Hisseli evde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını paydaş ev sahibi açabilir; ancak davanın yürümesi kiraya veren sıfatına, payın nasıl ve ne zaman edinildiğine ve kanundaki sürelere bağlıdır. Kiracı çoğunlukla paydaşlık ve yeni malik itirazı yaptığı için bu üç noktayı dava öncesinde netleştirmek gerekir.
Hisseli evde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını paydaş ev sahibi açabilir mi?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirmesine izin verir. Madde, kiraya verenin tam malik olmasını aramaz.
Hisseli evde her paydaş, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi uyarınca kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Bu nedenle paydaş ev sahibi, gereksinim şartları varsa dava açabilir. Gereksinimin gerçek ve samimi olduğu, diğer şartlarla birlikte ispatlanır; genel şartlar için TBK 350 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısına bakılabilir.
Hisseli taşınmazda asıl tartışma, davayı kimin açabileceği ve diğer paydaşların davaya katılıp katılmayacağı noktasında çıkar. Sonraki bölümler bu ayrımı edinme biçimine göre sıralar.
Kiraya veren paydaş tek başına dava açabilir, diğer paydaşların onayı ne zaman gerekir?
Kira sözleşmesini paydaşlardan biri kendi adına yapmış ve kiraya veren olarak sözleşmede yer almışsa, kiracıyla sözleşme ilişkisi onunla kurulmuştur. Dava, sözleşmenin tarafı olan bu kiraya veren sıfatına dayanır; bu nedenle önce kira sözleşmesinde kiraya veren olarak kimin yazılı olduğuna bakılır.
Sözleşmenin tarafı olmayan paydaş dava açacaksa durum değişir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesi adî kira sözleşmesinin yapılmasını ve feshini önemli yönetim işi sayar ve bu işler için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesini öngörür. Bu nedenle sözleşmenin tarafı olmayan paydaşın, diğer paydaşların katılımını ve çoğunluğu gösterebilmesi gerekebilir.
Mülkiyetin türü sonucu değiştirir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payı yoktur ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 702. maddesi yönetim ve tasarrufun kural olarak oybirliğiyle yapılmasını aradığından davayı bütün ortaklar birlikte açar ya da muvafakat verir. Örneğin miras ortaklığı hâlinde tapuda pay yazılı olsa da mülkiyetin elbirliği mi paylı mı olduğu önce belirlenmelidir.
Payı sonradan satın alan veya miras kalan paydaş yeni malik sayılır mı?
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, kiralananı sonradan edinen kişiye ayrı bir yol tanır. Birinci yolda edinmeden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılır ve sözleşme altı ay sonra açılacak davayla sona erdirilir. İkinci yolda yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açar.
Maddenin ifadesi “kiralananı sonradan edinen kişi”dir. İşin zorluğu, evin bir payına zaten malik olan kişinin diğer payları sonradan alması hâlinde bu ifadenin ona uygulanıp uygulanmayacağıdır. Bu konuda tartışma çıkabileceği için, payı kalan paydaşlardan satın alan ya da miras yoluyla edinen eski paydaşın kendini yeni malik sayıp 351. maddeye dayanması sıfat itirazıyla karşılaşabilir. Edinme biçimi ve tarihi belgelerle ortaya konmadan hangi maddeye dayanılacağı seçilmemelidir.
Evi hiç paydaş olmadan edinen kişi için durum daha açıktır; kiralananı sonradan edinen kişi sıfatıyla 351. madde yolunu kullanabilir. Payı satın alan, daha önce paydaş olmayan kişi için de edinme tarihi bir aylık bildirim süresinin başlangıcını belirler.
Hisseli evde ihtiyaç tahliyesi davası hangi sürede açılır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre belirli süreli sözleşmede dava, sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmede bir aylık süre, fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten başlar.
