Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, bir malın kullanımının belirli veya belirlenebilir bir bedel karşılığında geçici olarak başka bir kişiye bırakılmasını sağlayan sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananın kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracı ise kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir. Bu tanım, yalnız ev ve işyeri kiralarını değil, niteliği elverdiği ölçüde taşınır malların kiralanmasını da kapsar.
Kira sözleşmesi taraflara karşılıklı borç yükler. Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi gereğince kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslim etmeli ve kira süresince bu durumda bulundurmalıdır. Kiracının temel borcu ise kira bedelini ve şartları oluşmuşsa yan giderleri zamanında ödemektir. Bunun yanında kiracı, kiralananı özenle kullanmalı ve aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermelidir.
Kira ilişkisinin belirli süreli kurulması ile sözleşmenin mutlaka o sürenin sonunda sona ermesi aynı şey değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 300. maddesi belirli ve belirsiz süreli kira ayrımını düzenler. Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan özel hükümler bulunduğundan, örneğin bir yıllık sözleşmenin süresinin dolması kiraya verene kendiliğinden tahliye hakkı vermez. Sona erme biçimi; kiralananın türüne, taraf sıfatına, fesih sebebine ve bildirim süresine göre ayrıca incelenir.
Bu nedenle “kira sözleşmesi nedir?” sorusunun cevabı yalnızca imzalanan belgeyle sınırlı değildir. Tarafların karşılıklı iradesi, teslim, kira bedeli, kullanım amacı, kanunun emredici hükümleri ve fiilî uygulama birlikte kira ilişkisinin kapsamını belirler. Yazılı bir belge bulunmaması her durumda kira ilişkisinin mevcut olmadığı anlamına gelmez; ancak ispat güçlüğü doğurabilir. Kira hukuku bakımından sözleşmenin kuruluşu kadar, ödeme ve teslim kayıtlarının düzenli tutulması da önem taşır.
Uyuşmazlık çıktığında sözleşmenin adı değil, tarafların gerçekte üstlendiği edimler ve kiralananın hangi amaçla kullanıma bırakıldığı esas alınır.
Kira Sözleşmesinin Unsurları
Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların kiralanan, kullanımın bırakılması ve kira bedeli üzerinde karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamalarının bulunması gerekir. Kiraya verenin mutlaka kiralananın maliki olması zorunlu değildir; önemli olan, kullanım hakkını kiracıya bırakabilecek hukuki ve fiilî imkâna sahip olmasıdır. Kiracı ise kiralanandan yararlanan ve bunun karşılığında kararlaştırılan bedeli ödeme borcu altına giren taraftır.
İlk temel unsur kiralanandır. Kiralananın belirli veya belirlenebilir olması gerekir. Bir konut ya da işyerinde adres, bağımsız bölüm, eklentiler, demirbaşlar, otopark ve depo gibi kullanım alanlarının açıkça gösterilmesi sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır. Teslim tutanağı, anahtar sayısı, sayaç değerleri ve mevcut hasarların kayıt altına alınması da kiralananın hangi durumda teslim edildiğini ispatlamaya yardımcı olur.
İkinci unsur, kiralananın kullanımının veya kullanmayla birlikte ondan yararlanma imkânının kiracıya bırakılmasıdır. Kiraya verenin asli borcu yalnız anahtarı vermek değildir; Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi kapsamında kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim edilmesi ve bu durumun sürdürülmesi gerekir. Konut olarak kiralanan yerin oturmaya, işyeri olarak kiralanan yerin ise kararlaştırılan faaliyete elverişliliği bu çerçevede değerlendirilir.
Üçüncü unsur kira bedelidir. Bedelin sözleşmede açıkça yazılması uygulamada en güvenli yöntemdir. Bununla birlikte tarafların iradesinden bedelin belirlenebilir olduğu anlaşılıyorsa, yalnız rakamın eksik yazılması her olayda sözleşmeyi kendiliğinden geçersiz kılmaz. Ödeme günü, banka hesabı, artış dönemi ve yan giderlerin kime ait olduğu açıkça kararlaştırılmalıdır. Depozito ise kira bedelinin bir parçası değil, şartları varsa kiracının borçları için güvence niteliğindedir.
