Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde tanımlanmıştır. Bu tanıma göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan hareketle kira sözleşmesi, hem kiraya verene hem de kiracıya karşılıklı olarak borçlar yükleyen iki taraflı bir hukuki işlemdir. Kiraya veren, kiralanan malın kullanılmasını kiracıya bırakırken, kiracı da belirlenen kira bedelini ödeme yükümlülüğü altına girer.
Kira sözleşmesi, günlük hayatta sıkça karşılaşılan bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesinin temel unsurları tarafların anlaşması, kiralanan şeyin kullanım hakkının devri ve kira bedelidir. Tarafların anlaşması, kira sözleşmesinin ilk ve en önemli şartıdır. Bu anlaşma, sözleşmenin diğer unsurlarının da temelini oluşturur.
Kiralanan şeyin kullanım hakkının devri, kira sözleşmesinin diğer bir önemli unsurudur. Kiraya veren, kiralanan mal veya hakkın kullanılmasını belirli bir süre için kiracıya devreder. Bu devir, kira süresinin sonunda sona erer ve kiracı, kiralananı kiraya verene iade etmek zorundadır. Kiracının, kiralananı sözleşmede belirtilen şartlara uygun olarak kullanma yükümlülüğü de bulunmaktadır.
Kira bedeli, kira sözleşmesinin bir diğer önemli unsurudur. Kiracı, kiralananı kullanma karşılığında belirli bir bedel ödemekle yükümlüdür. Kira bedeli, taraflar arasında kararlaştırılır ve genellikle belirli bir dönem için belirlenir. Kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihlerde ödemekle yükümlüdür.
Kira sözleşmesinin kurulması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Ancak, ispat kolaylığı açısından kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması tavsiye edilir. Yazılı sözleşmeler, taraflar arasında olası uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir delil niteliği taşır.
Kiraya verenin, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etme borcu bulunmaktadır. Ayrıca, kiralananın kullanım süresi boyunca bu durumda bulundurulması gerekmektedir. Kiraya veren, kiralananın ayıplarından sorumludur ve bu ayıpların giderilmesi için gerekli tedbirleri almak zorundadır. Kiracı ise kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma ve kiraya verene zarar vermeme yükümlülüğü altındadır.
Kira sözleşmesi, hem konut hem de işyeri kiraları için geçerlidir. Konut kiraları, kiracının barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla yapılan sözleşmelerdir. İşyeri kiraları ise ticari faaliyetlerin yürütülmesi amacıyla yapılan sözleşmelerdir. Her iki tür kira sözleşmesi de Borçlar Kanunu'nda özel hükümlerle düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesinin feshi, belirli şartlara bağlıdır. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Kiraya veren ise on yıllık uzama süresi dolmadan kira sözleşmesini feshedemez. Bununla birlikte, kiracının kira bedelini ödememesi veya kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması durumunda, kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Unsurları
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde tanımlanmıştır ve bu tanıma göre, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinin oluşabilmesi için belirli unsurların mevcut olması gerekmektedir: tarafların anlaşması, bir şeyin kullanılmasının devri ve kira bedeli.
İlk olarak, kira sözleşmesinin kurulması için tarafların karşılıklı olarak anlaşmaları gerekmektedir. Bu anlaşma, sözleşmenin temelini oluşturur ve tarafların iradelerinin uyuştuğunu gösterir. Taraflar arasında yapılan bu anlaşma, kira sözleşmesinin geçerliliği için zorunludur.
İkinci olarak, kiraya veren, kiralanan mal veya hakkı belirli bir süre için kiracının kullanımına bırakmalıdır. Kiralanan şeyin kullanılmasının devri, kira sözleşmesinin en önemli unsurlarından biridir. Kiracı, bu süre boyunca kiralananı kullanma hakkına sahip olur ve sözleşme süresinin sonunda kiralananı kiraya verene iade etmekle yükümlüdür. Kiracının, kiralananı özenle ve sözleşmede belirtilen şartlara uygun olarak kullanması gerekmektedir.
Üçüncü unsur ise kira bedelidir. Kiracı, kiralananı kullanma karşılığında belirlenen kira bedelini ödemek zorundadır. Kira bedeli, taraflar arasında kararlaştırılır ve genellikle aylık veya yıllık olarak belirlenir. Kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihlerde ve şekilde ödemekle yükümlüdür. Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanır.
Kira sözleşmesinin kurulması, herhangi bir şekil şartına tabi değildir; yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak, ispat kolaylığı açısından kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması tavsiye edilir. Yazılı sözleşmeler, olası uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir delil niteliği taşır.
