Müteahhitten Daire Satın Alan (Topraktan) Üçüncü Kişilerin Hakları 2025

Müteahhitten Daire Satın Alırken Nelere Dikkat Etmek Gerekir?

Müteahhitten taşınmaz satın almak, birçok kişi için cazip bir yatırım fırsatı olarak görülse de, bu süreçte dikkat edilmesi gereken birçok önemli husus bulunmaktadır. Halk arasında "topraktan taşınmaz almak", "topraktan ev almak" veya "topraktan gayrimenkul almak" gibi terimlerle ifade edilen bu tür işlemler, dikkatle ele alınmadığında çeşitli hukuki sorunlara yol açabilir. Bu makalede, müteahhitten taşınmaz satın alırken dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Öncelikle, müteahhitin kimliği ve niteliği üzerinde durulmalıdır. Müteahhitin bir şahıs mı yoksa tüzel kişilik sıfatına sahip bir şirket mi olduğu önemlidir. Müteahhitin daha önce tamamladığı projeler incelenmeli ve teslimat sürecinde herhangi bir sorun yaşanıp yaşanmadığı araştırılmalıdır. Bu, müteahhitin güvenilirliği konusunda önemli bir göstergedir. Ayrıca, müteahhitin inşaat faaliyetlerini kendi arsası üzerinde mi yoksa arsa sahipleriyle yapılan bir "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" kapsamında mı yürüttüğü de belirleyici bir faktördür. Bu noktada, müteahhitin daha önceki projeleri hakkında bilgi sahibi olmak, onunla yapılacak anlaşmanın güvenilirliği açısından önem taşır.

Sözleşmenin içeriği de büyük önem taşır. Satın alınacak taşınmazın yalnızca metrekare ve oda sayısı gibi genel bilgilerle mi yoksa malzeme kalitesi ve işçilik standartları gibi detaylı açıklamalarla mı belirtildiği göz önünde bulundurulmalıdır. Detaylı ve kapsamlı bir sözleşme, ileride doğabilecek sorunların önüne geçmek açısından faydalıdır. Örneğin, sözleşmede kullanılacak malzemelerin kalitesi, teslim süresi ve cezai şartlar gibi detaylar yer almalıdır. Bu tür ayrıntılar, hem alıcının hem de müteahhitin haklarını koruyacak niteliktedir.

Ayrıca, taşınmazın imar durumu ve yasal izinlerinin tamamlanmış olup olmadığının kontrol edilmesi gerekmektedir. İmar planlarına aykırı veya ruhsatsız bir yapı satın almak, ileride ciddi hukuki sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, taşınmazın tapu kaydı, imar durumu ve ruhsat belgeleri dikkatlice incelenmelidir.

Müteahhitten taşınmaz satın alırken dikkat edilmesi gereken diğer bir husus, müteahhitin mali durumu ve projeyi tamamlama kapasitesidir. Müteahhitin mali durumu ve finansman kaynakları hakkında bilgi sahibi olmak, projenin zamanında ve eksiksiz tamamlanıp tamamlanamayacağı konusunda fikir verebilir. Ayrıca, müteahhitin projeyi tamamlama kapasitesi ve geçmiş projelerindeki performansı da değerlendirilmelidir.

Müteahhit Kimdir?

Müteahhit, inşaat projelerini baştan sona organize eden, gerekli sermayeyi sağlayan, iş gücünü istihdam eden ve projeyi belirlenen şartlara uygun olarak tamamlayan kişidir. Arapça kökenli "müteahhit" kelimesi, gayrimenkul hukukunda yüklenici ve taahhüt eden anlamlarına gelir. Türkiye'deki gayrimenkul hukuk sistemi, müteahhitlere arsaların mülkiyetini edinme zorunluluğu olmaksızın inşaat yapma imkanı tanır. Bu genellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yoluyla gerçekleştirilir. Müteahhit, arsa sahipleriyle anlaşarak arsayı satın almadan inşaat yapabilir.

Müteahhitin görevleri arasında proje planlaması, gerekli izinlerin alınması, iş gücünün ve malzemelerin temini, inşaatın denetimi ve nihayetinde tamamlanarak teslim edilmesi yer alır. Müteahhit, bu süreçte çeşitli riskler üstlenir ve projeyi taahhüt edilen sürede ve kalitede tamamlamakla yükümlüdür. Müteahhitin başarısı, büyük ölçüde yönetim yeteneklerine, finansal kapasitesine ve teknik bilgi birikimine bağlıdır.

Müteahhitler, genellikle inşaat sektöründe deneyimli ve teknik bilgiye sahip profesyonellerden oluşur. Bu kişiler, projelerin her aşamasında aktif rol alır ve inşaatın sorunsuz bir şekilde ilerlemesini sağlar. Müteahhitin görevleri arasında, projenin başlangıcından tamamlanmasına kadar olan tüm süreçlerin yönetimi ve koordinasyonu yer alır.