Süre, kira sözleşmesinin zorunlu kurucu unsuru değildir; sözleşme belirli veya belirsiz süreli yapılabilir. Öte yandan kullanım amacı, alt kira yasağı, devir, bakım giderleri ve fesih bildirimleri gibi hükümler ilişkinin nasıl yürütüleceğini belirler. Emredici hükümlere aykırı ve kiracı aleyhine sonuç doğuran bazı sözleşme kayıtları ise taraflarca imzalanmış olsa dahi geçersiz olabilir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir. Tarafların kiralananın kullanımı ve kira bedeli üzerinde anlaşmasıyla sözlü olarak da kurulabilir. Bununla birlikte sözlü kira ilişkisinde başlangıç tarihi, bedel, artış şartı, depozito, kullanım amacı ve teslim durumu gibi konuların ispatı güçleşebilir. Bu nedenle özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin yazılı yapılması ve her sayfasının taraflarca imzalanması hukuki güvenliği artırır.
Yazılı sözleşmede tarafların adı, kimlik veya vergi bilgileri, tebligata elverişli adresleri ve varsa temsil yetkisi doğru gösterilmelidir. Kiralananın açık adresi, bağımsız bölüm ve eklentileri, kullanım amacı, başlangıç tarihi, süre, aylık kira bedeli, ödeme günü ve hesabı ayrıca yazılmalıdır. Kira artış hükmünün Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki sınıra uygun kurulması; depozito kararlaştırılmışsa tutarının ve saklanma yönteminin belirtilmesi gerekir.
Demirbaş listesi ve teslim tutanağı sözleşmenin eki yapılabilir. Taraflar, anahtar sayısını, sayaç değerlerini, mevcut boya ve tesisat durumunu, mobilyalı kiralamada eşyaları ve görülebilen hasarları tutanakla belirleyebilir. Fotoğraf ve ödeme kayıtlarının tarihleriyle birlikte saklanması, sözleşme sonunda olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ile kiracının sorumlu olabileceği zararın ayrılmasına yardımcı olur. Kira sözleşmesinden doğan kiracı hakları da yalnız sözleşme metnine değil, kanunun emredici hükümlerine dayanır.
Noterde düzenleme veya onay, sıradan kira sözleşmelerinde genel bir geçerlilik şartı değildir. Ancak imza ve tarih konusunda daha güçlü ispat ihtiyacı bulunan ilişkilerde noterlik işlemi tercih edilebilir. Sözleşmeyi bir temsilci imzalayacaksa vekâletnamenin kira ilişkisi kurma yetkisini kapsayıp kapsamadığı kontrol edilmelidir. Aile konutu, paylı mülkiyet veya şirket adına kiralama gibi durumlarda taraf ve temsil yetkisi ayrıca önem kazanır.
Son olarak boş bırakılan alanların sonradan doldurulmasına elverişli sözleşmelerden kaçınılmalı, düzeltmeler iki tarafça paraflanmalı ve taraflar aynı içerikte birer nüsha almalıdır. Ödeme açıklamalarında hangi aya ait kira veya yan giderin ödendiğinin belirtilmesi, ileride mahsup tartışmasını azaltır.
Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi
Konut kirası, kişinin barınma ihtiyacını karşılamak üzere kullanılan taşınmaza; çatılı işyeri kirası ise ekonomik veya mesleki faaliyetin yürütüldüğü kapalı taşınmaza ilişkin kira ilişkisidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü koruyucu hükümlerin uygulama alanını belirler. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreyle kiralanması ise bu özel rejimin dışında tutulmuştur.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme serbestisi sınırsız değildir. Kiraya verenin teslim borcu kiracı aleyhine değiştirilemez; kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine sonradan değişiklik yapılamaz. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ek ödeme yükümlülüğü getiren, gecikme hâlinde ceza koşulu öngören veya sonraki kiraları topluca muaccel kılan hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi kapsamında geçersizdir.
İşyeri kiralarında kullanım amacı özellikle önemlidir. Faaliyetin imar, ruhsat, apartman yönetim planı ve sözleşme hükümleriyle bağdaşması gerekir. Kiraya verenin işyerinin devrine rıza gösterme yükümlülüğü de konut kirasından farklı düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca kiraya veren, işyeri kirasının devrine haklı bir sebep bulunmadıkça onay vermekten kaçınamaz. Buna karşılık konut kirasında devir için kiraya verenin yazılı rızası gerekir ve rıza vermeme bakımından aynı sınırlama öngörülmemiştir.
