Örnek No: 13 İcra Takibi Nedir, Tahliye Davasından Farkı Ne?
Örnek No: 13 icra takibi, kira bedelini zamanında ödemeyen kiracıya karşı hem birikmiş kira alacağının tahsilini hem de belirli şartlarla kiralananın tahliyesini amaçlayan özel bir ilamsız icra yoludur. Uygulamada “kira alacağına dayalı tahliyeli icra takibi” olarak da anılan bu yöntem, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi ve devamı kapsamında yürütülür. İcra müdürlüğü tarafından kiracıya gönderilen Örnek No: 13 ödeme emrinde, borcun ödenmesi ve varsa itirazın bildirilmesi yanında, süresi içinde ödeme yapılmaması hâlinde tahliye talep edilebileceği de belirtilir. Kira ödenmediğinde icra takibi ve tahliye süreci bu iki talebin aynı takip dosyasında nasıl bir araya geldiğinin anlaşılması bakımından önem taşır.
Örnek No: 13 takibi doğrudan bir tahliye kararı değildir. İcra müdürlüğü uyuşmazlığı yargılayarak kiracının çıkarılmasına karar vermez; yalnızca takip talebine uygun ödeme emrini düzenler ve tebliğ eder. Kiracı süresinde ödeme yapmazsa kiraya veren, şartlarına göre icra mahkemesinden tahliye kararı istemelidir. Başka bir deyişle fiziksel tahliye, yalnızca ödeme emrinin gönderilmesiyle değil, kanunda öngörülen sürelerin tamamlanması ve gerekli yargısal kararın alınmasıyla gerçekleştirilebilir.
Tahliye davası ise Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi sebeplere dayanılarak sulh hukuk mahkemesinde açılan olağan bir davadır. Bu davalarda tanık, bilirkişi, keşif ve diğer deliller daha geniş biçimde incelenebilir. Kira ilişkisinden doğan olağan tahliye davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması kural olarak zorunluyken, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin takip ve icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması süreci bu zorunluluğun dışında tutulmuştur.
Bu nedenle Örnek No: 13 icra takibi ile tahliye davası aynı hukuki yol değildir. İlki yalnızca muaccel ve ödenmemiş kira borcuna dayanan, kısa itiraz ve ödeme süreleri içeren özel bir takip yoludur. İkincisi ise kanunda sayılan farklı tahliye sebeplerinin mahkeme önünde incelendiği daha geniş kapsamlı bir yargılama sürecidir.
Kira Ödenmediğinde Örnek No: 13 Takibi Hangi Durumlarda Açılır?
Örnek No: 13 takibi, kiralanan teslim edildikten sonra vadesi gelen kira bedelinin veya kiracıya ait olduğu belirli bir yan giderin ödenmemesi durumunda başlatılabilir. Takibin temel şartı, talep edilen alacağın muaccel olmasıdır; yani kira sözleşmesinde belirlenen ödeme gününün geçmiş bulunması gerekir. Henüz vadesi gelmemiş gelecek ay kiraları için bu takip yapılamayacağı gibi, kaynağı ve dönemi açıklanmayan tahminî tutarların kira alacağı olarak istenmesi de uyuşmazlığa yol açabilir. Kiracının çıkarılmasına yönelik diğer hukuki imkânlar, kiracının tahliye edilme yolları kapsamında birbirinden farklı şartlara tabidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiraya veren, muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemeyen kiracıya yazılı süre vererek, bu süre içinde de ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Örnek No: 13 ödeme emri, gerekli uyarıları içermesi hâlinde bu yazılı bildirimin işlevini yerine getirdiğinden, takipten önce ayrıca noter ihtarnamesi gönderilmesi kural olarak zorunlu değildir.
