İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya onun belirli yakınlarının taşınmaza olan zorunlu gereksinimlerini karşılamak amacıyla, mevcut kira sözleşmesini feshederek kiracının tahliyesini sağlamak için açtığı bir davadır. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 350. ve 351. maddelerinde düzenlenmiş olan bu dava, hem konut hem de işyeri kiralamaları için uygulanabilir. Davanın temel amacı, kiraya verenin veya onun yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacını karşılamak üzere taşınmazı boşaltmak olup, bu ihtiyacın kötü niyetli veya geçici değil, gerçek ve zorunlu olması şarttır.
Bu dava kapsamında, kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları, torunları, anne ve babası gibi altsoyu veya üstsoyu ile kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı gerekçe gösterilebilir. Ancak ihtiyaç iddiasının kabul edilmesi için bu gereksinimin sürekli, samimi ve haklı bir nedene dayanması gerekir. Örneğin, kira bedelini artırmak ya da taşınmazı farklı bir kişiye kiralamak amacıyla açılan davalar kötü niyetli olarak değerlendirilmekte ve reddedilmektedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, henüz doğmamış veya gelecekte gerçekleşmesi belirsiz bir ihtiyaç tahliye sebebi olarak kabul edilmez. Ayrıca, yargılama sürecinde ihtiyaç sebebinin varlığını sürdürmesi gereklidir. Taşınmazın davanın açılması veya devamı sırasında satılması gibi durumlar, ihtiyacın samimi olmadığını gösterebilir ve davanın reddiyle sonuçlanabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından farklı usullere tabidir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, altı aylık fesih dönemlerinin sonunda en az üç ay öncesinden kiracıya bildirimde bulunularak fesih bildirimi yapılmalı ve bu dönem sonunda bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu sürelere uyulmadığı takdirde, dava usulden reddedilir.
Son olarak, tahliye edilen taşınmazın haklı bir neden olmaksızın başka birine kiralanması, kiraya vereni tazminat yükümlülüğü altına sokar. TBK’ya göre, tahliye edilen kiracı, üç yıl boyunca taşınmazın başkasına kiralanması halinde, son kira yılında ödediği bedelden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Dayanağı: TBK m. 350 ve 351
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 350. ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m. 350, kiraya verenin kendisinin veya eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaza olan gereksinimini karşılamak amacıyla kira sözleşmesini feshedip kiracının tahliyesini talep etme hakkını düzenler. Bu kapsamda, hem konut hem de işyeri kiralamaları için geçerli olan bu düzenleme, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılmasını belirli şartlara bağlamıştır. Örneğin, kiraya verenin gereksinimi doğrultusunda taşınmazın yeniden inşası veya esaslı bir onarım yapılacaksa, bu durum da tahliye nedeni sayılmaktadır. Ancak bu durumda, inşa veya onarım süresince taşınmazın kullanımı imkânsız olmalıdır.
TBK m. 350’ye göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih bildirim sürelerine uyularak, fesih döneminin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılması zorunludur. Bu sürelerin geçmesi halinde dava hakkı düşer.
TBK m. 351, taşınmazın yeni malik tarafından edinilmesi durumunda açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını düzenler. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak tahliye talebini bildirmek zorundadır. Bildirimi takiben altı ay geçtikten sonra dava açılabilir. Alternatif olarak, yeni malik, kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde de tahliye davası açma hakkına sahiptir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/2761 E. ve 2016/1963 K. sayılı kararında, yeni malikin bir aylık bildirim süresine riayet etmeden tahliye talebinde bulunmasının, dava hakkını düşürdüğü belirtilmiştir. Dolayısıyla, yeni malik, hem bir aylık bildirim şartını yerine getirmeli hem de altı aylık sürenin sonunda davayı açmalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. ve 351. maddelerinde belirtilen bazı şartların sağlanması gerekmektedir. İlk ve en önemli şart, kiraya verenin veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaza gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç duymasıdır. Mahkemelerin bu ihtiyaç iddiasını kabul edebilmesi için ihtiyacın yalnızca görünürde değil, gerçekten var olması ve geçici ya da spekülatif olmaması gerekir. Örneğin, kiraya verenin kira bedelini artırmak veya taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralamak amacıyla tahliye talebinde bulunması, kötü niyetli olarak değerlendirilir ve dava reddedilir.
