Kira Artış Oranı Ne Kadar, Nasıl Hesaplanır? 2026

Konut ve çatılı işyerlerinde kira artış oranı, önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE değişimini aşamaz. Sözleşmede daha düşük bir oran yazılıysa o oran uygulanır. TÜİK’in Eylül 2026 verisine göre bu üst sınır yüzde 31,49’dur ve uygulamada Ekim 2026’da başlayan kira yıllarında kullanılır. Kira ilişkisi beş yılı doldurmuşsa veya kira yabancı para ile belirlenmişse yeni bedel farklı kurallarla belirlenir.

Kira artış oranını hesaplama aracıyla nasıl bulursunuz?

Aşağıdaki araç, TÜİK’in her ay açıkladığı on iki aylık ortalama TÜFE değişimini kullanarak yeni kira yılında istenebilecek en yüksek kirayı hesaplar. Oranı, yeni kira yılının başladığı aydan önceki aya göre seçer ve her ay TÜİK’in resmî bülteninden günceller. Beş yıllık dönemin dolduğu kira yılında, yabancı para ile belirlenen kirada ve çatısız yer kirasında tutar hesaplanmaz; sonuç bilgilendirme amaçlıdır.

Kira artış oranı ne kadar, en çok yüzde kaç olabilir?

Kira artışında uygulanabilecek en yüksek oran, TÜİK’in açıkladığı on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemine ilişkin artış anlaşmasını bu oranı geçmemek koşuluyla geçerli sayar; kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Kiraya verenin istediği oran, sözleşmede yazan oran ve kanuni üst sınır ayrı değerlerdir.

TÜİK’in 5 Ekim 2026’da yayımladığı Eylül 2026 bülteninde on iki aylık ortalamalara göre değişim yüzde 31,49, bir önceki yılın aynı ayına göre değişim ise yüzde 29,73’tür. Kira artışında yüzde 31,49 kullanılır; haberlerde “yıllık enflasyon” diye verilen yüzde 29,73 bu hesapta yer almaz. Ekim 2026 verisi 3 Kasım 2026’da açıklanacaktır; sonraki aylarda başlayan kira yılları için güncel oranı yukarıdaki araç gösterir.

Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa kiraya veren bu oranı açıklanan üst sınıra kadar yükseltemez. Sözleşmedeki oran üst sınırdan yüksekse fazla kısım geçersizdir; artış TÜFE oranında kalır, sözleşmenin diğer hükümleri ise geçerliliğini korur. Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa yeni bedeli, aynı maddenin ikinci fıkrasına göre hâkim, bu üst sınırı aşmamak üzere ve kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirler.

Üst sınır, devam eden kira ilişkisinin yenilenen dönemleri içindir; ilk kez kiraya verilen bir taşınmazın başlangıç bedeli taraflarca serbestçe kararlaştırılır. Yeni ilan fiyatları mevcut kiracının borcunu değiştirmez. Hesaba başlamadan önce kira sözleşmesinin niteliği ve hükümleri belirlenmeli, ardından ilişkinin hangi artış kuralına girdiği açıklığa kavuşturulmalıdır.

Yenileme tarihi ve TÜFE dönemi nasıl seçilir?

Artış takvim yılına göre değil, kira yılına göre yapılır. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyerinde belirli süreli sözleşmeyi, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzamış sayar. Bu yüzden sözleşmesi Nisan’da yenilenen kiracıya Ocak’ta açıklanan oran uygulanmaz. İmza, teslim ve sözleşmede yazılı kira başlangıcı farklı günlerse sözleşmedeki başlangıç ve süre hükümlerine bakın; dekontun tarihi kira yılını değiştirmez.

Kanun hangi ayın verisinin kullanılacağını açıkça yazmaz; uygulamada yeni kira yılının başladığı aydan önceki aya ait on iki aylık ortalama TÜFE değişimi esas alınır. Örneğin 15 Ekim 2026’da başlayan kira yılı için Eylül 2026 verisi kullanılır. Kira yılı ayın ilk günlerinde başlıyor ve önceki ayın bülteni henüz yayımlanmamışsa oranı tahmin ederek kesin borç çıkarmayın; hesabı bülten açıklandıktan sonra yapın.