Konut kiralarında aile konutu niteliği de fesih iradesini etkileyebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesi gereğince aile konutu olarak kullanılan kiralananda kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanırsa fesih ve ödeme sürelerine ilişkin bildirimlerin her iki eşe ayrı ayrı yapılması gerekir.
Her iki kira türünde de belirli sürenin dolması kiraya verene otomatik tahliye yetkisi vermez. Sona erme, bildirim veya kanunda sınırlı biçimde düzenlenen dava sebepleri üzerinden gerçekleşir. Bu nedenle sözleşme başlığında “konut” ya da “işyeri” yazması tek başına yeterli olmayabilir; kiralananın fiilî ve kararlaştırılan kullanım biçimi birlikte değerlendirilir.
Kira Sözleşmelerinde Depozito (Güvence)
Depozito, kira sözleşmesi kurulurken kiracının ileride doğabilecek kira, yan gider veya kiralanana verilen zarar borçlarını güvence altına almak amacıyla kararlaştırılan teminattır. Depozito, son aya ait kira bedeli değildir; taraflar açıkça anlaşmadıkça kiracı kira borcunu ödemeyip depozitonun mahsup edilmesini tek taraflı olarak isteyemez. Benzer biçimde kiraya veren de her zarar iddiasında güvenceyi kendiliğinden gelir olarak kabul edemez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa para, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalı; kıymetli evrak ise bankaya depo edilmelidir. Böylece güvence, kira ilişkisi sürerken tek tarafın serbest tasarrufuna bırakılmaz.
Banka, güvenceyi ancak tarafların birlikte rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını ya da icra veya iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Buradaki üç aylık süre, her durumda kiraya verenin depozitoyu üç ay elinde tutabileceği anlamına gelmez; hüküm bankadaki güvencenin çözülme usulünü düzenler.
Kira sonunda anahtar teslimi, sayaçlar, demirbaşlar ve taşınmazın durumu tutanakla belirlenmelidir. Olağan kullanım sonucu meydana gelen eskime ve yıpranma kiracıya yüklenemez. Buna karşılık sözleşmeye aykırı kullanım sonucu oluşan somut zarar, delillerle ve gerçek giderle ortaya konulmalıdır. Kiraya verenin hangi borç için ne kadar mahsup yaptığını açıklaması; kiracının da depozito ödemesini banka kaydı veya makbuzla ispatlayabilmesi önemlidir.
Depozitonun Türk lirası dışında kararlaştırılması, sonradan kira bedeliyle birlikte kendiliğinden artırılması veya elden teslim edilmesi hâllerinde uygulanacak sonuçlar sözleşme ve ödeme belgelerine göre ayrıca incelenmelidir. Güvencenin iadesinde yalnız taşınmazın boşaltılması değil, anahtarın teslim edildiği ve kira ilişkisinin sona erdiği tarih de belirleyicidir.
Kira Bedellerinde Artış
Kira artışı, yenilenen kira döneminde uygulanacak bedelin belirlenmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca tarafların yenilenen dönem için kararlaştırdığı artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmışsa hüküm tamamen yok sayılmaz; kanuni üst sınırı aşan bölüm uygulanmaz. Daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa kural olarak tarafların anlaşması esas alınır.
Sözleşmede artış şartı bulunmaması, kiraya verenin dilediği oranı tek taraflı uygulayabileceği anlamına gelmez. Taraflar yeni bedelde anlaşamazsa hâkim; TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak üzere kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise TÜFE yanında kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.
Konut kiralarında geçici olarak uygulanan yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu nedenle 2026 yılında yenilenen konut kiraları bakımından genel kural yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir. Bununla birlikte artış oranı ile beş yılı dolduran ilişkide açılabilecek kira tespit davası birbirinden farklıdır. Kira artış oranı hesaplanırken yenileme tarihi, sözleşmedeki artış hükmü ve kira ilişkisinin süresi birlikte incelenmelidir.
Kiracının kanuna uygun artışı ödememesi hâlinde eksik kalan tutar kira alacağına dönüşebilir. Ancak hangi bedelin muaccel olduğunun belirlenebilmesi için sözleşme, ödeme kayıtları, yenileme tarihi ve geçerli artış oranı açık olmalıdır. Kiraya verenin geriye dönük ve dayanaksız şekilde farklı oranlar uygulaması da uyuşmazlık doğurabilir.