Kiraya verenin ihtiyaç gerekçesiyle tahliye talep edebileceği kişiler, TBK m. 350’de açıkça sayılmıştır. Bu kişiler arasında kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler yer alır. Örneğin, Yargıtay kararlarına göre kiraya veren, çocuğunun öğrenim hayatına uygun bir konut sağlamak için tahliye davası açabilir. Ancak dava konusu olan gereksinimin uzun vadeli ve zorunlu olması gerekir. Devamlılık göstermeyen, geçici veya gelecekte ortaya çıkma olasılığı düşük olan ihtiyaçlar tahliye gerekçesi olarak kabul edilmez.
Davanın belirli bir süre içinde açılması, hak düşürücü süreler açısından büyük önem taşır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her altı aylık fesih dönemi sonunda, en az üç ay önceden kiracıya bildirimde bulunulması ve bu fesih döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gereklidir. Hak düşürücü sürelerin aşılması durumunda dava usulden reddedilir. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/1784 E. ve 2017/2601 K. sayılı kararında, belirlenen sürelerin dışında açılan davanın reddedilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının lehe sonuçlanması için kiraya verenin ihtiyacını somut delillerle ispat etmesi gerekir. Bu süreçte mahkemeler, ihtiyaç iddiasının gerçekliğini ve samimiyetini değerlendirmek amacıyla tanık dinleyebilir, keşif yapabilir veya bilirkişi raporu talep edebilir. İhtiyacın samimiyetine gölge düşüren bir durumun ortaya çıkması, davanın reddedilmesine yol açabilir. Örneğin, yargılama sırasında taşınmazın satılması veya kiraya verenin başka bir mülkü olduğunun tespiti, ihtiyacın samimi olmadığına dair güçlü bir karine oluşturur.
Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının süreci, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre farklılık göstermektedir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, tarafların başlangıçta belirlediği bir süre boyunca geçerli olup, sürenin sonunda kendiliğinden sona ermez; sözleşmenin yenilenmemesi ve tahliye talebi için dava açılması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine bağlı olarak sona erdirilebilir. Her iki sözleşme türünde de Türk Borçlar Kanunu (TBK) ilgili hükümlerine göre hareket edilmesi zorunludur.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi sona erdiğinde kiraya veren, TBK m. 350 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu tür sözleşmelerde, dava açma süresi sözleşme bitiminden itibaren bir ay ile sınırlıdır. Önemli bir detay olarak, belirli süreli sözleşmelerde kiracıya ihtar gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak kiraya veren, dava açacağını bildiren bir ihtarname gönderirse, bu ihtar, dava açma süresini bir yıl uzatabilir. Bu düzenleme, kiraya verenin haklarını koruma altına alırken, kiracının da tahliye talebinden haberdar olmasını sağlar.
Yargıtay’ın 2015/5935 E. ve 2015/7927 K. sayılı kararlarında vurgulandığı üzere, belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtar şartı aranmadığından, dava açma süresine dikkat etmek kritik önem taşır. Örneğin, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmaması halinde, hak düşürücü süre nedeniyle dava usulden reddedilecektir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, tahliye davası açmak için öncelikle altı aylık fesih dönemine uyulması gerekir. Kiraya veren, bu fesih döneminin sonu için en az üç ay öncesinden kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Fesih bildirimine uygun olarak, altı aylık dönem sona erdiğinde, kiraya veren bir ay içinde dava açmalıdır. Aksi takdirde, dava yine usulden reddedilecektir. TBK m. 328 ve 329, belirsiz süreli kira sözleşmeleri için fesih sürecinin detaylarını düzenlemekte ve tarafların haklarını güvence altına almaktadır.