Eski sözleşmelerde görülen “ÜFE”, “TEFE” veya “TEFE-ÜFE ortalaması” ifadeleri bugünkü üst sınırı değiştirmez. 18 Ocak 2019’da yayımlanan 7161 sayılı Kanun, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki üretici fiyat endeksi ölçütünü 1 Ocak 2019’dan geçerli olmak üzere TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişimiyle değiştirmiştir. O tarihten sonraki yenilemelerde sözleşmedeki endeks daha yüksek sonuç verirse artış TÜFE sınırında kalır, daha düşük sonuç verirse sözleşmedeki endeks uygulanır.

Geçmiş yıllara ait bir farkı hesaplarken her yenilemeyi ayrı satırda izleyin: kira başlangıcı, yenileme tarihi, önceki geçerli bedel, artış maddesi ve kullanılan bülten ayı. Bugünün oranı geçmiş yıllara uygulanmaz; her yıl kendi bülteniyle hesaplanır.

Sözleşmedeki artış şartı hangi durumlarda geçerlidir?

Artış şartı; artışın hangi dönemlerde, hangi tutar üzerinden ve hangi ölçütle yapılacağını açıkça gösteriyorsa uygulanır ve her yıl yeni sözleşme imzalanmasını gerektirmez. Sözleşmedeki kayıt ile sonradan yapılan ek protokol farklı oran öngörüyorsa, tarafların son anlaşması ve Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki emredici üst sınır birlikte uygulanır.

Endeks adları birbirinin yerine kullanılmaz. Sözleşme “TÜFE”, “ÜFE” veya iki endeksin ortalaması gibi bir yöntem tanımlıyorsa önce bu yöntemle oran bulunur, sonra TÜFE üst sınırıyla karşılaştırılır ve düşük olan uygulanır. Eski bir endeks adının bulunması, kiraya verene istediği başka bir oranı seçme hakkı vermez.

Sözleşmede artış şartı yoksa kiraya veren kirayı tek taraflı bildirimle artıramaz. Taraflar yeni bedelde anlaşabilir; anlaşamazlarsa artış ancak kira bedelinin belirlenmesi davasıyla sağlanır. Tarafların sonradan yaptığı yazışmalar ve ödeme açıklamaları, artışın kabul edilip edilmediği tartışmasında sözleşmeyle birlikte okunur; bu nedenle mesajları ve dekont açıklamalarını tarih sırasıyla saklayın.

Kira artışı hesabı nasıl kontrol edilir?

Yeni kira, önceki dönemin hukuken geçerli kira bedeli üzerinden şu işlemle bulunur: mevcut kira × (1 + oran / 100). Örneğin Ekim 2026’da yenilenen aylık 20.000 TL’lik kirada üst sınır 20.000 × 1,3149 = 26.298 TL’dir; artış farkı 6.298 TL’dir.

Sonuç kaydında önceki kirayı, uygulanan oranı, artış farkını ve yeni kirayı ayrı gösterin. Yalnız artış farkının ödenmesi toplam kira borcunu karşılamaz; yeni bedelin üzerine artışı ikinci kez eklemek de mükerrer zam doğurur.

Hesabın tabanı yalnız kira bedelidir. Önceki dönemde gönderilen toplam tutarın içinde aidat, geçmiş borç veya başka bir ödeme varsa bunları ayırın; sözleşme, ödeme açıklaması ve borç dökümünü karşılaştırarak kira unsurunu belirleyin.

İşyeri kiralarında sözleşmedeki brüt kira ile kiraya verene geçen net tutar farklı olabilir. Kira stopajının hesaplanması ayrı bir vergi işlemidir; stopaj oranı artış yüzdesinin yerine kullanılmaz ve kanuni üst sınırı değiştirmez.

Birden fazla yıl inceleniyorsa her dönemin başlangıç bedeli ve o dönemde geçerli kural ayrı belirlenir. Artışlar birbirinin üzerine eklenerek ilerler; farklı yılların yüzdelerini toplayıp ilk kiraya uygulamak yanlış sonuç verir. Önceki bedel tartışmalıysa hesap cetvelinde bu tartışmayı ayrı satırda gösterin.