Müteahhitlerin çalışma şekilleri, projeye göre değişiklik gösterebilir. Bazı müteahhitler, büyük inşaat şirketleri olarak faaliyet gösterirken, bazıları daha küçük ölçekli projeler üzerinde çalışabilir. Her iki durumda da, müteahhitin projeyi taahhüt edilen sürede ve kalitede tamamlaması büyük önem taşır.

Müteahhitlerin hukuki sorumlulukları da oldukça geniştir. İnşaat projelerinde müteahhit, işçilerin güvenliği, çevre düzenlemelerine uyum, inşaat ruhsatlarının alınması ve diğer yasal yükümlülükleri yerine getirmekle yükümlüdür. Bu nedenle, müteahhitlerin hukuki ve teknik bilgi birikimi yüksek olmalıdır.

Arsa Payı Sahibi Kimdir?

Arsa payı sahipleri, müteahhitin inşaat yapmayı taahhüt ettiği arsanın malik veya malikleridir. Arsa sahipleri, müteahhit ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer tarafıdır. Arsa sahipleri, inşaat tamamlandığında hak ediş oranında arsa payını müteahhite veya onun göstereceği üçüncü kişilere devretmeyi kabul ederler. Bu süreçte, arsa sahiplerinin de hukuki ve mali sorumlulukları bulunmaktadır.

Arsa payı sahipleri, genellikle inşaat projelerinde önemli bir rol oynar. İnşaatın yapılacağı arsanın mülkiyetine sahip olan bu kişiler, müteahhit ile yapılan sözleşme çerçevesinde belirli hak ve yükümlülüklere sahiptir. Arsa sahipleri, inşaatın tamamlanması ve belirlenen bağımsız bölümlerin müteahhite devri konusunda müteahhit ile işbirliği yapar.

Arsa sahipleri, inşaat sürecinde müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini denetleyebilir ve gerekli durumlarda hukuki yollara başvurabilir. Bu nedenle, arsa sahiplerinin de projeye ilişkin detaylı bilgi sahibi olması ve müteahhit ile yapılan sözleşmeyi dikkatlice incelemesi önemlidir.

Arsa sahiplerinin hak ve yükümlülükleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile belirlenir. Bu sözleşme, arsa sahibinin haklarını koruma altına alırken, müteahhitin de projeyi tamamlayarak belirlenen bağımsız bölümleri teslim etme yükümlülüğünü içerir. Arsa sahipleri, inşaatın tamamlanması ve bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devri konusunda müteahhit ile sürekli iletişim halinde olmalıdır.

Üçüncü Kişi Kimdir?

Üçüncü kişi, arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan ve müteahhitten taşınmaz satın alan kişidir. Bu kişiler, müteahhitin arsa sahipleriyle yaptığı sözleşmenin bedeli olarak arsa sahiplerince müteahhide bırakılacak daireleri müteahhitten satın alırlar. Müteahhit, bu satışlardan elde ettiği finansman ile inşaatı tamamlamayı hedefler. Üçüncü kişilerin hakları, müteahhitin edimlerini yerine getirip getirmemesi ile doğrudan ilişkilidir.

Üçüncü kişiler, genellikle yatırım amaçlı veya kişisel kullanım için taşınmaz satın alırlar. Bu süreçte, üçüncü kişilerin haklarının korunması ve müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmesi büyük önem taşır. Üçüncü kişilerin hakları, müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve müteahhit ile üçüncü kişiler arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile belirlenir.

Üçüncü kişiler, taşınmaz satın alırken müteahhitin daha önceki projeleri ve mali durumu hakkında bilgi sahibi olmalıdır. Müteahhitin güvenilirliği ve projeyi tamamlama kapasitesi, üçüncü kişilerin haklarının korunması açısından kritik öneme sahiptir.

Üçüncü kişiler, müteahhitin projeyi tamamlayamaması veya sözleşme şartlarına uymaması durumunda tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Bu tür davalar, müteahhitin edimlerini yerine getirip getirmediğinin tespiti açısından önemlidir. Ayrıca, üçüncü kişilerin haklarını koruyabilmeleri için müteahhitin yükümlülüklerini tam olarak yerine getirdiğinden emin olmaları gerekmektedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belirli payların mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girdiği, buna karşılık yüklenicinin de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları devretme borcu altına girdiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile müteahhit, arsa üzerinde taraflar arasında kararlaştırılan niteliklerde ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken, arsa sahibi veya sahipleri de belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul piyasasında önemli bir yere sahiptir ve her iki taraf için de büyük avantajlar sunar. Arsa sahipleri, inşaat maliyetlerine katlanmadan yeni bağımsız bölümlere sahip olurken, müteahhit de arsa maliyetine katlanmadan inşaat yapma fırsatı bulur. Ancak, bu tür sözleşmelerin hukuki ve teknik detayları dikkatlice ele alınmalı ve her iki tarafın da haklarını koruyacak şekilde düzenlenmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar arasında karşılıklı güvene dayalı olarak düzenlenir. Arsa sahibi, müteahhitin projeyi taahhüt edilen sürede ve kalitede tamamlayarak belirlenen bağımsız bölümleri teslim edeceğine güven duyar. Müteahhit ise arsa sahibinin belirlenen arsa paylarını kendisine devredeceğine güven duyar. Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin detaylı ve kapsamlı bir şekilde hazırlanması büyük önem taşır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, noter huzurunda düzenlenir ve tarafların haklarını koruma altına alır. Sözleşmede, inşaatın tamamlanma süresi, kullanılacak malzemelerin kalitesi, teslim şartları ve cezai hükümler gibi detaylar yer almalıdır. Ayrıca, arsa sahibinin haklarını koruma altına alacak hükümler de sözleşmede belirtilmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar arasında düzenlenen diğer sözleşmelere göre daha karmaşık ve detaylıdır. Bu nedenle, tarafların hukuki ve teknik bilgi birikimine sahip olması ve sözleşmenin detaylarını dikkatlice incelemesi gerekmektedir. Ayrıca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların haklarını koruyacak hükümler yer almalı ve olası uyuşmazlıkların çözümü için hukuki danışmanlık alınmalıdır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hakkında Diğer Makalelerimiz:

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapu ve İptal Davası

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında taşınmaz satışına ilişkin olarak karşılıklı borç doğuran bir ön sözleşmedir. Bu sözleşmenin tarafları, taşınmaz satışını vaat eden ile ilgili taşınmazın satışı kendisine vaat edilendir. Vaat borçlusu belirli bir taşınmazı satmayı, vaat alacaklısı da o taşınmazı bedeli karşılığında satın almayı birbirlerine karşı borçlanmaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin hükümler, birçok farklı mevzuat kaynağına dayanmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706, 716 ve 1009. maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29. ve 237. maddeleri, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. ve 89. maddeleri ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini ilgilendiren hükümler içermektedir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunun'nun;

Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Madde 716- Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin
kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.
Madde 1009- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar
tapu kütüğüne şerhedilebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun;

MADDE 29- Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak
sözleşmenin şekline bağlıdır.
MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe
geçerli olmaz.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için:

Tarafların iradeleri karşılıklı ve birbirine uygun olmalı,
İrade sakatlığı halleri mevcut olmamalı (hata, hile, yanılma, korkutma, aldatma vb. hallerde sözleşmenin iptali gündeme gelebilir),
Taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşme Türkiye'de yapılacaksa noterde düzenleme şeklinde yapılmalı,
Taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşme yabancı ülkede yapılacaksa Türk Konsolosluğunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Yukarıdaki şartların mevcut olmaması halinde sözleşmenin butlan, geçersizlik veya iptal gibi yaptırımlarla karşılaşması mümkündür. Uygulamada müteahhitten taşınmaz satın alan kişilerin, taşınmaz satış vaadine ilişkin olarak gerçekleştirdikleri sözleşmeler genellikle noterde düzenleme şeklinde değil; müteahhitin satış ofislerinde adi yazılı şekilde düzenlenmektedir. Bu tip sözleşmeler ise uygulamada yerel mahkemeler, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtay nezdinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmemektedir, bu hususa ilişkin detaylı bilgiler aşağıdaki başlık altında açıklanacaktır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu İptal ve Tescil Davası hakkındaki makalemiz için tıklayınız.

Alacağı Temliki Nedir?

Alacağın temliki, borç ilişkisinde devir konusu ile ilgili ve sınırlı olarak taraf değişikliği meydana getiren bir işlemdir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 183-194. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. Bu nedenle alacağın devrinde borçlunun haberdar olmasına gerek yoktur. Ancak borçlu, alacağın devredildiğinin, devreden veya devralan tarafından, kendisine bildirilmediği hallerde, önceki alacaklıya iyi niyetli olarak ödeme yaparak borcundan kurtulabilir. Bu nedenle, alacağın devrinin borçluya bildirilmesinde yarar vardır.

MADDE 183- Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir.
Borçlu, devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralmış olan üçüncü kişiye karşı, alacağın devredilemeyeceğinin kararlaştırılmış bulunduğu savunmasını ileri süremez.

Alacağın temlikinde yazılı şekil şartı bulunmaktadır. Yani noterde yapılmamış olsa da adi yazılı şekilde yapılan temlik işlemleri geçerlidir. Yargıtay, müteahhitin esasında kendisine ait olmayan ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmiş olduğu arsa sahiplerine ait olan taşınmazlardan, yapacağı imalatlar sonucu kendi hakedişi dahilinde bulunacak taşınmazlara ilişkin olarak adi yazılı şekilde taşınmaz satışına veya taşınmaz satış vaadine ilişkin olarak adi yazılı şekilde düzenlediği sözleşmelerin, taşınmaz satış vaadi değil de alacağın temliki sözleşmesi olduğunu kabul

etmektedir.

Müteahhitin Satış Ofisinde Taşınmaz Satışına İlişkin Gerçekleştirilen Adi Yazılı Sözleşmelerinin Hukuki Statüsü Nedir?