Örneğin, Yargıtay’ın 2017/1784 E. ve 2017/2601 K. sayılı kararında, fesih bildirimi şartına uyulmaksızın açılan davanın reddedilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Belirsiz süreli sözleşmelerde, altı aylık her dönem için üç aylık bildirim zorunluluğu bulunması, kiraya verenin tahliye talebini keyfi bir şekilde yapmasının önüne geçmek amacıyla getirilmiştir.
İhtarname ve Bildirim Şartları
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtarname göndermek zorunlu olmasa da kiraya verenin ihtarnameyle dava açacağını bildirmesi, sürecin daha düzenli işlemesini sağlar. İhtarname gönderilmesi durumunda, dava açma süresi uzamakta ve kiraya veren, tahliye talebini bir kira yılı boyunca ileri sürebilmektedir. Ancak belirsiz süreli sözleşmelerde, fesih bildirim süresi olan üç ayın dolması şarttır. Bu şartlara uyulmaması, kiracının haksız tahliyesine yol açabileceği için mahkemeler tarafından dikkatle denetlenir.
Her iki tür sözleşmede de kiraya verenin haklarını kullanırken ilgili süre ve usullere dikkat etmesi gereklidir. Hak düşürücü sürelere uyulmadan açılan davalar, mahkemeler tarafından usulden reddedilmekte ve kiraya veren hak kaybına uğramaktadır. Kiracının korunması amacıyla bu sürelerin titizlikle takip edilmesi gerekmektedir.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 351. maddesi, bir taşınmazı sonradan edinen malikin, kendi veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacını gerekçe göstererek kira sözleşmesini sona erdirebileceğini düzenler. Yeni malik, mülkiyet hakkını devraldıktan sonra kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olmakla birlikte, bu hakkını kullanırken belirli usul ve süre şartlarına uymak zorundadır. Yasa, hem kiracının güvenliğini sağlamak hem de yeni malikin mülkiyet hakkını kullanabilmesi için dengeli bir düzenleme getirmiştir.
TBK m. 351'e göre, yeni malik, taşınmazın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirimde, taşınmazın kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanılacağını açıklaması gerekmektedir. Bildirimin ardından, altı ay geçtikten sonra yeni malik tahliye davası açabilir. Ancak dava açma hakkını kaybetmemek için bu bildirim süresine uyulması zorunludur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bildirimin bir ay içinde yapılmaması halinde, yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkını kaybeder.
Alternatif olarak, yeni malik, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde de tahliye davası açabilir. Bu durumda, malik tahliye hakkını doğrudan sözleşme bitiminde kullanarak dava yoluna gidebilir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/2761 E. ve 2016/1963 K. sayılı kararında, bir aylık bildirim süresine uyulmadan açılan bir davanın reddedilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Yargılama sürecinde, yeni malikin gerçekten taşınmazı kullanma ihtiyacına sahip olup olmadığı dikkatle incelenir. Mahkemeler, davacı tarafın ihtiyacının samimi, zorunlu ve kalıcı olduğunu belirlemek amacıyla tanık ifadelerine başvurabilir, bilirkişi raporları isteyebilir veya keşif yapabilir. Eğer yeni malikin ihtiyacı geçici veya görünürde bir gerekçeye dayanıyorsa, dava reddedilir. Ayrıca, davacının aynı bölgede başka bir taşınmazının olup olmadığı da inceleme konusu olabilir. Örneğin, mahkeme sürecinde yeni malikin başka bir konutunun tespit edilmesi, ihtiyacın samimi olmadığına dair karine oluşturabilir.