İşyeri kira artış oranı konuttan farklı mı?

Hayır; çatılı işyerinde de üst sınır aynı on iki aylık ortalama TÜFE değişimidir. Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyerlerinde 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin uygulanmasını 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl ertelemişti. 7161 sayılı Kanun bu geçici maddeye eklediği fıkrayla TÜFE ölçütünü, 1 Ocak 2019’dan geçerli olmak üzere bu sözleşmelerin yenilenmesine de uygulatmıştır. Sekiz yıllık süre 1 Temmuz 2020 itibarıyla sona erdiğinden bu tarihten sonra tacir ve tüzel kişi kiracılı işyerlerinde de 344. maddenin tamamı, beş yıl kuralı dâhil, uygulanır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 19 Şubat 2025 tarihli ve 2024/2072 Esas, 2025/962 Karar sayılı kararında, yıllık yüzde 30 artış kararlaştırılan bir termal tesis kirasında 1 Ocak 2019’dan sonraki dönemlerin sözleşmedeki oranla hesaplanmasını bozma sebebi saymıştır. Daireye göre bu dönemlerin kirası, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişimi esas alınarak belirlenmelidir.

Üst sınır, kanunda konut ve çatılı işyeri kiralarına ayrılan bölümde yer alır. Arsa, açık otopark gibi çatısız yerlerin kirasında artış sözleşmeye ve genel hükümlere göre belirlenir; kira artış aracı da bu kiralar için hesap yapmaz. Bir işyerinin çatılı işyeri sayılıp sayılmadığına taşınmazın yapısı ve kullanım amacıyla bakılır.

Konut kirasındaki yüzde 25 artış sınırı ne zaman bitti?

Yalnız konut kiralarına uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir; 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen konut kiralarında artış yalnız TÜFE üst sınırına tabidir. Sınır işyeri kiralarına hiç uygulanmamıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun geçici 1. maddesi 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023, 7456 sayılı Kanun’la eklenen geçici 2. maddesi ise 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira dönemlerini kapsıyordu; iki dönemde de son gün sınırın içindeydi. Bu dönemlerde artış, önceki kira yılı bedelinin yüzde 25’ini geçemezdi. TÜFE değişimi yüzde 25’in altında kaldıysa düşük olan oran uygulanırdı ve sınır, hâkimin anlaşma bulunmayan durumda vereceği kararlarda da geçerliydi.

Geçmiş dönemlerin farkı o dönemin kuralına göre hesaplanır. Örneğin Mart 2024’te yenilenen bir konut kirasında yüzde 25 sınırı uygulanır; Mart 2025’teki yenilemede ise TÜFE oranı, bu sınırla belirlenmiş bedelin üzerine eklenir.

Beş yıl dolunca kira bedeli nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedelini hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun biçimde belirler. Bu yol, taraflar arasında artış şartı bulunsa da açıktır ve sözleşmedeki oranla sınırlı değildir. Belirlenen bedel sonraki yıllarda yine TÜFE üst sınırıyla artırılır.

Beş yıl kural olarak kira ilişkisinin ilk başladığı tarihten hesaplanır. Aynı kiracıyla sonradan yeni bir sözleşme imzalanması süreyi her durumda yeniden başlatmaz; yenilenen kira sözleşmesinde beş yılın hesabında yeni bedelin rayice uygun olup olmadığına bakılır ve şartları varsa ilk kira ilişkisi esas alınır.

Emsal araştırmasında aynı semtteki en yüksek ilan bedeli tek başına esas alınmaz. Mahkeme taşınmazın kullanım amacını, büyüklüğünü, konumunu, fiziksel durumunu ve karşılaştırılan kira sözleşmelerinin özelliklerini inceler; ilan fiyatı ile kurulmuş bir sözleşmedeki bedel aynı ağırlıkta değildir.

Beş yıl dolmadan kira bedelinin TÜFE üst sınırını aşacak biçimde emsallere göre yeniden belirlenmesi ancak aşırı ifa güçlüğü şartlarıyla mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi; öngörülemeyen olağanüstü bir durumu, bunun borçludan kaynaklanmamasını, edimler arasındaki dengenin dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde bozulmasını ve borcun ifa edilmemiş ya da haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmasını arar. Beş yıl dolmadan açılan kira uyarlama davası bu şartlara göre değerlendirilir.