Müteahhit ile üçüncü kişi arasında gerçekleştirilen taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler genellikle noterde düzenleme şeklinde yapılmayıp, müteahhitin satış ofisinde adi yazılı olarak gerçekleştirilmektedir. Bu durum, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartı olan noterde düzenleme şeklinde yapılma şartının mevcut olmaması nedeniyle üçüncü kişileri mağdur edebilecek sonuçlara yol açabilir. Ancak Yargıtay, uygulamadaki bu somut durumu bilerek, önemli kararlara imza atmıştır.

Yargıtay, müteahhitin esasında kendisine ait olmayan ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmiş olduğu arsa sahiplerine ait olan taşınmazlardan, yapacağı imalatlar sonucu kendi hakedişi dahilinde bulunacak taşınmazlara ilişkin olarak adi yazılı şekilde taşınmaz satışına veya taşınmaz satış vaadine ilişkin olarak adi yazılı şekilde düzenlediği sözleşmelerin, taşınmaz satış vaadi değil de alacağın temliki sözleşmesi olduğunu kabul etmektedir.

Alacağın temliki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 183-194. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Alacaklı kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça borçlunun rızasını almaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. Bu nedenle alacağın devrinde borçlunun haberdar olmasına gerek yoktur. Ancak borçlu, alacağın devredildiğinin, devreden veya devralan tarafından, kendisine bildirilmediği hallerde, önceki alacaklıya iyi niyetli olarak ödeme yaparak borcundan kurtulabilir. Bu nedenle, alacağın devrinin borçluya bildirilmesinde yarar vardır.

Kat İrtifakına Geçilmemiş Olan Taşınmazların Arsa Sahibinden veya Müteahhitten Satın Alınması

Kat irtifakına geçilmemiş taşınmazların satın alınmasında, inşa edilecek bağımsız bölümlerin hangi arsa payına denk düşeceğinin belirlenmesi önemlidir. Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler, arsa sahiplerinden arsa payı satın alan üçüncü kişilerle birlikte, bu hususları sözleşmede netleştirmelidir. Bu şekilde, ileride ortaya çıkabilecek eksiklikler veya hatalı imalatlar durumunda hak iddia edebilirler.

Kat irtifakına geçilmemiş taşınmazların satın alınmasında, taşınmazın kaç metrekare olacağı, teknik detayların (örneğin doğramaların ve kullanılan diğer malzemelerin markası, kalitesi vb.) ne şekilde olacağı gibi hususlar sözleşmede yer almalıdır. Böylece, ileride herhangi bir eksiklik veya hatalı imalat ortaya çıkarsa, bu hususlara ilişkin hak iddia edilip zararlar mahkeme yoluyla karşılanabilir.

Müteahhitten Taşınmaz Satın Alanın Hakları Nelerdir?

Müteahhitten taşınmaz satın alan kişilerin hakları, müteahhitin arsa sahipleri ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki taahhütlerini yerine getirip getirmemesine bağlıdır. Müteahhitin edimlerini tam olarak yerine getirmemesi halinde, arsa sahipleri taşınmazı devretmeyi reddedebilir ve üçüncü kişiler bu durumda tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu tür davalar, müteahhitin edimlerini yerine getirip getirmediğinin tespiti açısından önemlidir.

Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişinin, Müteahhitin İmalat Hataları ve Eksik İfasından Sorumluluğu

Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler, müteahhitin imalat hataları ve eksik ifaları nedeniyle doğrudan sorumlu olmasa da, bu eksiklikler nedeniyle arsa sahiplerine karşı haklarını savunamayabilirler. Arsa sahipleri, müteahhitin yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmemesi halinde tapuyu devretmeyebilirler. Üçüncü kişilerin haklarını koruyabilmeleri için, müteahhitin yükümlülüklerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiğinden emin olmaları gerekmektedir.

Müteahhit veya Arsa Sahipleri ile Sözleşme Yapmış Olan Üçüncü Kişilerin Hak ve Yetkileri

Müteahhit ile taşınmaz satışına dair sözleşme yapmış olan üçüncü kişiler, hem müteahhite hem de arsa sahiplerine karşı hak ve taleplerini ileri sürebilirler. Üçüncü kişiler, müteahhitin edimlerini yerine getirmemesi halinde tapu iptali ve tescil davası açabilecekleri gibi, tazminat talebinde de bulunabilirler.

Müteahhitten taşınmaz satın almış olan üçüncü kişiler, arsa sahipleri tarafından taşınmazların mülkiyetlerinin kendilerine verilmemesi halinde, temliken tescil talepli olarak tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Bu davada, müteahhit ile arsa sahipleri arasında imzalanmış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve müteahhit ile üçüncü kişi arasında imzalanmış olan alacağın temliki sözleşmesi dikkate alınır. Müteahhitin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan edimlerini yapı ruhsatı, onaylı tadilat ruhsatı ve proje ile imar düzenlemelerine uygun olarak ifa edip etmediği incelenir. Bu inceleme sonucunda müteahhitin hak edişi tespit edilir; yani, imalatları sonucunda kendi payına düşen arsa payına hak kazanıp kazanmadığı belirlenir. Müteahhit imalatları eksiksiz tamamlamamışsa ve ilgili arsa payına hak kazanamamışsa üçüncü kişinin açmış olduğu tapu iptali ve tescil davası reddedilir.

