Kiracının elektriğini kesmek suç mu?
Kiracının elektriğini kesmek suç mu diye soran ev sahibi için cevap şudur: kanunda “elektrik kesmek suçtur” diyen ayrı bir hüküm yoktur, sonuç eylemin nasıl yapıldığına bağlıdır. Sayaç sökmek, kiracıyı ısrarla rahatsız etmek veya tesisata zarar vermek ise ayrı ayrı ceza maddelerini gündeme getirir. Kirayı ödemeyen kiracıya karşı kanunun gösterdiği yol yazılı süre, icra takibi ve tahliyedir.
5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 123. maddesi, kişiyi sırf huzur ve sükûnunu bozmak maksadıyla ısrarla rahatsız etmeyi veya hukuka aykırı başka bir davranışla huzur ve sükûnunu bozmayı, mağdurun şikâyeti üzerine üç aydan bir yıla kadar hapisle cezalandırır. Kiracıyı çıkarmak için elektrik, su ve doğal gaz sayaçlarını sökmek gibi eylemler, bu maksatla yapıldığında söz konusu madde kapsamında değerlendirilebilir. Sayaca, tesisata veya kapıya zarar verilirse Türk Ceza Kanunu’nun 151. maddesi mala zarar vermeyi, mağdurun şikâyeti üzerine dört aydan üç yıla kadar hapis veya adlî para cezasıyla karşılar.
Hukuk açısından asıl engel, ev sahibinin kendi borcudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi kiraya vereni, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlü kılar; konut kirasında bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez. Kira ödenmemesi bu borcu ortadan kaldırmaz, yalnızca ev sahibine kanundaki yazılı süre yolunu açar.
Ev sahibi kilidi değiştirir veya çilingirle eve girerse hangi suçlar gündeme gelir?
Kiracının oturduğu eve çilingirle girmek, konut dokunulmazlığının ihlali olarak ceza davasına konu olabilir. Türk Ceza Kanunu’nun 116. maddesi bir kimsenin konutuna rızası dışında girenin, şikâyet üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis cezası alacağını söyler; eylem cebir veya tehditle ya da gece vakti işlenmişse ceza bir yıldan üç yıla kadardır ve bu nitelikli hâlde soruşturma için şikâyet aranmaz. Kiralanan ev kiracının konutudur; mülkiyet ev sahibinde olsa da kira süresince oturan kişinin rızası aranır.
Kilidi değiştirip kiracıyı dışarıda bırakmak, kapıyı kırmak, söktürmek veya kullanılamaz hâle getirmek ayrıca mala zarar verme suçunu gündeme getirebilir. Kapıya, kilide veya sayaca verilen zarar Türk Ceza Kanunu’nun 151. maddesinin birinci fıkrası kapsamında kalır ve soruşturma için kiracının şikâyeti aranır. Kilit değiştirme eyleminin hangi suç adı altında değerlendirileceği olayın koşullarına göre mahkemece belirlenir; bu nedenle “kilit değiştirmek şu suçtur” demek mümkün değildir. Kiracının rızası olmadan yapılan giriş ve kapının kapatılması ceza ve tazminat riski taşır.
Ev sahibi kiracının eşyalarını çıkarır ya da kiracıyı eve sokmazsa ne olur?
Kiracıyı eve sokmamak ve eşyalarını dışarı çıkarmak, kiracının zilyetliğine saldırıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 983. maddesi, saldıran kişi bir hak iddia etse bile zilyedin dava açabileceğini öngörür; dava saldırının sona erdirilmesini, sebebinin önlenmesini ve zararın giderilmesini hedefler. Zilyetlik rızası dışında alınmışsa Kanun’un 982. maddesi uyarınca geri verme de istenebilir. Kira alacağı olması, kiracının bu davayı açmasını engellemez.
Alacağını tahsil etmek için tehdit veya cebir kullanan ev sahibine de bir ayrıcalık tanınmaz. Türk Ceza Kanunu’nun 150. maddesinin birinci fıkrası, hukuki bir ilişkiye dayanan alacağı tahsil amacıyla işlenen tehdit ve cebirde yalnızca tehdit veya kasten yaralama hükümlerinin uygulanacağını belirtir. Eşyaları çıkarırken zarar verilirse 151. madde de devreye girer. Kiracının eşyalarını kira borcuna karşılık tutmak ise ayrı bir konudur ve kiralayanın hapis hakkı kendi sınırlarına tabidir.
Kiracı şikâyet ederse ev sahibi hangi ceza ve tazminatla karşılaşır?
