İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kiralananı kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğunun doğması üzerine kira sözleşmesini mahkeme kararıyla sona erdirmek amacıyla açtığı davadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında düzenlenen bu dava, esas olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Kira süresinin sona ermesi, kiraya verene tek başına kiracıyı çıkarma hakkı vermediğinden, kanuni şartların oluşması ve öngörülen usulün izlenmesi gerekir. Diğer kiracı tahliye yolları ile ihtiyaç sebebine dayanan tahliye birbirinden farklı şartlara tabidir.
Tahliye talebine dayanak olabilecek ihtiyaç; kiraya verenin kendisine, eşine, altsoyuna, üstsoyuna veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilere ait olabilir. Altsoy kavramı çocukları ve torunları, üstsoy kavramı ise anne, baba, büyükanne ve büyükbabayı kapsar. Buna karşılık kardeş, kuzen, nişanlı veya şirket ortağı gibi kişiler yalnızca yakınlık ilişkisi gerekçe gösterilerek bu kapsamda değerlendirilemez. Kanunda sayılmayan bir kişi bakımından tahliye istenebilmesi, kiraya verenin o kişiye karşı kanuni bakım yükümlülüğünün bulunmasına bağlıdır.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Kiralananın daha yüksek bedelle yeniden kiraya verilmesi, kiracının kira artışını kabul etmemesi veya taşınmazın boş şekilde satılmasının istenmesi tek başına ihtiyaç sebebi oluşturmaz. Geçici, gerçekleşmesi belirsiz veya yalnızca geleceğe ilişkin bir ihtimal niteliğindeki gereksinimler de kural olarak yeterli değildir. İhtiyaç dava açıldığı tarihte mevcut olmalı ve yargılama boyunca devam etmelidir. Mahkeme; tarafların yaşam koşullarını, mevcut taşınmazlarını, iş veya eğitim durumunu ve kiralananın ileri sürülen ihtiyaca uygunluğunu birlikte değerlendirir.
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava süresine uyularak sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Dayanağı: TBK m. 350 ve 351
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının temel hukuki dayanakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddeleridir. TBK’nın 350. maddesi mevcut kiraya verenin, 351. maddesi ise kiralananı kira ilişkisi devam ederken edinen yeni malikin gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını düzenler. Her iki hükümde de yalnızca mülkiyet hakkının varlığı yeterli görülmemiş; kullanma zorunluluğu, kanuni süreler ve dava yolu birlikte aranmıştır. Kiracının korunmasına ilişkin bu yaklaşım, kira sözleşmesinden doğan kiracı hakları bakımından da önem taşır.
TBK’nın 350. maddesi iki ayrı tahliye sebebi içermektedir. Birincisi, kiraya verenin kendisi veya maddede sayılan kişiler için konut ya da işyeri gereksinimidir. İkincisi ise kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi ve bu çalışmalar sırasında kullanımının imkânsız olmasıdır. Yeniden inşa ve esaslı onarım, ihtiyaç nedeniyle tahliyeyle aynı maddede yer almakla birlikte farklı şartlara dayanan ayrı bir tahliye sebebidir.
TBK’nın 351. maddesi uyarınca yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim ulaştırarak edinme tarihinden altı ay sonra dava açabilir. Yeni malikin ikinci seçeneği ise mevcut kira sözleşmesinin sona ermesini beklemek ve sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye yoluna başvurmaktır. Bir aylık edinim bildiriminin süresinde yapılmaması ilk yöntemi etkiler; buna karşılık yeni malikin sözleşme sonuna dayanan ikinci yöntemi şartları varsa kullanılabilir.