Artışın banka ödemesinde açıklanması ve hangi döneme ait olduğunun belirtilmesi ispat kolaylığı sağlar. Tarafların yeni kira bedelinde ayrıca anlaşması mümkündür; fakat kiracı aleyhine emredici sınırlamaları dolanan görünüşteki yan ödemeler geçerli kabul edilmez.
Artış hesabında açıklanan aylık enflasyon değil, yenileme tarihinde geçerli on iki aylık ortalama değişim oranı dikkate alınır.
Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası
Kira bedelinin belirlenmesi davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde uygulanacak bedelin mahkemece tespit edilmesini amaçlar. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre bu dava her zaman açılabilir. Bununla birlikte kararın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı, davanın veya yazılı bildirimin zamanına ve sözleşmede artış şartı bulunup bulunmamasına göre değişir.
Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya bu süre içinde kiraya veren artış talebini kiracıya yazılı olarak bildirmişse, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada tespit edilen bedel de kural olarak dönemin başından itibaren uygulanır. Bu nedenle “dava yalnız otuz gün önce açılabilir” şeklindeki ifade doğru değildir.
İlk beş yıl içindeki uyuşmazlıklarda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki TÜFE sınırı belirleyicidir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın fiziksel durumunu, konumunu, emsal sözleşmeleri ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Emsal olarak sunulan taşınmazların aynı bölgede bulunması tek başına yeterli değildir; büyüklük, kullanım, bina yaşı, cephe, tadilat ve sözleşme tarihi gibi özelliklerin karşılaştırılabilir olması gerekir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan tespit uyuşmazlıklarında, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi gereğince dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın istisnasıdır.
Arabuluculuk başvurusu ve dava zamanlaması belirlenirken yeni kira döneminin başlangıcı, geçmiş bildirimler ve hak düşürücü süreler birlikte hesaplanmalıdır. Tespit kararı yalnız gelecekteki ödemeyi değil, şartları varsa dava tarihinden önce başlayan yeni döneme ilişkin fark alacağını da etkileyebilir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Bir yıllık kira sözleşmesinin feshi, kiralananın konut veya çatılı işyeri olup olmamasına ve fesheden tarafa göre değişir. Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Kiraya veren ise yalnızca bir yıllık sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Tahliye için ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, geçerli tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi kanunda düzenlenen sebeplerden birinin bulunması gerekir. Bu ayrım nedeniyle sözleşmede “süre sonunda kiracı hiçbir bildirime gerek olmadan çıkar” şeklinde bir hüküm bulunması, konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya verene kanunun öngörmediği otomatik tahliye yetkisi sağlamaz.
On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya verenin sebep göstermeden sona erdirme hakkı doğabilir. Bu durumda da süre kendiliğinden sona ermez; kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı genel hükümlere göre her zaman, kiraya veren de kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra fesih bildiriminde bulunabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi Türk Borçlar Kanunu’nun 348. maddesi gereğince yazılı yapılmalıdır. Bildirimin yalnız düzenlenmesi değil, süresi içinde karşı tarafa ulaştığının da ispatlanabilmesi önem taşır. Noter ihtarnamesi zorunlu tek yöntem değildir; ancak içerik ve tebliğ tarihinin ispatını kolaylaştırabilir.
Kiracı bir yıllık süre dolmadan çıkmak isterse artık olağan süresinde fesih değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesindeki erken geri verme veya şartları varsa 331. maddedeki önemli sebeple fesih gündeme gelir. Bu hâllerde anahtar teslimi ve makul yeniden kiralama süresi ayrıca değerlendirilir.
Kira Sözleşmesi Hangi Hallerde Feshedilir?
Kira sözleşmesinin sona erme sebepleri, genel hükümler ile konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler içinde düzenlenmiştir. Belirli sürenin dolması bazı kira türlerinde sözleşmeyi sona erdirebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kirasında kiracının süresinde bildirim yapmaması sözleşmenin bir yıl uzamasına yol açar. Bu nedenle kiracı tahliye sebepleri sözleşmenin türüne ve fesih iradesinin kimden geldiğine göre ayrılmalıdır.
Kiracının kira bedelini veya muaccel yan gideri ödememesi hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uygulanabilir. Kiraya veren yazılı olarak süre vermeli ve ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin tebliğini izleyen günden başlar. Kira borcu için Örnek No: 13 icra takibi ve tahliye yolu da şartları varsa kullanılabilir.