Aksine, müteahhit imalatları sorunsuz tamamlamış ve ilgili arsa payına hak kazanmışsa üçüncü kişiye satışı vaat edilen bağımsız bölümlere dair inceleme yapılır; kat irtifakına esas arsa payları uzman bilirkişi tarafından hesaplanır, bilirkişi tarafından yapılacak hesaplama sonucunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınır. Son olarak raporu inceleyen mahkeme tarafından ilgili arsa payları, bağımsız bölüm numaralarıyla da irtibatlandırılarak kabule karar verilir.

Topraktan Daire Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Topraktan daire satın alırken müteahhit veya müteahhit firmanın geçmiş projeleri incelenmeli, kat irtifakı tapusu araştırılmalı, arsanın tapu kayıtları ve imar planlarına uygunluğu kontrol edilmeli, sözleşmede dairenin detayları belirtilmeli ve teslim tarihi açıkça belirtilmelidir.

Müteahhitin veya müteahhit firmanın geçmiş projeleri incelenmeli ve bu projelerin zamanında teslim edilip edilmediği araştırılmalıdır. Kat irtifakı tapusu, binanın yapılacağı arsanın tapu kayıtları ve belediyeden imar planlarına uygunluğu kontrol edilmelidir. Müteahhitin arsa payı sahipleriyle yaptığı sözleşmenin maddeleri ve ekleri incelenmeli, yapılacak sözleşmede dairenin metrekaresi, yerleşim planı, cephesi, katı, sahip olacağı oda ve banyo sayısı gibi bilgiler kontrol edilmelidir. Ayrıca, teslim tarihi net bir şekilde belirtilmelidir.

Yükleniciden (Müteahhitten) Taşınmaz Satın Alan Kişi Karşısında Arsa Sahibinin Sorumluluğu

Yükleniciden taşınmaz satın alan kişilerin karşılaşabileceği hukuki sorunlar, müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin niteliğine ve müteahhitin edimlerini yerine getirip getirmemesine bağlıdır. Yargıtay, arsa sahiplerinin müteahhitin edimlerini tam olarak yerine getirmemesi durumunda, üçüncü kişilere karşı sorumlu olmadığını belirtmektedir. Ancak, müteahhitin edimlerini yerine getirmiş olması halinde üçüncü kişiler, arsa sahiplerinden taşınmazın devrini talep edebilirler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasındaki belirli payların mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girdiği, buna karşılık yüklenicinin de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları devretme borcu altına girdiği, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. İnşaatın belirli bir seviyeye gelmesi ve diğer objektif koşulların sağlanması halinde, müteahhit inşaatı bitirdiği oranda hissesine düşen arsa payı veya bağımsız bölümü talep edebilir.

Eğer yüklenici edimlerini tam olarak yerine getirmemişse, arsa sahibine karşı bir alacak hakkı doğmaz ve bu hakkın temliki de mümkün değildir. Hatta sözleşmenin geriye etkili olarak feshi durumunda, fesih öncesi üçüncü kişiye tapuda devir yapılsa bile bu tapu kayıtları yolsuz tescil olarak kabul edilir ve iptal edilir. Yargıtay, arsa sahibinin geriye etkili fesih talebinde bulunabilmesi için inşaatın belirli bir seviyeye gelmiş olmasını şart koşmaktadır. Eğer inşaatın seviyesi arsa sahibi açısından kabul edilebilir bir seviyeye gelmişse, arsa sahibi ileriye etkili fesih yapabilir ve üçüncü kişiler, inşaatın ayıplı ve eksik işlerini tamamlamak üzere bedel ödeyerek taşınmazın devrini talep edebilirler.

Bu açıklamalar ışığında, müteahhitten taşınmaz satın alırken dikkat edilmesi gereken hususlar, hem müteahhitin hem de arsa sahibinin sorumlulukları ve üçüncü kişilerin hakları kapsamlı bir şekilde değerlendirilmelidir. Bu süreçte, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık alınması önemlidir.

Müteahhitten Daire Satın Alımına (Topraktan) İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2004/5268 E., 2004/7383 K.:

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde, yüklenici veya üçüncü kişinin tescil talebi, inşaatın arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirilmesi ve eksikliklerin tamamlanması şartına bağlıdır.

Davada, davacının devraldığı şahsi hak nedeniyle tescile hak kazanıp kazanmadığının da ayrıca incelenmesi gerekir. Şöyle ki;Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Burada yüklenicinin temel borcu, sözleşmesine, fenne ve amacına uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Zira, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmiş ve arsa sahibine teslim etmişse sözleşmenin karşı edimi olan arsa payının devredilmesini ondan isteyebilir. Bu hak doğrudan yüklenici tarafından talep edilebileceği gibi, yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir.

