dava sürecinde destek alabileceği hizmet için Ankara kira avukatı sayfası bulunur.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.