Kira yabancı para ile kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez; aşırı ifa güçlüğü hükmü bu durumda da uygulanır. Beş yıldan sonra yeni bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilir. Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarındaki taşınmaz kiralarında bedeli kural olarak döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştıramaz; Türk vatandaşı olmayan yerleşik kiracılar ve belgeli konaklama tesisleri gibi istisnalar, 32 sayılı Karar’a ilişkin 2008-32/34 sayılı Tebliğ’in 8. maddesinde sayılmıştır.

Taraflar yeni bedelde anlaşamazsa kira bedelinin tespiti davası açılabilir; o yazıdaki hesaplama aracı, beş yılı dolan kirada emsallere göre belirlenebilecek bedel için ön tahmin verir. Yıllık artış hesabı, mahkemenin emsale göre vereceği kararın sonucunu göstermez.

Kira artışında anlaşma olmazsa ihtar, arabuluculuk ve dava nasıl işler?

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir; kararın hangi dönemden geçerli olacağı ise dava ve bildirim tarihine bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde artış talebini kiracıya yazılı olarak bildirir ve davayı izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açarsa, belirlenen bedel o dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönem başından geçerli olur. Kanun yazılı bildirim arar; noter ihtarı ispatı kolaylaştıran yollardan biridir. Bildirimde gönderme değil kiracıya ulaşma tarihi esas alınır; tebligat belgesini saklayın.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapmıştır. Kural 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiş, o tarihte görülmekte olan davalara uygulanmamıştır. Arabuluculuk tarafları belirli bir bedelde anlaşmaya zorlamaz; kira davasında zorunlu arabuluculuk anlaşmasız biterse dava, anlaşılamadığını gösteren son tutanakla açılır. Arabulucuya başvurmak dava açmak sayılmaz; bu nedenle kiraya veren için güvenli yol, artış talebini yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya yazılı olarak tebliğ ettirmek ve arabuluculuk ile davayı izleyen kira yılı içinde tamamlamaktır.

Kira bedelinin tespiti davasına, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar. İlamsız icra takibi kira alacağının tahsili içindir ve kira tespit davasının yerine geçmez.

Fazla kira artışı istenirse kiracı ne yapmalı?

Kanuni sınırı aşan veya sözleşmeye dayanmayan artışa yazılı olarak itiraz edin, ancak kira ödemesini kesmeyin. Geçerli bir artış şartı varsa sınır içindeki artışlı bedeli, yoksa mevcut kirayı süresinde ödemeye devam edin. Sınırı aşan kısmı ödememek kira sözleşmesinden doğan kiracı hakları arasındadır; kiranın tamamını ödememek ise tahliye riski doğurur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, muaccel kira bedeli veya yan gider ödenmediğinde kiraya verenin yazılı süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirmesine izin verir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı günü izleyen günden işler. Ödenmeyen kira nedeniyle icra takibi ve tahliye ise kendi bildirim ve itiraz sürelerine tabidir.

Yeni bedelde anlaşamamak tahliye sebebi değildir. Kiraya veren, konut ve çatılı işyerinde belirli süreli sözleşmeyi sürenin bitmesine dayanarak sona erdiremez; on yıllık uzama süresinden sonra her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sözleşmeyi sona erdirme imkânı ise ayrı bir kuraldır. Kiracının tahliyesine ilişkin hukuki sebepler kanunda belirli şartlara bağlanmıştır.

İtirazdan önce sözleşmeyi, ek protokolleri, son dönem dekontlarını ve kiraya verenin yazılı talebini bir araya getirin. Dekontlarda kira, aidat, depozito ve geçmiş fark ödemelerini ayırın; talebin hangi aydan başladığını ve hangi orana dayandığını not edin. Kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda önce anlaşmazlığın oran, dönem, başlangıç bedeli veya ödeme eksikliğinden hangisinden kaynaklandığı belirlenir; dava ve arabuluculuk tarihleri buna göre planlanır.

Av. Muhammet Ali BEYHAN