Yeni malik, taşınmazı tahliye ettirdikten sonra, tahliye edilen taşınmazı haklı bir gerekçe olmaksızın üç yıl boyunca başka birine kiralayamaz. Aksi halde, tahliye edilen kiracı, son kira yılında ödediği bedelden az olmamak kaydıyla tazminat talep edebilir.
Fesih Bildirimi ve Hak Düşürücü Süreler
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350'de öngörülen sürelere ve fesih bildirim şartlarına uyulması zorunludur. Bu davalarda dava açma süresi, hak düşürücü süre niteliğindedir. Dolayısıyla, kanunda belirtilen süreler içinde gerekli bildirimlerin yapılmaması ve davanın açılmaması, kiraya verenin tahliye hakkını kaybetmesine neden olur. Fesih bildirimi ve dava açma süreleri, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre farklılık gösterir. Bu usuller, kiracının hukuki güvenliğini sağlamak ve kiraya verenin haklarını kötüye kullanmasını önlemek amacıyla getirilmiştir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Süreler
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması gereklidir. TBK’ya göre, bu bir aylık süre, hak düşürücü nitelikte olup, sözleşme süresi sona erdikten sonra açılmayan davalar usulden reddedilir. Yargıtay içtihatları da belirli süreli sözleşmelerde bu sürelere uyulmasının önemini vurgulamaktadır. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/1784 E. ve 2017/2601 K. sayılı kararında, kira sözleşmesi sona erdikten sonra bir aylık sürenin geçirilmesi durumunda davanın reddedilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Belirli süreli sözleşmelerde, ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak, kiraya veren dava açmadan önce kiracıya ihtarname gönderir ve tahliye talebini bildirirse, bu ihtarname dava açma süresini bir yıl uzatabilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Süreler
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, tahliye davası açabilmek için altı aylık fesih dönemleri esas alınır. TBK m. 328 ve m. 329'a göre, kiraya verenin fesih döneminin sonunda dava açabilmesi için en az üç ay öncesinden kiracıya fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Bildirim yapılmadığı takdirde, dava açma hakkı kaybedilir. Bildirim yapılmışsa, fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekir. Bu süreler, kira ilişkisinin düzenli şekilde sona erdirilmesini sağlamak ve her iki tarafın da haklarını güvence altına almak amacıyla belirlenmiştir.
Örneğin, 01 Ocak 2023 başlangıç tarihli bir belirsiz süreli kira sözleşmesinde, altı aylık ilk fesih dönemi 30 Haziran 2023’te sona erecektir. Kiraya veren, tahliye talebini en geç 31 Mart 2023’e kadar kiracıya bildirmeli ve bu fesih dönemi sonunda, 30 Temmuz 2023’e kadar tahliye davasını açmalıdır. Aksi halde dava usulden reddedilir.
Hak Düşürücü Sürelere Uyulmaması Halinde Sonuçlar
Tahliye davasının zamanında açılmaması veya bildirim şartlarına uyulmaması durumunda dava usulden reddedilir. Hak düşürücü süreler kamu düzenine ilişkin olduğundan, mahkemeler süreye uyulup uyulmadığını re'sen denetlemek zorundadır. Yargıtay’ın 2018/1198 E. ve 2019/4734 K. sayılı kararları, hak düşürücü sürelere uyulmadığı gerekçesiyle reddedilen davalara örnek teşkil etmektedir. Mahkemenin, taraflardan birinin ileri sürmesine gerek kalmadan süre koşulunu kendiliğinden değerlendirme yükümlülüğü vardır.
Kira sözleşmesinin feshi hakkındaki makalemiz için tıklayınız.
Kiranın ödenmemesine dayalı tahliye davası hakkındaki makalemizi okumak için tıklayınız.