Takip yalnızca çıplak kira bedeli için değil, Türk Borçlar Kanunu anlamında kiracıya ait yan giderler için de gündeme gelebilir. Bununla birlikte aidat, ortak gider, elektrik, su veya başka bir masrafın istenebilmesi için bu borcun hangi döneme ait olduğu, kiracının sorumluluğunun sözleşmeden veya kanundan nasıl doğduğu ve tutarın ne şekilde hesaplandığı açıkça gösterilmelidir. Kiraya verenin kendisine ait bir gideri açıklama yapmadan kira borcuna eklemesi, borca itiraz edilmesine ve tahliye talebinin reddedilmesine neden olabilir.
Örnek No: 13 takibinin kullanılabilmesi için kira sözleşmesinin mutlaka yazılı olması gerekmez. Sözlü kira ilişkisi de geçerli olabilir; ancak kiracı sözleşmenin varlığını veya imzasını açıkça inkâr ederse, kiraya verenin icra mahkemesinde başvurabileceği yol elindeki belgenin niteliğine göre değişir. Bu nedenle sözleşmenin yazılı olmaması takibe kesin olarak engel oluşturmasa da ispat ve tahliye aşamasını güçleştirebilir.
Son olarak Örnek No: 13 takibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye veya belirli süreli sözleşmenin sona ermesi gibi sebeplerin yerine kullanılamaz. Takibin merkezinde, vadesinde ödenmemiş gerçek bir kira ya da yan gider borcu bulunmalıdır.
Örnek No: 13 Takibi Nereye ve Kim Tarafından Başlatılır?
Örnek No: 13 takibi, kiraya veren veya takip konusu kira alacağının sahibi tarafından yetkili icra müdürlüğünde başlatılır. Alacak vekil aracılığıyla takip edilecekse usulüne uygun vekâletname bulunmalıdır. Kira sözleşmesinin devri, taşınmazın el değiştirmesi veya kira alacağının ayrıca temlik edilmesi hâlinde ise takibi başlatan kişinin hangi dönem alacağı üzerinde hak sahibi olduğu belgeyle ortaya konulmalıdır. Yeni malik, mülkiyetin kendisine geçtiği tarihten sonraki kira bedellerini talep edebilir; önceki döneme ait alacakların ayrıca devredilip devredilmediği ise somut belgelere göre değerlendirilir. Bu tür hususlar genel olarak kira hukuku uyuşmazlıkları içinde ele alınır.
Yetkili icra müdürlüğünün belirlenmesinde İcra ve İflas Kanunu’nun 50. maddesi ile hukuk yargılamasına ilişkin yetki kuralları birlikte dikkate alınır. Borçlunun yerleşim yerindeki icra müdürlüğü kural olarak yetkilidir. Para borçlarında ifa yeri ve sözleşmeden doğan uyuşmazlıklara ilişkin diğer yetki bağlantıları da şartları varsa önem kazanabilir. Kiralananın bulunduğu yer uygulamada sıkça tercih edilmekle birlikte, her olayda tek ve kesin yetkili yer olduğu söylenemez. Yetki kesin değilse icra müdürlüğü bu konuyu kendiliğinden incelemez; kiracı, yetki itirazını ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi günlük itiraz süresi içinde ileri sürmelidir.
Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren bulunuyorsa takip hakkının birlikte kullanılması gerekebilir. Aynı şekilde sözleşmede birden fazla kiracı yer alıyorsa, tahliye sonucunun tüm kiracılar bakımından doğabilmesi için bu kişilerin takipte borçlu olarak gösterilmesi ve her birine ayrı ödeme emri tebliğ edilmesi önem taşır. Kiracılardan yalnızca birine yapılan tebligat, diğer kiracı yönünden itiraz ve ödeme sürelerini başlatmaz.
Takip talebinde alacaklı ve borçluların adları, kimlik veya vergi bilgileri, adresleri, kiralananın tam adresi ve talep edilen kira dönemleri açıkça yazılmalıdır. Özellikle bağımsız bölüm numarasının, işyeri veya konut niteliğinin ve tahliyesi istenen alanın doğru gösterilmemesi, ödeme emri ile tahliye talebi arasında belirsizlik yaratabilir.
