1 Temmuz İtibariyle Kira Artış Oranı
1 Temmuz 2024 itibarıyla kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme sona erdi. Bu sınırlama, 2022 yılında yürürlüğe girmiş ve 2024'e kadar uzatılmıştı. Şu an itibarıyla bu sınırlamanın devam ettirilmesi yönünde bir karar alınmadı. Dolayısıyla, kiracılar ve ev sahipleri yeni kira dönemlerinde kiralarında, sözleşmelerinde aksi bir madde bulunmadıkça Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre artış yapacaklar.
Yanlış Bilgiler
1 Temmuz 2024 sonrası iki kez kira artışı yapılacağına dair söylentiler gerçeği yansıtmamaktadır. TÜFE’yi aşmamak kaydıyla, kira artışı yalnızca bir kez gerçekleştirilebilir. Bu tür yanlış bilgilere dikkat edilmesi gerekmektedir. Özellikle sosyal medyada ve çeşitli haber kaynaklarında dolaşan bu tür söylentiler, kiracılar ve ev sahipleri arasında gereksiz endişelere neden olabilir. Kanun açık ve nettir: 1 Temmuz 2024 sonrası, kira artışı TÜFE oranını geçmeyecek şekilde yılda bir kez yapılabilir.
Bu tür söylentilerin yayılması, hem kiracılar hem de ev sahipleri için ciddi endişelere yol açabilir. Kiracılar, iki kez artış yapılacağı düşüncesiyle maddi olarak zorlanacaklarını düşünebilirler. Ev sahipleri ise, iki kez artış yapabilecekleri beklentisiyle kiracılarıyla gereksiz çatışmalara girebilirler. Bu nedenle, kira artışlarının yılda bir kez ve TÜFE oranını aşmamak kaydıyla yapılabileceği gerçeğinin net bir şekilde anlaşılması önemlidir.
Kira artışlarıyla ilgili doğru bilgilere sahip olmak, hem kiracılar hem de ev sahipleri için huzurlu bir kira dönemi sağlar. Yanlış bilgilere dayalı olarak yapılan kira artış talepleri, hukuki olarak geçersiz sayılacak ve taraflar arasında gereksiz anlaşmazlıklara yol açacaktır. Bu nedenle, kira artışlarıyla ilgili kanun maddelerinin ve düzenlemelerin iyi anlaşılması ve doğru uygulanması gerekmektedir.
Temmuz Ayı Kira Artışı İhtimalleri
1 Temmuz 2024 itibariyle kira artışlarında iki olasılık vardır:
- Taraflar arasında bir anlaşma varsa, artış oranı TÜFE'yi geçmemek kaydıyla bu oran üzerinden belirlenir.
- Taraflar arasında anlaşma yoksa, TÜFE oranını geçmemek şartıyla artış oranı taraflar veya hakim tarafından belirlenir.
Bu düzenleme, kira artışlarının makul ve kontrol edilebilir seviyelerde tutulmasını amaçlar. Anlaşma durumunda bile, tarafların belirleyeceği oran TÜFE'yi geçemez. Bu, tarafların kira artışlarında aşırıya kaçmalarını önler.
Taraflar arasında bir anlaşma varsa, artış oranı TÜFE'yi geçmemek kaydıyla belirlenir. Bu durumda, kira bedelinin artışı tarafların karşılıklı rızasıyla gerçekleşir ve bu oran yasal sınır olan TÜFE'yi aşamaz. Anlaşma yoksa, artış oranı TÜFE oranını geçmemek şartıyla belirlenir. Bu durumda, taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa, kira bedelinin artış oranı hakim tarafından belirlenir
Kira Artış Oranları
2024 Yılı Kira Artış Oranları:
| Yıl | Kira Artış Ayı | İşyeri Kira Artış Oranı | Konut Kira Artış Oranı |
|---|---|---|---|
| 2024 | Ocak | %53,86 | %25 |
| 2024 | Şubat | %54,72 | %25 |
| 2024 | Mart | %57,50 | %25 |
| 2024 | Nisan | %59,64 | %25 |
| 2024 | Mayıs | %59,64 | %25 |
| 2024 | Haziran | %62,51 | %25 |
| 2024 | Temmuz | %65,07 | %65,07 |
Bu tablo, 1 Temmuz 2024 itibariyle konut kiralarında TÜFE oranına göre artış yapılacağını göstermektedir. Konut kiralarında %25 sınırı kalkmış olup, TÜFE oranına göre artış yapılacaktır. İşyeri kiraları ise TÜFE oranlarına göre belirlenir ve %25 sınırı uygulanmaz.
