Kiracı evi terk etti, anahtarı teslim etmedi: ev sahibi önce ne yapmalı?
Kiracı evi terk etti ve anahtarı teslim etmediyse eve kendiniz girmeyin; önce durumu belgeleyin, ardından tahliye talepli icra takibi veya tahliye davası açın. Anahtar elinize geçmedikçe kira ilişkisi kendiliğinden bitmez, kira işlemeye devam eder ve eşyalar içeride kaldığı sürece evi kullanamazsınız.
Güvenli sıra şöyledir: evin dışarıdan görünen durumunu fotoğraflayın, komşu veya kapıcı gibi tanıkların kim olduğunu not edin, kiracının son bilinen adres ve telefonunu ayırın. Sonra gerekiyorsa mahkemeden delil tespiti isteyin, kira borcu için ihtarlı takip başlatın, ödeme emrini tebliğ ettirin ve eşyalar için icra dairesi üzerinden yol izleyin. Sürecin genel hâli kiracının tahliyesi yazısında anlatılmıştır; bu yazı yalnızca ev terk edilmiş ve anahtar elinizde değilse ortaya çıkan farkları ele alır.
Hangi yolun açık olduğu üç olguya bağlıdır: kira ödeniyor mu, anahtar teslim edildi mi, kiracıya ulaşılabiliyor mu. Kira ödenmiyorsa tahliye yolu doğrudan açılır; anahtar teslim edildiyse konu kalan kira hesabına döner; adres bilinmiyorsa tebligat sırası belirleyici olur.
Ev sahibi terk edilmiş eve kendi başına girerse konut dokunulmazlığı suçu oluşur mu?
Risk vardır. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 116. maddesi, bir kimsenin konutuna rızasına aykırı olarak girenin mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan iki yıla kadar hapisle cezalandırılmasını öngörür; cebir veya tehdit kullanılırsa ya da gece vakti işlenirse ceza bir yıldan üç yıla çıkar.
Kira sözleşmesi sürerken ev, mülk sahibi sizin olsa da kiracının konutudur. Kiracı gitmiş görünse bile eşyalarının içeride olması ve kira ilişkisinin devam etmesi, kapıyı açıp girmeyi riskli kılar. Kilidi değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya evi başkasına vermek aynı riski büyütür. Kiracı şikâyet ederse dosya ceza savcılığına gider; terk edilmiş evde kiraya verenin durumunun nasıl değerlendirileceği olayın ayrıntısına bağlı olduğundan, kesin bir sonuç öngörmek doğru olmaz.
Suçun unsurları konut dokunulmazlığının ihlali suçu yazısında ayrıca anlatılmıştır. Güvenli alternatif, eve mahkeme veya icra dairesi eliyle girmektir; bunun yolları aşağıdaki bölümlerde sıralanmıştır.
Anahtar teslim edilmediyse kira işlemeye devam eder mi?
Evet, kiralanan hukuken geri verilmedikçe kira borcu işlemeye devam eder. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 324. maddesi, kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanmasa da kira bedelini ödemesini düzenler. Aynı Kanun’un 334. maddesi kiracıya kiralananı geri verme yükümlülüğü yükler.
Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan evi geri verirse, Kanun’un 325. maddesine göre borçları makul bir süre devam eder; bu sürede uygun bir yeni kiracı bulunursa sona erer. Aynı dönem için hem eski hem yeni kiracıdan kira istenemez. Bu konu kiracı süre bitmeden evi boşaltırsa kalan kira yazısında teslim eden kiracı yönünden ele alınmıştır.
Anahtarı fiilen teslim alırsanız Kanun’un 335. maddesi devreye girer: evin durumunu gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmeniz gerekir. Teslimi ispat için tutanak düzenleyin; anahtar verilmediyse kiracı kiralananı geri verdiğini kolayca ispatlayamaz, kira da bu belirsizlik süresince hesaplanmaya devam eder.
Eve girmeden önce mahkemeden delil tespiti istenir mi?
İstenir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 400. maddesi, tarafların ileride açacakları davada ileri süreceği vakıanın tespiti için keşif, bilirkişi incelemesi veya tanık ifadesi istemesine imkân verir. Delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimal dâhilindeyse hukuki yarar var sayılır.
Terk edilmiş evde bu yarar somuttur: içerideki eşyanın cinsi ve miktarı, duvar ve zeminin durumu ve sayaç değerleri sonradan tartışma konusu olur. Mahkemenin tespit sırasında eve girilmesine nasıl izin vereceği olaya göre değişir ve sonuç önceden vaat edilemez.
Delil tespiti dilekçesine eklemek için şunları hazırlayın:
- Kira sözleşmesi ve ödenmeyen kira dönemlerini gösteren banka kayıtları.
- Evin dışından çekilmiş, tarihli fotoğraflar ve varsa kiracının ayrıldığını gören komşunun adı.
- Son elektrik, su ve doğal gaz faturaları ile mümkünse sayaç değerleri.
- Kiracıya ulaşmak için yaptığınız arama, mesaj ve noter ihtarı kayıtları.
