Kira davasında zorunlu arabuluculuk, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar; ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri bunun dışında kalır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi 7445 sayılı Kanun’la eklenmiş ve 1 Eylül 2023’ten beri uygulanmaktadır.
Kira davasında zorunlu arabuluculuk nedir, hangi davalarda dava şartıdır?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkta dava açacak ev sahibi de kiracı da önce arabulucuya başvurmak zorundadır. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi bunu dava şartı olarak düzenler; tek istisna, 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleridir.
Dava şartı eksikliği mahkemece kendiliğinden araştırılır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 115. maddesi uyarınca hâkim eksikliğin giderilebileceği hâllerde kesin süre verir; giderilmezse dava usulden reddedilir. Usulden ret esastan ret değildir, ancak harç ve zaman kaybettirir. Kanun’un geçici 3. maddesi, 18/B hükümlerinin yürürlük tarihinde derdest olan davalara uygulanmayacağını söyler; bu nedenle bugün açılacak bir kira davasında arabuluculuk aranır.
Başvuru tahliye sürecinin yalnız ilk adımıdır; ihtiyaç, yeni malik veya tahliye taahhüdü gibi nedenlerle açılacak davanın tamamı kiracı nasıl tahliye edilir rehberinde anlatılır.
Tahliye, kira tespiti, kira alacağı ve depozito davalarında arabulucuya başvurmak şart mı?
Kanun dava türlerini tek tek saymaz, “kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları” kapsar. Bu ifade kira sözleşmesinden doğan para ve eda taleplerini de, kira bedelini belirleyen davaları da içine alır. Uygulamada şu davalarda başvuru aranır:
- Kiracının tahliyesi için açılan davalar; ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malik ile tahliye taahhüdü gibi nedenler bu gruptadır.
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davaları.
- Birikmiş kira alacağının ve gecikme tazminatının tahsili davaları.
- Depozitonun iadesi ve kiralanandaki hasarın tazmini davaları.
Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı davaları 18/B maddesinde ayrı bentlerde düzenlenir ve kira davasından ayrı değerlendirilir. Kira bedelinin beş yıllık dönem sonunda yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açılacaksa önce arabulucuya gidilir. Kiracı depozitoyu geri alamıyorsa kira depozitosu iadesi davasından önce de aynı başvuru yapılır.
Örnek 13 ilamsız icra tahliyesinde arabulucuya gitmek gerekir mi?
İlamsız icra yoluyla tahliye hükümlerine dayanan takipte arabulucuya gitmek gerekmez. İstisna dardır ve yalnız 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi ve devamındaki kira borcu nedeniyle ödeme emri ile aynı Kanun’un 272. maddesindeki tahliye taahhüdü yollarını kapsar.
Ödeme emrinde borçlu yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz takibi durdurur. Alacaklı itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden ister. Bu icra yolları arabuluculuk şartından muaftır; ancak kira alacağı veya tahliye için icra takibi yerine genel mahkemede dava açılacaksa dava şartı yeniden aranır. Örneğin kiracı ödeme emrine itiraz eder ve ev sahibi tahliye için kira davası açmayı seçerse, davadan önce arabuluculuk son tutanağı alınmış olmalıdır.
İcra yolunun işleyişi kirasını ödemeyen kiracıya karşı Örnek 13 icra takibi yazısında, taahhüde dayanan tahliye ise tahliye taahhütnamesi yazısında anlatılır.
Kira uyuşmazlığında arabulucuya nereye başvurulur, yetki itirazı ne olur?
Başvuru, uyuşmazlıkta yetkili olacak mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro dosyaya bir arabulucu görevlendirir.
Karşı taraf büronun yetkisine itiraz edecekse bunu en geç ilk toplantıda, belgeleriyle birlikte yapmalıdır. İtiraz hakkında sulh hukuk mahkemesi en geç bir hafta içinde kesin karar verir. Mahkeme itirazı haklı bulursa başvurunun yetkili büroya yeniden yapılması gerekir.
