İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracıya aynı kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için yazılı iki haklı ihtar yapılmışsa ve dava süresinde açılırsa mümkündür. Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmazsa bu yol kapanır. Kirayı her ay geç ama sonunda ödeyen kiracılarda sıra; ihtarların tarihini, tebliğini ve kira yılını doğru belirlemektir.
Kira sözleşmesinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası hangi kiralarda ve ne zaman açılabilir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrası bu tahliye sebebini düzenler. Bir yıldan kısa kirada kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun kirada bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olan kiracıya karşı kiraya veren dava açabilir. Dava sözleşmeyi sona erdirir ve kiracının tahliyesiyle sonuçlanır.
Kanun metni konut ile çatılı işyeri arasında ayrım yapmaz; kiraya veren sıfatı ve geçerli bir kira ilişkisi bu yolun başlangıç noktasıdır. Yazılı olması aranan şey kira sözleşmesi değil, iki ihtardır; kira ilişkisinin nasıl ispat edileceği ayrı bir sorudur. Dava hakkı, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde kullanılır. Bu süre kaçırılırsa aynı ihtarlara dayanarak dava açılamaz; yeni bir kira yılında yeniden iki ihtar gerekir.
Yol, kiracının tek bir ayı geç ödemesine değil, tekrarlayan gecikmeye dayanır. Kira her ay gecikmeli ödeniyorsa bu tahliye sebebi, temerrüt feshinden ve icra takibinden farklı bir sonuç verebilir; üç yolun karşılaştırması aşağıda ayrı bir bölümde yer alır.
Kira ödemeyen kiracıya ihtar nasıl çekilir? Hangi ihtar haklı sayılır?
İhtar yazılı olmalı ve kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılmalıdır; noter aracılığıyla gönderilen ihtarname tebliğin ispatı bakımından en sağlam yoldur. Uygulamada ihtarda ödenmeyen ayın ve tutarın açıkça yazılması, ihtarın kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi ve borcun ihtar tarihinde vadesi gelmiş olması aranır.
Her ihtar ayrı bir aya ait borca dayanmalıdır. Aynı ayın kirası için iki ihtar göndermek iki haklı ihtar sayılmaz; örneğin Mart kirası için iki ayrı ihtarname çekilmesi tek ihtar hükmündedir. Tebliğ tutanağı tebliğ tarihini gösterdiği için dosyada saklanır.
İki haklı ihtar yolunda kiracıya ödeme için süre verilmesi kanunda aranmaz. Otuz günlük süre, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesindeki temerrüt feshine aittir; konut ve çatılı işyerinde en az otuz günlük bu süre, ihtar tebliğini izleyen günden işlemeye başlar.
Kira yılı nasıl hesaplanır ve iki ihtar hangi dönem içinde olmalıdır?
Kira yılı, takvim yılı değil sözleşmenin başladığı günden itibaren her on iki aylık dönemdir. Sözleşme 1 Ocak 2026’da başlıyorsa ilk kira yılı 31 Aralık 2026’da biter; 1 Temmuz 2026’da başlayan sözleşmede ise ilk kira yılı 30 Haziran 2027’de sona erer.
Örneğin sözleşme 1 Ocak 2026’da başlamış, kiracıya Mart ve Mayıs kiraları için birer yazılı ihtar tebliğ edilmişse iki ihtar aynı kira yılındadır. Kira yılı 31 Aralık 2026’da bittiği için dava en geç 31 Ocak 2027’ye kadar açılır.
Uygulamada, ihtarlar farklı kira yıllarına düşüyorsa iki haklı ihtar şartı gerçekleşmemiş sayılır; ilk ihtar birinci kira yılında, ikincisi ikinci kira yılında yapılmışsa bunlar birleştirilemez. Kira bedeli yıllık peşin ödenen sözleşmelerde ise aynı yıl içinde iki ayrı gecikme doğmadığı için bu yol çoğu zaman işlemez.
Kiracı ihtardan sonra kirayı öderse tahliye hakkı kaybolur mu?
Uygulamada ihtar tebliğ edilmeden önce yapılan ödeme ihtarı haklı olmaktan çıkarır; tebliğden sonra yapılan ödeme ise ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Bu yüzden kiracının sonradan ödeme yapması, tebliğ edilmiş bir ihtarı tek başına geçersiz kılmaz. Ödemenin hangi tarihte yapıldığı, ihtar tebliğ tarihiyle karşılaştırılarak belirlenir.