Kira sözleşmesinin unsurları arasında yer alan tarafların borçları da önemli bir konudur. Kiraya verenin borçları arasında, kiralananı kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etme ve bu durumda bulundurma yükümlülüğü bulunmaktadır. Ayrıca, kiralananın ayıplarından sorumluluk ve ayıpların giderilmesi için gerekli tedbirlerin alınması da kiraya verenin borçları arasındadır.
Kiracının borçları ise kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma ve kiraya verene zarar vermeme yükümlülüğüdür. Kiracı, kiralananı sözleşmede belirtilen şartlara uygun olarak kullanmalı ve kiraya verenin rızası olmadan kiralananda değişiklik yapmamalıdır. Ayrıca, kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmek zorundadır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin kiralanan şeyi kiracıya kullanımı için devretmesi ve kiracının bu kullanıma karşılık kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği hukuki bir anlaşmadır. Bu sözleşmenin yapılması için belirli bir şekil şartı aranmaz, yani hem yazılı hem de sözlü olarak yapılabilir. Ancak, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümünde ispat kolaylığı sağlamak amacıyla yazılı olarak yapılması tavsiye edilir.
Kira sözleşmesi, belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, taraflar arasında anlaşarak kira süresini belirlerler. Süre sonunda, taraflar arasında başka bir anlaşma yapılmadıkça sözleşme kendiliğinden sona erer. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracının kiralananı kullanma hakkı süresiz olarak devam eder, ancak kiracı veya kiraya veren, belirli bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
Kira sözleşmesinin en önemli unsurlarından biri kira bedelinin belirlenmesidir. Taraflar, kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak kira bedelinin nasıl ve ne zaman ödeneceği sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Genellikle kira bedeli aylık olarak ödenir, ancak taraflar farklı ödeme periyotları üzerinde de anlaşabilirler.
Kiraya verenin kira sözleşmesi kapsamında bazı temel borçları bulunmaktadır. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek zorundadır. Ayrıca, kiralananın kullanım süresi boyunca bu durumu korumak ve kiralananın ayıplarını gidermekle yükümlüdür. Kiraya veren, zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmak zorundadır, aksi sözleşmede belirtilmedikçe.
Kiracının da kira sözleşmesi kapsamında bazı borçları vardır. En temel borcu kira bedelini zamanında ödemektir. Ayrıca, kiralananı sözleşmede belirtilen şekilde özenle kullanmak, kiralanana zarar vermemek ve kiraya verenin rızası olmadan değişiklik yapmamakla yükümlüdür. Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmek zorundadır. Bu bildirim, ayıpların giderilmesi ve kiralananın kullanıma elverişli halde tutulması açısından önemlidir.
Kira sözleşmesinin yazılı yapılması durumunda, sözleşmede tarafların kimlik bilgileri, kiralanan yerin açık adresi, kira bedeli, ödeme şekli ve süresi gibi temel bilgilerin yer alması gerekmektedir. Ayrıca, kiralananın durumu, kullanım amacı ve süresi gibi detaylar da belirtilmelidir. Sözleşmenin her iki tarafça imzalanması ve birer nüshasının her iki tarafa verilmesi önemlidir.
Kiraya verenin, kiralananı kullanıma elverişli halde teslim etme ve bu durumda bulundurma borcuna aykırı hareket etmesi durumunda, kiracının bazı hakları doğar. Kiracı, kiralananın ayıplı teslim edilmesi veya sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda, ayıpların giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya sözleşmenin feshedilmesini talep edebilir.
Sonuç olarak, kira sözleşmesinin yapılması süreci, tarafların hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi ve bu hak ve yükümlülüklerin korunması açısından büyük önem taşır. Kira sözleşmesi, her iki tarafın da haklarını güvence altına alan ve olası uyuşmazlıkların çözümünü kolaylaştıran hukuki bir belgedir. Bu nedenle, kira sözleşmesinin dikkatli ve titiz bir şekilde hazırlanması gerekmektedir. Bu konuda bir avukata danışmakta fayda vardır.
Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi
Konut ve işyeri kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddelerinde düzenlenmiştir ve bu tür kira sözleşmelerinin kendine has özellikleri bulunmaktadır. Konut kira sözleşmeleri, kiracının barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla yapılan sözleşmelerdir. İşyeri kira sözleşmeleri ise ticari faaliyetlerin yürütülmesi amacıyla yapılan sözleşmelerdir. Bu tür kira sözleşmeleri, kira ilişkisi süresince hem kiracıya hem de kiraya verene çeşitli haklar ve borçlar yükler.
