Kiracı kirayı elden ödedim diyorsa ödemeyi ispat etmek kiracının yüküdür; ev sahibinin “ödeme yapılmadı” demek için belge sunması gerekmez. Kiracının elinde senet niteliğinde bir belge yoksa tanık dinletmesi çoğu zaman mümkün olmaz. Ev sahibinin işi, kiracının hangi delille geldiğine bakıp takipte ve davada buna göre karşılık vermektir.
Kiracı kirayı elden ödedim derse ödemeyi kim ispatlamak zorunda?
İspat yükünü 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 190. maddesi belirler: ileri sürdüğü olgudan kendi lehine hak çıkaran taraf o olguyu ispatlar. Ödeme, borcu sona erdiren bir olgudur ve ödediğini söyleyen kiracı bunu gösterir. Ev sahibi “kira gelmedi” derken olumsuz bir olguyu savunur; kendi tarafında makbuz, dekont ya da başka bir belge aramak zorunda kalmaz.
Aynı yük icra takibinde de kiracıdadır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269/c maddesi, kirayı ödediğini bildirerek itiraz eden borçluyu bu iddiayı belirli belgelerle ispata mecbur tutar. Bu belgeler aşağıda Örnek 13 takibi bölümünde anlatılıyor.
Ev sahibinin yükü yok demek, hiçbir şey yapmaması gerektiği anlamına gelmez. Kiracının sunacağı delile karşı hangi itirazı yapacağı, kendi kayıtlarında çelişki bulunup bulunmadığına bağlıdır. Eski makbuzlar, banka hareketleri ve kiracıyla yapılan yazışmalar bu yüzden baştan toplanmalıdır.
Elden kira ödemesi tanıkla ispatlanır mı?
Kural olarak hayır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 200. maddesi, ödeme gibi borcu sona erdiren işlemlerin de belirli parasal sınırı aşınca ancak senetle ispatlanabileceğini düzenler. Kanun’un 201. maddesi ise senede karşı tanık dinlenmesini yasaklar. Kira sözleşmesi yazılıysa ve bedel sözleşmede belirlenmişse, kiracının “elden verdim, yanımda iki kişi vardı” anlatımı bu sınırın üstünde tek başına yeterli sayılmaz.
Kanun bazı durumlarda tanığa kapıyı açar. Karşı taraf, yani ev sahibi, tanık dinlenmesine açıkça razı olursa tanık dinlenebilir; bu nedenle duruşmada tanığa itiraz edilmeden geçilmemelidir. Delil başlangıcı varsa da tanıkla ispat mümkündür; Kanun’un 202. maddesine göre kendisine karşı delil ileri sürülen kişinin verdiği ya da gönderdiği bir belge bu işi görür. Kanun’un 203. maddesi ayrıca bazı istisnalar sayar; örneğin aile içi işlemler ve örfen senede bağlanmayan işlemler burada yer alır.
Kira ödemesinde senetle ispat sınırı kaç lira, hangi tarih esas alınır?
Sınır sabit bir rakam değildir. HMK’nın 200. ve 201. maddelerindeki tutar, Ek Madde 1 uyarınca her takvim yılı başında Vergi Usul Kanunu’ndaki yeniden değerleme oranı kadar artar; bin lirayı aşmayan kısımlar hesaba katılmaz. 27 Kasım 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 585 sıra numaralı Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği, 2026 sınırlarında uygulanan yeniden değerleme oranını yüzde 25,49 olarak ilan etmiştir. Güncel tutarı bulmak için ödemenin yapıldığı yıldaki sınır esas alınır ve bu oran önceki yılın tutarına uygulanır.
Hangi yılın sınırının uygulanacağı da önemlidir. HMK Ek Madde 1’in ikinci fıkrası, 4 Haziran 2025 tarihli değişiklikten sonra dava tarihini değil hukuki işlemin yapıldığı tarihteki tutarı esas alır. Kira ödemesi bakımından bu, ödemenin yapıldığı yılın sınırının geçerli olduğu anlamına gelir. Örneğin 2026 yılında yapıldığı söylenen bir ödeme için dava 2027’de açılsa bile 2026’nın sınırına bakılır.
Ödeme nedeniyle kalan miktarın sınırın altına düşmesi de senetsiz ispat için yeterli sayılmaz. Kira sözleşmesinin değeri sınırı aşıyorsa, kiracının kısmen ödediğini veya tamamını ödediğini söylemesi, tanıkla ispat yolunu açmaz. Her ödemeyi ayrı değerlendirmek isteyen kiracıya karşı, ödemelerin aynı sözleşmeden doğduğunu vurgulamak ev sahibinin işine yarar.
Dekont, imzalı makbuz ve mesaj elden ödeme iddiasında ne işe yarar?
Kiracının sunabileceği delillerin ağırlığı birbirinden farklıdır. HMK’nın 199. maddesi elektronik verileri de belge sayar; banka kaydı, e-posta ve mesaj bu kapsamda değerlendirilir. Ev sahibinin hangi delile nasıl cevap vereceği şöyle ayrışır:
- Ev sahibinin imzasını taşıyan makbuz yazılı delildir ve ödemeyi doğrudan gösterir; ev sahibi imzanın ve makbuzdaki dönemin kendisine ait kayıtlarla uyuşup uyuşmadığına bakar.