Kira Artışı Hesaplama
**Örnek Kira Artışı Hesaplaması**:
- Mevcut kira tutarı: 15.000 TL
- TÜFE oranı: %62,51
- Artış Tutarı: 15.000 x 0.6251 = 9,376.5 TL
- Yeni Kira Tutarı: 15.000 + 9,376.5 = 24,376.5 TL
Bu hesaplama yöntemi, kira artışlarının nasıl yapılacağını gösterir. Kira bedeli TÜFE oranına göre artırılarak, yeni kira bedeli bulunur. Bu yöntem, kiracılar ve ev sahipleri için anlaşılır ve uygulanabilir bir sistem sunar.
Kira artışlarının hesaplanmasında TÜFE oranı temel alınır. Mevcut kira tutarı, TÜFE oranı ile çarpılarak artış tutarı bulunur. Bu artış tutarı, mevcut kira bedeline eklenerek yeni kira bedeli hesaplanır.
İşyeri Kira Artışı
İşyeri kiraları, konut kiralarından farklı olarak tamamen TÜFE’ye göre belirlenir ve %25 sınırı uygulanmaz. İşyeri kira artışı şu şekilde hesaplanır:
- Mevcut kira bedeli: 25.000 TL
- TÜFE oranı: %57,45
- Artış Tutarı: 25.000 x 0.5745 = 14,362.5 TL
- Yeni Kira Tutarı: 25.000 + 14,362.5 = 39,362.5 TL
İşyeri kira artışları da konut kiraları gibi TÜFE’ye göre belirlenir, ancak burada %25 sınırı yoktur. Bu durum, işyeri kiralarının piyasa koşullarına göre daha serbest bir şekilde belirlenmesini sağlar. İşyerlerinde kira artışları tarafların serbest iradelerine bırakılmıştır ve piyasa koşullarına uygun olarak belirlenir.
İşyeri kira artışlarının hesaplanmasında da TÜFE oranı temel alınır. Mevcut kira bedeli, TÜFE oranı ile çarpılarak artış tutarı bulunur ve bu artış tutarı mevcut kira bedeline eklenerek yeni kira bedeli hesaplanır.
Kira Artışı Nedir?
Kira artışı, bir taşınmazın kira bedelinin, belirli aralıklarla ekonomik koşullar ve enflasyon oranları gibi faktörlere bağlı olarak artırılmasıdır. Bu artışlar, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında uygulanır ve genellikle yasal düzenlemeler çerçevesinde gerçekleştirilir. Kira artışının temel amacı, kiracının ödediği kira bedelinin ekonomik koşullara uygun hale getirilmesidir.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 ve devamında, kira artışlarına ilişkin düzenlemeler yer almaktadır. Bu hükümler, kiracının korunmasını sağlamak ve kira artışlarının adil bir şekilde yapılmasını temin etmek amacıyla oluşturulmuştur. TBK, kira artış oranlarının belirli sınırlar içinde yapılmasını öngörür ve bu sınırların aşılmasını engeller.
MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Kira artışı, hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını dengede tutmak amacıyla yapılır. Kiraya veren, mülkünün kira gelirini enflasyon ve diğer ekonomik göstergelere paralel olarak artırmak isterken, kiracı da makul ve adil bir kira bedeli ödemek ister. Bu nedenle, kira artış oranları genellikle Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) gibi ekonomik göstergelere dayandırılır.
Kira artışının belirlenmesi sürecinde, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi büyük önem taşır. Eğer kira sözleşmesinde kira artış oranı belirtilmişse, bu oran geçerli olur. Ancak, bu oran yasal sınırları aşamaz. TBK m. 344’e göre, kira artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE ortalamalarına göre hesaplanır ve bu oranı aşamaz.
Ev Sahibi Kirayı Arttırabilir Mi?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 343 hükmünde belirtildiği üzere, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde geçerli olan kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağı için kira bedeli bakımından bir istisna öngörmektedir. Bu düzenleme, kira bedeline ilişkin kanun hükümleri ile çatışan her türlü sözleşme hükmünü kesin hükümsüz kılmaktadır. Kiracı aleyhine getirilen hükümlerin kiracı tarafından kabul edilmesi de bu durumu değiştirmemektedir.
