Kiracı evi izinsiz alt kiraya verdiyse ev sahibi önce en az otuz gün süreli yazılı ihtar gönderir. Süre sonunda aykırılık sürerse sözleşme feshedilir, arabulucuya başvurulur ve tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Kiracı evi izinsiz alt kiraya verdi, ev sahibi ne yapabilir?
Yol haritası beş adımdır. Önce yazılı iznin bulunup bulunmadığına ve alt kiranın evin tamamını mı, bir bölümünü mü kapsadığına bakılır. Ardından aykırılığın giderilmesi için otuz günlük yazılı ihtar çekilir. Süre boşa geçerse sözleşme feshedilir, dava açmadan önce arabulucuya gidilir ve son olarak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
Hukuki dayanak, kiracının özenle kullanma borcunu düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi ile alt kirayı düzenleyen 322. maddedir. Genel tahliye seçenekleri için kiracı nasıl tahliye edilir rehberine bakılabilir; bu yazı yalnızca izinsiz alt kira sorununu ele alır.
İzinsiz alt kirada yazılı rıza şartı ne zaman aranır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza aranır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi genel kuralda kiracının, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiralamasına izin verir. Konut ve çatılı işyerinde ise kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiracı kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.
Kiracının odayı bir tanıdığına kiralaması da, evin tamamını başkasına bırakması da bu kapsamdadır. Kiracının yerine geçip kira ilişkisini tümüyle devretmesi de aynı şekilde yazılı rıza ister; Kanun’un 323. maddesi bunu ayrıca öngörür.
Kira sözleşmesinde alt kiraya izin veren bir hüküm bulunuyorsa önce o hükmün yazılı rıza sayılıp sayılmayacağı belirlenir. Sözleşmenin bütününü ve feshe ilişkin kuralları kira sözleşmesinin nasıl feshedildiği yazısında bulabilirsiniz.
Alt kira için 30 günlük ihtar nasıl çekilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi, konut ve çatılı işyerinde kiraya verenin en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyen ve aksi hâlde sözleşmenin feshedileceğini bildiren yazılı bir ihtarda bulunmasını arar. İhtarda üç şey yer almalıdır: alt kiranın varlığı, yazılı rızanın bulunmadığı ve otuz gün içinde alt kullanıma son verilmezse sözleşmenin feshedileceği.
Kanun ihtarın noter aracılığıyla yapılmasını şart koşmaz. Uygulamada ihtar noter yoluyla çekilir, çünkü gönderildiği tarih ve içerik belgelenir. İhtarın kiracıya ulaştığı tarih otuz günlük sürenin başlangıcını gösterdiği için tebliğ evrakını saklayın. İhtarın nasıl kaleme alınacağı ayrıntısı için ihtarname nedir, nasıl yazılır yazısı yardımcı olur.
Örneğin kiracı yalnızca bir odayı başkasına kullandırıyorsa ihtarda bu odanın ve kullanan kişinin açıkça belirtilmesi, sonradan tartışma çıkmasını önler.
İzinsiz alt kirada kiracı hangi şartlarda tahliye edilir?
Otuz günlük süre içinde alt kullanım sona ermezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve fesih tahliye davasının dayanağı olur. Bu nedenle süre bitince evin kimin elinde olduğunu yeniden belirleyin ve durumu belgeleyin.
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin üçüncü fıkrası ihtarsız fesih yolunu da düzenler: kiracı kasten ağır zarar verirse, ihtar sonuçsuz kalacaksa ya da kiracının davranışı kiraya verenin kirayı sürdürmesini çekilmez hâle getiriyorsa kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. İzinsiz alt kiranın bu hâllerden birine girip girmediği olaya bağlıdır; hemen fesih yoluna gitmeden önce ihtarlı yol güvenli seçenektir.
İzinsiz alt kirayı ispatlamak için hangi deliller toplanır?
Fesih ve tahliye talebi iki olguya dayanır: evin bir başkası tarafından kullanıldığı ve bunun için yazılı rızanın verilmediği. Hangi delilin işe yarayacağı olaya göre değişir; şu deliller örnek olarak düşünülebilir:
- Evde kiracıdan başka birinin oturduğunu gösteren komşu, kapıcı veya site yönetimi tanıklığı.
- Alt kiracının adına açılmış elektrik, su, doğal gaz veya internet aboneliği ile kayıtlı adres bilgisi.
- Alt kiracıya kira ödendiğini gösteren banka dekontu, ilan veya yazışma.
- Evin durumunu ve kullanan kişiyi gösteren fotoğraf ve mahkemeden istenecek tespit.
Bu liste örnektir; hangi delilin gerçekten toplanabildiği dosyaya göre belirlenir. İhtar ve dava dilekçesi topladığınız bu olgulara dayanmalıdır.
İzinsiz alt kira tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı kalmak üzere, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayar.
Bu kural 28 Mart 2023 tarihli 7445 sayılı Kanunla eklenmiş ve 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir. 14 Kasım 2024’te yürürlüğe giren 7531 sayılı Kanun maddeye taşınmaz devrinin tescili ile ilgili bir fıkra eklemiştir; kira uyuşmazlığındaki dava şartı değişmemiştir.
Pratikte süre şöyle işler: otuz günlük ihtar süresi dolar, fesih bildirilir, arabulucu görüşmeleri tamamlanır ve anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır.
İzinsiz alt kira tahliye davası hangi mahkemede açılır?
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi kira ilişkisinden doğan davalara değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin baktığını belirtir. Aynı Kanun’un 316. maddesi, sulh hukuk mahkemesinin görevine giren davalarda basit yargılama usulünü öngörür.
Basit yargılamada dava dilekçeyle açılır ve dilekçe dosyanın çerçevesini belirler. Dilekçede alt kiranın nasıl öğrenildiğini, ihtarın tarihini, sürenin sonuçsuz geçtiğini ve arabuluculuk son tutanağını yazın. Dava sırasında kiracı evi boşaltırsa sonuç ayrı bir tartışmadır; bunu tahliye davası sürerken kiracı çıkarsa yazısında okuyabilirsiniz.
Alt kiracıya karşı ev sahibi hangi hakları kullanabilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinin son fıkrası iki sonuç doğurur. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur; kiraya veren kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralan kişiye karşı da kullanabilir.
Hangi hakkın hangi davada, kime karşı kullanılacağı olayın niteliğine ve alt kiranın kapsamına bağlıdır. Birikmiş kira alacağı varsa kiralayanın hapis hakkı da ayrıca gündeme gelebilir.
Ev sahibi sözlü izin verdiyse alt kira geçerli olur mu?
Konut ve çatılı işyerinde Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi “yazılı rızası olmadıkça” diyerek yazılı rıza arar. Yalnız sözlü izne dayanan alt kira bu şartı karşılamaz ve ev sahibi bakımından da ispat sorunu doğurur. Kira ilişkisinin devri için de Kanun’un 323. maddesi yazılı rıza arar.
Ev sahibi alt kiradan haberdar olduğu hâlde uzun süre sessiz kalırsa kiracı bunu savunmasında ileri sürmeye çalışabilir. Bu nedenle alt kirayı öğrendiğiniz anda gecikmeden ihtar çekmek yerinde olur.
İhtar, arabuluculuk ve dava adımları birbirini izlediği için ihtar metnini ve dava hazırlığını Ankara kira avukatı desteğiyle baştan planlamak mümkündür.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.