Bu maddeler, TBK’nın 353, 354 ve 355. maddeleriyle birlikte değerlendirilmelidir. TBK’nın 353. maddesi, dava açılacağının kanuni süre içinde yazılı olarak bildirilmesi hâlinde dava süresinin bir kira yılı uzamasını sağlar. TBK’nın 354. maddesi tahliye sebeplerinin kiracı aleyhine genişletilemeyeceğini, 355. maddesi ise tahliye sonrasındaki üç yıllık yeniden kiralama yasağını ve buna aykırılığın tazminat sonucunu düzenler. Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye, yalnızca 350 veya 351. maddenin okunmasıyla değil, birbirini tamamlayan hükümler bütünü içinde değerlendirilmelidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilmesi için öncelikle kanunda belirtilen kişilere ait bir konut veya işyeri gereksinimi bulunmalıdır. Bu ihtiyaç yalnızca sözlü bir beyanla değil, somut olayın koşulları ve delillerle ortaya konulmalıdır. Mahkemenin incelemesi, mülkiyet hakkının varlığından çok kiralananın kullanılmasını gerektiren zorunluluğun bulunup bulunmadığı üzerinde yoğunlaşır. Bu yönüyle ihtiyaç sebebi, diğer kira uyuşmazlıkları arasında kapsamlı bir ispat değerlendirmesi gerektiren tahliye nedenlerinden biridir.
Uygulamada aranan temel şartlar üç başlıkta toplanabilir:
İhtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır. Tahliye talebi, görünürde ileri sürülen ancak gerçekte kira bedelini artırmayı veya kiralananı üçüncü kişiye vermeyi amaçlayan bir nedene dayanmamalıdır.
İhtiyaç zorunlu ve güncel olmalıdır. Geçici bir heves, uzak gelecekte gerçekleşmesi muhtemel bir plan veya henüz somutlaşmamış bir düşünce yeterli değildir.
İhtiyaç yargılama boyunca devam etmelidir. Dava sürerken ihtiyacı ortadan kaldıran gelişmelerin meydana gelmesi, talebin reddedilmesine yol açabilir.
Kiraya verenin başka bir konuta veya işyerine sahip olması, davanın kendiliğinden reddedilmesi sonucunu doğurmaz. Önemli olan diğer taşınmazın boş, kullanılabilir ve ileri sürülen ihtiyaca uygun olup olmadığıdır. Örneğin diğer konutun farklı şehirde bulunması, sağlık veya ulaşım bakımından elverişsiz olması ya da hâlihazırda zorunlu şekilde kullanılması dikkate alınabilir. Öte yandan aynı bölgede boş ve ihtiyacı bütünüyle karşılayabilecek başka bir taşınmazın bulunması, samimiyet değerlendirmesinde kiraya veren aleyhine sonuç doğurabilir.
İspat bakımından nüfus kayıtları, tapu kayıtları, ikametgâh bilgileri, mevcut kira sözleşmeleri, işyeri belgeleri, atama veya eğitim kayıtları, sağlık raporları ve tanık anlatımları kullanılabilir. İşyerine duyulan ihtiyaçta şirket faaliyet belgeleri, iş planı ve kiralananın yapılacak faaliyete uygunluğu da incelenebilir. Mahkeme gerekli görürse keşif yapabilir veya bilirkişi incelemesine başvurabilir.
Son olarak davanın kanuni süre içinde açılması ve dava öncesinde zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Maddi ihtiyacın gerçekten bulunması, süre veya dava şartı eksikliğini gidermez. Aynı şekilde usule uygun başvuru yapılması da ihtiyacın samimi olduğunun kendiliğinden kabul edilmesini sağlamaz. Her iki şart grubu birlikte gerçekleşmelidir.
Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabileceği tarih, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin dolması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sürenin sona ermesine dayanarak tahliye isteyemez; ihtiyaç gibi kanunda düzenlenen bir sebebe dayanmalıdır. Bu ayrım kira hukuku bakımından temel önemdedir.
