Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, geçersiz tahliye taahhüdüne dayanılarak nakde çevrilen teminat mektubunun bedeli için açılan itirazın iptali davasında kiracı lehine verilen kararı onadı. Taahhüt, taşınmaz teslim edilmeden ve kira sözleşmesiyle birlikte verilmişti; sözleşme, taşınmazın taahhütname alınmadan teslim edilmeyeceğini ve taahhütnamenin sözleşmenin eki olduğunu yazıyordu. Daire, 18 Kasım 2025 tarihli kararında taahhüde bağlanan teminat yaptırımının da hüküm doğurmadığını kabul etti. Kiracının ihtarıyla uzayan sözleşme ayakta olduğundan kiraya verenin teminatı nakde çevirmesi için haklı bir sebep de yoktu.
Yargıtay teminat mektubu davasında kararı hangi gerekçeyle onadı?
Daire, yazılı tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını sıraladıktan sonra yerleşik içtihadını ve kira sözleşmesinin iki maddesini esas aldı:
Karar metninden
“Yerleşik dairemiz kararlarına göre kiralananın tesliminden önce ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte düzenlenerek verilen yazılı tahliye taahhütleri kiracının özgür iradesini yansıtmayacağından geçerli olmadığı kabul edilir.
Somut olayda, taraflar arasında düzenlenen 03.01.2022 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesinin 12.1. maddesinde, taşınmazın tahliye taahhütnamesi alınmadan teslim edilmeyeceği şartının bulunduğu gibi 16. maddesi uyarınca tahliye taahhütnamesinin sözleşmenin eki sayılması nedeniyle davacının delil olarak dayandığı yazılı tahliye taahhütnamesinin kiralananın kiracıya teslim edilmeden önce kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenerek verildiği hususu kanıtlanmıştır. Bu durumda kiralanan kiracıya teslim edilmeden kira sözleşmesiyle birlikte verilen yazılı tahliye taahhüdü geçersizdir. Bu nedenle geçersiz yazılı tahliye taahhüdüne uyulmamasına sözleşmede bağlanan sonuçlarda bir hüküm ifade etmez.”
Daire’ye göre taahhüdün sözleşmeyle birlikte düzenlendiği, sözleşmenin kendi maddelerinden anlaşılıyordu. Kiraya verenin temyiz itirazları reddedildi ve bölge adliye mahkemesinin kararı onandı:
Hüküm fıkrası
“Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,”
“18.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”
Tahliye taahhüdü neden kiralananın tesliminden sonra verilmelidir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesi, kiracının kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesini arar. Kiracı bu tarihte çıkmazsa kiraya veren, tahliye taahhütnamesiyle tahliye için bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Daire bu hükümden üç şart çıkarır: kira konut veya çatılı işyeri kirası olmalı, taahhüt teslimden sonra verilmeli ve boşaltma belli bir tarihe bağlanmalıdır.
Teslim şartı kiracının iradesini korur: taşınmazı henüz almamış kiracı, sözleşmenin kurulması için önüne konan taahhütnameyi imzalamak durumunda kalabilir. TBK 354 de dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenler.
Kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihle yazılı olarak verilen tahliye taahhütnamesi ise kural olarak kiracıyı bağlar. Daire 22 Ekim 2025 tarihli bir başka kararında (E. 2025/1918, K. 2025/5080), kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesini yansıttığını kabul etti ve tahliye kararını onadı.
Bu davada teminat mektubu neden nakde çevrildi?
Taraflar 3 Ocak 2022 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi imzaladı; kiracı sözleşmenin kurulması için bir banka teminat mektubu verdi. Kiraya verene göre taahhütname 1 Nisan 2022’de düzenlenmişti ve kiracı, taşınmazı 1 Ocak 2023’te boşaltmazsa teminatın nakde çevrilip irat kaydedileceğini kabul etmişti.
Sözleşmenin 3. maddesine göre kiracı süre bitiminden bir ay önce devam etmek istediğini bildirirse sözleşme üç yıl uzuyordu. Kiracı 22 Eylül 2022’de çektiği ihtarnameyle sözleşmeyi sürdüreceğini bildirdi. Kiraya veren buna rağmen Ocak 2023 başında teminat mektubunu nakde çevirdi. Kiracı 1.620.000 TL olarak bildirdiği bedel için icra takibi başlattı, kiraya verenin itirazı üzerine itirazın iptali davası açtı.
Ankara Batı 1. Sulh Hukuk Mahkemesi davayı kabul etti; itirazın iptaline ve kiraya veren aleyhine icra inkâr tazminatına hükmetti. Mahkemeye göre sözleşme imzalanırken alınan taahhüt geçersizdi; sözleşme uzadığı için teminatın nakde çevrildiği tarihte ayaktaydı, kiracının sözleşmeye aykırı davranışı yoktu ve kiraya veren sebepsiz zenginleşmişti. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi istinaf başvurusunu esastan reddetti.