Konut kira sözleşmeleri, kiracının konut olarak kullanacağı bir mülkün kiralanmasını kapsar. Bu tür sözleşmelerde kiraya verenin borçları arasında, kiralananı kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etme yükümlülüğü bulunur. Ayrıca, kiralananın kullanım süresi boyunca bu durumda tutulması gerekmektedir. Kiraya veren, kiralananın ayıplarından sorumludur ve kiracıya karşı bu ayıpların giderilmesi yükümlülüğünü taşır. Kiracı ise kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma ve kiraya verene zarar vermeme borcuna sahiptir. Ayrıca, kiracı, kiralananın bakımını yapma ve kiraya verene bildirimde bulunmadan kiralananda değişiklik yapmama yükümlülüğündedir.
İşyeri kira sözleşmeleri ise, kiracının ticari faaliyetlerini yürüteceği bir mülkün kiralanmasını kapsar. Bu tür sözleşmelerde de kiraya verenin ve kiracının borçları benzerdir. Kiraya veren, işyerini kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmeli ve bu durumda tutmalıdır. Kiracının işyerini özenle kullanma, kira bedelini ödeme ve işyerine zarar vermeme yükümlülüğü vardır.
Konut ve işyeri kira sözleşmeleri arasında bazı farklılıklar bulunmaktadır. Örneğin, işyeri kira sözleşmelerinde, kiraya verenin onayı olmadan işyerinin devri mümkün değildir. Ayrıca, işyeri kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması konularında daha esnek düzenlemeler bulunabilir. Bununla birlikte, konut kira sözleşmelerinde, kiracının korunması amacıyla bazı özel hükümler yer almaktadır. Örneğin, konut kira sözleşmelerinde, kira bedelinin artırılması sınırlı olup, taraflar arasında kararlaştırılan artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Her iki tür kira sözleşmesi de, belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, taraflar arasında belirlenen süre sonunda sözleşme kendiliğinden sona erer. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, taraflar belirli bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Konut kira sözleşmelerinde, kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. İşyeri kira sözleşmelerinde ise, kiracı ve kiraya veren, belirli bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler.
Kira Sözleşmelerinde Depozito (Güvence)
Kira sözleşmelerinde sıklıkla karşılaşılan bir uygulama olan depozito, kiracının kira ilişkisi süresince doğabilecek zararları karşılamak amacıyla alınan bir güvencedir. Depozito, kiralananın tesliminde herhangi bir zararın olmadığını garanti altına almak için kiraya veren tarafından talep edilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi, depozito miktarını düzenlemiş ve bu miktarın üç aylık kira bedelini aşamayacağını belirtmiştir.
Depozitonun amacı, kiralananın zarar görmesi durumunda kiraya vereni korumaktır. Kiracı, kira sözleşmesi süresince kiralanana zarar vermemeli, kira bedelini düzenli olarak ödemeli ve kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanmalıdır. Depozito, kiracının bu yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, kiraya verenin zararını karşılamak için kullanılır. Depozito, kira sözleşmesi sona erdiğinde ve kiralanan eksiksiz olarak iade edildiğinde kiracıya geri ödenir.
Depozito bedeli, genellikle kira sözleşmesinin imzalanması sırasında peşin olarak alınır ve bir banka hesabında tutulur. Kanun, depozito bedelinin vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmasını ve bu hesapta tutulmasını zorunlu kılmaktadır. Böylece, depozito bedeli hem kiracı hem de kiraya veren için güvence altına alınmış olur. Kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde ve kiralanan zarar görmemişse, depozito bedelini geri alır.
Depozito bedelinin iadesi, kiralananın tesliminden sonra üç ay içinde gerçekleşir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından üç ay içinde kiracıya karşı bir dava açmadığı veya icra takibine başlamadığı takdirde, banka, kiracının talebi üzerine depozito bedelini geri vermek zorundadır. Kiraya veren, depozito bedelinden kiracının kira borcunu, zararlarını veya yan giderleri karşılayabilir.
Depozitonun geri ödenmesi sırasında yaşanabilecek uyuşmazlıklar, taraflar arasında anlaşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle, kira sözleşmesinde depozitonun nasıl kullanılacağı ve geri ödeneceği konusunda açık hükümlerin bulunması önemlidir. Ayrıca, depozito bedelinin banka hesabında tutulması, taraflar arasındaki güveni artırır ve olası uyuşmazlıkların önüne geçer.
