Müteahhitten Daire Satın Alan (Topraktan) Üçüncü Kişilerin Hakları 2026

Müteahhitten Daire Satın Alırken Nelere Dikkat Etmek Gerekir?

Müteahhitten taşınmaz satın almak, birçok kişi için cazip bir yatırım fırsatı olarak görülse de, bu süreçte dikkat edilmesi gereken birçok önemli husus bulunmaktadır. Halk arasında “topraktan taşınmaz almak”, “topraktan ev almak” veya “topraktan gayrimenkul almak” gibi terimlerle ifade edilen bu tür işlemler, dikkatle ele alınmadığında çeşitli hukuki sorunlara yol açabilir.

Öncelikle müteahhidin bir şahıs mı yoksa şirket mi olduğu, daha önce tamamladığı projeler ve bu projelerin zamanında teslim edilip edilmediği araştırılmalıdır. Müteahhidin inşaatı kendi arsası üzerinde mi yoksa arsa sahipleriyle yaptığı bir “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” kapsamında mı yürüttüğü belirleyicidir; ikinci durumda arsa sahipleriyle yapılan sözleşmenin maddeleri ve ekleri incelenmelidir. Müteahhidin mali durumu ve projeyi tamamlama kapasitesi de projenin zamanında ve eksiksiz bitirilip bitirilemeyeceği konusunda fikir verir.

Arsanın tapu kaydı, varsa kat irtifakı tapusu, imar durumu ve ruhsat belgeleri kontrol edilmelidir; imar planlarına aykırı veya ruhsatsız bir yapı satın almak ileride ciddi hukuki sorunlara yol açabilir. Sözleşmede dairenin metrekaresi, yerleşim planı, cephesi, katı, oda ve banyo sayısı, kullanılacak malzemelerin kalitesi, teslim tarihi ve cezai şartlar açıkça yer almalıdır. Bu ayrıntılar hem alıcının hem de müteahhidin haklarını korur.

Müteahhit Kimdir?

Müteahhit, inşaat projelerini baştan sona organize eden, gerekli sermayeyi sağlayan, iş gücünü istihdam eden ve projeyi belirlenen şartlara uygun olarak tamamlayan kişidir. Arapça kökenli “müteahhit” kelimesi, gayrimenkul hukukunda yüklenici ve taahhüt eden anlamlarına gelir. Müteahhit, arsanın mülkiyetini edinmeden, arsa sahipleriyle yapacağı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle inşaat yapabilir; projeyi taahhüt edilen sürede ve kalitede tamamlamakla yükümlüdür.

Arsa Payı Sahibi Kimdir?

Arsa payı sahipleri, müteahhidin inşaat yapmayı taahhüt ettiği arsanın malik veya malikleridir ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer tarafıdır. Arsa sahipleri, inşaat tamamlandığında hak ediş oranında arsa payını müteahhide veya onun göstereceği üçüncü kişilere devretmeyi kabul ederler. İnşaat sürecinde müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini denetleyebilir ve gerektiğinde hukuki yollara başvurabilirler.

Üçüncü Kişi Kimdir?

Üçüncü kişi, arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan ve müteahhitten taşınmaz satın alan kişidir. Bu kişiler, müteahhidin arsa sahipleriyle yaptığı sözleşmenin bedeli olarak arsa sahiplerince müteahhide bırakılacak daireleri müteahhitten satın alırlar. Müteahhit, bu satışlardan elde ettiği finansman ile inşaatı tamamlamayı hedefler. Üçüncü kişilerin hakları, hem müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmeye hem de müteahhit ile kendileri arasındaki sözleşmeye göre belirlenir ve müteahhidin edimlerini yerine getirip getirmemesi ile doğrudan ilişkilidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belirli payların mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girdiği, buna karşılık yüklenicinin de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları devretme borcu altına girdiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile müteahhit, arsa üzerinde taraflar arasında kararlaştırılan niteliklerde ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken, arsa sahibi veya sahipleri de belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirir. Arsa sahipleri inşaat maliyetine katlanmadan yeni bağımsız bölümlere sahip olurken, müteahhit de arsa maliyetine katlanmadan inşaat yapar.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noter huzurunda düzenlenir. Sözleşmede inşaatın tamamlanma süresi, kullanılacak malzemelerin kalitesi, teslim şartları ve cezai hükümler gibi ayrıntılar yer almalıdır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hakkında Diğer Makalelerimiz:

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapu ve İptal Davası

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında taşınmaz satışına ilişkin olarak karşılıklı borç doğuran bir ön sözleşmedir. Bu sözleşmenin tarafları, taşınmaz satışını vaat eden ile ilgili taşınmazın satışı kendisine vaat edilendir. Vaat borçlusu belirli bir taşınmazı satmayı, vaat alacaklısı da o taşınmazı bedeli karşılığında satın almayı birbirlerine karşı borçlanmaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin hükümler, birçok farklı mevzuat kaynağına dayanmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706, 716 ve 1009. maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29. ve 237. maddeleri, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. ve 89. maddeleri ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini ilgilendiren hükümler içermektedir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunun’nun;

Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Madde 716- Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin
kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Madde 1009- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar
tapu kütüğüne şerhedilebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun;

MADDE 29- Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak
sözleşmenin şekline bağlıdır.

MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe
geçerli olmaz.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için:

• Tarafların iradeleri karşılıklı ve birbirine uygun olmalı,
• İrade sakatlığı halleri mevcut olmamalı (hata, hile, yanılma, korkutma, aldatma vb. hallerde sözleşmenin iptali gündeme gelebilir),
• Taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşme Türkiye’de yapılacaksa noterde düzenleme şeklinde yapılmalı,
• Taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşme yabancı ülkede yapılacaksa Türk Konsolosluğunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Yukarıdaki şartların mevcut olmaması halinde sözleşmenin butlan, geçersizlik veya iptal gibi yaptırımlarla karşılaşması mümkündür. Uygulamada müteahhitten taşınmaz satın alan kişilerin sözleşmeleri genellikle noterde değil, müteahhidin satış ofislerinde adi yazılı şekilde düzenlenmektedir. Bu sözleşmeler yargı uygulamasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmemekte; sonuçları aşağıda açıklanmaktadır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu İptal ve Tescil Davası hakkındaki makalemiz için tıklayınız.

Alacağı Temliki Nedir?

Alacağın temliki, borç ilişkisinde devir konusu ile ilgili ve sınırlı olarak taraf değişikliği meydana getiren bir işlemdir ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 183-194. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. Bu nedenle alacağın devrinde borçlunun haberdar olmasına gerek yoktur. Ancak borçlu, alacağın devredildiğinin, devreden veya devralan tarafından, kendisine bildirilmediği hallerde, önceki alacaklıya iyi niyetli olarak ödeme yaparak borcundan kurtulabilir. Bu nedenle, alacağın devrinin borçluya bildirilmesinde yarar vardır.

MADDE 183- Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir.
Borçlu, devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralmış olan üçüncü kişiye karşı, alacağın devredilemeyeceğinin kararlaştırılmış bulunduğu savunmasını ileri süremez.

Alacağın temlikinde yazılı şekil şartı bulunmaktadır. Yani noterde yapılmamış olsa da adi yazılı şekilde yapılan temlik işlemleri geçerlidir.

Müteahhitin Satış Ofisinde Taşınmaz Satışına İlişkin Gerçekleştirilen Adi Yazılı Sözleşmelerinin Hukuki Statüsü Nedir?

Müteahhit ile üçüncü kişi arasında gerçekleştirilen taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler genellikle noterde düzenleme şeklinde yapılmayıp, müteahhidin satış ofisinde adi yazılı olarak gerçekleştirilmektedir. Noterde düzenleme şartı karşılanmadığı için bu durum üçüncü kişileri mağdur edebilecek sonuçlara yol açabilir.

Yargıtay, müteahhidin esasında kendisine ait olmayan ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmiş olduğu arsa sahiplerine ait olan taşınmazlardan, yapacağı imalatlar sonucu kendi hakedişi dahilinde bulunacak taşınmazlara ilişkin olarak adi yazılı şekilde düzenlediği satış veya satış vaadi sözleşmelerinin, taşınmaz satış vaadi değil de alacağın temliki sözleşmesi olduğunu kabul etmektedir. Temlik için yazılı şekil yeterli olduğundan, bu sözleşmeler noterde yapılmamış olsalar da üçüncü kişiye müteahhidin arsa sahibinden olan hakkını talep etme imkânı verir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/1965 E., 2018/5793 K. sayılı kararında da yükleniciden bağımsız bölüm satın alınmasında temlikin yazılı olmasının yeterli olduğu; arsa sahibinin yükleniciye karşı ileri sürebileceği savunmaları temlik alan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebileceği ve yüklenicinin ancak hak kazandığı kadarını devredebileceği belirtilmiştir.

