Kiracı izinsiz tadilat yaptı ne yapılır sorusunun cevabı şudur: önce değişikliğin ne olduğunu ve yazılı rızanızın bulunup bulunmadığını belirleyin, sonra kiracıya en az otuz gün süreli yazılı ihtar gönderin. Kiracı süre içinde aykırılığı gidermezse sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilirsiniz; zararınızı da ayrıca isteyebilirsiniz.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu sıra 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi ile 321. maddesine dayanır. İhtardan önce fotoğraf ve teslim tutanağı gibi delilleri toplamak, kiracının değişikliği sökmesi hâlinde delil kaybını önler.
Kiracı izinsiz tadilat yaptı ne yapılır?
İlk iş, yapılan değişikliği somut olarak yazıya dökmektir: hangi duvar yıkıldı, mutfak ya da balkonda ne değişti, klima nereye takıldı. Ardından kira sözleşmesine ve yazışmalara bakıp bu değişiklik için yazılı rıza verip vermediğinizi kontrol edin.
Yazılı rıza yoksa kiracıya aykırılığı gidermesi için yazılı ihtar gönderilir. İhtarda verilecek süre konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün olmalıdır. Süre sonunda değişiklik sürüyorsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye isteyebilir; bu yolun genel çerçevesi kira sözleşmesinin feshi yazısında anlatılmıştır.
Sıra kısaca şöyledir: değişikliğin tespiti, rızanın kontrolü, yazılı ihtar, otuz günlük sürenin beklenmesi, yazılı fesih bildirimi, arabulucuya başvuru ve ardından tahliye davası. Eski hâle getirme ve zarar talebi bu akışa paralel yürütülür.
Hangi değişiklikler için ev sahibinin yazılı izni gerekir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesini kiraya verenin yazılı rızasına bağlar. Kanun duvar yıkma, mutfak yenileme, balkon kapatma veya klima takma gibi işleri tek tek saymaz; yenilik ve değişiklik niteliği taşıyan müdahaleler için yazılı rıza aranır.
Karar ağacının ilk adımı bu rızadır. Rıza varsa mesele rızanın kapsamıdır: kiracı izin verilen işin dışına çıkmışsa, çıktığı kısım için yazılı rızaya dayanması zorlaşır. Rıza hiç yoksa yapılan değişikliğin türüne göre somut olay ayrıca değerlendirilir; her değişiklik için tahliyenin otomatik olduğu söylenemez.
Rızanın yazılı olması aranır. Kiracı sözlü izin aldığını söylüyorsa, yazılı rızaya dayanan kişi olarak bunu belgelemesi gerekir; imzalı bir belge ya da kiracının rızayı gösterdiğini söyleyeceği yazışmalar bulunmuyorsa iddia tartışmalı kalır. E-posta veya mesaj gibi yazışmaların yazılı rıza sayılıp sayılmayacağı somut olaya göre değerlendirilir, bu nedenle imzalı bir belge en güvenli yoldur. Kiracı yalnız yapıyı değil evin kullanımını da başkasına devrettiyse, bu ayrı bir sebep olarak izinsiz alt kiraya verme kapsamında değerlendirilir.
Ev sahibi izin verdiyse kiracıdan eski hâle getirme istenebilir mi?
Yazılı rıza verdiyseniz ve sözleşmede ya da rızada eski hâle getirme şartı yoksa, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemezsiniz. Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesinin ikinci fıkrası bu sonucu, eski hâlin yazılı olarak kararlaştırılmamış olmasına bağlar. Kiracı da rızayla yaptığı değişikliğin değer artışı için, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, karşılık isteyemez.
Bu nedenle rıza metnine bir cümle eklemek çoğu zaman belirleyicidir: “Kiracı kira sonunda değişikliği eski hâle getirir” şartı yazılmışsa talep açıktır. Şart yazılmamışsa yapılan iş sizi bağlar ve kiracı çıkarken sökmek zorunda kalmaz.
Rıza hiç verilmemişse bu koruma doğmaz. Eski hâle getirme talebi bu durumda borca aykırılığa ilişkin hükümlere ve kiralananın geri verilmesi kuralına dayanır; bu yol son bölümde ayrıca anlatılmıştır.
Kiracıya izinsiz tadilat için ihtarname nasıl çekilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin ikinci fıkrası konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtarın yazılı olmasını, kiracıya en az otuz gün süre vermesini, aykırılığın giderilmesini istemesini ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceğini bildirmesini arar. Kanun ihtarın noterden çekilmesini şart koşmaz; yine de tebliğ tarihini kanıtlamak için noter ihtarnamesi tercih edilir. Hazırlık ayrıntıları ihtarname nasıl yazılır rehberinde yer alır.
İhtar metninde şunlar bulunmalıdır:
- Kiralananın adresi ve kira sözleşmesinin tarihi.
- Tespit edilen değişikliğin açık tarifi ve bu değişiklik için yazılı rıza verilmediği.
- Değişikliğin eski hâle getirilmesi talebi.