Kira bedelinin arttırılabilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin yenilenmesi gerekmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi kiracı tarafından kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmadıkça, aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılmaktadır. Yenilenen kira sözleşmesinde geçerliliğini korumayan tek madde kira bedeline ilişkin hüküm olmaktadır. Bu nedenle, yenilenen kira dönemlerinde başlangıçtaki kira bedelinden fazlasına karar verilmesi mümkündür.
Yeni kira bedelinin geçerli olması için taraflar arasında uzlaşma sağlanması veya mahkeme kararı ile yeni kira bedelinin tespit edilmesi gerekmektedir.
Kanunen Kira Artışı Nasıl Yapılır?
Kanunen kira artışı, önceki kira dönemi uygulanan kira bedeli üzerinden yasal kira artış oranında arttırım yapılması suretiyle belirlenir. Tarafların yeni kira bedeli üzerinde uzlaşmış olması gerekmektedir. Yasal kira artış oranından daha yüksek bir artırım kiracı tarafından kabul edilmek zorunda değildir. Kiralayanın kanunda belirtilen sınırları aşan haksız kira zammı kiracı tarafından kabul edilmek zorunda değildir. Bu durumda kiracının tahliyesi mümkün değildir.
Tarafların kira artışı hususunda anlaşma sağlayamaması durumunda, mahkemeye başvurarak "kira bedelinin tespiti davası" açması gerekmektedir. Bu dava sonucunda hakim tarafından belirlenen yeni kira bedeli taraflar için bağlayıcı olacaktır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Kira sözleşmesi taraflarının yenilenen kira dönemi kira bedeli üzerinde anlaşma sağlayamaması durumunda bu dava açılabilir. Kira tespit davası hem kiralayan hem de kiracı tarafından açılabilir ve bu dava, davalının ikametgahında veya taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Kira tespit davasında, hakim tarafından belirlenen yeni kira bedeli kira sözleşmesi tarafları için bağlayıcıdır. TBK m. 345 hükmü gereği, yeni kira bedelinin geriye dönük olarak yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için belirli sürelere uyulması gerekmektedir. İlgili hüküm gereği yeni kira bedeli;
Dava, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmışsa, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerlidir.
Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmamış olmasına rağmen kiracıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir ihtarname tebliğ edilmişse, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerlidir.
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira arttırımı yapılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılması durumunda yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerlidir.
Yasal Kira Artış Oranı Nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmelerinde belirli süreli kiralamalar için uzayan yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesi hususu TBK m. 344 hükmü ile düzenlenmiştir. Yeni kira döneminde geçerli olmak üzere belirlenen kira bedeli, önceki kira dönemi uygulanan kira bedeli üzerinden yasal kira artış oranı uyarınca hesaplanmaktadır.
Taraflar Arasında Anlaşma Bulunması Halinde Yasal Kira Artış Oranı
Taraflar, kira sözleşmesinin akdedilmesi esnasında kira bedelini belirleme hakkına sahiptir. Bu belirlemede sadece genel hükümler ile bağlıdırlar. Genel hükümlerden anlaşılması gereken TBK m. 26 ve TBK m. 27 hükümleridir. Söz konusu hükümler gereği kira sözleşmesinin akdedilmesi esnasında tarafların bağlı olduğu hususlar şunlardır: İrade sakatlığı, aşırı yararlanma (gabin), hukuka ve ahlaka aykırılık.
Taraflar, kira sözleşmesi akdedilmesi esnasında veya daha sonrasında yenilenen kira döneminde uygulanacak kira artış oranı üzerinde anlaşabilirler. Ancak, yenileme döneminde uygulanacak kira artış oranı kanun koyucu tarafından sınırlandırılmaktadır. TBK m. 344/f.1 hükmü şu şekildedir:
"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."
Bu hükme aykırı düzenlemeler kesin hükümsüzdür. Kira arttırım kaydı, TÜFE oranına kadar geçerli kabul edilir, TÜFE'den fazla kira artışı yapılan kısım geçersiz sayılır.
