Tahliye davası sürerken kiracı evi teslim ederse tahliye talebi, giderler ve diğer talepler ayrı değerlendirilir. Kiracının taşınması tek başına teslimin gerçekleştiğini göstermez; anahtarın kiraya verene ulaşıp ulaşmadığı ve teslim tarihi önem taşır. Teslim gerçekleşmişse tahliye talebi konusuz kalabilir, fakat mahkeme dosyayı kendiliğinden kapanmış saymaz.
Tahliye davası sürerken kiracı evden çıkarsa ne olur?
Kiracı dava açıldıktan sonra taşınmazı gerçekten boşaltıp kiraya verene teslim etmişse artık tahliyeye yönelik bir hüküm kurulmasına ihtiyaç kalmayabilir. Mahkeme, dosyadaki teslim olgusunu değerlendirerek tahliye istemi bakımından esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verebilir. Bu, davanın açıldığı gün kimin haklı olduğu sorusunu veya yargılama giderlerini ortadan kaldırmaz. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 331/1, konusuz kalan davada giderlerin dava tarihindeki haklılık durumuna göre kararlaştırılmasını öngörür.
Belirleyici ayrım, evden fiilen çıkmak ile kiralananı kiraya verenin kullanımına geri vermektir. Kiracı eşyalarını taşımış ancak anahtarları elinde tutmuşsa veya teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği tartışmalıysa, tahliye isteminin konusuz kaldığı hemen kabul edilemez. Genel tahliye sebepleri ve dava yolları kiracının tahliyesi rehberinde ele alınır; burada ise dava başladıktan sonraki teslimin dosyaya etkisi incelenmektedir. Ankara’da açılan kira ve tahliye davalarının genel takibi için kira uyuşmazlıklarında hukuki takip sayfası incelenebilir.
Örneğin dava mart ayında açılıp kiralanan haziranda teslim edilmişse, hazirandaki teslim tahliye talebinin güncel durumunu değiştirir. Giderler bakımından ise yalnız hazirandaki sonuca bakılmaz; dava açıldığında tahliye isteminin dayanağı ayrıca araştırılır. Tarafların teslim ve dava açılışıyla ilgili belgeleri birlikte sunması bu ayrımı görünür kılar.
Evden çıkış ve anahtar teslimi nasıl ispatlanır?
Teslimin ispatında tek bir belgeye güvenmek yerine olay sırası kurulmalıdır: dava açılış tarihi, fiilî boşaltma, anahtarın teslim edilmesi ve kiraya verenin taşınmaza erişebilmesi. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 334, kira ilişkisi sona erdiğinde kiralananın geri verilmesini düzenler. Kanun, her olay için tek bir zorunlu anahtar teslim belgesi biçimi öngörmez; uyuşmazlık çıktığında teslimin kime, ne zaman ve nasıl yapıldığını gösterebilen kanıt önem kazanır.
İki tarafın imzaladığı tarihli teslim tutanağı varsa anahtar sayısı, taşınmazın adresi, teslim alan kişi ve varsa sayaç bilgileri tutanakta açıkça gösterilebilir. Mesajlaşma veya e-posta yazışmaları, anahtar teslimine ilişkin yazılı kabul, teslim anındaki fotoğraflar ve taşınmazın durumunu gösteren kayıtlar da zaman çizelgesini destekleyebilir. Fotoğraf, kiraya verenin anahtarı aldığı olgusunu tek başına kanıtlamaz; deliller birlikte değerlendirilir.
Kiraya veren teslim sırasında taşınmazı gözden geçirmelidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 335, kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpların kiracıya hemen yazılı olarak bildirilmesini düzenler; olağan incelemeyle görülemeyenler için ayrıca öğrenildiği anda bildirim gerekir. Buna karşılık TBK m. 334 uyarınca sözleşmeye uygun kullanımın yol açtığı olağan eskime ve bozulma kiracıya yüklenmez. Bu nedenle tutanakta görülen durum olabildiğince somut anlatılmalıdır.
Teslim mahkemeye nasıl bildirilir?
Teslim gerçekleştiğinde taraf, davanın görüldüğü mahkemeye dosya numarasını belirterek kısa bir dilekçe sunabilir. Dilekçede taşınmazın ne zaman boşaltıldığı, anahtarın kime ve hangi tarihte verildiği, teslimin kabul edilip edilmediği ve tahliye talebi yönünden hangi kararın istendiği açıkça belirtilmelidir. Teslim tutanağı ve ilgili yazışmalar eklenebilir. Bu anlatım, bir kanunun öngördüğü özel biçim veya sabit bir teslim bildirim süresi olduğu anlamına gelmez.