Terk edilmiş ev için tahliye talepli icra takibi mi, tahliye davası mı açılır?
Kira ödenmiyorsa genellikle tahliye talepli ilamsız icra takibi daha kısa yoldur; genel mahkemede tahliye davası da açılabilir. İcra takibinde ödeme emri tahliye ihtarını da içerir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269/a maddesi, borçlunun itiraz etmemesi ve ihtar süresinde ödememesi hâlinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesinin tahliyeye karar vermesini düzenler; talep süre bitiminden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır.
Konut kirasında ödeme için verilecek süre, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre en az otuz gündür ve yazılı bildirimi izleyen günden işlemeye başlar. Bu süre, tahliye talepli takipteki ihtar süresinin alt sınırını belirler.
Tahliye kararının infazı için karar kesinleşmeyi beklemez, ancak tefhim veya tebliğden itibaren on gün geçmesi gerekir. Borçlu kira akdini reddederse İcra ve İflas Kanunu’nun 269/b maddesindeki itirazın kaldırılması yoluna gidilir. Adım adım takip örneği Örnek 13 ile icra takibi ve tahliye davası yazısında yer alır. Karar çıktıktan sonra kiracı yine de çıkmazsa tahliye kararı çıktı ama kiracı çıkmıyor yazısındaki infaz aşaması başlar.
Kiracının yeni adresi bilinmiyorsa ödeme emri ve ihtar nasıl tebliğ edilir?
Tebligat bilinen en son adrese yapılır; 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 10. maddesi bu adres elverişli değilse adres kayıt sistemindeki yerleşim yeri adresini bilinen en son adres sayar. Kira sözleşmesindeki adres ile nüfus kaydındaki adres farklıysa ikisini de araştırın.
Muhatap adreste bulunmazsa Kanun’un 21. maddesine göre evrak muhtara veya zabıtaya teslim edilir ve kapıya ihbarname yapıştırılır. Adres değiştirip yenisini bildirmeyen kişiye, yerleşim yeri adresi de tespit edilemezse, Kanun’un 35. maddesi uyarınca evrakın bir nüshası eski adres binasının kapısına asılır ve asılma tarihi tebliğ tarihi sayılır. Adresi hiç bulunamayan kişiye ise Kanun’un 28. maddesine göre ilanen tebligat yapılır.
Her tebligat denemesinin tutanağını ve zarfını saklayın; ilana başvurmadan önce adres araştırmasını gösteren kayıtlar da dosyada bulunmalıdır.
Kiracının evde bıraktığı eşyalara tahliyede ne yapılır?
Eşyaları kendiniz çıkarıp atmayın veya satmayın; tahliye icra memuru eliyle yapılır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 26. maddesine göre ilama dâhil olmayan eşya çıkarılıp borçluya, vekiline, aile halkına veya müstahdemine teslim edilir. Hiçbiri yoksa eşya masrafı alacaklıdan alınarak muhafaza edilir; borçlu mahalde ise beş, değilse otuz gün içinde almazsa icra mahkemesi kararıyla satılabilir. Aynı Kanun’un 273. maddesinin ikinci fıkrası, kiralayana ait olmayan eşyada bu hükmün kıyasen uygulanmasını öngörür.
Kiracının borcunu eşyalarla güvence altına almak isterseniz hapis hakkı ayrı bir yoldur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 336. maddesi hapis hakkını işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira için tanır; hak, kiralananda bulunan ve döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerindedir, haczedilemeyen mallarda kullanılamaz. İcra ve İflas Kanunu’nun 270. maddesine göre kiralayan icra dairesinden eşya defteri isteyebilir ve bu istemden sonra on beş günü geçmeyen süre içinde takip yapmak zorundadır. Ayrıntılar kiralayanın hapis hakkı yazısında bulunur.
Eşya defteri tutulmadan taşınan eşyayı kiracı gizlice veya cebirle götürmüşse, İcra ve İflas Kanunu’nun 271. maddesi on gün içinde icra emriyle geri alınmasına imkân verir.
Evi terk eden kiracıdan biriken kira nasıl tahsil edilir?
Evi boşaltmak kira borcunu silmez. Ödenmeyen kira, yan giderler ve faiz için ilamsız icra takibi başlatabilirsiniz; tahliye talepli takip bu alacağı da kapsar, böylece evin geri alınması ve tahsil aynı dosyada yürür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesinin birinci fıkrası kira bedellerini beş yıllık zamanaşımına tabi tutar. Süre her kira dönemi için ayrı işler, bu yüzden en eski aylar önce zamanaşımına yaklaşır.
Depozito kendiliğinden kira borcundan düşmez; takip hesabını yaparken depozitoyu ayrı bir kalem olarak izleyin. Yeni kiracı bulunduğunda aynı döneme ait kira iki kişiden birden istenemez. Takip dosyasının gerçekten ilerlemesi için kiracının banka hesabı, maaşı veya aracı gibi haczedilebilir varlıklarını araştırmak gerekir; bu aşamada Ankara kira avukatı desteği, takip ve tahliye işlemlerinin ardışık yürütülmesine yardımcı olur.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.