Taraflar Arasında Anlaşma Bulunmaması Halinde Yasal Kira Artış Oranı
Taraflar, kira sözleşmesi yapılırken veya sonrasında kira artış oranı hesaplama hususunda anlaşmamışlarsa, TBK m. 344/f.2 hükmü uygulanır. Bu hüküm şu şekildedir:
"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."
Bu durumda kira bedeli hakim tarafından belirlenir ve bu belirleme bakımından hakim kiralananın durumu, TÜFE oranı ve hakkaniyet ilkesi ile bağlıdır.
5 Yıldan Uzun Süreli Veya 5 Yılın Sonunda Uzayan Kira Sözleşmelerinde Yasal Kira Artış Oranı
Kanun, TBK m. 344/f.3 ile kira bedelinin TÜFE’ye göre belirlenmesi zorunluluğuna istisna getirmektedir. Kira sözleşmesinin akdedilmesinden itibaren 5 yıl geçmesi halinde kiralayan, kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunma hakkına sahiptir. Bu hüküm gereği, taraflar arasında yapılan sözleşmede kira artırım kaydı bulunsun ya da bulunmasın, 5 yılın dolmasını takiben yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenir ve bu belirlemede kiralananın durumu, TÜFE, hakkaniyet ve emsal kira bedelleri dikkate alınır.
Ev Sahibi Kiracıya En Fazla Ne Kadar Zam Yapabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli olan “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” nedeniyle kira artışı bakımından kiraya veren aleyhine sınırlamalar öngörülmektedir. Akdin ilk beş senesi boyunca kiracı korunurken, sonrasında kiraya veren lehine düzenlemeler öngörülmektedir. Akdin başlangıcında belirlenen kira bedeli üzerinden yapılacak artış bakımından üst sınır olarak TÜFE değişim oranı belirlenmektedir. TÜFE’ye göre kira artış hesaplama şu şekilde yapılmaktadır:
Örneğin, taraflar arasında 15 Ağustos 2019’da aylık 1.500 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi akdedilmişse ve bu kira sözleşmesinin yenilenme zamanı 15 Ağustos 2020 ise, bu kira döneminde uygulanacak TÜFE temmuz ayına ilişkin değişim oranı %11.51 olarak öngörülmektedir. Artış rakamı 172,5 TL olarak hesaplanır ve yeni kira bedeli 1672,5 TL olur.
Akdin gerçekleşmesi üzerinden 5 yıl geçtikten sonra ise kiraya veren, TÜFE oranı ile bağlı olmaksızın emsal kira bedelleri ile uyumlu bir meblağ talep etme hakkına sahiptir. Bu düzenleme, mülkiyet hakkını ve dolayısıyla kiraya vereni koruma amacı taşımaktadır. Kiraya veren, beş yılda bir bu imkanı kullanma hakkına sahiptir. Emsal kira bedellerine göre kira artışı bilirkişi tarafından şu hususlar dikkate alınarak yapılır:
- Kiralanana yakın bir muhitte bulunması
- Kiralanan ile aynı tarihlerde yapılmış olması
- Binanın yaşı
- Büyüklüğü
- Kullanım şekli
- Bulunduğu kat
- Kira bedelinin olağan şartlar altında belirlenmiş olması
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'na göre, bilirkişiler taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelinden uygun ve makul bir indirim yaparak kira bedelinin tespit edilmesi gerektiğini belirtir (Y-HGK K.2021/1168).
1 Temmuz Sonrası Kira Artış Oranı Nedir?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 ve devamında, kira artışlarına ilişkin düzenlemeler yer almaktadır. TBK, kira artış oranlarının belirli sınırlar içinde yapılmasını öngörür ve bu sınırların aşılmasını engeller.
MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
TBK' nın 344. maddesine açıklandığı üzere her ne kadar taraflar TÜFE' nin üzerinde anlaşma yapsalar da hukukun genel ilkeleri gereği kanuna karşı sözleşme akdedilemeyeceğinden taraflar en fazla 12 aylık TÜFE ortalaması uyarınca artış yapabilecektir.
Ancak 5 yıl ve üzeri kira sözleşmelerinde kira tespit davası açılabilecektir. Bu konuda detaylı bilgi almak için Kira Tespit Davası makalemizi okumanızı tavsiye ederiz.
Kira Artış Oranı Neye Göre Belirlenir?
