Tahliye taahhüdünden sonra yeni kira sözleşmesi imzalanıp kira ilişkisi yenilendiyse, Yargıtay 3. Hukuk Dairesine göre eski taahhüt hükümsüz kalır. Daire, kiraya verenin de kabul ettiği yeni sözleşmeyi gözetmeden işyeri kiracısının tahliyesine hükmeden sulh hukuk mahkemesi kararını 5 Mayıs 2026’da kanun yararına bozdu. Bozma “sonuca etkili olmamak üzere” verildiğinden bu dosyadaki tahliye kararı taraflar bakımından yerinde kalır.
Yargıtay yeni kira sözleşmesine rağmen verilen tahliye kararını hangi gerekçeyle bozdu?
Daire önce tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını sıraladı, ardından taahhütten sonra imzalanan sözleşmenin etkisini değerlendirdi:
Karar metninden
“Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için; yazılı şekilde yapılması, taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi, tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden makul bir süre sonra verilmesi gereklidir.”
“Somut uyuşmazlıkta, davalı vekili tarafından takibe dayanak yapılan dava konusu tahliye taahhüdünün keşide tarihinden sonra, taraflar arasında 11.09.2024 tarihli kira sözleşmesi imzalanarak kira sözleşmesinin yenilendiği ileri sürülmüş, davacı vekili tarafından da sunulan sözleşme kabul edilerek tarafların anlaştığı ve davanın konusuz kaldığına dair 22.10.2024 tarihli beyan dilekçesi ibraz edilmiş olmakla, İlk Derece Mahkemesince tahliye taahhüdünden sonra, davacı tarafça itiraz edilmeyen 11.09.2014 başlangıç tarihli sözleşme ile kira sözleşmesinin yenilendiği ve tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan, …”
Daire’ye göre kiraya verenin itiraz etmediği yeni sözleşme kira ilişkisini yeniledi ve taahhüt hükümsüz kaldı; mahkeme bunu gözetmeden tahliyeye karar verdi. Gerekçenin sonunda sözleşmenin başlangıcı “11.09.2014” diye yazılmıştır. Aynı cümlenin başında ve Bakanlığın temyiz sebeplerinde sözleşme 11 Eylül 2024 tarihli olarak anıldığından burada 2024 sözleşmesinin kastedildiği anlaşılır; 2014, kira ilişkisinin başladığı 2022’den önceki bir yıldır. Bozma, Adalet Bakanlığının istemi üzerine ve oy birliğiyle verildi:
Hüküm fıkrası
“Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1 maddesine dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı Kanunun 363/2 maddesi uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA,”
“Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına, dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,”
Sulh hukuk mahkemesi işyeri kiracısının tahliyesine neden karar vermişti?
Mahkemeye göre taraflar arasında 28 Eylül 2022 başlangıç tarihli bir işyeri kirası vardı. Kiracı, kira sözleşmesinden sonra 23 Kasım 2022 tarihli yazılı taahhütle işyerini 28 Eylül 2023’te boşaltmayı üstlenmişti. Kiraya veren bu taahhüde dayanarak süresinde tahliye talepli icra takibi başlattı. Kiracı taahhüdün içeriğine ve imzasına itiraz edince kiraya veren itirazın iptali ve tahliye davası açtı.
Kiracı, yaklaşık üç yıldır kiracısı olduğu taşınmazda kira ilişkisi sürerken yeni bir sözleşmeyi ve taahhüdü baskı, tehdit ve hile ile imzalamaya zorlandığını savundu. Kiraya verenin belgeler üzerinde tahrifat yaptığını ve kira bedelini gerçeğe aykırı biçimde değiştirdiğini de ileri sürdü. Adli Tıp Kurumu incelemesi imzanın kiracıya ait olduğunu gösterdi. Mahkeme bu gerekçeyle davayı kabul etti, itirazın iptaline ve kiralananın tahliyesine karar verdi.
Kiracının vekili ise taahhütten sonra taraflar arasında 11 Eylül 2024 başlangıç tarihli ve noter tasdikli yeni bir kira sözleşmesi imzalandığını ileri sürmüştü. Kiraya verenin vekili de 22 Ekim 2024 tarihli dilekçesiyle bu sözleşmeyi kabul etti; tarafların anlaştığını ve davanın konusuz kaldığını bildirdi. Mahkeme 2025’te kesin olarak verdiği kararda bu sözleşmeyi değerlendirmedi; Yargıtay kararı bunun nedenini aktarmaz. Daire baskı, tehdit ve imza savunmalarına girmedi.
Kanun yararına bozma işyeri kiracısı hakkındaki tahliye kararını kaldırır mı?
Hayır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 363. maddesi, kesin olarak verilen veya istinaf ya da temyiz incelemesinden geçmeden kesinleşen ilk derece kararlarına karşı kanun yararına temyiz yolunu düzenler. Bu yola Adalet Bakanlığı veya Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı başvurabilir; bu dosyada başvuran Bakanlıktı. Maddenin ikinci fıkrasına göre “Bu bozma, kararın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz.”
Daire de kararı “sonuca etkili olmamak üzere” bozdu. İtirazın iptali ve tahliye kararı bu dosyanın tarafları bakımından yerinde kalır; bozma üzerine yeniden yargılama yapılmaz. Yeni sözleşmenin bu ilamın icrasına etkisi Yargıtay kararında tartışılmadı.