Kiracı, teslimin gerçekleştiğini ileri sürüyorsa bunu gösteren belgeleri sunmalı; kiraya veren anahtarı almadığını veya taşınmazın hâlâ kullanımına bırakılmadığını söylüyorsa itirazını somutlaştırmalıdır. Tarafların aynı olayı farklı tarihlerle anlatması hâlinde mahkeme delilleri değerlendirir. Başka talepler de varsa dilekçede tahliye istemi ile bu talepler ayrı ayrı belirtilmelidir; yalnızca ‘dava bitti’ demek, kira alacağı veya gider tartışmasını açıklamaz.
Dilekçenin talep kısmında tahliye isteminin konusuz kaldığı iddiası, yargılama giderleri ve varsa devam eden diğer istemler birbirinden ayrılabilir. Mahkeme, konusuzluk ve gider hakkında dosyanın durumuna göre karar verir. Teslim haberinin sözlü olarak verilmesi yerine belgelerin dava dosyasına girmesi, sonradan doğabilecek tarih ve kapsam uyuşmazlıklarını azaltır.
Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti nasıl değerlendirilir?
Tahliye istemi teslim nedeniyle konusuz kalmış olsa bile gider kararı gerekir. HMK m. 331/1 uyarınca ölçüt, davanın açıldığı tarihte tarafların haklılık durumudur. HMK m. 332, yargılama giderlerine mahkemenin kendiliğinden hükmetmesini düzenler; HMK m. 330 ise vekille takip edilen davada kanuna göre belirlenen karşı taraf vekâlet ücretinin taraf lehine hükmedileceğini belirtir. Dolayısıyla ‘kiracı sonunda çıktı, bütün giderleri mutlaka o öder’ sonucu çıkarılamaz.
Dava açılışındaki haklılığın delilleri tahliye sebebine göre değişir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ileri sürülen ihtiyaç ve ilgili bildirimler; taahhüde dayalı tahliyede taahhüdün koşulları ve tarihleri; temerrütte ise kira borcu ve gereken ihtarlar incelenebilir. Bu sebeplerin ayrıntıları ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhütnamesi yazılarında ayrıca açıklanır. Mahkemenin gider kararı, o somut davadaki sebep ve kanıtlara dayanır.
Karşı tarafa yükletilecek vekâlet ücretinin miktarı için karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi kontrol edilmelidir. 4 Kasım 2025’te Resmî Gazete’de yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 6. maddesi davanın konusuz kalmasını da kapsar. Anlaşmazlık ön inceleme tutanağı imzalanıncaya kadar giderilmişse tarife ücretinin yarısına, sonra giderilmişse tamamına hükmedilir. Önce kimin lehine ücrete hükmedileceği ve uygulanacak tarife belirlenir; bu aşama tek başına ücretin kime yükletileceği sorusunu yanıtlamaz. Avukat ile müvekkili arasındaki sözleşme ücreti de karşı taraf vekâlet ücretinden ayrıdır.
Kira alacağı, güvence ve hasar talepleri ne olur?
Tahliye isteminin konusuz kalması, birikmiş kira alacağını kendiliğinden sona erdirmez. Aynı davada kira alacağı da istenmişse mahkemenin bu talebi ayrıca inceleyip incelemeyeceği dilekçedeki istemlere ve dosyanın usulî durumuna bağlıdır. Kira alacağı hiç dava konusu yapılmamışsa yalnız tahliye davasında teslimin bildirilmesi, alacak hakkında kendiliğinden karar verilmesini sağlamaz. Aynı şekilde teslim tarihi ile önceki kira dönemlerine ilişkin borç birbirine karıştırılmamalıdır.
Güvence bedelinin iadesi veya teslimde görülen hasar da ayrı konulardır. Kiraya verenin TBK m. 335 kapsamındaki inceleme ve yazılı bildirim yükümlülüğü, teslim sırasındaki durumun belgelenmesini önemli kılar. Olağan kullanım izi ile kiracının sorumlu olduğu iddia edilen zarar ayrılmalı; bir kesinti yapılacaksa dayanağı ve tutarı somutlaştırılmalıdır. Tahliye talebinin konusuz kalması, güvence bedelinin tümünün mutlaka iade edileceği ya da tüm hasar iddialarının kabul edileceği anlamına gelmez.
Dosyayı değerlendirirken dört soruyu ayrı yazmak yararlıdır: Tahliye için hâlâ karar gerekiyor mu? Dava açıldığı tarihte haklılık hangi delillerle destekleniyor? Ödenmemiş kira istemi dava kapsamında mı? Teslimdeki durum ve güvence yönünden tarafların belge ve bildirimleri neler? Bu ayrım, mahkemeye sunulacak dilekçenin talep kısmını da açık tutar.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.