Kiracı sözleşme bitmeden evi boşaltırsa kalan kira ödenir mi?
Kiracı sözleşme bitmeden evi boşaltırsa kalan kira, evin benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için istenebilir; sözleşme sonuna kadarki kiranın tamamı kendiliğinden istenemez. Ev sahibi önce süreyi, anahtarın teslim edilip edilmediğini ve kiracının yeni kiracı önerip önermediğini netleştirmelidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri vermesi hâlinde kira borçlarının, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için devam etmesini öngörür. Kiracı bu sürenin dolmasını beklemeden uygun bir yeni kiracı bulursa borçları sona erer. Ev sahibinin alacağından ayrıca bazı kalemler düşülür; bunlar aşağıdaki bölümlerde anlatılmıştır.
Kiracı ev sahibinin açtığı davanın sürdüğü sırada çıkarsa durum değişir; bu ihtimal tahliye davası sürerken kiracı çıkarsa başlığı altında ayrıca ele alınır.
Kiracı sözleşmeyi feshedebilir mi, fesih dönemi ile süre bitimi nasıl ayrılır?
Ayrım, kiracının sözleşmeye uygun biçimde mi yoksa süresine uymadan mı ayrıldığına bakar. Süre bitimi sözleşmedeki bitiş tarihidir; fesih dönemi ise sözleşmenin sona erdirilebileceği dönemdir. Kiracı bunlardan birine uymadan evi geri verirse makul süre kuralı işler.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Bu hüküm 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin birinci fıkrasındadır. Kiracı bildirimi süresinde yaptıysa sözleşme bitiş tarihinde sona erer ve kalan kira sorunu doğmaz. Bildirim yapılmadan çıkan kiracı için sözleşme uzadığından, erken çıkış makul süre kuralına göre değerlendirilir.
Ev sahibi için pratik karar ağacı üç soruya dayanır: Kiracı süre bitimine onbeş gün kala yazılı bildirim yaptı mı? Anahtar ve taşınır eşya teslim edildi mi? Kiracı ödeme gücü olan bir aday önerdi mi? Bu cevaplar, alacağın hangi kalemlerle kurulacağını belirler. Kira sözleşmesinin genel işleyişi için kira sözleşmesinin nasıl feshedildiği yazısına bakılabilir.
Evi geri alan ev sahibi için makul süre nasıl belirlenir ve ispatlanır?
Kanun makul süre için sabit bir ay sayısı vermez. Süre, evin konumuna, kira bedeline ve piyasa koşullarına göre her dosyada ayrıca belirlenir; mahkeme bu konuda genellikle bilirkişiden yararlanır. Aylık kira bedelini belirli bir ay sayısıyla çarpıp kesin bir tutar vaat eden anlatımlara bu nedenle temkinli yaklaşmak gerekir.
Ev sahibi, evi yeniden kiralamak için gerçekten çaba gösterdiğini belgelemelidir. Bu amaçla şu belgeler işe yarar:
- Teslim tarihini, anahtar sayısını ve sayaç bilgilerini içeren teslim tutanağı.
- Evin kiraya verildiğini gösteren ilan kayıtları ve yayın tarihleri.
- Emlakçı veya aday kiracılarla yapılan yazışmalar.
- Aynı bölgedeki benzer evlerin kira bedellerini gösteren belgeler.
Tutanak olmadan anahtarın alınması teslim tarihini tartışmalı hâle getirir; tutanağı iki tarafın imzasıyla düzenleyin.
Kiracı ikame kiracı bulduğunu söylerse ev sahibi reddedebilir mi?
Kanundaki ölçütleri taşıyan bir aday bulunmuşsa ev sahibi onu gerekçesiz reddedemez. Kiracının borçları ise ancak aday, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır biri olduğunda sona erer. Kanun metni bu üç ölçütü sayar; reddin haklı sayılıp sayılmayacağı bu ölçütlerden çıkarılan bir sonuçtur.
Ev sahibi adayın gelir durumunu, kefil veya depozito sunup sunmadığını ve sözleşmeyi aynı koşullarla devralıp devralmayacağını sorabilir. Adayın ödeme gücünün yetersiz olması, kira bedelinin altında teklif vermesi ya da sözleşme koşullarını kabul etmemesi ret gerekçesi olarak ileri sürülebilir. Ret yazılı yapılmalı ve gerekçesi gösterilmelidir; kiracı sonradan makul süre boyunca sorumlu olmadığını ispatlamaya çalışacaktır.
Erken çıkan kiracıdan istenen kiradan hangi giderler düşülür, depozito ne olur?
Ev sahibi, kira bedelinden yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği ya da elde etmekten kasten kaçındığı yararı indirmek zorundadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi bu mahsubu kiracı lehine öngörür.
Örneğin ev sahibi evi makul süre dolmadan başkasına kiraya verirse, yeni kira bedeli bu dönem için kalan kiradan düşülür. Ev sahibi yeni kiracıyı bilerek reddeder ya da evi kiraya vermekten kaçınırsa, elde edebileceği gelir de hesaba katılır.
Ev sahibinin elinde tuttuğu depozito, kira depozitosunun iadesi açısından olduğu kadar talep edilecek tutar belirlenirken de ayrıca hesaba katılır; kiracı depozitonun hangi borca mahsup edildiğini sorabilir.
Kiracı kalan kirayı ödemezse ev sahibi icra takibini nasıl başlatır?
Ev sahibi, kira alacağı için icra dairesine yapacağı takip talebiyle ilamsız icra takibi başlatır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 58. maddesine göre talepte alacaklı ve borçlunun bilgileri, alacağın tutarı ve faizi, belgeye dayanmıyorsa borcun sebebi ile seçilen takip yolu gösterilir. Talepte makul süreye ilişkin dönemi ve hesabı açıkça yazmak, borçlunun itirazını daraltır.
Yetkili icra dairesi için 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 50. maddesi gereği Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki yetki hükümleri kıyasen uygulanır. Borçlunun yerleşim yeri genel yetkili yerdir; sözleşmenin yapıldığı yerdeki icra dairesi de yetkilidir.
Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 62. maddesi). Süresinde yapılan icra takibine itiraz takibi durdurur.
Kiracı icra takibine itiraz ederse itirazın iptali davasından önce arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bunun dışında kalır. Bu kural 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde yer alır. İtirazın iptali davası kira alacağına dayandığından, uygulamada davadan önce arabulucuya başvurulur. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenir; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
Kira davasında zorunlu arabuluculuk sürecinde arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde işi sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşma sağlanamazsa ev sahibi itirazın iptali davası açar.
İtirazın iptali davası, itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren bir yıl içinde açılır (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 67. maddesi). Kira uyuşmazlıklarına sulh hukuk mahkemesi bakar. Haksız itiraz eden borçlu, talep üzerine reddedilen veya hükmedilen tutarın yüzde yirmisinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkûm edilebilir. Büromuz, kira alacağı ve tahliye dosyalarında Ankara kira avukatı olarak hizmet verir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.