Sonradan edinen kişi için 351. maddede iki ayrı yol vardır ve süreleri birbirine karıştırmamak gerekir. Birinci yolda bir aylık süre yalnızca edinmeden başlayarak yapılacak yazılı bildirim içindir; sözleşme ise altı ay sonra açılacak davayla sona erdirilir. Madde metni bu altı aylık sürenin başlangıcını açıkça yazmaz; uygulamada genellikle edinme tarihinden itibaren sayıldığı kabul edildiğinden, tapudaki edinme tarihini belgeyle saptayıp süreyi ona göre hesaplamak güvenli yoldur. İkinci yolda ise dava, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Dava tarihini yanlış yola göre hesaplamak, davanın erken ya da geç açılması sonucunu doğurabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi, dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı bildiren kişi için süreyi bir kira yılı uzatır. Bildirimi ulaştığı tarih kanıtlanabilir biçimde yapın. Bir aylık dava açma süresi uygulamada hak düşürücü süre olarak değerlendirildiğinden, hangi maddeye dayanılacağı sürenin ilk günlerinde belirlenmelidir.
Paydaş ev sahibi hangi yakını için ihtiyaç ileri sürebilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesindeki liste kapalıdır: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler. Paydaş ev sahibi, kendi çocuğu için gereksinim ileri sürebilir.
Kardeş, bu listede kardeş olarak sayılmaz; ancak kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişi sayılıyorsa kapsama girebilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 364. maddesi, yardım edilmezse yoksulluğa düşecek olan kardeşe, ekonomik durumu iyi olan kişinin nafaka vermekle yükümlü olduğunu düzenler. Bu nedenle paydaşın kardeşi için dava açılacaksa kardeşin yoksulluğa düşeceği ve ev sahibinin bakım yükümlülüğü altında olduğu ispatlanmalıdır. Diğer paydaşın yakını ise, davayı açan kiraya verenin kendisiyle bu bağı kurulamadıkça liste dışında kalır. Gereksinim, davayı açan kiraya verenin kendi adına ileri sürdüğü yakın için aranır.
Kiracı paydaşlık itirazı yaparsa hangi belgeler hazırlanmalı?
Paydaşın sıfatı, payı oranında malik olmasına dayanır. Bu nedenle güncel tapu kaydını ve payın edinme biçimini (miras, satış veya pay devri) gösteren belgeyi dosyaya sunun; edinme tarihi 350. madde mi 351. madde mi sorusunu belirler.
Kira sözleşmesinde kiraya veren olarak kimin yazılı olduğunu gösteren sözleşme nüshası, kiraya veren sıfatını ve diğer paydaşların katılımı sorusunu belirler. Gereksinimin kime ait olduğunu göstermek için de nüfus kaydı gibi yakınlığı kanıtlayan belge eklenir.
Sık görülen usul hatalarından biri, edinme tarihine bakmadan 351. maddeye dayanmak veya süreyi yanlış bir tarihten saymaktır. Diğer paydaşların katılımı gerekiyorsa bunu dava dilekçesiyle birlikte sunmak, sıfat itirazını baştan kapatmaya yardım eder.
Hisseli ev tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı yapar. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır.
Dava açma süresi işlediği için arabulucuya başvuruyu sürenin başında yapın ve son tutanağı dava dilekçesine ekleyin. Başvuru ve tutanak ayrıntıları için kira davasında zorunlu arabuluculuk yazısı kullanılabilir.
Diğer paydaşlar kiracıyı çıkarmaya karşı çıkarsa ne yapılabilir?
Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesine göre hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine karar verir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 693. maddesi de paydaşlar arasında anlaşmazlık çıkarsa paylı maldan yararlanma biçimini hâkimin belirlemesine imkân verir.
Paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf ise oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi gereği bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paydaşlar ortak kullanım konusunda hiç anlaşamıyorsa asıl çözüm tahliye davası değil, ortaklığın giderilmesi davası olabilir; bu davada da arabulucuya başvuru dava şartıdır.
Tahliyeden sonra hisseli ev üç yıl içinde başkasına kiralanabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre gereksinim amacıyla boşaltılan yer, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz. Kısıtlama, davayı açan paydaşın kiraya veren sıfatı nedeniyle onu bağlar.
Evi üç yıl dolmadan yeniden kiralamak isteyen paydaş, haklı sebebi ispat edebilmelidir; ayrıntılar yeniden kiralama yasağı yazısında anlatılır. Diğer paydaşlar evi kendi adlarına kiraya vermek isterse bu durum paylı mülkiyetteki kullanım tartışmasına döner ve yazılı bir kullanım anlaşması yapılması işi kolaylaştırır. Süre, belge ve dava yolu seçimi Ankara kira avukatı desteğiyle dosyaya göre planlanabilir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.