Kiraya verenin yalnızca kira alacağını tahsil etmek istemesi hâlinde genel haciz yoluna başvurması mümkündür. Ancak aynı dosyada tahliye sonucu da amaçlanıyorsa takip talebinde bu irade açıkça belirtilmeli ve Örnek No: 13 ödeme emri düzenlenmesi istenmelidir.
Takip Talebi, Kira Sözleşmesi ve Ödeme Belgelerinde Ne Olmalı?
Takip talebi, Örnek No: 13 icra takibinin sınırlarını belirleyen temel belgedir. İcra müdürlüğü kendiliğinden kira dönemlerini araştırmaz, borcu hesaplamaz veya tahliye talebi eklemez. Bu nedenle kiraya verenin hangi ayların kira bedelini, ne miktarda ve hangi hukuki sebebe dayanarak istediğini tereddüde yer bırakmayacak biçimde göstermesi gerekir. Yazılı sözleşmede yer alan kira tutarı, artış hükmü ve ödeme günü ile takipte bildirilen bilgiler birbiriyle uyumlu olmalıdır. Sözleşmenin taraflara yüklediği hak ve borçlar bakımından kira sözleşmesinden doğan kiracı hakları da dikkate alınmalıdır.
Takip dosyasında özellikle şu bilgilerin açık biçimde yer alması gerekir:
- Kiraya veren ve kiracının kimlik bilgileri, adresleri, kiralananın açık adresi, sözleşmenin başlangıç tarihi ve kira türü belirtilmelidir.
- Ödenmediği ileri sürülen her kira dönemi ayrı ayrı gösterilmeli; aylık kira bedeli, varsa geçerli artış, yapılan kısmi ödemeler ve kalan ana para açıklanmalıdır.
- İşlemiş faiz talep ediliyorsa başlangıç tarihi ve hukuki dayanak yazılmalı; ayrıca takip talebinde kira alacağının tahsiliyle birlikte tahliye istendiği açıkça belirtilmelidir.
Yazılı kira sözleşmesi takip yapılmasının mutlak geçerlilik şartı değildir. Bununla birlikte mevcut bir sözleşmenin takip talebine eklenmesi, kira ilişkisinin başlangıcını, aylık bedeli, ödeme tarihini ve imzaları ortaya koyar. Kiracı sözleşmeye veya imzaya açıkça itiraz ederse, belgenin adi yazılı ya da noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış olması, icra mahkemesinde izlenecek yolu doğrudan etkileyebilir.
Ödeme belgeleri de yalnızca kiraya veren açısından değil, kiracı açısından önemlidir. Banka dekontlarında ödemenin hangi aya ait olduğunun açıklanması, nakit ödemelerde imzalı makbuz alınması ve aynı miktarın farklı borçlara mahsup edilip edilmediğinin belirtilmesi gerekir. Açıklamasız banka transferleri, düzensiz kısmi ödemeler veya üçüncü kişilerce yapılan ödemeler, hangi kira döneminin sona erdiği konusunda uyuşmazlık doğurabilir.
Takipten önce hesap dökümü hazırlanırken yapılmış bütün ödemeler düşülmelidir. Daha önce ödenmiş bir kira bedelinin yeniden istenmesi, takibin o bölümü yönünden iptaline, yargılama giderine ve şartlarına göre tazminat tartışmalarına yol açabilir. Depozito ise sözleşme sona ermeden ve iade şartları oluşmadan kendiliğinden son ay kirasına mahsup edilmiş sayılmaz; böyle bir mahsup iddiası sözleşme ve taraf iradeleri çerçevesinde ayrıca incelenir.
