Kiracılı ev satın aldım kiracı çıkmıyor diyorsanız, kira sözleşmesi size geçmiştir ve tapuda malik olmak tek başına kiracıyı çıkarmaya yetmez; kendiniz veya yakınlarınız için gereksinim nedeniyle çıkarmak istiyorsanız 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesindeki şartlar aranır. Tapu tescilinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmanız ve dava için altı ay beklemeniz gerekir. Bu bir aylık süre kaçırılırsa ikinci bir dava yolu kalır. Kanundaki genel tahliye sebepleri de yeni malik için ayrıca geçerlidir; bu yazı yalnız yeni malike özgü gereksinim yolunu anlatır.
Kiracılı ev satın aldım kiracı çıkmıyor, yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiralanan satış yoluyla el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; bunu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi düzenler. Kiracının sözleşmesi, satış nedeniyle kendiliğinden sona ermez ve tapuda malik olmanız tek başına kiracıyı çıkarmaya yetmez.
Kanun yeni malike özel bir imkân tanır. Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Bu yolun iki ayrı biçimi vardır: edinmeden sonra bir ay içinde yapılan yazılı bildirime dayanan dava ve sözleşme süresinin bitiminden sonra açılan dava. Bu iki yolun şartları farklıdır ve uygulamada sık karıştırılır.
Genel ihtiyaç tahliyesi başka bir konudur; o yolun ayrıntısı TBK 350 kapsamındaki ihtiyaç tahliyesi yazısında anlatılmıştır. Tahliye için genel çerçeveyi ise kiracı nasıl tahliye edilir yazısında bulabilirsiniz.
Yeni malik için bir aylık yazılı bildirim süresi ne zaman başlar?
Bir aylık süre edinme tarihinden başlar. Satın almada edinme tarihi sözleşmenin imzalandığı gün değil, tapu tescilinin yapıldığı gündür; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanıldığını öngörür. Bu nedenle süreyi tapu kaydındaki tescil tarihinden sayın.
Bildirim bu süre içinde kiracıya ulaştırılmazsa Yargıtay uygulamasında bu eksiklik sonradan giderilemeyen bir eksiklik sayılır; gereksinim sonradan ispatlansa bile bu yoldan açılan dava sonuçsuz kalabilir. Süre tapu tescilinden sayıldığı için bildirimi satış sonrası ilk günlerde hazırlamak gerekir.
Takvimin üç basamağı şöyledir:
- Tapu tescil gününden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılır.
- Edinmeden altı ay sonra tahliye davası açılabilir.
- Bildirim kaçırıldıysa sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılır.
Yeni malik tahliye davasını altı ay sonra ne zaman açabilir?
Bildirimi süresinde yapan yeni malik, sözleşmeyi edinmeden altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Altı ay dolmadan açılan dava erken olur; bu nedenle dava tarihini tapu tescil gününe göre hesaplayın.
Kanun altı aydan sonra davanın en geç ne zaman açılacağına dair açık bir üst sınır yazmaz. Kiraya veren, dava açacağını en geç davanın açılması için öngörülen sürede kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesine göre bir kira yılı uzamış sayılır. Bu uzama süreyi kesin biçimde belirlemediğinden, gecikmeye güvenmek yerine dava tarihini altıncı ayın dolmasından hemen sonrasına planlayın. Hak düşürücü süre olduğundan tarihin dosyaya özgü hesabını avukatla yapın.
Kiracı dava süresince evde kalmaya devam eder; tahliye ancak mahkeme kararıyla gerçekleşir. Karar çıktığı hâlde kiracı evi boşaltmıyorsa izlenecek yol tahliye kararı çıktı kiracı çıkmıyor yazısında anlatılmıştır.
Bir aylık bildirim kaçırıldıysa yeni malikin tahliye hakkı kaybolur mu?
Hayır; bir aylık bildirim kaçırıldığında yalnız bildirime dayanan birinci yol kapanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinin ikinci fıkrası yeni malike, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla gereksinim sebebini kullanma imkânı da tanır.