- En az otuz gün süre ve sürenin tebliğden itibaren işleyeceği.
- Süre içinde giderilmezse sözleşmenin feshedileceği uyarısı.
Otuz günlük süre ihtarın kiracıya ulaşmasından sonra işler; tebliğ zarfını veya tebliğ şerhini saklayın. Süre dolduğunda kiracı aykırılığı gidermişse fesih için dayanak kalmaz. Gidermemişse yazılı fesih bildirimi gönderilir ve tahliye için dava yolu açılır; bu süreç kiracının tahliyesi yazısında adım adım anlatılmıştır.
İzinsiz tadilatta ihtar beklemeden hemen fesih ne zaman mümkündür?
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin üçüncü fıkrası üç hâlde yazılı bildirimle derhal fesih imkânı verir: kiracının kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması ve davranışın kiraya veren, aynı taşınmazda oturanlar veya komşular için çekilmez hâle gelmesi.
Bunlar dar istisnadır. Değişikliğin küçük ya da büyük olması tek başına ihtar yolunu değiştirmez; ancak değişiklik kasten ağır zarara yol açıyorsa ya da davranış çekilmez hâle geliyorsa ihtar beklemeden fesih gündeme gelebilir. Bu hâllerin varlığı somut olaya bağlıdır; emin olamıyorsanız ihtarı da göndermek daha güvenli yoldur.
Kiracının yaptığı değişiklik nasıl ispatlanır, delil tespiti istenir mi?
Ev sahibi olarak değişikliğin varlığını ve sözleşmeye aykırı olduğunu göstermeniz gerekir. Toplanacak delillerin başında kiralananın tesliminde çekilen fotoğraflar ve teslim tutanağı gelir; bunlar değişiklik öncesi durumu gösterir. Değişiklik sonrası görüntüleri ve bina yöneticisi ile komşuların beyanlarını bunlara ekleyin.
- Teslim tutanağı ve teslim günü çekilmiş fotoğraflar.
- Değişiklik sonrası fotoğraf, video ve tarihli görüntüler.
- İzin vermediğinizi gösteren yazışmalar ve gönderilen ihtar.
- Yönetici veya komşu beyanı.
Kiracı tadilata devam ediyor ya da değişikliği sökmek üzereyse delil kaybı riski doğar. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 400. maddesi, dava açılmadan önce de keşif, bilirkişi incelemesi veya tanık dinletme gibi yollarla delil tespiti istenmesine izin verir; delilin kaybolma veya sonradan ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşma ihtimali varsa hukuki yarar kabul edilir. Dava henüz açılmamışsa talep, esas davaya bakacak mahkemeden ya da keşif yapılacak yerin sulh mahkemesinden dilekçeyle istenir.
İzinsiz tadilat nedeniyle tahliye davası öncesinde arabulucuya başvurulur mu?
Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışında kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı yapar. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, aynı Kanun’un 18/A maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Ayrıntılar kira davasında zorunlu arabuluculuk yazısındadır.
Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa dava, kira uyuşmazlıkları için görevli olan sulh hukuk mahkemesinde açılır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi bu görevi belirler; sulh hukuk işlerinde basit yargılama usulü uygulanır. Böylece sıra şöyle tamamlanır: ihtar, otuz günlük süre, fesih, arabuluculuk, tahliye davası.
Eski hâle getirme masrafı ve zarar kiracıdan nasıl istenir?
Kiracı izinsiz değişiklik yaparak sözleşmeye aykırı davrandığı için Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesi gereği, kusursuzluğunu ispat edemezse zararı gidermek zorundadır. Aynı Kanun’un 113. maddesi, aykırı durumun kaldırılmasını ve bunun masrafının borçluya ait olmasını isteme imkânı verir. Eski hâle getirme bedeli için keşif ve bilirkişi raporu ile hesaplanan masraf talep edilir.
Kiralanan geri alınırken dikkat edilecek bir kural daha vardır. Kiracı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmadan sorumlu tutulmaz. Kiraya veren geri alma sırasında kiracının sorumlu olduğu eksikliği hemen yazılı bildirmezse, olağan incelemeyle anlaşılamayanlar hariç, kiracı sorumluluktan kurtulur. Bu hüküm Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesinde yer alır; değişikliği teslim anında gördüğünüzde tutanağa geçirin ve yazılı bildirimi o gün yapın.
Normal kullanımdan doğan eskime ile kiracının kusurlu hasarı ayrı değerlendirilir; bu ayrım hor kullanma tazminatı yazısında işlenmiştir. Masrafı depozitodan karşılamayı düşünüyorsanız kesinti koşulları için kira depozitosunun iadesi kurallarına bakın. Ankara’daki konutlarda ihtar yazılı olarak kiracıya gönderilir, delil tespiti dava açılmadan önce esas davaya bakacak mahkemeden ya da keşif yerinin sulh mahkemesinden istenir, tahliye davası ise sulh hukuk mahkemesinde görülür; bu işlemler Ankara kira avukatı aracılığıyla da takip edilebilir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.