7 Günlük İtiraz ve 30 Günlük Ödeme Süresi Nasıl Hesaplanır?
Örnek No: 13 ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmesiyle iki ayrı süre işlemeye başlar. Kiracının borca, kira ilişkisine, imzaya veya icra müdürlüğünün yetkisine itiraz edebilmesi için yedi günlük süresi; konut ve çatılı işyeri kirasında tahliyeyi önleyecek ödemeyi yapabilmesi için ise otuz günlük süresi vardır. Bu iki süre birbirinin ardından başlamaz. Her ikisi de tebliğ tarihini izleyen günden itibaren birlikte işlemeye başlar. Başka bir deyişle yedi günlük itiraz süresinin bitmesinden sonra yeni bir otuz günlük ödeme süresi başlamaz; toplam ödeme süresi tebliği izleyen günden itibaren otuz gündür.
Süre hesabında tebliğin yapıldığı gün hesaba katılmaz. Örneğin ödeme emri ayın 3’ünde usulüne uygun tebliğ edilmişse süreler ayın 4’ünde işlemeye başlar. İtirazın yedinci günün, ödemenin ise otuzuncu günün sonuna kadar yapılması gerekir. Son gün resmî tatile rastlarsa süre, tatili izleyen ilk iş günü çalışma saati sonunda biter. Tebligatın usulüne uygun olup olmadığı veya elektronik tebligatın hangi tarihte yapılmış sayılacağı ise ayrıca incelenmelidir.
Yedi günlük süre içinde itiraz edilmemesi, takip konusu kira borcunun icra takibi bakımından kesinleşmesine yol açar. Bununla birlikte kiracı, konut ve çatılı işyeri kirasında otuz günlük süre doluncaya kadar borcun tahliyeye esas olan kısmını tamamen ödeyerek temerrüt nedeniyle tahliyeyi önleyebilir. Bu nedenle yedinci günden sonra itiraz imkânının kaybedilmiş olması, otuzuncu güne kadar ödeme yapılmasının sonuçsuz olduğu anlamına gelmez.
Ödemenin, ödeme emrinde belirtilen icra dosyasına veya hukuken geçerli şekilde alacaklıya süresinde ulaşması gerekir. Banka üzerinden ödeme yapılırken yalnızca talimat tarihi değil, paranın hesaba geçtiği tarih de uyuşmazlık konusu olabilir. Dosya numarası ve kira dönemi açıklaması yazılmadan yapılan ödeme, başka borca mahsup tartışmasına neden olabilir.
Otuz günlük süre, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü temel süredir. Diğer adi kira ve ürün kirası ilişkilerinde kanunda farklı süreler bulunabileceğinden, kira türü doğru belirlenmelidir. Süre dolmadan tahliye isteminde bulunulması ise erken başvuru sayılarak tahliye talebinin reddine yol açabilir. Ödeme emrinin yazılı ihtar işlevi hakkında ihtarname ve yazılı bildirim kuralları da önem taşır.
İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası Nasıl İlerler?
Kiracı yedi gün içinde borca itiraz ederse Örnek No: 13 icra takibi durur. Kiraya veren, itirazın içeriğine ve elindeki kira sözleşmesinin niteliğine göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye talep edebilir veya sulh hukuk mahkemesinde dava açmak zorunda kalabilir. Bu ayrım, kira sözleşmesinin varlığı ile imzanın kabul edilip edilmediğine göre belirlenir. Genel ilamsız icra takibi kurallarından farklı olarak, kira takibinde tahliyeye ilişkin özel hükümler uygulanır.
Kiracı kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzasını açıkça inkâr etmemiş, yalnızca borcun ödendiğini, kira miktarının yanlış olduğunu veya talep edilen dönemin hatalı bulunduğunu ileri sürmüşse kira ilişkisi icra takibi bakımından kabul edilmiş sayılır. Bu durumda kiraya veren, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteyebilir. İcra mahkemesi, kira borcunu ve ödeme savunmasını kanunun izin verdiği belgeler üzerinden sınırlı incelemeyle değerlendirir.