Kat İrtifakına Geçilmemiş Olan Taşınmazların Arsa Sahibinden veya Müteahhitten Satın Alınması

Kat irtifakına geçilmemiş taşınmazların satın alınmasında, inşa edilecek bağımsız bölümlerin hangi arsa payına denk düşeceğinin belirlenmesi önemlidir. Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler, arsa sahiplerinden arsa payı satın alan üçüncü kişilerle birlikte, bu hususları sözleşmede netleştirmelidir.

Sözleşmede taşınmazın kaç metrekare olacağı ve teknik ayrıntıların (örneğin doğramaların ve kullanılan diğer malzemelerin markası, kalitesi vb.) ne şekilde olacağı da yer almalıdır. Böylece, ileride herhangi bir eksiklik veya hatalı imalat ortaya çıkarsa, bu hususlara ilişkin hak iddia edilip zararlar mahkeme yoluyla karşılanabilir.

Müteahhitten Taşınmaz Satın Alanın Hakları Nelerdir?

Müteahhitten taşınmaz satın alan kişilerin hakları, müteahhidin arsa sahipleri ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki taahhütlerini yerine getirip getirmemesine bağlıdır. Müteahhidin edimlerini tam olarak yerine getirmemesi halinde, arsa sahipleri taşınmazı devretmeyi reddedebilir; üçüncü kişiler ise tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişinin, Müteahhitin İmalat Hataları ve Eksik İfasından Sorumluluğu

Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler, müteahhidin imalat hataları ve eksik ifaları nedeniyle doğrudan sorumlu olmasa da, bu eksiklikler nedeniyle arsa sahiplerine karşı haklarını savunamayabilirler. Arsa sahipleri, müteahhidin yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmemesi halinde tapuyu devretmeyebilirler.

Müteahhit veya Arsa Sahipleri ile Sözleşme Yapmış Olan Üçüncü Kişilerin Hak ve Yetkileri

Müteahhit ile taşınmaz satışına dair sözleşme yapmış olan üçüncü kişiler, hem müteahhide hem de arsa sahiplerine karşı hak ve taleplerini ileri sürebilirler. Üçüncü kişiler, müteahhidin edimlerini yerine getirmemesi halinde tapu iptali ve tescil davası açabilecekleri gibi, tazminat talebinde de bulunabilirler.

Müteahhitten taşınmaz satın almış olan üçüncü kişiler, arsa sahipleri tarafından taşınmazların mülkiyetlerinin kendilerine verilmemesi halinde, temliken tescil talepli olarak tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Bu davada, müteahhit ile arsa sahipleri arasında imzalanmış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve müteahhit ile üçüncü kişi arasında imzalanmış olan alacağın temliki sözleşmesi dikkate alınır. Müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan edimlerini yapı ruhsatı, onaylı tadilat ruhsatı ve proje ile imar düzenlemelerine uygun olarak ifa edip etmediği incelenir. Bu inceleme sonucunda müteahhidin hak edişi tespit edilir; yani, imalatları sonucunda kendi payına düşen arsa payına hak kazanıp kazanmadığı belirlenir. Müteahhit imalatları eksiksiz tamamlamamışsa ve ilgili arsa payına hak kazanamamışsa üçüncü kişinin açmış olduğu tapu iptali ve tescil davası reddedilir.

Aksine, müteahhit imalatları sorunsuz tamamlamış ve ilgili arsa payına hak kazanmışsa üçüncü kişiye satışı vaat edilen bağımsız bölümlere dair inceleme yapılır; kat irtifakına esas arsa payları uzman bilirkişi tarafından hesaplanır, bilirkişi tarafından yapılacak hesaplama sonucunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınır. Son olarak raporu inceleyen mahkeme tarafından ilgili arsa payları, bağımsız bölüm numaralarıyla da irtibatlandırılarak kabule karar verilir.