Kiracının kiralananı özenle kullanmaması veya komşulara gerekli saygıyı göstermemesi Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kapsamında feshe yol açabilir. Kural olarak konut ve çatılı işyeri kirasında aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süreli yazılı ihtar gerekir. Kiracının kasten ağır zarar vermesi, sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın çekilmez olması hâlinde yazılı bildirimle hemen fesih mümkün olabilir.
Taraflardan biri için kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebepler varsa Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine göre yasal bildirim süresine uyularak olağanüstü fesih yapılabilir. Kiraya veren ayrıca gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı ya da esaslı yeniden inşa ve imar sebebiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Kiracıdan kaynaklanan özel dava sebepleri arasında teslimden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdü, aynı kira yılında iki haklı ihtar ve şartları oluşmuşsa kiracının aynı yerde oturmaya elverişli konutunun bulunması yer alır. Bu yolların her birinde bildirim, arabuluculuk, dava veya takip süreleri farklıdır; bir sebebe ait süre diğerine uygulanamaz.
Kira Sözleşmesi Tek Taraflı Feshedilir Mi?
Kira sözleşmesi bazı durumlarda tek taraflı irade beyanıyla feshedilebilir; ancak taraflardan birinin yalnızca “sözleşmeyi sona erdirdim” demesi her zaman geçerli sonuç doğurmaz. Fesih hakkının kanundan veya sözleşmenin geçerli bir hükmünden kaynaklanması, gerekli sebebin bulunması ve bildirim biçimi ile süresine uyulması gerekir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümler, kiraya verenin tek taraflı sona erdirme imkânını sınırlar.
Kiracı, belirli süreli konut veya çatılı işyeri sözleşmesini sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimle sona erdirebilir. Belirsiz süreli kirada ise genel fesih dönemleri ve bildirim süreleri uygulanır. Kiracı süreye uymadan taşınmazı geri verirse fesih iradesi bütünüyle sonuçsuz kalmaz; fakat Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi nedeniyle borçları kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir.
Kiraya veren, kira süresinin bitimini tek başına sebep göstererek konut veya çatılı işyeri sözleşmesini feshedemez. Kira bedelinin ödenmemesi, ağır sözleşmeye aykırılık veya komşular açısından çekilmez davranış gibi hâllerde kanundaki ihtar ve süre düzenine uymalıdır. İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi sebeplerde ise sona erme çoğunlukla dava veya icra sürecinin tamamlanmasına bağlıdır.
Önemli sebeple olağanüstü fesihte her iki taraf da tek taraflı bildirimde bulunabilir. Bunun için kira ilişkisinin devamını dürüstlük kuralı gereğince kendisi açısından çekilmez hâle getiren ciddi bir sebep bulunmalıdır. Sıradan memnuniyetsizlik, daha ucuz yer bulunması veya soyut ekonomik beklenti tek başına otomatik fesih hakkı yaratmaz. Hâkim, fesih sebebinin niteliğini ve parasal sonuçları somut olayın koşullarına göre değerlendirir.
Fesih bildiriminin karşı tarafa ulaşması gereken tarih, bildirimin şekli ve sonrasında arabuluculuk ya da dava gerekip gerekmediği ayrıca kontrol edilmelidir. Aksi hâlde haklı bir neden bulunduğu düşünülse bile süre veya usul hatası nedeniyle beklenen sonuç doğmayabilir.
Kiracı Sözleşmeyi Erken Feshedebilir Mi?
Kiracı, kira süresi veya olağan fesih dönemi sona ermeden kiralananı geri verebilir. Bununla birlikte erken çıkış, kira borcunun anahtar teslimiyle her durumda aynı gün sona ereceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine göre kiracının sözleşmeden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder.
Makul süre kanunda sabit bir ay sayısı olarak belirlenmemiştir. Kiralananın konumu, niteliği, kira bedeli, piyasa koşulları, mevsim, kullanım amacı ve yeniden kiralama için gereken olağan hazırlık birlikte dikkate alınır. Kiraya veren bu süreçte zararın artmasını önlemek için makul çabayı göstermeli; kiralananı bilerek boş tutarak kaçındığı yararı eski kiracıdan isteyememelidir. Yapmaktan kurtulduğu giderler de talep edilen bedelden indirilir.