Kiracı sözleşmenin varlığını veya imzasını açık ve kesin şekilde reddederse durum farklıdır. Kiraya verenin elinde noterlikçe düzenlenmiş ya da imzası noterlikçe onaylanmış bir kira sözleşmesi varsa, kanundaki şartlarla icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye yoluna başvurulabilir. Adi yazılı sözleşmede imza inkâr edilmişse icra mahkemesinin sınırlı inceleme yetkisi yeterli olmayabilir; kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde kira ilişkisinin ve alacağın varlığını genel hükümlere göre ispatlaması gerekebilir.
Kiracı hiç itiraz etmez ancak otuz günlük sürede ödeme de yapmazsa kiraya veren, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep edebilir. Bu altı aylık süre, itiraz hâlindeki süreden farklı başlangıca sahiptir: İtiraz varsa başlangıç itirazın alacaklıya tebliği, itiraz yoksa başlangıç ödeme süresinin sonudur. Sürenin geçirilmesi, aynı takip dosyasına dayanılarak tahliye istenebilmesini engelleyebilir.
İcra mahkemesindeki itirazın kaldırılması ve tahliye başvurusu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi kapsamındaki zorunlu arabuluculuk istisnası içinde değerlendirilir. Buna karşılık sulh hukuk mahkemesinde açılacak itirazın iptali veya olağan tahliye davasından önce arabuluculuğa başvurulması kural olarak zorunludur.
Usulsüz Tebligat, Eksik Ödeme ve Yanlış Takibin Sonuçları
Örnek No: 13 takibinde sürelerin başlangıcı ödeme emrinin tebliğine bağlı olduğundan, tebligat işlemi belirleyici öneme sahiptir. Tebligatın yanlış adrese yapılması, aynı konutta oturmayan kişiye bırakılması veya kanuni şekil şartlarının yerine getirilmemesi usulsüz tebligat iddiasına yol açabilir. Bununla birlikte usulsüz tebligat her durumda yok hükmünde değildir. 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca muhatabın tebligatı fiilen öğrendiği tarih, şartları varsa tebliğ tarihi kabul edilebilir.
Kiracı, usulsüz tebligatı öğrendiğinde yalnızca tebliğ tarihinin düzeltilmesini istemekle yetinmemelidir. Öğrenme tarihinden itibaren kanuni süre içinde icra mahkemesine şikâyet başvurusu yapılması ve aynı zamanda borca, imzaya veya yetkiye ilişkin esas itirazların icra müdürlüğüne bildirilmesi önem taşır. Şikâyet yapılmasının takip işlemlerini kendiliğinden durduracağı varsayımı, itiraz süresinin kaçırılmasına neden olabilir. Öğrenme tarihinin gerçeğe aykırı bildirilmesi de dosyadaki belgeler ve diğer delillerle denetlenebilir.
Eksik ödeme bakımından temel ölçüt, tahliyeye esas kira aslı ile kiracıya ait muaccel yan giderlerin verilen süre içinde tamamen ödenip ödenmediğidir. Kira bedelinin yalnızca bir kısmının yatırılması, kural olarak kalan ana para yönünden temerrüdü sona erdirmez. Buna karşılık kira aslı tamamen ödenmiş, yalnızca faiz veya takip gideri gibi fer’î alacaklar kalmışsa, salt bu tutarlar nedeniyle tahliye kararı verilmesi farklı değerlendirilir ve kural olarak tahliyenin doğrudan dayanağını oluşturmaz. Aidatın hangi kişiden ve hangi hukuki sebebe dayanılarak istenebileceği, apartman aidatı ödenmediğinde başvurulabilecek yollar çerçevesinde ayrıca incelenmelidir.