Belirli süreli kira sözleşmesinde TBK’nın 350. maddesi uyarınca dava hakkı, kararlaştırılan sürenin sona ermesiyle doğar. Kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde önce zorunlu arabuluculuğa başvurmalıdır. Arabuluculuk sürecinde hak düşürücü süre işlemez; anlaşmama son tutanağından sonra kalan süre işlemeye devam eder. Belirli süreli sözleşmede önceden ihtiyaç ihtarı gönderilmesi kural olarak dava şartı değildir. Bununla birlikte TBK’nın 353. maddesi kapsamında dava açılacağının en geç bir aylık dava süresi içinde yazılı olarak bildirilmesi, dava açma süresini bir kira yılı uzatabilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK’nın 329. maddesindeki genel fesih düzeni uygulanır. Taraflarca farklı bir fesih dönemi belirlenmemiş ve yerel adet bulunmuyorsa, taşınmaz kiralarında altı aylık kira döneminin sonu esas alınır. Fesih bildiriminin bu tarihten en az üç ay önce kiracıya ulaşması gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki fesih bildirimi TBK’nın 348. maddesi gereğince yazılı yapılmalıdır. Belirlenen fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde arabuluculuğa başvurulmalı ve süreç sonunda kalan süre gözetilerek dava açılmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı gideren 26 Mayıs 2025 tarihli, E. 2025/1495 ve K. 2025/3048 sayılı kararında, TBK’nın 350. maddesine dayanan uyuşmazlıkta arabuluculuk başvurusunun dava hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiği kabul edilmiştir. Buna göre kira dönemi sona ermeden yapılan erken başvuru, sonradan dava hakkı doğsa bile zorunlu arabuluculuk dava şartını karşılamaz. Bu nedenle sözleşme türünün ve dava hakkının doğduğu tarihin doğru belirlenmesi gerekir.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı
Kiralanan taşınmazın satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca yeni malik, mülkiyetin devriyle birlikte mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Bununla birlikte yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması hâlinde TBK’nın 351. maddesinde düzenlenen özel tahliye yollarından yararlanması mümkündür. Taşınmazın satın alınması ve kira ilişkisinin devri, genel gayrimenkul hukuku hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir.
Yeni malikin ilk seçeneği, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak ve edinme tarihinin üzerinden altı ay geçtikten sonra tahliye yoluna başvurmaktır. Bir aylık süre içinde bildirimin yalnızca düzenlenmesi veya postaya verilmesiyle yetinilmemeli; bildirimin kiracıya süresinde ulaştığı ispatlanabilmelidir. Bu nedenle noter ihtarnamesi veya teslim ve içerik bilgisini ortaya koyan güvenli bildirim yöntemleri önem taşır. Bildirimde mülkiyetin edinildiği, gereksinim sebebi ve tahliye iradesi açıkça belirtilmelidir.
Altı aylık süre, bildirimin tebliğ edildiği tarihten değil, taşınmazın edinildiği tarihten itibaren hesaplanır. Bununla birlikte dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi kapsamında zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. Başvurunun dava hakkı doğduktan sonra yapılması, erken başvurunun dava şartını karşılamaması riskini önler.
Yeni malikin ikinci seçeneği, TBK’nın 351. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kira sözleşmesinin sona ermesini beklemektir. Bu durumda yeni malik, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde arabuluculuk ve dava sürecini başlatabilir. Edinmeden sonraki bir aylık bildirimin kaçırılması, altı aylık özel yolu kullanılamaz hâle getirir; ancak şartları mevcutsa sözleşme sonuna dayanan seçenek bütünüyle ortadan kalkmaz.
Her iki yöntemde de satın alma tek başına tahliye için yeterli değildir. Yeni malik, ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olduğunu ispatlamalıdır. Taşınmazın yatırım amacıyla satın alınmış olması, kısa süre sonra satışa çıkarılması veya tahliye sonrasında üçüncü kişiye kiralanması gibi olgular, ihtiyacın samimiyeti ve TBK’nın 355. maddesindeki sorumluluk bakımından ayrıca değerlendirilir.