Tüzel Kişilerin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesi, yalnızca gerçek kişilere değil, aynı zamanda tüzel kişilere de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımaktadır. Ancak tüzel kişilerin bu davayı açabilmeleri, bazı özel koşullara bağlıdır. Tüzel kişiler, yalnızca kendilerine ait taşınmazlar için ve yalnızca kendi faaliyet alanları kapsamında ihtiyaç gerekçesiyle tahliye talebinde bulunabilirler. Bu düzenleme, şirket veya dernek gibi tüzel kişilerin, şirket ortaklarının ya da yöneticilerinin kişisel ihtiyaçlarını gerekçe göstererek tahliye davası açmalarını engellemektedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu hususu açıkça vurgulamaktadır.
Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/2601 K. sayılı kararında, bir ekmek fabrikası işleten şirketin, taşınmazı bu amaçla kullanmak üzere tahliye davası açma hakkının olduğu belirtilmiştir. Ancak mahkeme, taşınmazın şirketin faaliyet konularına uygun olup olmadığını inceleyerek, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirmiştir. Bu kararda, şirket ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet alanları dışındaki bir amaçla tahliye talep edilmesi durumunda, ihtiyacın samimi olmadığı sonucuna varılacağı ifade edilmiştir. Dolayısıyla, tüzel kişiliklerin taşınmaz üzerinde gerçekleştirecekleri faaliyetlerin, şirketin resmi faaliyet alanlarına uygun olması gerekmektedir.
Tüzel kişilerin, faaliyetleri için tahliye talep ederken dikkat etmesi gereken bir diğer önemli husus, tahliye davasının kötü niyetle açılmamasıdır. Örneğin, ticari faaliyeti gerektirmediği halde taşınmazın tahliye edilmesi, tahliyeye dayanak teşkil eden ihtiyacın samimi olmadığını gösterir. Ayrıca, şirketin ortağının veya yöneticisinin kişisel ihtiyacını gerekçe göstererek dava açılması da hukuken mümkün değildir.
Buna ek olarak, gerçek kişiler tarafından açılan tahliye davalarında tüzel kişilerin ihtiyacına dayanılması da mümkün değildir. Örneğin, taşınmaz sahibi olan bir kişi, kendi adına kayıtlı bir taşınmazı, bir şirkete devretmek veya tahsis etmek amacıyla ihtiyaç gerekçesiyle tahliye ettiremez. Aynı şekilde, tüzel kişi adına açılan bir davada, şirket yöneticisinin veya ortağının bireysel gereksinimleri öne sürülemez.
Mahkemeler, tüzel kişilerin ihtiyaç iddialarını değerlendirirken, genellikle bilirkişi raporlarına başvurur ve dava konusu taşınmazın, ilgili şirketin faaliyeti açısından gerekli olup olmadığını inceler. Örneğin, bir şirkete ait depo veya ofis ihtiyacıyla açılan tahliye davasında, mahkeme, şirketin o taşınmaza gerçekten ihtiyaç duyup duymadığını araştırmak amacıyla bilirkişi görevlendirebilir. Eğer ihtiyacın samimi olmadığı tespit edilirse, dava reddedilir.
Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 355, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda taşınmazın boşaltılması sonrasında kiraya verenin hak ve sorumluluklarını düzenler. Bu maddeye göre, kiraya veren, haklı bir gerekçe olmadıkça, tahliye ettirdiği taşınmazı üç yıl boyunca başka bir kişiye kiralayamaz. Bu hüküm, kiraya verenin kötü niyetli davranışlarını önlemek ve kiracının haklarını korumak amacıyla getirilmiştir. Böylece, kiracının, taşınmazdan çıkarılmasına gerek olmadığı halde ihtiyaç gerekçesiyle tahliye edilmesi engellenmek istenmiştir.
Eğer kiraya veren, üç yıl içinde tahliye edilen taşınmazı haklı bir gerekçe olmaksızın başka bir kişiye kiralarsa, eski kiracıya tazminat talep etme hakkı doğar. Tazminatın miktarı, eski kiracının son kira yılında ödediği bedelden az olamaz. Bu hüküm, kiracının mağduriyetini telafi etmeyi amaçlamakta ve taşınmaz sahiplerinin keyfi tahliye taleplerinin önüne geçmektedir. Yargıtay’ın kararları da bu konuda oldukça nettir; haklı gerekçe olmaksızın yeniden kiralama yapılması durumunda tazminat sorumluluğu doğduğu vurgulanmaktadır.