Kiracı, makul sürenin dolmasını beklemeden kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa eski sözleşmeden doğan borçları sona erebilir. Önerilen kişinin yalnız ismen bildirilmesi yeterli değildir; ödeme gücü, sözleşmeyi aynı esaslı şartlarla devralma iradesi ve kiralananın kullanım amacına uygunluk araştırılabilir. Kiraya verenin haklı bir sebep olmadan adayı reddetmesi, talep edebileceği zararı etkileyebilir.
Erken geri verme ile önemli sebeple fesih birbirinden ayrılmalıdır. Kira ilişkisinin devamını kiracı açısından çekilmez hâle getiren önemli bir sebep varsa Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi gündeme gelebilir ve hâkim fesih bildiriminin parasal sonuçlarını durum ve koşullara göre belirler. Kiralananın önemli bir ayıp nedeniyle amaçlanan kullanıma elverişsiz olması hâlinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun 305 ve 306. maddelerindeki ayıp hükümleri ayrıca incelenir.
Kiracı çıkış iradesini yazılı bildirmeli, anahtar teslimini belgelemeli ve taşınmazın durumunu tutanak altına almalıdır. Somut olayın özelliklerine göre profesyonel hukuki değerlendirme gerekebilir.
Elektrik, su ve ortak gider hesaplarının kapatılması ise anahtar tesliminin yerine geçmez; bunlar ayrı borç ve delil kalemleridir.
Kiracı Sözleşme Bitmeden Evden Çıkarsa Ne Olur?
Kiracının sözleşme bitmeden evi boşaltması, fiilî kullanımın sona erdiğini gösterir; ancak kira ilişkisinin hukuki ve mali sonuçlarının tamamını tek başına bitirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca kiracının kira ve yan gider borçları, evin benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Bu sorumluluk, sözleşmenin kalan bütün aylarının otomatik olarak istenebileceği anlamına gelmez.
İlk önemli konu anahtar teslimidir. Kiracı taşınmazı boşaltsa bile anahtarı elinde tutuyor veya teslimi ispatlayamıyorsa kiraya verenin yeniden kiralama imkânının hangi tarihte başladığı tartışmalı hâle gelir. Anahtarın tarih ve içerik belirli bir tutanakla teslim edilmesi; kiraya veren kabul etmiyorsa şartlarına göre tevdi yolunun değerlendirilmesi gerekir. Sayaç değerleri, demirbaşlar, görülebilen hasarlar ve teslim anındaki fotoğraflar da tutanağa eklenebilir.
İkinci konu makul yeniden kiralama süresidir. Bu süre her olayda üç ay, altı ay veya sözleşmenin kalan süresi olarak kabul edilmez. Evin konumu, fiziksel durumu, istenen kira bedeli ve piyasa koşulları araştırılır. Kiraya verenin ilan vermemesi, piyasanın üzerinde bedel istemesi veya uygun başvuruları sebepsiz reddetmesi zarar azaltma yükümlülüğü bakımından değerlendirilebilir. Kiralanan daha erken tarihte başka birine kiralanmışsa eski kiracıdan aynı dönem için yeniden kira alınamaz.
Kiracı uygun bir yeni kiracı adayı göstererek sorumluluğunu daha erken sona erdirebilir. Adayın ödeme gücüne sahip, sözleşmeyi devralmaya hazır ve kiraya verenden kabul etmesi beklenebilir nitelikte olması gerekir. Yeni kiracı bulunması ile kira ilişkisinin devri aynı kavram değildir; devirde kiraya verenin yazılı rızası ve Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesindeki sonuçlar gündeme gelir.
Kira veya yan gider borcu doğmuşsa ilamsız icra takibi yapılabilir. Buna karşılık depozito, olağan yıpranma ve gerçek zarar ayrımı gözetilmeden topluca mahsup edilemez. Teslim tarihi ile ödeme ve yeniden kiralama kayıtları uyuşmazlığın kapsamını belirler.
Kiracının Kira Sözleşmesinin Feshi İhtarname Örneği
Kiracının fesih ihtarnamesi, sözleşmeyi hangi tarihte ve hangi hukuki yola dayanarak sona erdirmek istediğini açıkça bildirmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 348. maddesi gereğince fesih bildiriminin yazılı yapılması geçerlilik şartıdır. Bildirimin içeriği kadar karşı tarafa ulaştığı tarihin ispatı da önemlidir. Noter ihtarnamesi kullanılabilir; ancak kanun her durumda yalnız noter yolunu zorunlu tutmaz.