Fesih Bildirimi ve Hak Düşürücü Süreler
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasındaki bir aylık dava süreleri hak düşürücü niteliktedir. Bu nedenle süreye uyulmaması, ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğu ispatlansa dahi davanın dinlenmesini engelleyebilir. Mahkeme, hak düşürücü sürenin geçirilip geçirilmediğini tarafların itirazına bağlı olmaksızın değerlendirir. Ancak süre hesabında kira sözleşmesinin başlangıcı, süresi, uzama dönemi, fesih bildiriminin ulaşma tarihi ve arabuluculuk süreci birlikte incelenmelidir. İhtiyaç sebebine dayanan süreler, tahliye taahhütnamesi için öngörülen bir aylık süreyle karıştırılmamalıdır.
Belirli süreli sözleşmelerde dava hakkı, sözleşmede kararlaştırılan sürenin sonunda doğar. Kiraya verenin önceden ihtiyaç ihtarı göndermesi zorunlu olmamakla birlikte TBK’nın 353. maddesi önemli bir imkân sağlar. Kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen süre içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Bildirimde tahliye iradesinin açık ve anlaşılır olması, tebliğ tarihinin ispatlanabilmesi gerekir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim süresi dava hakkının doğumunu belirler. Altı aylık fesih döneminin sonu için en az üç ay önceden yazılı bildirim yapılmalıdır. Bildirim geç ulaşırsa fesih, kural olarak bir sonraki dönemin sonu için sonuç doğurur. Dolayısıyla dava süresi de geçerli fesih tarihine göre hesaplanır.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesi uyarınca arabuluculuk bürosuna yapılan başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Bununla birlikte arabuluculuğun süreyi durdurabilmesi için başvurunun dava hakkı doğduktan sonra ve kalan süre içinde yapılması gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26 Mayıs 2025 tarihli kararında, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde yeni kira dönemi başlamadan yapılan başvurunun dava şartını karşılamadığı belirtilmiştir.
Bu nedenle “ihtarı erken göndermek” ile “arabuluculuğa erken başvurmak” aynı hukuki sonucu doğurmaz. İhtiyacın ve dava iradesinin önceden bildirilmesi mümkünken, zorunlu arabuluculuk başvurusunun henüz doğmamış bir dava hakkı için yapılması usulî risk taşır. Süre hesabında yalnızca takvim değil, bildirimin karşı tarafa ulaştığı gün ve arabuluculukta geçen dönem de dikkate alınmalıdır.
Tüzel Kişilerin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde kullanılan “kiraya verenin kendisi” ifadesi, gerekli şartlar oluştuğunda tüzel kişileri de kapsar. Buna göre şirket, dernek veya vakıf gibi bir tüzel kişi, kiraya veren sıfatına sahip olduğu taşınmaza kendi faaliyetlerini yürütmek amacıyla zorunlu olarak ihtiyaç duyuyorsa tahliye davası açabilir. Ancak tüzel kişinin ihtiyacı ile ortaklarının, yöneticilerinin veya çalışanlarının kişisel ihtiyaçları birbirinden ayrılmalıdır.
Örneğin bir şirketin faaliyetlerini genişletmesi nedeniyle ofis, depo, mağaza veya üretim alanına ihtiyaç duyması tahliye sebebi oluşturabilir. Buna karşılık şirket ortağının konut ihtiyacı, yöneticinin kişisel büro talebi veya bir çalışana lojman sağlama isteği kural olarak doğrudan şirketin ihtiyacı sayılamaz. Tüzel kişi kendi organları aracılığıyla hareket ettiğinden, davanın şirket adına yetkili kişilerce açılması ve temsil belgelerinin sunulması gerekir. Şirketlerde temsil ve hukuki süreçler bakımından şirketlerde avukat bulundurma zorunluluğu hakkındaki kurallar da tüzel kişiliğin yapısından ayrı değerlendirilmelidir.