Örneğin, kiraya verenin tahliyeden sonra taşınmazı kısa süre içinde daha yüksek bir bedelle başka bir kiracıya vermesi, kötü niyetin açık bir göstergesi olarak değerlendirilir. Mahkemeler, böyle bir durumda eski kiracının başvurusuyla, haklı bir neden sunulup sunulmadığını inceler. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2020/363 K. sayılı kararında, tahliye edilen taşınmazın kiraya vereni tarafından, haklı bir sebep gösterilmeksizin üçüncü bir kişiye kiralanması sonucunda tazminat yükümlülüğü doğduğu belirtilmiştir.
Kiraya verenin, tahliyeden sonra taşınmazı kullanma zorunluluğuna riayet etmemesi, taşınmazın ihtiyaç gerekçesiyle tahliye edilmediğini ortaya koyar. Ancak, kiraya veren, taşınmazı haklı bir nedenle kiraya verdiyse tazminat sorumluluğundan kurtulabilir. Örneğin, taşınmazın el değiştirmesi veya ekonomik koşulların gerektirmesi gibi objektif ve somut nedenler, bu kapsamda değerlendirilebilir. Ancak mahkeme, bu haklı gerekçelerin somut olayda gerçekten var olup olmadığını titizlikle inceler.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, yasal düzenlemelere uygun şekilde görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi sürecin hukuka uygun şekilde ilerlemesi açısından büyük önem taşır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK), bu tür davalarda hangi mahkemelerin görevli ve yetkili olduğunu açıkça belirlemiştir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kira ilişkisinden doğan davalar kapsamında değerlendirilir. Bu nedenle, görevli mahkeme olarak sulh hukuk mahkemeleri yetkilendirilmiştir. Sulh hukuk mahkemeleri, kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların çözüm yeridir.
Yetkili mahkeme ise genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak belirlenir. HMK’da, taşınmazla ilgili uyuşmazlıklarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğu düzenlenmiştir. Ancak, tahliye davaları taşınmazın mülkiyetine ilişkin değil, kira ilişkisine dayalı bir talep olduğundan, yetki kesin değildir. Dolayısıyla, taraflar, davayı taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açabilecekleri gibi, davacının veya davalının yerleşim yeri mahkemesinde de açabilirler. Örneğin, kiracı ya da kiraya verenin farklı bir şehirde ikamet etmesi halinde, o yerin sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Mahkemelerin yetki ve görev kuralları, davaların düzenli ve hızlı bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla belirlenmiştir. Ancak, yetki itirazı söz konusu olursa, mahkeme, tarafların talebi doğrultusunda yetki durumunu incelemek zorundadır. Yetkisiz mahkemede açılan davalar, yetki itirazı ileri sürülmesi halinde usulden reddedilebilir.
Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/1198 E. ve 2020/363 K. sayılı kararlarında, kira ilişkisinden doğan tahliye davalarının sulh hukuk mahkemelerinde açılması gerektiği vurgulanmıştır. Ayrıca, taşınmazın aynına ilişkin olmayan bu davalarda, taraflar yetki konusunda serbest hareket edebilirler; davalının ikamet ettiği yerde açılan bir dava da usulen kabul edilecektir.
Tahliye Davasının Süresi ve Masraflar
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının süresi, çeşitli faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Mahkemenin iş yükü, tarafların sunduğu delillerin kapsamı, bilirkişi incelemeleri ve tanık ifadeleri gibi unsurlar sürecin uzunluğunu doğrudan etkiler. Genel olarak, bu tür davalar ortalama 3 ila 6 ay arasında sonuçlanmakla birlikte, yargılama sürecinde yaşanabilecek itirazlar veya bilirkişi raporu gerektiren durumlar, davanın daha uzun sürmesine neden olabilir. Bazı durumlarda, davanın istinaf ya da temyiz aşamalarına taşınması, süreci birkaç yıl uzatabilir.
