Kira ilişkisi kurulduktan sonra ertesi gün verilen tahliye taahhüdü kural olarak kiracının serbest iradesini yansıtır; tarihin sonradan yazıldığını ileri süren kiracı bunu belgeyle ispat eder. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının baskı savunmasına itibar ederek kiraya verenin itirazın iptali davasını reddeden sulh hukuk mahkemesi kararını 25 Şubat 2025’te Adalet Bakanlığının istemiyle kanun yararına bozdu. Bozma “sonuca etkili olmamak üzere” verildiğinden davanın reddi bu dosyanın tarafları bakımından yerinde kalır.
Yargıtay ertesi gün verilen tahliye taahhüdünde ret kararını hangi gerekçeyle bozdu?
Daire, taahhütnamenin kira ilişkisi kurulduktan sonra düzenlendiğini ve tarih itirazının ispatının kiracıya düştüğünü belirtti:
Karar metninden
“Kira sözleşmesi, 15.05.2022 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, davalı kiracı 16.05.2022 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.05.2023 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda; tahliye taahhütnamesi 16.05.2022 tarihinde düzenlenmiş olup, düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, tanzim tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de, bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamakla yükümlü olan davalı bu yönde bir delil sunmamıştır. Mahkemece belirtilen bu yönler nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.”
Daire’ye göre belgedeki düzenleme tarihinde kiracılık ilişkisi kurulmuştu; bu tarihin gerçeği yansıtmadığını ispat etmek, bunu ileri süren kiracıya düşüyordu. Bozma oy birliğiyle verildi:
Hüküm fıkrası
“Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1 hükmüne dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA,”
“Kararın bir örneğinin ve dava dosyasının Adalet Bakanlığına gönderilmesine, 25.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”
Sulh hukuk mahkemesi taahhüdü neden baskı altında imzalanmış saydı?
Taraflar arasında 15 Mayıs 2022 başlangıç tarihli, bir yıl süreli bir kira sözleşmesi vardı. Kiraya verene göre kiracı, taşınmaz teslim edildikten sonra 16 Mayıs 2022’de taşınmazı 15 Mayıs 2023’te boşaltacağını yazılı olarak üstlendi. Kiracı çıkmayınca kiraya veren 17 Mayıs 2023’te tahliye talepli icra takibi başlattı; kiracı takibe itiraz etti, kiraya veren de 13 Haziran 2023’te itirazın iptali davası açtı.
Kiracı, taahhütnameyi kira sözleşmesi düzenlenirken zor ve baskı altında imzaladığını, sözleşmeden sonra önüne konsaydı imzalamayacağını savundu. Ereğli (Konya) 1. Sulh Hukuk Mahkemesi 26 Aralık 2023’te davayı kesin olarak reddetti. Mahkemeye göre iki belgenin ayrı günlerde imzalandığı iddiası hayatın olağan akışına uymuyordu; kiracının anlatımı inandırıcıydı ve taahhüt, kira sözleşmesinin yapılması için baskı altında imzalanmıştı.
Adalet Bakanlığı karara kanun yararına temyiz yoluyla başvurdu. Bakanlığa göre ispat yükü kiracıdaydı ve kiracı hiçbir ispat faaliyetine girişmemişti. Bakanlık ayrıca takibin yasal sürede başlatıldığını ve taahhütnamenin iptali için irade bozukluğuna dayalı bir dava açılmadığını ileri sürdü.
Kanun yararına bozma bu dosyadaki tahliye talebini değiştirir mi?
Hayır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 363. maddesi, kesin olarak verilen veya istinaf ya da temyiz incelemesinden geçmeden kesinleşen ilk derece kararlarının yürürlükteki hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek Adalet Bakanlığı veya Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından kanun yararına temyiz edilmesini düzenler. Aynı maddeye göre “Bu bozma, kararın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz.” Davanın reddi taraflar arasında geçerliliğini korur; kiraya veren bu dosyada taahhüde dayanarak tahliye sağlayamadı.
HMK 363 uyarınca bozma kararının bir örneği Bakanlıkça Resmî Gazete’de yayımlanır. Bu karar 28 Haziran 2025 tarihli ve 32940 sayılı Resmî Gazete’de yer aldı. Bozmanın işlevi, aynı uyuşmazlıkla karşılaşan mahkemelere ispat yükünün kimde olduğunu göstermektir.
Kira başlangıcının ertesi günü alınan taahhüt TBK 352’deki teslim şartını karşılar mı?
