A) Kira Alacağı İçin İcra Takibi (İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası)
Kiracı Kirasını Ödemediğinde İcra Takibi ve Tahliye Davası, Türk hukuk sistemine göre, Kiracının zamanında ödenmeyen kira borcu nedeniyle icra takibi ve tahliye davası başlatma süreci, İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi ve devamındaki hükümlerle "Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur.Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse,akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur.İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz." şeklinde belirlenmiştir.
Bu düzenlemeye "Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri" denilmekte olup, Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına yönelik bir icra takibi olarak adlandırılmaktadır. Alacaklının bu takip talebinde, yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesine dayanması ve tahliye talebinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Alacaklı tarafından tahliye talebinde bulunulmaması durumunda, tahliye gerçekleşmeyecektir. Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren belirli bir süre içinde kira ilişkisine ve diğer sebeplere itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz durumunda takip durdurulacaktır. Alacaklının itirazı kaldırarak takibe ve tahliyeye devam edebilmesi için "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası" açması gerekmektedir. Bu dava için görevli ve yetkili mahkeme, icra takibinin başlatıldığı icra müdürlüğüne bağlı olan İcra Mahkemesidir. Tahliye davasının açılma süresi, borçluya ihtar edilen ödeme sürelerinin bitiminden itibaren 6 aydır.
B) Kiracının Kira Borcuna Karşı İcra Takibine İtiraz Prosedürü
Kiraya veren, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda alacak tahsili ve kiracının tahliyesi için farklı yolları kullanabilir. İcra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir. Ancak her iki talebi aynı anda almak için Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına İlişkin icra takibi, yani Örnek-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri yolu mevcuttur. Bu yöntem, İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesine göre, alacağın adi kira veya hasılat kirasına ilişkin olması ve Türk Borçlar Kanunu'nun 315 veya 362. maddelerinde belirtilen ihtarları içermesi şartıyla kullanılabilir. Adi Kiralara ve Hasılat Kiralarına İlişkin Ödeme Emri, tarafların bilgilerini içermeli, ödeme süresini belirtmeli ve itirazın nereye ve nasıl yapılacağını açıkça ifade etmelidir. Ödeme emri, borçlu tarafından itiraz edilmezse, icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir ve kesinleşen kira alacağı için haciz talebinde bulunulabilir.
C) Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmemesi ve Tahliye Davası
Kiracı, Borçlu kiracının Adi Kiralara ve Hasılat Kirasına İlişkin Ödeme Emrinde belirtilen 7 günlük süre içerisinde takibe itiraz etmemesi ve 30 gün içinde ödeme yapmaması halinde takip kesinleşecektir. Bu durumda alacaklı/kiralayan, icra mahkemesinde tahliye davası açarak kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Kiracı, gerek kira sözleşmesine gerekte borca itiraz etmediği için icra mahkemesinde kira akdini kabul etmiş sayılacaktır. Borçlu kiracı, ödeme emrine itiraz etmediği için artık kira borcu miktarına da itiraz edemez. Kiracı, ancak kira borcunu ödediğini, ödeme emrinin usulsüz olduğunu veya tebligatın usulsüz olduğunu ileri sürerek davayı reddedebilir. Mahkeme, borçlu kiracının ileri sürdüğü iddiaları kabul etmezse, kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesine karar verecektir.
D) Kira Sözleşmesine İtiraz Edilmesi Durumunda Tahliye Davası
Borçlu kiracı, Adi Kiralara ve Hasılat Kirasına İlişkin Örnek-13 ödeme emrine dayanak kira sözleşmesini veya ilişkisini ve sözleşmedeki imzayı kesin ve açık olarak reddederse, alacaklı noterden onaylı bir kira sözleşmesi sunarak itirazın kaldırılmasını ve kiralananın boşaltılmasını talep edebilir. Ancak alacaklı, adi yazılı veya sözlü kira sözleşmesine dayanıyorsa, İcra Hukuk Mahkemesi'nde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açamaz. Bu durumda alacaklı, Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali ve Tahliye Davası ile alacağını ve kira ilişkisini genel hükümlere göre ispatlayarak kiracının tahliyesini sağlayabilir.
E) İcra Takibine İtiraz Edilmesi Durumunda Tahliye Davası
Kiracı, kira ilişkisi ve kira sözleşmesindeki imzaya kesin ve açık olarak itiraz etmediği sürece, kira ilişkisi ve kira sözleşmesi kabul edilir. (İİK md. 68 :Talebine itiraz edilen alacaklının takibi, imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye müstenitse, alacaklı itirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu süre içerisinde itirazın kaldırılması istenilmediği takdirde yeniden ilâmsız takip yapılamaz.)
Ancak borçlu kiracı, kira sözleşmesi dışındaki itirazlarını yapabilir. Borçlu, kira sözleşmesine ilişkin bir itirazda bulunmaz ve farklı bir itiraz sebebiyle ödeme emrine karşı gelirse, İcra Hukuk Mahkemesi'nde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açılabilir. Borçlu kiracı, itirazında haksızsa mahkeme tahliye kararı verecek, aksi takdirde davayı reddedecektir. Haksız itiraz durumunda, mahkeme borçlu kiracıyı İcra İnkar Tazminatına mahkum edebilir.
F) Tahliye Kararının İcrası
İcra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının kesinleşmesi gerekmez, ancak tahliye kararının icra edilebilmesi için kiracıya tefhim veya tebliğ tarihinden itibaren on gün geçmelidir. Bu şartların sağlanmasının ardından alacaklı, gerekçeli karar ile icra dairesine başvurarak kiracıyı tahliye edebilir.
G) İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası için görevli ve yetkili mahkeme, icra takibinin başlatıldığı icra müdürlüğünün bağlı olduğu İcra Mahkemesidir.
Ğ) İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı
İcra mahkemesinde açılacak tahliye davasını açma süresi, borçluya ihtar edilen ödeme sürelerinin (konutlar için 30 gün) bitiminden itibaren 6 aydır. Bu süre içinde dava açılmazsa, alacaklı icra takibi ile elde ettiği tahliyeye ilişkin dava hakkını kaybeder.
H) Yargıtay Kararı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No : 2008/6-121, Karar No : 2008/123 ve 13.02.2008 Tarihli kararında:
Davacı tarafından bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanılarak tahliye istekli olarak başlatılan icra takibinde kira alacağının tahsili istenilmiştir. Ödeme emrinin tebliği üzerine davalı borçlu yasal süresindeki itirazında kira ilişkisine ve borcun miktarına karşı çıkmamış, borcu olmadığı savunmasında bulunmuştur. Davalı borçlu ödeme emrinin tebliği üzerine yapmış olduğu itirazında kira ilişkisine ve kira miktarına karşı çıkmayıp borcu olmadığı savunmasında bulunduğuna göre…
…İ.İ.K.’nun 68.maddesindeki belgelerden birisi ile savunmasını kanıtlamak zorundadır. Oysa davalı; İİK.nun 68.maddesinde belirtilen nitelikte bir belge ibraz etmemiş ve savunmasını kanıtlayamamıştır. Ayrıca davalı yargılama aşamasında kapıcı olması nedeniyle kiracılığından söz edilemeyeceği ve kira sözleşmesinin bilmeden imzalatıldığı savunmasında bulunmuş ise de istisnalar dışında itiraz değiştiremez ve genişletemez. Bu durumda Mahkemece istemin kabulü ile itirazın kaldırılmasına, takibin devamına ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekir.