İşyeri ihtiyacının şirketin ana sözleşmesinde veya sicil kayıtlarında yer alan faaliyet konusuyla uyumlu olması, ihtiyacın samimiyeti bakımından önem taşır. Bununla birlikte faaliyet konusuyla biçimsel uyum tek başına yeterli değildir. Şirketin gerçekten faaliyete başlayıp başlamadığı, mevcut işyerlerinin kapasitesi, personel sayısı, kiralananın fiziksel özellikleri ve planlanan faaliyet için uygunluğu araştırılabilir. Şirketin aynı bölgede boş ve elverişli başka bir işyerine sahip olması da değerlendirmeye alınır.
Tüzel kişinin iş hacmini artırma, yeni şube açma veya mevcut kiralık yerden kendi taşınmazına geçme isteği somut belgelerle desteklenebilir. Yönetim kurulu veya müdürler kurulu kararları, ticaret sicili kayıtları, ruhsat başvuruları, çalışan ve müşteri kapasitesini gösteren belgeler, mevcut işyeri kira sözleşmesi ve teknik raporlar delil olarak sunulabilir. Mahkeme, gerektiğinde kiralananda keşif yaparak taşınmazın ileri sürülen ticari ihtiyaca uygunluğunu inceleyebilir.
Gerçek kişi kiraya verenin, sahibi veya ortağı olduğu şirketin ihtiyacını kendi ihtiyacı gibi ileri sürmesi de kural olarak yeterli değildir. Şirket ile ortak farklı hukuk kişileri olduğundan, davacı sıfatı ve ihtiyacın kime ait olduğu doğru belirlenmelidir. Aksi hâlde gerçek bir işyeri gereksinimi bulunsa bile dava, aktif husumet veya maddi şart eksikliği nedeniyle reddedilebilir.
Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat
İhtiyaç nedeniyle tahliye kararı alınması, kiraya verene taşınmaz üzerinde sınırsız bir yeniden kiralama serbestisi vermez. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla boşaltılmasını sağladığı kiralananı haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamaz. Hükmün amacı, gerçekte ihtiyaç bulunmadığı hâlde kiracının çıkarılması ve taşınmazın daha yüksek bedelle başkasına verilmesi şeklindeki kötüye kullanımları önlemektir. Bu yasak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kira tespit davası ile aynı amaç ve koşullara sahip değildir.
Üç yıllık süre, taşınmazın ihtiyaç sebebiyle boşaltılmasından sonra işlemeye başlar. Haklı sebebin bulunup bulunmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. İhtiyaç sahibinin ölümü, ağır hastalık, zorunlu görev değişikliği veya kullanımın objektif şekilde imkânsızlaşması gibi sonradan ortaya çıkan ve kiraya verene yüklenemeyen gelişmeler haklı sebep oluşturabilir. Buna karşılık yalnızca daha yüksek kira geliri elde etme isteği haklı sebep değildir.
Yasağa aykırı davranılması hâlinde eski kiracı tazminat isteyebilir. Kanuna göre tazminat, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Mahkeme, koşulları varsa bu alt sınırın üzerinde gerçekleşen zararı da inceleyebilir. Kiracı; önceki tahliye sürecini, taşınmazın yeniden kiralandığını, üç yıllık sürenin dolmadığını ve haklı sebep bulunmadığını ortaya koymalıdır.
Bu noktada taşınmazın kiracı tarafından kendiliğinden boşaltılması ile mahkeme kararı veya icra süreci sonucunda tahliye edilmesi arasında uygulamada ayrım yapılabildiği belirtilmelidir. Yargıtay kararlarında TBK’nın 355. maddesine dayanan tazminat bakımından tahliyenin, ihtiyaç sebebine dayanan hukuki sürecin sonucu olarak gerçekleşmesi aranabilmiştir. Zorunlu arabuluculukta yapılan tahliye anlaşmasının yeniden kiralama yasağına etkisi ise öğretide tartışılmaktadır. Bu nedenle arabuluculuk anlaşmasında tahliyenin sebebi, kullanım amacı ve yeniden kiralama hâlindeki sonuçların açıkça düzenlenmesi ispat güçlüklerini azaltabilir.