Ancak yüklenicinin açtığı tescil davalarında olduğu gibi halefi olan üçüncü kişilerin açacağı tescil davalarında da tescile hak kazanılabilmesi için, yapının arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksikler varsa bunların yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi tarafından giderilmesi veya karşılığının arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi (birlikte ifa kuralı) gerekir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, yerinde konusunda uzman bilirkişilerle yeniden keşif yapılarak inşaatın arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirip getirilmediğini saptamak, getirilmiş ancak, inşaatta eksiklikler varsa bunları ve para olarak değerini bulup hesaplatmak, ayrıca sözleşmesi uyarınca yüklenicinin yapması gerektiği halde yerine getirmediği başkaca iş kalemleri bulunmaktaysa bunların para olarak tutarını da hesaplayarak davacıya depo ettirmek, tüm bunlardan sonra arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşmede teslim iskan alınması koşuluna bağlandığından, iskan ruhsatı alım işlerini sağlamak üzere davacıya işin mahiyetine uygun bir mehil vermek, bütün bu sayılanların sonucuna uygun bir karar vermek gerekir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2005/685 E., 2005/738 K.:

Kaçak inşa edilen yapıda üçüncü kişi, arsa sahibinin zenginleşmesini ispat ederse, yaptığı zorunlu ve yararlı giderlerin iadesini talep edebilir.

Kural olarak her an yıktırılması gereken, kaçak inşa edilmiş yapının ekonomik değeri olamaz. Böyle bir yapıda bağımsız bölüm edindiğine dayanan üçüncü kişi, ödediği satış bedelinin yüklenci tarafından binanın inşasında kullanıldığını ve bu yolla arsa sahibinin zenginleştiğini öne sürerek ondan satış bedelini isteyemez. Ancak, üçüncü kişi yükleniciden satın aldığı bağımsız bölümü oturulacak duruma getirilmişse, su ve elektrik abone sözleşmelerini yapmışsa, arsa sahibi söz konusu yeri kiralayarak kira parası almışsa, kısaca İmar Yasasına aykırı inşa edilen binayı arsa sahibi kullanmakta veya gelirinden yararlanmaktaysa, bu durumun kanıtlanması koşuluyla, arsa sahibinin “üçüncü kişinin bağımsız bölümüne yaptığı zorunlu ve yararlı giderlerden” dolayı zenginleştiğinin kabulü gerekir.

İnşa edilen kaçak yapının ekonomik değerinin bulunmayışı yararlananın zenginleşmesine engel oluşturmaz. Yukarıda değinildiği üzere, İmar Yasasına göre her an yıkılması gereken kaçak binanın bu niteliği bakımından, binada yapıldığı öne sürülen duvar, iç ince sıvası, elektrik ve su tesisatı, banyo ve mutfak fayansları, pencere ve kapılar için yapılan giderler istenemez ise de, bu giderler nedeniyle kullanılabilir duruma gelen dairenin “kullanma yararı”na sahip olması, dolayısıyla arsa sahibinin malvarlığına katkısı, kanıtlanabilirse, zenginleşmeden söz edilmelidir. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin yaptığını ileri sürdüğü giderlerin arsa sahibinin malvarlığına katkısı araştırılmalı/saptanmalı ve bunun geri verilmesi yönüne gidilmelidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/2217 E., 2017/8114 K.:

Geriye etkili fesihte, yüklenici veya üçüncü kişi arsa payının devrini talep edemez, sadece sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak para iadesi isteyebilir.

Somut olaya gelince; davalılar arasındaki 27.03.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 08.08.2007 tarihinde feshedildiği ve feshin geriye etkili yapıldığı görülmektedir. Gerçekten, fesih sonuçlarını ileriye etkili yapılmamışsa kural olarak geriye etkili meydana getirir. Geriye etkili fesihte taraflar sözleşme hiç yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığı durumuna geleceklerinden ne yüklenici ne de onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişi feshedilen sözleşmeye dayanarak bir bakıma sözleşmenin bedeli olan arsa payının devrini arsa sahiplerinden talep edemez. Bu gibi durumlarda ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak arsa sahiplerinin malvarlıklarında yaratılan artı değerlerin para olarak iadesi istenebilir

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2009/1031 E., 2009/4125 K.:

Feshin ileriye veya geriye etkili olması, yüklenicinin tamamladığı inşaat seviyesine göre arsa payı talep etme hakkını etkiler.