- Kira ilişkisini ve dönemi gösteren açıklamalı banka dekontu, ödeme iddiasını güçlü biçimde destekler; ev sahibi hesap bilgisini ve dönemi bu belgeyle karşılaştırır.
- Açıklamasız havale, kiraya ait olduğu ayrıca gösterilmedikçe zayıf kalır; bu bir mevzuat hükmü değil, delil değerine ilişkin değerlendirmedir.
- Ev sahibinin kiracıya yazdığı “aldım” ya da “yatırdığın tutar elime geçti” biçimindeki mesaj delil başlangıcı olabilir; bu durumda tanık dinlenmesinin önündeki engel kalkar.
- Tanık anlatımı, yukarıda anlatılan istisnalar yoksa senetle ispat gereken ödeme için yeterli olmaz.
Ev sahibi için en önemli nokta, kendi imzasını taşıyan veya kendi yazdığı bir metnin delil olarak kullanılabileceğini bilmektir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 103. maddesi borçluya makbuz isteme hakkı tanıdığı için kiracının makbuz talebi meşrudur; makbuzu verirken içeriği ev sahibi belirler.
Önceki aylar için makbuz verilmişse eski kiralar ödenmiş sayılır mı?
Türk Borçlar Kanunu’nun 104. maddesi, kira gibi dönemsel edimlerde alacaklının çekince koymadan makbuz vermesi hâlinde önceki dönemlere ait edimlerin de ifa edilmiş sayılacağını düzenler. Yani kiracıya yalnız “Eylül kirası alınmıştır” yazan, başka hiçbir açıklama içermeyen bir makbuz verilirse, kiracı bunu daha önceki aylar için de ödeme karinesi olarak ileri sürebilir.
Bunu önlemek için makbuza hangi aya ait olduğunu, tutarı ve “önceki aylara ait alacaklarım saklıdır” gibi bir çekinceyi yazmak yeterlidir. Makbuzu imzalamadan önce kiracıya kaç dönemin ödendiğini sormak da karışıklığı azaltır.
Örnek 13 takibinde kiracı kirayı ödedim diye itiraz ederse ev sahibi ne yapar?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında borçlu ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmek zorundadır. Kiracı bu süre içinde “kirayı ödedim” diye itiraz ederse ev sahibi önce itirazın belgeyle desteklenip desteklenmediğine bakar. Takip sürecinin tamamı Örnek 13 icra takibi ve tahliye davası yazısında anlatılıyor; itirazın genel mantığı için icra takibine itiraz yazısına bakılabilir.
İlk karar noktası, itiraz dilekçesine kiracının belge ekleyip eklemediğidir. İcra ve İflas Kanunu’nun 269/c maddesi, ödeme itirazını belirli belgelerle ispatlamayı şart koşar: noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir belge, alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belge ya da resmî dairelerin ve yetkili makamların usulüne göre verdiği makbuz veya vesika. Kiracı bunlardan birini sunamıyorsa Kanun’un 269/d maddesi ile kıyasen uygulanan 68. maddesi gereği icra mahkemesi itirazı kaldırır.
Ev sahibi bu durumda icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Kiracı belge sunmuşsa ev sahibi belgenin gerçekten kendisine ait olup olmadığını ve hangi dönemi kapsadığını kontrol eder. Konuyu itirazın kesin kaldırılması yazısı ayrıca açıklıyor.
Süreyi kaçırmamak gerekir. Alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemezse aynı alacak için yeniden ilamsız takip yapamaz. Bu nedenle itiraz tebliği geldiğinde tarih not edilmeli ve kaldırma talebi bu sürenin içinde yapılmalıdır.
Tahliye davasında kiracı kirayı elden ödediğini söylerse ispat nasıl işler?
Kira ödenmediği için tahliye isteniyorsa konut ve çatılı işyerlerinde Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiracıya en az otuz gün süreli yazılı ihtar verilmesi gerekir. Kiracı ihtarın ardından da ödeme yapmadığını kabul etmiyorsa ve ödediğini söylüyorsa, tahliye davasında ödeme savunması da yukarıdaki kurallara göre ispatlanır: ödeme olgusunu HMK’nın 190. maddesi uyarınca kiracı ispatlar, sınırın üstünde kalan işlemlerde ise senet aranır.
Dava sırasında yapılacak iş, ihtarın kiracıya ulaştığını gösteren tebligat evrakı ile kira dönemlerine ait kayıtları düzenli sunmaktır. Kiracı ödemeyi tanıkla ispatlamak isterse muvafakat vermeden önce delil başlangıcı olup olmadığına bakılmalıdır. Mahkeme tahliyeye karar verdikten sonra kiracının evi boşaltmaması ayrı bir aşamadır ve tahliye kararı çıktı ama kiracı çıkmıyor yazısında anlatılıyor.
İcra mahkemesindeki kaldırma talebi ile kira ihtarı ve tahliye davası aynı kira ilişkisinden doğduğu için çoğu zaman birlikte yürütülür. Bu dosyalar Ankara kira avukatı ve Ankara icra avukatı sayfalarındaki çalışma alanlarına girer.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.