Kira artış oranı, genellikle Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) gibi ekonomik göstergelere göre belirlenir. TÜFE, belirli bir dönem içinde tüketici fiyatlarında meydana gelen ortalama değişimi ifade eder ve kira artışları bu endekse dayandırılarak hesaplanır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344, kira artış oranının nasıl belirleneceğini düzenlemektedir. Bu maddeye göre, kira artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE ortalamalarına göre hesaplanır ve bu oranı aşamaz.
Kira artış oranının belirlenmesinde, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi de önemlidir. Eğer taraflar arasında kira artış oranı konusunda bir anlaşma varsa, bu oran geçerli olur. Ancak, bu oran yasal sınırları aşamaz. Kanun koyucu, kira artış oranlarının aşırı yükselmesini önlemek ve kiracıyı korumak amacıyla belirli sınırlamalar getirmiştir.
Kiraya veren, kira bedelini artırmak istediğinde, bu artışı belirli bir oranda yapmak zorundadır. Bu oran, kiracının ekonomik durumu ve piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenir. Kira artış oranı, kiracının kira bedelini ödemeye devam etmesine olanak tanırken, kiraya verenin de mülkünü ekonomik koşullara uygun şekilde kiraya vermesini sağlar.
1 Temmuz Sonrası Kira Nasıl Hesaplanacak ?
Bilindiği üzere kira bedeli hakkında %25 sınırlama 1 Temmuz 2024 yılı itibariyle kaldırılmıştır.
TBK' nın 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine dair hükümleri içerir:
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Taraflar arasında anlaşma yoksa, kira bedeli hâkim tarafından, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hâkim tarafından kira bedeli TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Görüleceği üzere 1 Temmuz 2024 itibariyle sözleşmede aksine hüküm bulunmuyorsa kira bedeli TÜFE on iki aylık ortalamasına göre belirlenecektir. Örnek verebilmek adına eğer sınırlama Haziran itibariyle bitmiş olsaydı ;
2024 Mayıs 12 aylık ortalama TÜFE: %75,45 'dir. Bu çerçevede 15.06.2023 başlangıç tarihli 10.000 TL kira bedeli olan bir kira sözleşmesinde 2024 yılı Haziran ayı itibariyle yeni kira döneminde kira bedeli 17.545 TL olacaktır. Ancak hata yapmamak adına avukattan destek almakta fayda vardır.
Diğer yandan Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hâkim tarafından kira bedeli TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir. Bu konuda detaylı bilgi almak adına Kira Tespit Davası makalemizi okumanızı tavsiye ederiz.
1 Temmuz Sonrası Artış Yapmayan Kiracı
Eğer kira artışına rağmen kiracı tarafından eksik ödeme yapılıyorsa TBK' nın 315. maddesi uyarınca kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verir ve bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu durumda, kiracı verilen sürede borcunu ödemezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak uygulamada genelde kiracı aleyhine Örnek No:13 Haciz ve Tahliye yolu ile takip yapılmaktadır. Takip sonrası halen bakiye kira alacağının ödenmemesi halinde kiracı hakkında tahliye kararı verilecektir.
Kiracı Kirasını Ödemediğinde İcra Takibi ve Tahliye Davası, Türk hukuk sistemine göre, Kiracının zamanında ödenmeyen kira borcu nedeniyle icra takibi ve tahliye davası başlatma süreci, İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi ve devamındaki hükümlerle "Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur.
Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse,akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur.İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz." şeklinde belirlenmiştir.
Bu düzenlemeye "Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri" denilmekte olup, Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına yönelik bir icra takibi olarak adlandırılmaktadır. Alacaklının bu takip talebinde, yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesine dayanması ve tahliye talebinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Alacaklı tarafından tahliye talebinde bulunulmaması durumunda, tahliye gerçekleşmeyecektir. Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren belirli bir süre içinde kira ilişkisine ve diğer sebeplere itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz durumunda takip durdurulacaktır. Alacaklının itirazı kaldırarak takibe ve tahliyeye devam edebilmesi için "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası" açması gerekmektedir. Bu dava için görevli ve yetkili mahkeme, icra takibinin başlatıldığı icra müdürlüğüne bağlı olan İcra Mahkemesidir. Tahliye davasının açılma süresi, borçluya ihtar edilen ödeme sürelerinin bitiminden itibaren 6 aydır.
Avukat Muhammet Ali BEYHAN