Konut dokunulmazlığının ihlalinin temel hâli (116. maddenin birinci ve ikinci fıkraları), huzur ve sükûnu bozma (123. madde) ve mala zarar verme (151. maddenin birinci fıkrası) suçlarının soruşturulması mağdurun şikâyetine bağlıdır. Cebir, tehdit veya gece vakti işlenen konut dokunulmazlığı ihlalinde ise şikâyet aranmaz. Türk Ceza Kanunu’nun 73. maddesi şikâyete bağlı suçlarda şikâyet süresini, fiili ve faili öğrendiği günden başlayarak altı ay olarak belirler. Kiracı bu süre içinde şikâyet ederse soruşturma açılır; şikâyetten vazgeçilmesi ise şikâyete bağlı suçlarda kovuşturmayı etkiler.
Ceza yargılamasından bağımsız olarak kiracı tazminat da isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 49. maddesi kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille zarar verenin zararı gidermesini, Kanun’un 58. maddesi ise kişilik hakkı zedelenen kişinin manevi tazminat istemesini düzenler. Tazminat tutarı olay ve dosyadaki delillere göre mahkemece belirlenir.
Bir de zilyetlik davası süresi vardır: Türk Medeni Kanunu’nun 984. maddesine göre dava, fiil ve failin öğrenilmesinden itibaren iki ay içinde açılmalıdır. Ev sahibi için bunun anlamı, kiracının birkaç ay içinde farklı yollara aynı anda başvurabileceğidir.
Kira ödemeyen kiracıya ihtar nasıl çekilir, süre kaç gün verilir?
Kira ödenmezse ev sahibi kiracıya yazılı süre verir ve bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında bu sürenin en az otuz gün olmasını, sürenin de yazılı bildirimin yapıldığı günü izleyen günden başlamasını öngörür. İhtarnamede ödenmeyen kira dönemleri ve tutarları açıkça yazılmalı, süre sonunda ödenmezse fesih yoluna gidileceği belirtilmelidir.
Tebliğ tarihi sürenin başlangıcını belirlediği için ihtarı tebliğ edilebilir biçimde gönderin. Tekrarlanan ihtarlar, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası bakımından ayrı sonuçlar doğurur. Önceden ihtar çekmek ve sürenin dolmasını beklemek, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine dayanan tahliye davası içindir. İcra yolunda ise aynı uyarı kiralara özgü ödeme emrinin içinde yer alır; bu yüzden icra takibi için ayrıca bir otuz günlük ihtar süresinin dolması gerekmez.
Kiracı süre sonunda da ödemezse ev sahibi evi hangi yasal yolla geri alır?
Ev sahibinin önünde iki yol vardır: kiralara özgü ödeme emriyle icra takibi veya tahliye davası. Dava yolunda yukarıdaki yazılı sürenin ödenmeden dolması aranır. İcra yolunda ise İcra ve İflas Kanunu’nun 269. ve 269/a maddeleri uyarınca ödeme emrinde kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilir ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği ile tahliyenin isteneceği bildirilir; borçlu yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmez ve borç ödenmezse icra mahkemesi tahliyeye karar verir; ancak bu karar kendiliğinden verilmez, alacaklının talebi gerekir ve talep ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır. Adım adım usul kira ödenmediğinde icra takibi ve tahliye davası yazısında, genel çerçeve ise kiracı nasıl tahliye edilir rehberinde yer alır.
Tahliye kararı çıktıktan sonra da kiracı evden çıkmazsa ev sahibi kendi eliyle işlem yapmaz; kararın uygulanması tahliye kararı çıktı kiracı çıkmıyor yazısında anlatılan yoldan yürür. Ev sahibinin kiralanana girebildiği hâller kanunda sınırlıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi kiracıya, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, uygun süre önce bildirilerek, kiraya verenin ve belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin verme borcu yükler. Bu hüküm, bildirimsiz ve rızasız girişe dayanak olmaz; sınırlar kiralananın gösterilmesi yazısında ayrıca anlatılmıştır.
Kirasını alamayan ev sahibi avukattan ne zaman destek almalıdır?
Destek en çok ihtar aşamasında gerekir; çünkü kira dönemlerinin, tutarın ve otuz günlük sürenin ihtarnamede doğru yazılması sonraki icra veya dava sürecinin dayanağıdır. Hangi yolun seçileceği kira sözleşmesine ve ödenmeyen dönemlere bağlıdır: kiralara özgü icra takibi ile tahliye davası arasındaki tercih bu verilere göre yapılır. Ankara’da kira alacağı ve tahliye sürecinin yürütülmesi için Ankara kira avukatı sayfası, büronun bu alandaki çalışmalarını gösterir.
Ev sahibi elektrik, su veya kilide müdahale ettiyse ve kiracı şikâyet ettiyse, şikâyete bağlı suçlardaki altı aylık şikâyet süresi ve zilyetlik davasındaki iki aylık süre dosyanın seyrini belirler. Soruşturma çağrısı geldiyse ifade verilmeden önce eylemin hangi maddeler altında değerlendirilebileceği netleştirilmeli; bu aşamada Ankara ceza avukatı desteği savunmanın kurulmasında rol oynar. Müdahaleyi sürdürmek yerine bırakmak, tazminat ve ceza riskini büyütmeyi önler.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.