Feshin yapıldığı tarihteki inşaatın getirildiği fiziki seviye % 92’dir. Feshin ileriye veya geriye etkili olmasının ayrımı, yüklenicinin yapımını inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunu ile ilişkilidir. Çünkü eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa sözleşme yokmuşçasına tasfiye yapılacağından, yüklenici inşaattan yaptığı kısma orantılı arsa payı değil sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince imal ettiği inşaat bedelini alacak ve fesih ileriye etkili kabul edilirse, inşaatı getirdiği fiziki seviyeye orantılı arsa payını devrini talep edebilecektir

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/1965 E., 2018/5793 K.:

İnşaatın seviyesi, ruhsata uygunluğu ve eksik işlerin bedeli belirlenerek, eksik bedelin depo edilmesi şartıyla tapu iptali ve tescil talebi değerlendirilmelidir.

somut olaya gelince; mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; yukarıda belirtilen ilkelere aykırı olarak dava konusu inşaatın geldiği seviye belirlenmediği gibi yapının ruhsatlı olup olmadığı, mimari projeye uygun olup olmadığı da değerlendirilmemiştir. Binada henüz kat irtifakı kurulmadığı anlaşıldığından, binanın varsa onaylı ruhsatı ile onaylı mimari projesi getirtilerek, mahallinde keşif yapılmalı, bilirkişiden rapor alınmak suretiyle yukarıda açıklanan nedenlerle yapının kaçak olup olmadığı, kaçak ise ruhsat ve projesine uygun hale getirilip getirilemeyeceği araştırıldıktan sonra ... iptal ve tescil mümkün ise inşaatın fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı.

İnşaatın % 95 seviyesinde olduğu tespit edilirse eksik iş varsa bu işlerin bedeli de saptanmalı, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, SGK primleri, Mâliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemelerin bulunup bulunmadığı Belediye, SGK ve Mâliyeden yazışma yapılarak saptanmalı, eksik iş bedeli ve varsa borçlarını depo etmesi için davacıya mehil verilmeli, bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından ... iptali ve tescil istemi hakkında bir karar verilmeli, aksi takdirde arsa sahibi yönünden dava reddedilmeli, davacının tazminat talebi hakkında bir karar verilmelidir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2011/192 E., 2011/3284 K.:

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın %90 seviyeye getirilmiş olması durumunda, ileriye etkili fesihte yüklenici tapu payı almaya hak kazanabilir.

Kural olarak, BK'nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısmi ifadan sözedilemez ise de, 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın BK'nın 106-108. maddelerine göre çözümleneceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun'un 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması zorunludur.

Gerek Dairemizin, gerekse Hukuk Genel Kurulu'nun uygulamaları bu doğrultudadır. Hemen belirtilmelidir ki, ileriye etkili fesihte müteahhit, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı zararlarını (BK.96. md.) müteahhitten isteyebilmektedir. Bu nedenlerle fesih isteme tarihinde inşaatın getirildiği seviyenin tesbiti çok önem arzetmektedir. Kuşkusuz teknik bir konu olan seviye tesbiti HUMK'nın 275. madde hükmünce uzman bilirkişiler tarafından saptanacaktır. Yine ileriye etkili fesihte tasfiye sonucunun da kararda açık seçik gösterilmesi ve yeni uyuşmazlıklara neden olunmadan taraflara aidiyeti gereken payların (bağımsız bölümlerin) HUMK'nın 388 ve 389. maddeleri hükmünce infazda tereddüt yaratmayacak biçimde belirlenmesi zorunludur.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/633 E., 2020/1299 K.:

Sözleşmenin devri, tarafların tüm hak ve borçlarıyla birlikte değişmesini içerir; alacağın devri ise sadece alacak hakkının devridir.

Davacının talebi temliken tescil talebine ilişkin olup, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Somut olayda davacılar tarihsiz olarak düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak eldeki davayı açmış olup bu sözleşmenin taraflarının davacı ile dava dışı Öz-Gün Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. olduğu anlaşılmaktadır. Eldeki dosyanın davalısı ise dava dışı Öz-Gün Ltd'den devir sözleşmesi ile inşaatı devralan yüklenicidir. Bu durumda davada, davacının temliken tescil talebini sözleşmeyi devralan yeni yükleniciye yöneltip yöneltemeyeceğinin belirlenmesi gerekmektedir.

Sözleşmenin devri, diğer adıyla sözleşmenin yüklenilmesi için "yüklenme anlaşmasına konu olan borç ilişkisinin devredilebilir nitelik taşıması gerekir. Bir borç ilişkisinin devredilebilirliliği, kendisinden doğan hakların ve borçların devredilebilir olmasına bağlıdır. Borç ilişkileri, kural olarak devredilebilir bir nitelik taşırlar. Borçlar Kanunu'nda kendi niteliği gereği devredilemeyen sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır. Taraflar sözleşmenin yüklenilmesini yasaklamış bile olsalar, sonradan bu yasağı kaldırarak sözleşmeyi yüklenilebilir hale getirebilirler."(Dr. Hasan Ayrancı Sözleşmelerin yüklenilmesi (Devri) Yetkin Yayınları Basım 2003 sf 95-96)