Kiralanan taahhütten önce teslim edilmişse karşılar; Kanun teslimden sonra beklenmesi gereken bir süre öngörmez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin birinci fıkrası, kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesini arar. Kiracı bu tarihte çıkmazsa kiraya veren, sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir. Bu dosyada tahliye tarihi 15 Mayıs 2023, takip tarihi 17 Mayıs 2023’tü.
Daire, düzenleme tarihinde kiracılık ilişkisinin mevcut olduğunu ve bu tarihe karşı belge sunulmadığını esas aldı; teslimin hangi gün yapıldığını ayrıca tartışmadı. Daire aynı yaklaşımı 22 Ekim 2025 tarihli kararında da sürdürdü (E. 2025/1918, K. 2025/5080): kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesini yansıttığını kabul etti ve tahliye kararını onadı.
Taahhüdün sözleşmeyle birlikte ve kiralanan teslim edilmeden verildiği ispatlanırsa sonuç değişir. Daire, sözleşmenin kendi maddelerinin birlikte düzenlemeyi gösterdiği bir dosyada geçersiz tahliye taahhüdü sonucuna vardı. Bu kararda ise Daire, tarihin sonradan yazıldığı iddiası için kiracının delil sunmadığını belirtti; baskı iddiası için ispat faaliyetine girişilmediğini ileri süren Bakanlıktı.
Baskı altında imzalandığı ileri sürülen tahliye taahhüdünde bir yıllık süre ne zaman işler?
TBK’nin 39. maddesi, korkutulan tarafın korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmemesi veya verdiğini geri istememesi hâlinde sözleşmeyi onamış sayılacağını düzenler. Kanun bu bildirimin biçimini ayrıca düzenlemez; tarihli ve yazılı bir bildirim, sürenin içinde yapıldığını gösterir.
TBK’nin 37. maddesine göre korkutma sonucu sözleşme yapan taraf sözleşmeyle bağlı değildir. Kanun’un 38. maddesi korkutmayı, kişinin kendisinin veya yakınlarının kişilik haklarına ya da malvarlığına yönelik ağır ve yakın bir zarar tehlikesi doğduğuna inanmakta haklı olmasına bağlar. Bir hakkın kullanılacağı korkutmasında ise korkutmanın varlığı, hakkı kullanacağını açıklayanın karşı tarafın zor durumundan aşırı bir menfaat sağlamasına bağlıdır.
Bakanlık TBK 39 kapsamında dava açılmadığını da ileri sürmüştü; Daire ise bozmayı kira ilişkisinin kurulmuş olmasına ve ispat yüküne dayandırdı, bir yıllık süreyi ayrıca tartışmadı. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ile irade bozukluğu savunması ayrı ispat konularıdır; birincisinde taahhüdün teslimden sonra verilip verilmediğine, ikincisinde korkutmanın varlığına bakılır. HMK’nin 203. maddesi irade bozukluğu iddialarında tanık dinlenmesine izin verdiğinden korkutma tanıkla da ispatlanabilir; Daire’nin belge aradığı iddia ise tarihin belgeye sonradan yazıldığına ilişkindi.
Taahhütnamedeki tarihin sonradan yazıldığını kiracı nasıl ispat eder?
HMK’nin 190. maddesine göre ispat yükü, iddia edilen vakıadan kendi lehine hak çıkaran taraftadır. HMK’nin 201. maddesi, senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikteki hukuki işlemlerin tanıkla ispat edilemeyeceğini düzenler; 202. madde ise delil başlangıcı varsa tanık dinlenebileceğini kabul eder.
Daire bu dosyada kiracıdan aynı ispat gücünde başka bir belge aradı ve mahkemenin “hayatın olağan akışı” değerlendirmesini bu belgenin yerine koymadı. Kiraya verenin kendisinden çıkan ve taahhüdün sözleşmeyle aynı gün istendiğini gösteren tarihli bir yazı veya mesaj, HMK 202’deki delil başlangıcı tanımına girebilir. İmza da inkâr ediliyorsa uyuşmazlık önce imzanın kiracıya ait olup olmadığına döner; bu durumda tahliye taahhütnamesiyle tahliye için icra mahkemesi yerine sulh hukuk mahkemesinde dava yolu gerekebilir.
TBK 352 teslimden sonrasını aradığı için kiraya verenin elindeki en açık belge, taşınmazın teslim tarihini gösteren tutanaktır. Tarih itirazı içeren kira uyuşmazlıklarında sonuç, iki tarafın elindeki yazılı belgelerin hangi günü gösterdiğine bağlıdır.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.