İhtarnameye kiracı ve kiraya verenin bilgileri, kiralananın açık adresi, sözleşmenin başlangıç tarihi, fesih dayanağı, sona erme ve anahtar teslim tarihi yazılmalıdır. Olağan fesihte bildirim süresine; erken geri vermede Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine; önemli sebep iddiasında ise 331. maddenin şartlarına göre farklı bir içerik gerekir. Aile konutu söz konusuysa eşin açık rızası ve kiracı olmayan eşin sözleşmeye taraf olup olmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.
Aşağıdaki metin, somut olaya göre uyarlanması gereken genel bir bildirim iskeletidir:
“... tarihli kira sözleşmesine konu ... adresindeki kiralanana ilişkin sözleşmeyi, Türk Borçlar Kanunu’nun ... maddesi kapsamında ... tarihi itibarıyla sona erdirme irademi bildiririm. Kiralananı ve anahtarları ... tarihinde, sayaç ve teslim tutanağı düzenlenerek teslim etmeye hazır olduğumu; teslim için uygun yer ve zamanın yazılı olarak bildirilmesini ihtar ederim. Teslim tarihinde kiralananın durumu belirlendikten ve karşılıklı borçlar hesaplandıktan sonra, varsa banka hesabında tutulan güvencenin kanuni usule göre çözülmesini talep ederim.”
Bu örnekte kanun maddesi ve sona erme tarihi gelişigüzel doldurulmamalıdır. Bir yıllık konut kirasının dönem sonunda feshi için en az on beş günlük süre; belirsiz süreli taşınmaz kirasında genel fesih dönemi; erken çıkışta makul yeniden kiralama sorumluluğu birbirinden farklıdır. İhtarnamede kira borcunun veya hasarın bulunmadığına ilişkin kesin ve dayanaksız beyan vermek de sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlığı ağırlaştırabilir.
Bildirimden sonra anahtar teslimi ayrıca belgelenmelidir. Yalnız “evi boşalttım” demek veya anahtarı doğrulanamayan bir yere bırakmak, teslim tarihini tartışmasız hâle getirmez. İhtarnamenin ekleri ve tebliğ belgesi saklanmalıdır.
Kira Sözleşmesinin Devri
Kira ilişkisinin devri, mevcut kiracının sözleşmedeki taraf sıfatının başka bir kişiye geçmesi ve devralanın kiracının yerine geçmesidir. Bu işlem alt kiradan farklıdır. Alt kirada asıl kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalırken üçüncü kişiye kullanım hakkı tanır; devirde ise devralan, kiraya verenin yazılı rızasıyla doğrudan kira sözleşmesinin tarafı olur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesine göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadan kira ilişkisini başkasına devredemez. Konut kiralarında kiraya verenin rıza vermeme yetkisi bakımından özel bir sınırlama yoktur. İşyeri kiralarında ise kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz. Devralanın ödeme gücünün yetersizliği, kullanım amacının sözleşmeye veya taşınmazın niteliğine aykırılığı ve kiraya verene ağır risk yükleyen koşullar haklı sebep değerlendirmesinde önem taşıyabilir.
Yazılı rızayla devir gerçekleştiğinde devralan kişi kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer; devreden kiracı kural olarak kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Bununla birlikte işyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Müteselsil sorumluluk(borcun tamamının sorumlulardan birinden istenebilmesi), devreden kiracının işyeri devrinden sonra belirli süre boyunca risk taşımaya devam etmesi anlamına gelir.
Devir belgesinde taraflar, kiralanan, asıl sözleşmenin tarihi, devir tarihi, kira bedeli, depozito, geçmiş borçlar, demirbaşlar ve anahtar teslimi açıkça gösterilmelidir. Kiraya verenin rızası ayrı bir yazıda kalıyorsa bunun hangi devir işlemine verildiği tereddütsüz anlaşılmalıdır. Güvence bedelinin devreden ile devralan arasındaki hesabı, kiraya verenin mevcut ve doğmuş alacaklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
İşyeri devrinde ticari işletme, ruhsat, vergi ve faaliyet izinleri ile kira ilişkisinin devri aynı işlem değildir. Bir işletmenin malvarlığı unsurlarının devredilmesi, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira sözleşmesini otomatik biçimde devretmez. Bu nedenle devir tarihi öncesi ve sonrası borçlar ile temsil yetkisi ayrı ayrı belirlenmelidir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