TBK'nın 205/1 maddesi gereğince sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan yada sözleşmede kalan tarafça onaylanan veya önceden verilen izne dayanılarak yapılan ve devredenin devrettiği sözleşmeden doğan taraf olma sıfatıyla birlikte bütün hak ve borçlarının devralana geçiren bir anlaşmadır. Bu yasal düzenlemeye göre aksi taraflarca kararlaştırılmış olmadıkça devralana geçecek olan hak ve borçlar devredilen sözleşmedeki devreden ve sözleşmede kalanın sahip olduğu hak ve borçlardır. Devredenin aynı sözleşme ile ilgili olsa dahi üçüncü kişi ile yaptığı sözleşmeden doğan hak ve borçları önceki yüklenici, devralan ve sözleşmede kalan arasında yapılan devir sözleşmesinde devri alana devredildiği belirtilmiş olmadıkça devralana karşı ileri sürülmesi mümkün değildir.

Somut olayda, devir sözleşmesinde devredenin, devredilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşme dışı üçüncü kişilere karşı üstlendiği borç ve hakların ve yaptığı temliklerin devralana devredildiğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Devreden yüklenicinin davacı üçüncü kişi ile yaptığı temlik sözleşmesi nedeniyle devir sözleşmesi kapsamında kalmaması nedeniyle devralan yüklenici sorumlu tutulamayacağından devralan yüklenici hakkındaki davanın reddine karar verilmesi yerine terditli talep olan alacak isteminin kabulüne karar verilmesi doğru olmamış bozulması gerekmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/1965 E., 2018/5793 K.:

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında, yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediği değerlendirilmelidir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan ... iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay ÎBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece tüm bu yönler üzerinde durulmalı yüklenici üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek miktar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Somut olaya gelince; mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; yukarıda belirtilen ilkelere aykırı olarak dava konusu inşaatın geldiği seviye belirlenmediği gibi yapının ruhsatlı olup olmadığı, mimari projeye uygun olup olmadığı da değerlendirilmemiştir. Binada henüz kat irtifakı kurulmadığı anlaşıldığından, binanın varsa onaylı ruhsatı ile onaylı mimari projesi getirtilerek, mahallinde keşif yapılmalı, bilirkişiden rapor alınmak suretiyle yukarıda açıklanan nedenlerle yapının kaçak olup olmadığı, kaçak ise ruhsat ve projesine uygun hale getirilip getirilemeyeceği araştırıldıktan sonra ... iptal ve tescil mümkün ise inşaatın fiziki seviyesi saptanmalı,

bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, inşaatın % 95 seviyesinde olduğu tespit edilirse eksik iş varsa bu işlerin bedeli de saptanmalı, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, SGK primleri, Mâliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemelerin bulunup bulunmadığı Belediye, SGK ve Mâliyeden yazışma yapılarak saptanmalı, eksik iş bedeli ve varsa borçlarını depo etmesi için davacıya mehil verilmeli, bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından ... iptali ve tescil istemi hakkında bir karar verilmeli, aksi takdirde arsa sahibi yönünden dava reddedilmeli, davacının tazminat talebi hakkında bir karar verilmelidir.

Kabule göre de; HMK’nın “Taleple bağlılık ilkesi” başlığını taşıyan 26. maddesi uyarınca hakim, tarafların iddia ve savunmaları ile bağlı olup ondan fazlasına veya başka bir şeye hüküm veremez. Davacının açıkça bir talebi bulunmamasına rağmen, HMK'nın 26. maddesine aykırı olacak şekilde mahkemece 31.10.2011 tarihli sözleşmenin feshine karar verilmesi doğru değildir.

3095 sayılı Kanunu'nun 2. maddesi hükmüne göre avans faiz istenebilmesi için tarafların tacir olması ve borcun da ticari işletme ile ilgili olması gerekir. Davacı taraf tacir olmadığı gibi taraflar arasında ticari işletme ilgili sözleşme ilişkisi bulunmadığından yasal faiz üzerinden karar verilmesi gerekirken, avans faizi üzerinden karar verilmesi doğru değildir.

Temlik sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu temellük eden alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolayısıyla ademi ifa sebebiyle bir zarara uğrar. Borçlar Kanununun 96. maddesinin "alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur" hükmü uyarınca da bu zararın tazmini gerekir.

Ödenmesi gereken tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akte dayanır. Onun için buna "akdi tazminat" borçlunun sorumluluğuna da "akdi sorumluluk" denilir. Buradaki borç bir sözleşmeden kaynaklanmış olduğundan tazminatın muhatabı sözleşmeyi imzalayan ancak sözleşmedeki borcunu yerine getirmeyen taraftır. Temlik sözleşmesi davacı ... ile davalılardan yüklenici ... İnş.Turizm San. ve Tic. Ltd ve Şti arasında düzenlenmiş olup sözleşmede davalı arsa sahibi ...'nin bağlayıcı bir imzası bulunmadığından, hüküm altına alınan tazminat miktarından sorumlu tutulamayacağının gözetilmemesi de doğru değildir.

Avukat Muhammet Ali BEYHAN