Örneğin, mahkeme, ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırmak için bilirkişi raporu talep edebilir veya tanıkların dinlenmesine karar verebilir. Yargıtay, tahliye davalarının yargılama süresinin uzamasının hem kiracı hem de kiraya veren için mağduriyet yaratabileceğini belirtmiştir. Bu nedenle, davaların makul sürede sonuçlandırılması, adil yargılanma hakkının bir gereği olarak kabul edilmektedir.
Tahliye davası sürecinde önemli bir diğer konu ise dava masraflarıdır. Tahliye davasını açan kiraya veren, başvuru esnasında harç ve yargılama giderlerini ödemek zorundadır. Bu masraflar; dava harcı, bilirkişi ücreti, keşif giderleri ve tebligat masraflarından oluşabilir. Tahliye davası sonucunda mahkeme, davayı kazanan tarafın yaptığı yargılama giderlerinin davalıdan tahsil edilmesine karar verir.
Ancak, davanın reddedilmesi halinde masraflar davacıya yükletilir. Bu durum, özellikle davanın kötü niyetli olarak açılması veya ihtiyacın gerçek olmadığı gerekçesiyle reddedilmesi durumunda önem taşır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kiraya verenin kira bedelini artırma ya da taşınmazı daha avantajlı koşullarda yeniden kiraya verme amacıyla dava açtığı tespit edilirse, mahkeme masraflarının tamamı davacıya yüklenir. Ayrıca, kötü niyetli dava açan kiraya veren, kiracının uğradığı zararlardan dolayı tazminatla da sorumlu tutulabilir.
Mahkeme sürecinin uzaması durumunda taraflar açısından maliyetler artabilir. Özellikle uzun süren yargılama süreçlerinde birden fazla bilirkişi raporuna başvurulması gerekebilir ve bu da ek maliyetler yaratabilir. Bunun yanı sıra, davanın temyiz veya istinaf aşamalarına taşınması halinde de ek masraflar ortaya çıkar. Taraflar, dava masraflarını minimumda tutmak için anlaşma yoluna gidebilir ya da dava öncesinde ihtarname göndererek sorunu çözmeye çalışabilirler.
Sıkça Sorulan Sorular
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kiraya verenler ile kiracılar arasında sıklıkla tartışma konusu olan hukuki süreçlerden biridir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350 ve 351'de düzenlenen bu davalarla ilgili tarafların hak ve yükümlülükleri hakkında birçok soru gündeme gelmektedir. Aşağıda, bu dava sürecinde en çok merak edilen sorulara verilen yanıtlar yer almaktadır.
Tahliye Davası Hangi Taşınmazlara İlişkin Açılır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazlara ilişkin açılabilir. TBK m. 350’de, hem konut hem de işyerlerine yönelik kira sözleşmelerinin, kiraya verenin kendisi veya belirli yakınlarının ihtiyaçları doğrultusunda sona erdirilebileceği hükme bağlanmıştır. Dolayısıyla, bu tür taşınmazlar için tahliye davası açılması mümkündür.
Kiraya Veren Torununun İhtiyacı Dolayısıyla Tahliye Davası Açabilir mi?
Evet. TBK m. 350'ye göre, kiraya verenin altsoyu olan torun için de tahliye davası açılabilir. Bu madde kapsamında, kiraya verenin çocukları, torunları, anne ve babası gibi altsoy ve üstsoylarına yönelik ihtiyaçlar, geçerli tahliye gerekçeleri arasında sayılmıştır. Örneğin, torunun eğitim nedeniyle belirli bir yerde konut ihtiyacı varsa, kiraya veren bu ihtiyacı gerekçe göstererek tahliye talebinde bulunabilir.