Depozito, kiracının kira sözleşmesi süresince kiralananı özenle kullanmasını teşvik eder ve kiraya verenin haklarını korur. Kiracının, kira sözleşmesi süresince depozito bedelini geri alabilmesi için, kiralananı sözleşme hükümlerine uygun olarak kullanması ve kiraya verene zarar vermemesi gerekmektedir. Kiraya veren ise, depozito bedelini haksız yere alıkoymamalı ve kiralananın zarar görmemesi durumunda bu bedeli kiracıya geri ödemelidir.
Kira Bedellerinde Artış
Kira bedellerinde artış, kira sözleşmelerinde sıklıkla karşılaşılan ve taraflar arasında anlaşmazlıklara yol açabilen bir konudur. Kira bedelinin artırılması, genellikle kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira bedellerindeki artışın nasıl yapılacağını düzenlemektedir. Bu maddeye göre, kira bedelindeki artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranını geçemez.
Taraflar arasında kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir anlaşma yoksa, kira bedeli TÜFE oranındaki artışa göre belirlenir. Ancak, taraflar kira sözleşmesinde kira artış oranını belirleyebilirler. Bu oran, TÜFE oranını aşamaz. Eğer taraflar arasında belirlenen artış oranı TÜFE oranını aşıyorsa, aşan kısım geçersiz sayılır ve artış TÜFE oranıyla sınırlı kalır. Bu düzenleme, kiracıların aşırı kira artışlarından korunmasını amaçlamaktadır.
Kira bedelinin artırılması konusunda yapılan anlaşmalar, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında geçerli olur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi sonunda yenilenirken kira bedeli artırılabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, taraflar belirli aralıklarla kira bedelinde artış yapabilirler. Kira bedelindeki artış oranı, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
2022 yılında Türkiye'de yaşanan ekonomik koşullar, kira bedellerinde olağandışı artışlara neden olmuştur. TÜFE'nin yüksek oranlarda artması, kiracıların kira bedellerini karşılamakta zorlanmalarına yol açmıştır. Bu durumu dengelemek amacıyla 11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan düzenleme ile konut kiralarına yönelik olarak kira artış oranına %25 sınırı getirilmiştir. Bu düzenleme, 01.07.2024 tarihine kadar geçerli olacak şekilde belirlenmiştir ve yalnızca konut kiralarını kapsamaktadır. Çatılı işyeri kiraları ise bu sınırlamadan muaf tutulmuştur.
Kira bedelinin artırılması konusunda yaşanan uyuşmazlıklar, mahkemeye taşınabilir. Kiracı veya kiraya veren, kira bedelinin belirlenmesi veya artırılması konusunda anlaşmazlık yaşadığında, mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespit edilmesini talep edebilir. Mahkeme, kira bedelini belirlerken, emsal kira bedellerini, kiralananın özelliklerini ve piyasa koşullarını dikkate alır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalıdır.
Örneğin, yeni kira döneminin 01.01.2021 tarihinde başlayacağını varsayarsak, taraflardan biri kira bedelinin tespitine ilişkin davayı 01.01.2021 tarihinden otuz gün önce açmalıdır. Mahkemece karar, örneğin 05.08.2021 tarihinde verilmiş olsa bile, verilen karar 01.01.2021 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Kiracının kira bedelini eksik ödediği durumlarda, kiracı bu farkı geriye dönük olarak ödemek zorunda kalacaktır.
11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan düzenleme ile konut kiralarına yönelik olarak kira artış oranına %25 sınır hakkında detaylı bilgi almak adına Kira Artış Oranı hakkındaki makalemizi okumanızı tavsiye ederiz.Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası
Kira bedelinin belirlenmesi davası, kira sözleşmesinde kira bedelinin taraflar arasında anlaşmazlığa yol açması durumunda açılan bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında veya kira bedelinin artırılması gerektiğinde açılabilir. Bu dava, taraflar arasında kira bedelinin tespiti konusunda anlaşmazlık olduğunda, mahkemeye başvurularak kira bedelinin tespit edilmesi amacıyla açılır.
Kira bedelinin belirlenmesi davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Davanın açılabilmesi için herhangi bir süre sınırı bulunmamaktadır. Taraflar, kira bedelinin tespiti konusunda anlaşmazlık yaşadıklarında, kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açabilirler. Mahkeme, kira bedelini belirlerken emsal kira bedellerini, kiralananın özelliklerini ve piyasa koşullarını dikkate alır. Mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni kira dönemi için geçerli olacaktır.
Kira bedelinin belirlenmesi davasında, mahkeme, kira bedelinin tespit edilmesi için bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi, kiralananın özelliklerini, emsal kira bedellerini ve piyasa koşullarını dikkate alarak kira bedelini belirler. Mahkeme, bilirkişi raporunu değerlendirerek kira bedelini tespit eder. Bu tespit, taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda yaşanan anlaşmazlıkları çözüme kavuşturur.