Bu yolda belirleyici olan sözleşmenin bitiş tarihidir. Kira sözleşmesinde belirli süre varsa süre dolduğu günü, uzayan dönem varsa uzayan dönemin sonunu takvime yazın; dava bu tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bir ay geçerse bu yol da kapanır; yeni malik gereksinim gerekçesiyle o sözleşme dönemi için dava açamaz, kanundaki genel tahliye sebepleri ise ayrıca kullanılabilir.
Bu nedenle bildirimi kaçıran malik, davayı hemen açma telaşına düşmeden önce kira sözleşmesinin bitiş tarihini belirlemelidir. Sözleşme süresinin sonu uzaksa dava hakkı ancak o tarihte kullanılır; bu nedenle takvimi sözleşmenin bitiş tarihine göre kurun.
Yeni malik kiracıya gönderilecek yazılı bildirimde neler yazılır?
Kanun bildirim için yalnız yazılı şekli arar; noter veya KEP zorunlu değildir. Buna rağmen bildirimin kiracıya ulaştığı günü ispatlamak gerektiğinden noter ihtarnamesi ya da KEP tercih edilir. İhtarname hazırlığı için ihtarname nedir ve nasıl yazılır yazısındaki yöntem uygulanabilir.
Bildirimin yeni malikten gelmesi gerekir; önceki malikin kiracıya verdiği bir yazı sizin adınıza süre başlatmaz. Metinde şunlar bulunmalıdır:
- Taşınmazı satın aldığınız ve tapu tescil tarihi.
- Gereksinimin kimin için olduğu: kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz diğer kişi.
- Gereksinimin konut mu, işyeri mi olduğu.
- Sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirme niyetiniz.
Gönderim belgesini, tebliğ tutanağını veya KEP teslim bilgisini dosyada saklayın; bildirimin süresinde ulaştığını yalnız bu belgeler gösterir.
Yeni malik tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak gerekir mi?
Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı yapar; düzenleme 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır. Genel çerçeve kira davasında zorunlu arabuluculuk yazısında yer alır.
Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez. Bu hüküm, süre hesabında size ek zaman kazandırır; ancak başvuru tarihini yine de dava açma hakkının doğduğu döneme göre planlayın. Başvuruyu dava açma hakkı doğduktan sonra yapmak daha güvenlidir; zamanlamayı avukatla belirleyin.
Davacı olarak son tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine eklemelisiniz. Eklemezseniz mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu süre içinde de eklenmezse dava usulden reddedilir.
Yeni malikin konut ihtiyacı mahkemede nasıl ispatlanır?
Gereksinim kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz diğer kişiler için geçerlidir. Başka bir akrabanız ya da yatırım amacı bu çevrenin dışında kalır. İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir; bu ölçüt kanun metninde değil, Yargıtay uygulamasında geliştirilmiştir.
İspat yükü davacıdadır. Şu sorulara cevap veren belgeler dosyaya yardımcı olur: şu an oturduğunuz konutun durumu, ihtiyacın neden bu taşınmazla karşılanabildiği, başka uygun taşınmazınızın olup olmadığı ve gereksinim sahibinin bu eve taşınmayı gerçekten planladığı.
Kiracı bu iddiaya karşı ihtiyacın gerçek olmadığını, sizin başka evinizin bulunduğunu ya da bildirimin süresinde yapılmadığını savunabilir. Bu nedenle bildirimde yazdığınız gereksinim sahibi ile dava dilekçesindeki gereksinim sahibi aynı olmalıdır.
Yeni malik tahliyeden sonra evi başkasına kiralayabilir mi?
Haklı bir sebep olmadıkça hayır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi, gereksinim amacıyla boşaltılan konutun üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağını öngörür. Bu yasak, gereksinim gerekçesiyle alınan tahliye kararından sonra evin gerçekten gösterilen amaçla kullanılmasını sağlar.
Aynı Kanun’un 354. maddesine göre dava yoluyla sona erdirme hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez; yani kira sözleşmesine yazılan bir madde bu korumayı kaldırmaz. Yasağın ayrıntıları ve tazminat yönü yeniden kiralama yasağı yazısında ele alınmıştır.
Süre takvimi, bildirim metni ve arabuluculuk başvurusu birbirine bağlı olduğundan dosyanızı baştan sona planlamak isterseniz Ankara kira avukatı sayfasındaki çalışma alanlarına bakabilirsiniz.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.