Yanlış takip türünün seçilmesi de tahliye sonucunu etkiler. Kiraya veren yalnızca genel haciz yoluna özgü Örnek No: 7 ödeme emri gönderilmesini isterse, kira alacağının tahsili mümkün olsa bile aynı ödeme emrine dayanılarak kira borcu nedeniyle tahliye talep edilemez. Tahliye iradesinin takip talebinde açıkça belirtilmesi ve Örnek No: 13 ödeme emrinin düzenlenmesi gerekir.
Kiralananın adresinin yanlış yazılması, bütün kiracıların takipte gösterilmemesi, ödenmiş ayların yeniden istenmesi, otuz günlük süre dolmadan tahliye talep edilmesi veya altı aylık başvuru süresinin geçirilmesi de takip sonucunu olumsuz etkileyebilir. Bu eksikliklerin bir kısmı düzeltilebilirken, bir kısmı yeni takip veya ayrı dava açılmasını gerektirebilir.
Örnek No: 13 İcra Takibi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Yazılı kira sözleşmesi olmadan Örnek No: 13 takibi yapılabilir mi? Kira sözleşmesi kural olarak sözlü biçimde de kurulabildiğinden, yalnızca yazılı sözleşme bulunmaması takip başlatılmasına kesin engel değildir. Ancak kiracı kira ilişkisini veya sözleşmedeki imzayı inkâr ederse ispat sorunu ortaya çıkar. Banka ödemeleri, yazışmalar, teslim belgeleri ve diğer deliller kira ilişkisinin olağan mahkemede ispatında önem taşıyabilir; icra mahkemesindeki sınırlı inceleme ise her belgenin değerlendirilmesine elverişli değildir.
Kiracı otuz gün içinde ödeme yaparsa tahliye edilir mi? Konut ve çatılı işyeri kirasında, ödeme emrinde talep edilen ve tahliyeye esas oluşturan muaccel kira borcu otuz günlük süre içinde tamamen ödenirse, aynı temerrüde dayanılarak Örnek No: 13 yoluyla tahliye kararı verilmemesi gerekir. Ancak yapılan ödemenin eksik olması, yanlış dosyaya gönderilmesi veya hangi döneme ait olduğunun belirlenememesi uyuşmazlık yaratabilir.
Takipten önce noter ihtarnamesi göndermek zorunlu mudur? Kural olarak hayır. Kanuni uyarıları ve süreleri içeren Örnek No: 13 ödeme emri, kira borcunun ödenmesi için gerekli yazılı ihtarın işlevini yerine getirir. Bununla birlikte daha önce gönderilen ihtarnameler, borcun dönemini ve tarafların açıklamalarını ortaya koyabilir.
Kiracıya mahkeme kararı olmadan doğrudan tahliye uygulanabilir mi? Hayır. Ödeme emrine itiraz edilmemesi ve otuz günlük sürede ödeme yapılmaması, kiraya verene icra mahkemesinden tahliye isteme hakkı verir; icra müdürlüğü sırf ödeme emri kesinleştiği için kendiliğinden kiracıyı çıkaramaz. Tahliye kararının alınması ve kanuni icra aşamalarının tamamlanması gerekir.
Örnek No: 13 takibinde arabuluculuk zorunlu mudur? İcra müdürlüğünde takip başlatılması ve icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ile tahliye istenmesi için zorunlu arabuluculuk şartı bulunmaz. Buna karşılık uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali veya olağan tahliye davası olarak görülecekse dava öncesinde arabuluculuğa başvurulması gerekir.
Tahliye taahhüdü varsa yine Örnek No: 13 takibi mi yapılır? Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı takip ile kira borcunun ödenmemesine dayalı Örnek No: 13 takibi farklı hukuki yollardır. Geçerli bir taahhüde dayanılacaksa tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye için öngörülen özel süreler ve takip türü uygulanır. Usulüne uygun Örnek No: 13 ödeme emrinin, şartları varsa iki haklı ihtara dayalı tahliye bakımından da sonuç doğurması mümkün olmakla birlikte bu konu Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesindeki ayrı dönem ve dava şartlarına göre değerlendirilir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