Kira bedelinin belirlenmesi davası, genellikle kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında açılır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi sona erdiğinde taraflar arasında kira bedelinin artırılması gerektiğinde dava açılabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, taraflar belirli aralıklarla kira bedelinin belirlenmesi için dava açabilirler.
Kira bedelinin belirlenmesi davası, tarafların kira bedelinin tespiti konusunda anlaşmazlık yaşadığı durumlarda önemli bir hukuki yoldur. Mahkeme, kira bedelini belirlerken, tarafların sunduğu delilleri ve bilirkişi raporunu dikkate alır. Bu dava, taraflar arasında kira bedelinin tespiti konusunda yaşanan anlaşmazlıkları çözüme kavuşturur ve kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesini sağlar.
Kira Tespit Davası hakkında detaylı bilgi almak için tıklayınız.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Kira sözleşmeleri, genellikle belirli bir süre için yapılır ve bu süre sona erdiğinde kendiliğinden sona erer. Ancak, kira sözleşmesinin süresi dolmadan feshedilmesi gerekebilir. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerinin feshi konusunda belirli kurallar ve prosedürler öngörmüştür. 1 yıllık kira sözleşmesinin feshedilmesi, hem kiracı hem de kiraya veren için belirli şartlara ve prosedürlere tabidir.
Kiracı, 1 yıllık kira sözleşmesini feshetmek istediğinde, fesih bildirimini yazılı olarak yapmalıdır. Kiracı, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene yazılı olarak bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Bu süreye uyulmadığı takdirde, kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Kiracının fesih bildirimini zamanında yapmaması durumunda, kira sözleşmesi otomatik olarak uzar ve kiracı kira bedelini ödemeye devam etmek zorunda kalır.
Kiraya veren ise, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. On yıllık uzama süresi dolmadan, kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur. Ancak, on yıllık uzama süresi dolmuşsa, bu sürenin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
Kira sözleşmesinin feshi sırasında, tarafların hak ve yükümlülükleri de dikkate alınmalıdır. Kiracı, kira bedelini ödememiş veya kiralanana zarar vermişse, kiraya verenin fesih hakkı doğar. Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de kira bedelinin ödenmemesi veya zararların giderilmemesi durumunda, kira sözleşmesini feshedebileceğini bildirebilir. Kiraya verenin bu durumda fesih hakkı doğar ve kiracı, kiralananı boşaltmak zorunda kalır.
Kiracının da kira sözleşmesini feshetme hakkı vardır. Kiracı, kira sözleşmesini feshetmek istediğinde, kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Kiracı, bu süreye uyduğu takdirde kira sözleşmesini feshedebilir ve kiralananı boşaltabilir. Ancak, kiracının kira sözleşmesini feshetmesi durumunda, kiraya verene herhangi bir zarar vermemesi gerekmektedir. Kiralananı sözleşme hükümlerine uygun olarak kullanmalı ve kiraya verene zarar vermeden iade etmelidir.
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin feshi hakkında detaylı bilgi almak için tıklayınız.
Kira Sözleşmesi Hangi Hallerde Feshedilir?
Kira sözleşmesi, belirli şartlar ve durumlar altında feshedilebilir. Türk Borçlar Kanunu'nda kira sözleşmesinin feshiyle ilgili hükümler, tarafların hak ve yükümlülüklerini koruma amacı taşır. Kira sözleşmesinin feshedilmesi, kiracının veya kiraya verenin belirli koşullar altında sözleşmeyi sona erdirmesi anlamına gelir.
Kiracının kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmaktadır. Kiracı, kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Bu süreye uyulmadığı takdirde, kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Ayrıca, kiracı, kiralananın kullanılamayacak derecede hasar görmesi veya kiraya verenin kiralananın kullanımını engellemesi durumunda, kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Kiracının, kira bedelini ödememesi veya kiralanana zarar vermesi durumunda da kiraya verenin fesih hakkı doğar.
Kiraya veren ise, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. On yıllık uzama süresi dolmadan, kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur. Ancak, on yıllık uzama süresi dolmuşsa, bu sürenin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren ayrıca, kiracının kira bedelini ödememesi veya kiralanana zarar vermesi durumunda, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de kira bedelinin ödenmemesi veya zararların giderilmemesi durumunda, kira sözleşmesini feshedebilir.
Olağanüstü hallerde, kira sözleşmesinin feshi mümkündür. Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Bu durumda, tarafların kira sözleşmesini sürdürmeleri beklenemez ve fesih işlemi gerçekleştirilebilir.