Aynı Taşınmaza İlişkin Birden Fazla Kira Sözleşmesi Varsa Ne Olur?
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, aynı taşınmaz için birden fazla kira sözleşmesi yapılmışsa, yüksek kira bedeli içeren sözleşme esas alınır. Bu durum, taraflar arasında kira bedeline ilişkin çelişki veya ihtilaf olması halinde geçerlidir. Uyuşmazlık durumunda, mahkeme, tüm kira sözleşmelerini inceleyerek, en güncel ve yüksek bedelli sözleşmeye göre karar verecektir.
Yazılı Kira Sözleşmesi Olmadan Tahliye Davası Açılabilir mi?
Evet. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması zorunlu değildir. Sözlü kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir ve bu sözleşmelere dayanarak tahliye davası açılabilir. Ancak, yazılı sözleşme bulunmadığında, kira ilişkisinin varlığı tanık beyanları, elektrik ve su abonelikleri gibi dolaylı delillerle ispatlanmalıdır. Yargıtay kararlarına göre, kiracının adında kayıtlı aboneliklerin bulunması, kira ilişkisinin varlığını kanıtlamak için yeterli kabul edilmektedir.
Şirketlerin Kiraya Veren Olduğu Durumlarda Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Eğer taşınmaz bir tüzel kişiliğe sahip şirket tarafından kiraya verilmişse, tahliye davası yalnızca şirketin kendi ihtiyaçları için açılabilir. Şirket yöneticilerinin veya ortaklarının kişisel ihtiyaçları, tahliye gerekçesi olarak öne sürülemez. Örneğin, bir şirketin ortağı ya da yöneticisi taşınmazı kendi konutu olarak kullanmak istese dahi, bu durum tahliye davası için geçerli bir neden sayılmaz. Yalnızca şirketin faaliyet alanına giren bir gereksinim (örneğin, ofis, depo ihtiyacı) dava konusu olabilir.
Kiraya Verenin Oğlu Tahliye Davası Açabilir mi?
Tahliye davaları, kiraya verenin kendisi tarafından açılmak zorundadır. Kiraya verenin eşi, çocukları veya diğer aile üyeleri bireysel olarak tahliye davası açamaz. Ancak, dava, kiraya verenin kendisi adına, çocuğunun ya da eşinin ihtiyacı gerekçesiyle açılabilir. Bu durumda, kiraya veren dava dilekçesinde, aile bireyinin ihtiyacını gerekçe gösterir ve mahkemeye sunar.
Tahliye Davası Sonucunda Kiraya Verenin Yeniden Kiralama Yasağı Var mı?
Evet. TBK m. 355 uyarınca, tahliye edilen taşınmaz, haklı bir neden olmaksızın üç yıl boyunca başka bir kişiye kiralanamaz. Bu düzenleme, kiraya verenin kötü niyetle tahliye davası açmasını engellemeyi amaçlamaktadır. Eğer taşınmaz, bu süre dolmadan başka bir kiracıya verilirse, tahliye edilen kiracı, son kira yılına ait bedelden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Sürecinde Kiracı Tahliye Edilmezse Ne Olur?
Mahkeme, kiraya verenin ihtiyacını samimi ve zorunlu bulur ve tahliye kararı verirse, kiracı mahkeme kararına uymak zorundadır. Kararın uygulanmaması halinde, kiraya veren icra yoluyla tahliyeyi gerçekleştirebilir. Tahliye emrine rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya veren icra müdürlüğüne başvurarak zorla tahliye işlemi yaptırabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi Geçirilirse Ne Olur?
Tahliye davasının açılması için belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi sonunda bir ay içinde dava açılması zorunludur. Bu sürelerin geçirilmesi halinde, kiraya verenin tahliye hakkı düşer ve dava usulden reddedilir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