Kira arabuluculuğu kaç hafta sürer, zamanaşımı işler mi?
Arabulucu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde işi sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en çok bir hafta uzatılabilir. Süre sonunda anlaşma olmazsa arabulucu son tutanağı düzenler ve dava yolu açılır.
Büroya başvuru tarihinden son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu nedenle kira alacağında zamanaşımı veya tahliye davasında hak düşürücü süre dolmak üzereyken başvuru yapılırsa süre arabuluculuk boyunca korunur. Başvuru ile son tutanak tarihlerini dosyaya koymak, daha sonra süre hesabında tartışmayı önler.
Karşı taraf ilk toplantıya gelmezse yargılama gideri ve vekâlet ücreti ne olur?
Geçerli bir mazeret göstermeden ilk toplantıya katılmayan taraf, davada tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısını üstlenir. 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesinin on birinci fıkrası bunu düzenler; 7 Kasım 2024 tarihli 7531 sayılı Kanun’la değişen ikinci cümleye göre bu taraf lehine hükmedilecek vekâlet ücretinin de yarısına hükmedilir.
Bu sonuç yalnız mazeretsiz gelmeyen taraf için doğar. İki taraf da toplantıya katılmazsa yargılama giderleri kendi üzerlerinde kalır.
Son tutanak kira davasına nasıl eklenir, eklenmezse dava reddedilir mi?
Davacı, son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Eklemezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; süre içinde sunulmazsa dava, davalıya tebliğe çıkarılmadan usulden reddedilir.
Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava da dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Reddedilen davada iş baştan başlar: önce başvuru, sonra yeni dava gerekir. Bu yüzden dilekçeyi vermeden önce tutanağın hangi uyuşmazlık için düzenlendiğine, taraflara ve talep konusuna bakın; tahliye için alınan tutanak kira alacağı talebini kapsamayabilir.
Kira arabuluculuğunda anlaşılırsa icra edilebilirlik şerhi nasıl alınır?
18/B maddesi kapsamında yapılan anlaşma belgesinde icra edilebilirlik şerhi almak zorunludur. Şerh, taşınmazla ilgili belgelerde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden, diğer belgelerde arabulucunun görev yaptığı yerdeki sulh hukuk mahkemesinden alınır.
Şerhli belge ilam gibi icraya konabilir; örneğin kiracı anlaşmada belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmazsa şerhli belgeyle tahliye için icra yoluna gidilebilir. Anlaşma taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkinse, 7531 sayılı Kanun’la eklenen düzenleme gereği şerhten sonra tapu müdürlüğünden tescil istenebilir.
Arabuluculuk sürerken tedbir, haciz veya icra takibi gelirse süreler nasıl işler?
Dava açılmadan önce ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz kararı alınmışsa, dava açma süresi büroya başvurudan son tutanağın düzenlendiği güne kadar işlemez. Bu hüküm 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesinin on altıncı fıkrasındadır ve tedbir kararına dayanan tarafı süre kaybından korur.
Büroya başvurulduktan sonra başvuran aleyhine icra takibi başlatılırsa, borçlu son tutanaktan itibaren iki hafta içinde menfi tespit davası açar ve talep ederse İcra ve İflas Kanunu’nun 72. maddesinin ikinci fıkrası uygulanır. Takibin hukuka aykırılığını ileri sürmek için icra takibinde menfi tespit davası yazısındaki şartlar izlenir.
Başvuru, toplantı ve dava aşamalarında belge ve süre takibi gerektiren kira uyuşmazlıklarında Ankara kira avukatı sayfasındaki çalışma alanı bilgisi, dosyanın hangi aşamada olduğunu belirlemek için kullanılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye gibi başvuru zamanının tartışıldığı davalarda ayrıntı TBK 350 ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısında yer alır.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.