Kiracının, başka bir şehre tayini, ağır hastalık geçirmesi veya kiralananın kullanılamayacak derecede hasar görmesi gibi durumlar olağanüstü haller arasında yer alır. Ayrıca, kiracının kiralananda hukuka aykırı faaliyetlerde bulunması veya komşularla ciddi sorunlar yaşaması da fesih sebebi olabilir. Kiraya veren, bu tür durumlarda kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracının kiralananı boşaltmasını talep edebilir.
Kiracının temerrüdü durumunda da kira sözleşmesinin feshi mümkündür. Kiracı, kira bedelini ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de kira bedelinin ödenmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedebileceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Kiracı, bu süre içinde kira bedelini ödemezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.
Kiralananın tesliminden sonra kiracının iflas etmesi durumunda da kiraya veren, kiracıdan güvence verilmesini isteyebilir. Kiracı, iflas masası veya kendisi tarafından güvence vermezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Ayrıca, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli vaziyette teslim etme borcuna aykırı hareket etmesi durumunda da kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin feshi hakkında detaylı bilgi almak için tıklayınız.
Kira Sözleşmesi Tek Taraflı Feshedilir Mi?
Kira sözleşmeleri, kiraya veren ve kiracı arasında karşılıklı hak ve yükümlülükler doğuran iki taraflı hukuki işlemler olup, belirli şartlar altında tek taraflı olarak feshedilebilir. Türk Borçlar Kanunu, hem kiracı hem de kiraya veren için kira sözleşmesinin tek taraflı feshi ile ilgili kurallar belirlemiştir. Bu kurallar, tarafların haklarını korumayı ve olası uyuşmazlıkların önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
Kiracı açısından, kira sözleşmesinin tek taraflı feshi belirli koşullar altında mümkündür. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı, kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilir. Bu süreye uyulmadığı takdirde, kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı, kira döneminin sonuna üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir.
Kiraya veren açısından, kira sözleşmesinin tek taraflı feshi daha sınırlı durumlarda mümkündür. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin fesih hakkı, genellikle kiracının kira bedelini ödememesi veya kiralanana zarar vermesi gibi sebeplerle doğar. Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de kira bedelinin ödenmemesi durumunda kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilir. Bu durumda, kiracı kiralananı boşaltmak zorundadır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. On yıllık uzama süresi dolmadan kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur. Ancak on yıllık uzama süresi dolmuşsa, bu sürenin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir.
Olağanüstü hallerde, her iki taraf da kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesine göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman tek taraflı olarak feshedebilir. Bu durumda, hakim, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Önemli sebepler arasında kiracının ağır hastalık geçirmesi, kiralananın kullanılamayacak derecede hasar görmesi veya kiracının başka bir şehre tayin edilmesi gibi durumlar yer alabilir.
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin feshi hakkında detaylı bilgi almak için tıklayınız..
Kiracı Sözleşmeyi Erken Feshedebilir Mi?
Kiracı, belirli durumlar altında kira sözleşmesini erken feshedebilir. Erken fesih, genellikle kiracının olağanüstü sebeplerle kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirmesi anlamına gelir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının erken fesih hakkını belirli durumlarda tanımaktadır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı, kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Bu süreye uyulmadığı takdirde, kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Ancak kiracı, kira süresi sona ermeden de kira sözleşmesini feshedebilir. Bu durumda, kiracının kira süresi dolmadan sözleşmeyi feshetmesi halinde, kiraya verenin zararını karşılaması gerekebilir. Kiraya verenin yeni kiracı bulması için makul bir süre içinde kiracının kira bedelini ödemeye devam etmesi gerekecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı, kira döneminin sonuna üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı, bu sürelere uyarak kira sözleşmesini her zaman feshedebilir. Ancak, kiracının kira sözleşmesini feshetmesi durumunda, kiraya verene herhangi bir zarar vermemesi gerekmektedir.
Olağanüstü hallerde, kiracının kira sözleşmesini erken feshetme hakkı bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesine göre, kiracı, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, kira sözleşmesini yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Önemli sebepler arasında kiracının ağır hastalık geçirmesi, kiralananın kullanılamayacak derecede hasar görmesi veya kiracının başka bir şehre tayin edilmesi gibi durumlar yer alabilir. Bu durumlarda, kiracı kira sözleşmesini erken feshedebilir ve kiralananı boşaltabilir.