Taşınmazın satılması da her durumda sorumluluğu otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Satışın zamanı, amacı, yeni malikin işlemleri ve önceki kiraya verenin tahliye sırasında gerçek bir ihtiyaç taşıyıp taşımadığı birlikte incelenebilir. Bu nedenle tahliye sonrasındaki kullanımın, dava dilekçesinde açıklanan ihtiyaçla uyumlu olması gerekir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye uyuşmazlıkları, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin icra mahkemesinin görevleri bu kuralın istisnasıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye ise TBK’nın 350 veya 351. maddesine dayanan bir dava olduğundan sulh hukuk mahkemesine sunulur.
Yetkili mahkemenin belirlenmesinde HMK’nın genel ve özel yetki hükümleri uygulanır. HMK’nın 6. maddesine göre genel yetkili mahkeme, davalı kiracının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesidir. HMK’nın 10. maddesi uyarınca sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Kira sözleşmesinin esaslı edimlerinin kiralananın bulunduğu yerde yerine getirilmesi nedeniyle uygulamada taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi genellikle yetkilidir. Ancak bu yetki, taşınmazın aynına ilişkin davalardaki kesin yetkiyle karıştırılmamalıdır.
Dolayısıyla davanın yalnızca davacının yerleşim yerinde açılabileceği veya kiraya verenin dilediği mahkemeyi seçebileceği söylenemez. Davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa yeri dışında bir mahkemede dava açılması hâlinde kiracı, cevap süresi içinde usulüne uygun yetki itirazında bulunabilir. Yetki itirazında yetkili mahkemenin gösterilmesi gerekir. Yetki kesin değilse mahkeme bu hususu kural olarak kendiliğinden incelemez.
Mahkemeye başvurulmadan önce 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi kapsamında zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Arabuluculuk başvurusu, yetkili adliye arabuluculuk bürosuna veya görevlendirilen büroya yapılır. Anlaşmama son tutanağının dava dilekçesine eklenmemesi hâlinde mahkeme tutanağın sunulması için kesin süre verebilir; hiç arabuluculuğa başvurulmamış olması ise dava şartı yokluğu sonucunu doğurur. Tahliye kararının uygulanması aşamasında icra ve iflas hukuku hükümleri ayrıca gündeme gelir.
Tahliye Davasının Süresi ve Masraflar
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kaç ayda sonuçlanacağı konusunda kanunda belirlenmiş sabit bir süre bulunmamaktadır. Mahkemenin iş yükü, tebligat işlemleri, tarafların delilleri, tanık sayısı, keşif veya bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediği ve kararın istinaf incelemesine taşınması yargılama süresini etkiler. Bu nedenle her dava için “üç ayda” veya “altı ayda” kesin sonuç alınacağı yönünde bir süre verilmesi doğru değildir.
Dava öncesindeki zorunlu arabuluculuk süreci, 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesi uyarınca arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırılır. Zorunlu hâllerde bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanması hâlinde mahkeme yargılamasına gerek kalmadan tahliye tarihi ve diğer koşullar belirlenebilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Dava masrafları; başvuru ve karar harçları, gider avansı, tebligat giderleri, tanık ücretleri ve gerekli görülürse keşif ile bilirkişi giderlerinden oluşabilir. Tahliye kararının icraya konulması hâlinde ayrıca icra harcı, tebligat, nakliye, çilingir ve muhafaza giderleri gündeme gelebilir. Harçlar ve gider avansı tutarları her yıl güncellenebildiğinden, kesin maliyet dava tarihindeki tarifeler ve yapılacak işlemler üzerinden hesaplanmalıdır.