Aynı kararda mahkemenin yapının ruhsata ve projeye uygunluğunu, fiziki seviyesini, eksik işleri ve yüklenicinin belediye, SGK ve maliyeye borçlarını tespit etmesi; inşaat %95 seviyesindeyse bu bedelleri birlikte ifa kuralı gereğince arsa sahibine ödenmek üzere davacıya depo ettirerek tescil talebini değerlendirmesi, iskân gibi yüklenicinin yerine getirmediği edimler için de yüklenicinin halefi olan davacıya uygun süre tanıması gerektiği vurgulanmıştır. Temlik sözleşmesinde imzası bulunmayan arsa sahibi ise yüklenicinin borcunu ifa etmemesinden doğan tazminattan sorumlu tutulamaz. Yüklenicinin inşaatı başka bir yükleniciye devretmesi hâlinde ise Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2020/633 E., 2020/1299 K. sayılı kararına göre devralana, aksi kararlaştırılmadıkça yalnız devredilen sözleşmeden doğan hak ve borçlar geçer (TBK m. 205); devir sözleşmesinde önceki yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı temliklerin devralana geçtiğine dair hüküm yoksa yeni yüklenici bu temliklerden sorumlu tutulamaz.

Yükleniciden (Müteahhitten) Taşınmaz Satın Alan Kişi Karşısında Arsa Sahibinin Sorumluluğu

Yükleniciden taşınmaz satın alan kişilerin karşılaşabileceği hukuki sorunlar, müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin niteliğine ve müteahhidin edimlerini yerine getirip getirmemesine bağlıdır. Yargıtay, arsa sahiplerinin müteahhidin edimlerini tam olarak yerine getirmemesi durumunda, üçüncü kişilere karşı sorumlu olmadığını belirtmektedir. Ancak, müteahhidin edimlerini yerine getirmiş olması halinde üçüncü kişiler, arsa sahiplerinden taşınmazın devrini talep edebilirler. İnşaatın belirli bir seviyeye gelmesi ve diğer objektif koşulların sağlanması halinde, müteahhit inşaatı bitirdiği oranda hissesine düşen arsa payı veya bağımsız bölümü talep edebilir.

Eğer yüklenici edimlerini tam olarak yerine getirmemişse, arsa sahibine karşı bir alacak hakkı doğmaz ve bu hakkın temliki de mümkün değildir. Hatta sözleşmenin geriye etkili olarak feshi durumunda, fesih öncesi üçüncü kişiye tapuda devir yapılsa bile bu tapu kayıtları yolsuz tescil olarak kabul edilir ve iptal edilir. Fesih kural olarak geriye etkilidir; ancak Yargıtay, inşaat en az %90 seviyesine getirilmişse, olayın özelliğine göre Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi gözetilerek feshin ileriye etkili sonuç doğurabileceğini kabul etmektedir. Bu durumda üçüncü kişiler, inşaatın ayıplı ve eksik işlerini tamamlamak üzere bedel ödeyerek taşınmazın devrini talep edebilirler.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2011/192 E., 2011/3284 K. sayılı kararında, 25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı’na dayanılarak yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın en az %90 seviyesine getirilmiş olması gerektiği; ileriye etkili fesihte müteahhidin inşaatı getirdiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanacağı, arsa sahibinin de ifaya ekli cezayı ve gecikme zararını isteyebileceği, bu nedenle fesih tarihindeki inşaat seviyesinin uzman bilirkişilerce tespitinin belirleyici olduğu belirtilmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2009/1031 E., 2009/4125 K. sayılı kararına göre fesih geriye etkiliyse yüklenici yaptığı kısma orantılı arsa payını değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre inşaat bedelini alabilir. Aynı Dairenin 2017/2217 E., 2017/8114 K. sayılı kararında da geriye etkili fesihte tarafların sözleşme hiç yapılmamış gibi eski durumlarına döneceği, ne yüklenicinin ne de temlik alan üçüncü kişinin arsa payının devrini isteyebileceği; yalnız sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre arsa sahibinin malvarlığında yaratılan değerin para olarak iadesinin istenebileceği kabul edilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2005/685 E., 2005/738 K. sayılı kararına göre kaçak yapıdan bağımsız bölüm edinen üçüncü kişi, ödediği satış bedelini arsa sahibinden isteyemez; ancak arsa sahibi bu bölümü kullanıyor, kiraya veriyor veya gelirinden yararlanıyorsa, üçüncü kişinin yaptığı giderlerin arsa sahibinin malvarlığına katkısı kanıtlanarak iadesi istenebilir.

Somut dosyada sözleşmelerin ve inşaat seviyesinin değerlendirilmesi için bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alınabilir.

Av. Muhammet Ali BEYHAN