Kiracının temerrüdü durumunda da kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmaktadır. Kiracı, kira bedelini ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de kira bedelinin ödenmemesi durumunda kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Kiracı, bu süre içinde kira bedelini ödemezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin feshi hakkında detaylı bilgi almak için tıklayınız.
Kiracı Sözleşme Bitmeden Evden Çıkarsa Ne Olur?
Kiracının kira sözleşmesi süresi dolmadan evden çıkması, hem kiracı hem de kiraya veren için belirli sonuçlar doğurur. Türk Borçlar Kanunu, bu tür durumlarda tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenlemektedir. Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinde süre dolmadan evden çıkmak isterse, belirli şartlara uymak zorundadır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı, kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Bu süreye uyulmadığı takdirde, kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Ancak, kiracı, kira süresi sona ermeden de evden çıkmak isteyebilir. Bu durumda, kiracının kira süresi dolmadan evden çıkması halinde, kiraya verenin zararını karşılaması gerekebilir. Kiraya verenin yeni kiracı bulması için makul bir süre içinde kiracının kira bedelini ödemeye devam etmesi gerekecektir.
Kiracı, kira süresi sona ermeden evden çıkarsa, kiraya verenin yeni kiracı bulana kadar olan dönemde kira bedelini talep etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı, kira süresi sona ermeden evden çıkmak istediğinde, kiraya verene yazılı bildirimde bulunmalı ve kiralananı teslim etmelidir. Kiraya veren, makul bir süre içinde yeni kiracı bulana kadar kira bedelini talep edebilir. Ancak, kiraya verenin zararını minimize etmek için çaba göstermesi gerekmektedir.
Kiracının evden çıkarken kiralananda herhangi bir zarar bırakmaması önemlidir. Kiracı, kiralananı sözleşme hükümlerine uygun olarak kullanmalı ve kiraya verene zarar vermeden iade etmelidir. Kiralananda herhangi bir zarar bulunması durumunda, kiraya veren bu zararların giderilmesini talep edebilir ve depozito bedelinden kesinti yapabilir. Kiracı, kira sözleşmesi süresi dolmadan evden çıkmak istediğinde, kiralananı temiz ve kullanıma uygun bir şekilde teslim etmelidir.
Olağanüstü hallerde, kiracının kira sözleşmesini erken feshetme hakkı bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesine göre, kiracı, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, kira sözleşmesini yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Önemli sebepler arasında kiracının ağır hastalık geçirmesi, kiralananın kullanılamayacak derecede hasar görmesi veya kiracının başka bir şehre tayin edilmesi gibi durumlar yer alabilir. Bu durumlarda, kiracı kira sözleşmesini erken feshedebilir ve kiralananı boşaltabilir.
Özetle, kiracı belirli şartlar altında kira sözleşmesi süresi dolmadan evden çıkabilir. Kiracı, kira süresi sona ermeden veya fesih sürelerine uyarak kira sözleşmesini sonlandırabilir. Kiracının kira süresi dolmadan evden çıkması durumunda, kiraya verenin zararını karşılaması gerekebilir ve kiraya verenin yeni kiracı bulana kadar kira bedelini talep etme hakkı bulunmaktadır.
Kiracının Kira Sözleşmesinin Feshi İhtarname Örneği
Kiracının kira sözleşmesini feshetmek istediğinde, fesih bildirimini yazılı olarak yapması gerekmektedir. Yazılı fesih bildirimi, taraflar arasında olası uyuşmazlıkların önüne geçmek ve hukuki olarak geçerli bir belge sunmak amacıyla önemlidir. Fesih bildiriminin noter aracılığıyla yapılması, ileride yaşanabilecek problemlerde ispat kolaylığı sağlar.
İhtarname Nasıl Gönderilir hakkındaki makalemiz için tıklayınız.Aşağıda, kiracının kira sözleşmesini feshetmek için kullanabileceği bir ihtarname örneği verilmiştir:
İHTARNAME
- İhtar Eden Kiracı: XXXXX (TC Kimlik No:1111111111)
- Vekili: Avukat Muhammet Ali BEYHAN
- Muhatap Kiraya Veren: XXXXXX (TC Kimlik No:11111111111)
- Konu: Kira kontratının feshi ile kiralananın tahliyesinin bildirilmesidir.
- Açıklamalar: Müvekkil tarafınıza ait 2018 tarihinde akdedilen sözleşme gereğince tarafınıza ait Ankara Çankaya adresinde bulunan taşınmazı aylık 15.000 TL kira bedeli ile kiracı olarak kullanmaktadır.
- Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi demektedir ki: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.”