Taahhütnamedeki sonraki tarih kiraya vereni neden kurtarmadı?
Kiraya veren temyizde taahhütnamenin sözleşme devam ederken imzalandığını savundu. Tacir olan kiracının imzaladığı belgedeki tarihi inkâr edemeyeceğini de ileri sürdü. Daire bu itirazları kabul etmedi; birlikte düzenlemeyi sözleşmenin 12.1. maddesindeki teslim şartı ve 16. maddesindeki ek kaydıyla kanıtlanmış saydı.
Belgedeki tarihin aksini kural olarak kiracı ispat eder. Daire, 2025/5080 sayılı kararda tarihlerin sonradan doldurulduğunu ileri süren kiracıdan taahhütnameyle aynı kuvvette delil aradı. 25 Haziran 2025 tarihli kararında ise (E. 2024/3413, K. 2025/3541) taahhütnamenin sonradan doldurulduğu iddiasının yazılı delille ispat edilmesi gerektiğini, yazılı delil başlangıcı yoksa bu konuda tanık dinlenemeyeceğini belirtti. Aynı kararda sözleşmedeki “yazılı tahliye taahhüdü verilecektir” kaydı, taahhüdün sözleşmeyle aynı anda verildiğini göstermediği için kiracının lehine sonuç doğurmadı.
İki dosyayı ayıran, sözleşmenin dilidir. Taahhüdün ileride verileceğini söyleyen kayıt birlikte düzenlemeyi göstermedi; taşınmazın taahhütname alınmadan teslim edilmeyeceğini ve taahhütnamenin sözleşmenin eki olduğunu yazan kayıtlar ise gösterdi.
Geçersiz tahliye taahhüdüne bağlanan teminat yaptırımı uygulanır mı?
Bu dosyada uygulanmadı. Taahhütnamedeki, taşınmaz boşaltılmazsa teminatın nakde çevrilip irat kaydedileceğine ilişkin kayıt, taahhüdün kendisiyle birlikte hüküm doğurmadı.
Bölge adliye mahkemesi, teminat mektubunun aynı zamanda depozito olarak verildiğini ve kiraya verenin eksik kira ödemesi ya da taşınmazda zarar iddiasında bulunmadığını gerekçesine ekledi. Karar bu nedenle teminatın kira borcu veya zarar alacağı için kullanılmasına ilişkin değildir; bu dosyada böyle bir alacak ileri sürülmemişti.
Kiraya veren icra inkâr tazminatından neden kurtulamadı?
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 67. maddesi, itirazı haksız bulunan borçlunun talep üzerine hükmolunan miktarın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilmesini düzenler. Bölge adliye mahkemesi, alacağın belli ve muayyen olmayıp yargılama sonucunda belirlendiğini, bu nedenle tazminat şartlarının oluşmadığını kabul etti. Buna rağmen bu yönü kaldırmadı; çünkü kiraya veren bunu istinaf sebebi olarak ileri sürmemişti.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 355. maddesi istinaf incelemesini dilekçede belirtilen sebeplerle sınırlar; bölge adliye mahkemesi yalnız kamu düzenine aykırılığı kendiliğinden gözetir. Kiraya veren tazminat şartlarının oluşmadığını temyizde ileri sürdü; Daire bu itiraza ayrıca değinmeden temyiz itirazlarını reddetti ve kararı bütünüyle onadı.
Taşınmazı teslim almadan taahhütname imzalayan kiracı neye dayanabilir?
Bu kararda belirleyici olan, taahhüdün kiralanan teslim edilmeden verilmesidir; taşınmazı zaten kullanan kiracının yenileme sözleşmesiyle aynı gün verdiği taahhüt bu kararın kapsamında değildir. Taahhüdün sözleşmeyle birlikte ve teslimden önce verildiğini gösteren yazılı belgeleri saklayın.
Bu kararda sözleşmenin ekler listesi ve teslimi taahhütnameye bağlayan madde belirleyici oldu; anahtar teslim tutanağındaki tarih de teslimin taahhütnameden sonra mı önce mi gerçekleştiğini gösterir. Sözleşmede uzama için bildirim şartı varsa bildirimi bu dosyadaki gibi ihtarnameyle ve süresinde yapın.
Teminat bedelinin iadesi gibi kira ilişkisinden doğan bir alacak için HMK 4 uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir. 1 Eylül 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca dava şartıdır. Teminat bedeli için açılacak itirazın iptali davası da bu kapsamdadır; ilamsız icra yoluyla tahliye ise kuralın dışındadır. Aynı Kanun’un geçici 3. maddesi bu kuralı, o tarihte görülmekte olan davalara uygulamaz.
Takibe itiraz edilmişse itirazın iptali davası, İİK 67 uyarınca itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde açılır. 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesine göre arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.