Kiracı kirayı elden ödediğini ileri sürerse ispat yükü ve delil sorunu doğar; bu savunmanın nasıl karşılandığı kirayı elden ödedim iddiası yazısında ayrıca anlatılmıştır. Sözleşmede kira gecikirse sonraki kiraların da muaccel olacağını öngören bir şart varsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi bu tür anlaşmaları geçersiz sayar.
Bir aylık dava süresi ne zaman başlar, süre dolmak üzereyse TBK 353 ile uzatılabilir mi?
Bir yıldan uzun kirada bir aylık süre, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlar; bir yıldan kısa kirada kira süresinin bitiminden başlar. Süre kaçırılırsa mahkeme davayı reddeder, çünkü bu süre kullanılmayan hakkı ortadan kaldırır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi bir çıkış yolu verir: kiraya veren en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bildirim süre dolduktan sonra yapılırsa uzatma sonuç doğurmaz. Bildirim kiracıya ulaştığı için tebliğ edilebilen yazılı bir belge olarak, örneğin noter ihtarnamesiyle gönderilmelidir.
Yukarıdaki örnekte kira yılı 31 Aralık 2026’da bitiyor ve son dava günü 31 Ocak 2027 oluyorsa, yazılı bildirim bu tarihten önce kiracıya ulaşmalıdır. Bildirimden sonra kiraya veren dava açma süresini bir kira yılı daha kullanabilir.
İki haklı ihtar davasından önce arabulucuya başvurmak gerekir mi, hangi mahkemeye gidilir?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı yapar. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu kuralın dışında kaldığı için Örnek 13 takibinde arabulucuya gidilmez, ancak iki haklı ihtar davası genel dava olduğundan arabuluculuk kapsamındadır. Genel çerçeve kira davasında zorunlu arabuluculuk yazısında anlatılır.
Dava şartı olan arabuluculukta, arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Yine de bir aylık süre dolmadan başvurmak gerekir; başvuruyu kira yılı biter bitmez yapın ve son tutanak düzenlenince davayı hemen açacak biçimde takvimi önceden çıkarın.
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları dava konusunun değerine bakmaksızın sulh hukuk mahkemesine verir.
Gecikmeli ödeyen kiracıda iki haklı ihtar mı, otuz günlük ihtar mı, Örnek 13 takibi mi seçilmeli?
Üç yol aynı ödenmeyen kiraya dayanır, ancak sonuçları farklıdır. Temerrüt feshinde kiraya veren en az otuz gün süre verir; kiracı süre içinde öderse fesih sonuç doğurmaz. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi ve devamı uyarınca kira alacağı Örnek 13 ile ilamsız takibe konabilir; kiracı yedi gün içinde itiraz etmezse ve borcu ödemezse tahliye istenebilir. Ayrıntılar Örnek 13 icra takibi ve tahliye yazısındadır.
Kirayı her ay geç ama sonunda ödeyen kiracıda temerrüt feshi ve Örnek 13 yolları ödeme nedeniyle sonuçsuz kalabilir. İki haklı ihtar yolu ise tekrarlayan gecikmeye dayandığı için bu kiracılarda daha uygundur. İcra takibinde çıkarılan ödeme emri, takip belgelere dayanmaz ve alacaklı genel hükümlerde dava açmak zorunda kalırsa, İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükmüne göre ihtar yerine geçer; uygulamada bu ödeme emri ihtarlardan biri olarak ileri sürülebilir.
Genel tahliye seçenekleri kiracı nasıl tahliye edilir rehberinde bir arada anlatılır.
Dava açmadan önce hangi belgeler ve kayıtlar hazırlanmalı?
Dava dosyasına şu belgeler girer:
- Kira sözleşmesi ve sözleşmenin başladığı gün, kira yılı takvimi.
- Banka dekontları veya ödeme kayıtlarıyla kiracının ödeme tarihlerini gösteren belge.
- İki ihtarname, her birinin tebliğ tutanağı ve hangi aya ait olduğunu gösteren metin.
- Dava açma süresini uzatmak için gönderilen yazılı bildirim ve tebliğ belgesi.
Kiraya veren birden çok kişiyse ihtarın tüm kiraya verenler adına yapılması dosyayı sağlam kurar. Malik vefat etmişse mirasçıların birlikte hareket etmesi ve ihtarda hepsinin yer alması da aynı sonuca hizmet eder.
Dava kabul edilip tahliye kararı verildikten sonra kiracı evi boşaltmazsa süreç tahliye kararı çıktı kiracı çıkmıyor yazısındaki infaz aşamasına geçer. İhtar tarihlerinin, kira yılının ve son dava gününün birlikte takvime yazılması gerektiğinde Ankara kira avukatı sayfasındaki kira hukuku çalışma alanı bilgisine bakılabilir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.