- Müvekkil, söz konusu taşınmazdan 2024 tarihinde tahliye etmektedir. Anılan kanun maddesi gereğince müvekkil bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme hakkına haizdir. Bu sebeple müvekkil tarafından, 2024 tarihinde sona erecek olan kira sözleşmesiyle kiracısı bulunduğu konutu, 2024 tarihinde tahliye edileceğini ve tüm anahtarları ile birlikte teslim edileceğini, kiralanan gayrimenkulü tarafınıza teslim edileceği ihtar edilmektedir.
- TALEP VE SONUCU : Taraflar arasında imza edilen kira sözleşmesi uyarınca, kiralananın 2024 tarihinde müvekkilce boşaltılacağını ve sözleşmenin yenilenmeyeceğini, tahliye tarihi itibariyle ödenmemiş kira borcu da bulunmadığından, kira sözleşmesi gereği tarafınıza ödenen 25.000 TL depozito bedelinin, gayrimenkulün tahliyesinden itibaren 15 gün içerisinde müvekkile ait 111111111111111 IBAN numaralı banka hesabına ödenmesi talebimizi tarafınıza ihtar ederiz.
Bu ihtarname örneği, kiracının kira sözleşmesini feshetmek istediğinde kullanabileceği bir belgedir. Kiracı, kira sözleşmesini feshetmek için noter aracılığıyla ihtarname göndererek, hukuki olarak geçerli bir belge sunar ve olası uyuşmazlıkların önüne geçer. Fesih bildiriminde, kiracının adı, soyadı, TC kimlik numarası, adresi, kiraya verenin adı, soyadı, TC kimlik numarası, adresi ve kira sözleşmesinin detayları belirtilmelidir.
Kira Sözleşmesinin Devri
Kira sözleşmesinin devri, kiracının kira ilişkisini üçüncü bir kişiye devretmesi anlamına gelir. Bu işlem, kiracının kira ilişkisini sonlandırmak istemesi durumunda başvurabileceği bir yoldur. Türk Borçlar Kanunu'nun 323. maddesi, kira sözleşmesinin devri ile ilgili hükümleri düzenlemektedir. Kira sözleşmesinin devri, kiraya verenin yazılı onayı ile mümkündür ve belirli şartlara tabidir.
Kira sözleşmesinin devri için öncelikle geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Kira sözleşmesi, yazılı veya sözlü olarak yapılmış olabilir ve belirli veya belirsiz süreli olabilir. Sözleşmenin devri için, kiracı ile devralan arasında kira sözleşmesinin devri konusunda bir anlaşma yapılması gerekmektedir. Bu anlaşma, kiraya verenin de onayını gerektirir. Kiraya verenin yazılı onayı olmadan, kira sözleşmesinin devri geçerli olmaz.
Kira sözleşmesinin devri, özellikle işyeri kiralarında daha karmaşık bir süreç olabilir. İşyeri kiralarında, kiraya verenin haklı bir nedeni olmadıkça kira sözleşmesinin devrine onay vermesi zorunludur. Kiraya veren, haklı bir neden olmaksızın devre onay vermezse, kiracı mahkemeye başvurarak onay verilmesini talep edebilir. Mahkeme, kira sözleşmesinin devri konusunda kiraya verenin onayını yerine geçecek bir karar verebilir.
Aile konutu olarak kullanılan kiralananların devri, Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu'nun 349. maddesi uyarınca, diğer eşin rızasını gerektirir. Aile konutunun devri, devreden kiracının eşinin açık rızası olmadan yapılamaz. Bu düzenleme, aile birliğinin korunması amacıyla getirilmiştir ve aile konutu olarak kullanılan taşınmazların devrinde eşin rızası zorunludur.
Kira sözleşmesinin devrinin sonuçları, devreden ve devralan kiracılar açısından önemlidir. Kira sözleşmesinin devri ile birlikte, kira ilişkisinde kiracı değişikliği meydana gelir. Devreden kiracı, kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlarını devralan kiracıya devreder. Bu durumda, devralan kiracı, kira bedelini ödeme ve kiralananı kullanma hakkına sahip olur. Devreden kiracı ise, kira sözleşmesinden doğan borçlardan kurtulur, ancak işyeri kiralarında belirli bir süre için sorumluluğu devam edebilir.
İşyeri kiralarında, devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralan kiracı ile birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder. Bu düzenleme, kiraya verenin haklarını koruma amacı taşır ve işyeri kiralarında kiraya verenin alacaklarının güvence altına alınmasını sağlar. Devreden kiracı, bu süre zarfında kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiraya verenin alacağını karşılamakla yükümlüdür.
Avukat Muhammet Ali BEYHAN