HMK 363’ün üçüncü fıkrasına göre bozma kararının bir örneği Bakanlıkça Resmî Gazete’de yayımlanır. Bu karar 18 Temmuz 2026 tarihli ve 33313 sayılı Resmî Gazete’de yer aldı. Bozmanın etkisi, aynı durumla karşılaşan mahkemelere taahhütten sonra yapılan sözleşmenin incelenmesi gerektiğini göstermesidir.
Tahliye taahhüdünden sonra yapılan her kira sözleşmesi taahhüdü hükümsüz kılar mı?
Hayır; Yargıtay, yeni sözleşmenin kira ilişkisini gerçekten yenileyip yenilemediğine bakar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin birinci fıkrası, teslimden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenen kiracı çıkmazsa kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir. Kiraya veren bunu tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak yapar. TBK, taahhütten sonra yapılan yeni sözleşmenin etkisini ayrıca düzenlemez.
Bu kararda yeni sözleşme taahhüt edilen tahliye tarihinden yaklaşık bir yıl sonra başlıyordu, noter tasdikliydi ve kiraya veren tarafından kabul edilmişti. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de 5 Eylül 2012 tarihli kararında (E. 2012/9893, K. 2012/11043) benzer sonuca vardı. Taahhütten yaklaşık bir yıl sonra, taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayan iki yıllık yeni sözleşme yapıldığı için taahhüdün geçersiz hâle geldiğini kabul etti.
Aynı Daire 10 Aralık 2015 tarihli kararında (E. 2015/8397, K. 2015/10929) farklı sonuca ulaştı. O dosyada taahhütten sonra yapılan bir yıllık sözleşmenin bitiş günü, taahhüt edilen tahliye tarihiyle aynıydı ve sözleşmede taahhüdü kaldıran bir hüküm yoktu. Daire, yeni sözleşmenin taahhüdü ortadan kaldırdığından söz edilemeyeceğini belirterek itirazın kaldırılması talebini reddeden icra mahkemesi kararını bozdu.
Daire’nin saydığı “makul bir süre” şartı TBK 352’nin metninde değil, Yargıtay uygulamasında yer alır. Bu dosyada taahhüt kira başlangıcından yaklaşık iki ay sonra verilmişti ve Daire bu şart üzerinde durmadı. Kira başlangıcının ertesi günü verilen tahliye taahhüdü kararında ise Daire, düzenleme tarihinde kiracılık ilişkisinin kurulmuş olmasını esas almıştı.
Kiracı yeni kira sözleşmesini tahliye takibinde ve davada nasıl ileri sürer?
Tahliye taahhütnamesiyle icra takibi başlatıldıysa itiraz, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 274. maddesi gereği tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine dilekçeyle veya sözlü olarak bildirilir. Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. Yeni sözleşmeyi itirazda açıkça anın ve aslını saklayın.
Kiraya veren itirazın kaldırılması için icra mahkemesine giderse İİK’nin 275. maddesi uygulanır. Takip noterce düzenlenmiş, tarih ve imzası noterce onaylanmış ya da ikrar edilmiş bir belgeye dayanıyorsa itiraz kaldırılır. Bunun istisnası, kiracının kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvette bir belge ya da imzasını kiraya verenin kabul ettiği bir belge göstermesidir. Bu yüzden yeni sözleşmenin noterde düzenlenmesi ya da imzalarının noterce onaylanması kiracının elini güçlendirir.
Uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası olarak görülüyorsa yeni sözleşme dosyaya sunulur ve kiraya verenden beyanı istenir. Bu dosyada sözleşme yargılamada sunuldu, kiraya veren de itiraz etmedi; Daire bu durumda mahkemenin sözleşmeyi gözetmesini aradı. Kiraya veren davanın konusuz kaldığını bildirirse HMK’nin 331. maddesi gündeme gelir. Bu maddeye göre esas hakkında karar verilmesine gerek kalmayan hâlde hâkim, yargılama giderlerini davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre belirler.
Tahliye taahhüdü varken yeni kira sözleşmesi imzalayan taraflar neye bakmalı?
Önce yeni sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihini taahhüt edilen tahliye tarihiyle karşılaştırın. 2015 kararında olduğu gibi yeni sözleşme taahhüt edilen tarihte sona eriyor ve taahhüdü kaldıran bir hüküm içermiyorsa taahhüt ayakta kalabilir. Kira ilişkisi o tarihin ötesine taşınıyorsa 2012 ve 2026 kararlarındaki gibi taahhüdün hükümsüz kaldığı savunulabilir.
Taraflar yalnız kira bedelini güncellemek istiyorsa bunu mevcut sözleşmeye ek bir protokolle yapmaları ve eski taahhüdün durumunu yazmaları tartışmayı azaltır. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ile yeni sözleşmenin taahhüde etkisi ayrı sorulardır; birincisi taahhüdün nasıl verildiğine, ikincisi sonra ne yapıldığına bakar.
Bu dosyada Daire, taahhütten sonra imzalanan yeni sözleşmeye ve kiraya verenin bu sözleşmeyi kabul ettiği dilekçeye dayandı; sözleşmenin noter tasdikli olduğu Bakanlığın temyiz sebeplerinde yazılıdır. Tahliye taahhüdüne dayalı takibe karşı yeni sözleşme ileri sürülen kira uyuşmazlıklarında mahkeme önce sözleşmenin taahhütten sonra imzalanıp imzalanmadığına bakar. Ardından sözleşmenin kira ilişkisini taahhüt edilen tarihin ötesine taşıyıp taşımadığını ve kiraya verenin bu belgeye itiraz edip etmediğini inceler.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.