Avukatlık ücreti, yargılama giderlerinden farklıdır. Taraf ile avukat arasındaki sözleşmesel ücret, Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında olamaz. Mahkemenin davayı kazanan taraf lehine hükmettiği karşı vekâlet ücreti ise avukatlık sözleşmesindeki ücretle aynı değildir. Güncel ücret yapısı hakkında avukat vekâlet ücreti başlıklı açıklamalar ayrıca incelenebilir.
HMK’nın 326. maddesindeki genel kural gereğince yargılama giderleri, aleyhine hüküm verilen tarafa yükletilir. Davanın kısmen kabul edilmesi hâlinde giderler haklılık oranına göre paylaştırılabilir. Bununla birlikte davacı, dava başında gerekli harç ve avansları yatırmakla yükümlüdür; davayı kazanması hâlinde tahsiline karar verilen giderlerin fiilen alınabilmesi karşı tarafın ödeme yapmasına veya icra sürecine bağlı olabilir. Süre ve maliyet bakımından en önemli husus, dava öncesi belgelerin eksiksiz hazırlanması ve yanlış dönem veya yetkisiz mahkeme nedeniyle usulî kayıp yaşanmamasıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiraya veren torununun ihtiyacı için tahliye davası açabilir mi?
Evet. Torun, TBK’nın 350. maddesinde belirtilen altsoy kapsamındadır. Ancak yalnızca akrabalık ilişkisi yeterli değildir; torunun konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır. Eğitim, çalışma veya mevcut barınma koşulları somut belgelerle ortaya konulabilir.
Yazılı kira sözleşmesi olmadan ihtiyaç nedeniyle tahliye istenebilir mi?
Kira sözleşmesi kural olarak şekle bağlı olmadığından sözlü kira ilişkisi de geçerlidir. Bununla birlikte sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve taraflarının ispatı zorlaşabilir. Banka ödemeleri, yazışmalar, abonelik kayıtları, teslim belgeleri ve tanık anlatımları delil olarak kullanılabilir.
Kiraya verenin başka evi varsa dava reddedilir mi?
Başka bir taşınmazın bulunması otomatik ret sebebi değildir. Mahkeme, bu taşınmazın boş olup olmadığını ve ileri sürülen ihtiyacı gerçekten karşılayıp karşılamadığını araştırır. Aynı yerde bulunan, kullanıma hazır ve ihtiyaca uygun başka bir konutun varlığı, ihtiyacın zorunluluğu bakımından olumsuz değerlendirilebilir.
Kiraya verenin oğlu davayı kendi adına açabilir mi?
Oğlun ihtiyacı tahliye sebebi olabilir; ancak yalnızca ihtiyaç sahibi olması ona kendiliğinden dava hakkı vermez. Dava, kiraya veren veya gerekli hâllerde malik sıfatına ve temsil yetkisine sahip kişi tarafından açılmalıdır. Davacı sıfatının tapu kaydı, kira sözleşmesi ve temsil belgeleriyle uyumlu olması gerekir.
Dava süresi başlamadan arabulucuya başvurulabilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26 Mayıs 2025 tarihli kararına göre TBK’nın 350. maddesine dayanan tahliyede, dava hakkı doğmadan önce yapılan arabuluculuk başvurusu dava şartını karşılamaz. Başvuru, sözleşme veya fesih dönemi sona erdikten sonra başlayan bir aylık süre içinde yapılmalıdır.
Tahliye kararına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa ne olur?
Kararın icraya konulabilme koşulları oluştuktan sonra ilamlı icra yoluna başvurulabilir. Kiracı verilen süre içinde taşınmazı boşaltmazsa tahliye, icra müdürlüğü aracılığıyla yerine getirilebilir. Kira borcu nedeniyle yürütülen kira borcu nedeniyle tahliye süreci ise farklı hükümlere tabidir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
