Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 350 ve devamı hükümlerine göre, ev sahibi belirli şartların gerçekleşmesi halinde kiracıyı tahliye edebilir. Kiracının kira bedelini ödememesi (TBK m. 352), kira sözleşmesine aykırı davranması veya tahliye taahhüdü vermesi durumlarında, ev sahibi tahliye davası açabilir. Kiracı hakları kapsamında, ev sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı doğarsa, kira sözleşmesinin sona ermesi için yasal yollar izlenmelidir. Tahliye sürecinde noter onaylı ihtarname ve icra takibi gibi prosedürler uygulanır.
Tahliye sebepleri hakkında detaylı bilgi almak için tıklayınız.Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira artış oranı, TBK m. 344 uyarınca, konut kiralarında TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını geçmemek kaydıyla belirlenir. Taraflar arasında farklı bir oran üzerinde anlaşılabilir, ancak bu oran kanunun öngördüğü sınırları aşamaz. Kiracı hakları, yasal sınırları aşan fahiş artışlara karşı kiracının korunmasını sağlamakta ve kira bedelinin makul seviyede tutulmasını güvence altına almaktadır.
Kira Sözleşmesi Olmadan Kiracı Hakları Nelerdir?
Kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmamış olsa bile, TBK uyarınca kira ilişkisinin varlığı kiracı lehine çeşitli haklar doğurur. Kiracı hakları, sözleşme bulunmasa dahi kiracının hukuki koruma altında olduğunu ve keyfi tahliye edilemeyeceğini garanti etmektedir. Kira bedelinin düzenli ödenmesi veya uzun süre taşınmazda ikamet edilmesi, kiracının sözleşmesiz dahi sözleşmesi var gibi tüm haklardan yararlanmasını sağlar.
Ev Satılırsa Kiracının Durumu Ne Olur?
TBK m. 310 ve 351 uyarınca, kiralanan taşınmazın satılması halinde, yeni malik mevcut kira sözleşmesine aynen uymakla yükümlüdür. Ancak, yeni malikin ihtiyacı halinde, kiracıya noter kanalıyla ihtar çekilerek 6 ay içinde tahliye davası açılabilir. Satış nedeniyle kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez ve kiracı, sözleşme süresince taşınmazda kalma hakkına sahiptir.
Kiracı Depozitoyu Nasıl Geri Alır?
TBK m. 342 gereği, kiracı depozito bedelini taşınmazı tahliye ettikten ve sözleşmeye aykırı bir durum olmaması halinde geri alma hakkına sahiptir. Kiracı hakları, depozito bedelinin kiraya veren tarafından haksız yere tutulmasını engellemekte ve iadesini güvence altına almaktadır. Kiracı, depozitonun iadesi için hukuki yollara başvurabilir ve iade edilmemesi durumunda icra takibi başlatabilir.
Kiracı, Sözleşme Bitmeden Evi Boşaltabilir mi?
TBK m. 325 uyarınca, kiracı, sözleşme süresi sona ermeden taşınmazı tahliye ederse, sözleşme sona ermiş sayılmaz. Kiracı, taşınmazın benzer koşullarda başka bir kiracıya kiralanabileceği makul bir süre boyunca kira bedelini ödeme yükümlülüğü taşır. Ancak, kiralanan taşınmaz aynı koşullarda yeniden kiraya verilirse, kiracının sorumluluğu sona erer.
Kiracının Bakım ve Onarım Sorumlulukları Nelerdir?
TBK m. 317 gereğince, kiracı taşınmazı özenle kullanmak ve olağan kullanım nedeniyle meydana gelen küçük bakım ve onarımları yapmakla yükümlüdür. Taşınmazda meydana gelen büyük çaplı onarımlar ve giderler ise ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracı hakları, olağan kullanımdan kaynaklanan zararların kiracının sorumluluğunda olmadığını belirleyerek kiracının yükümlülüklerini sınırlamaktadır.
Kiracı, Kiralanan Mülkü Başkasına Kiraya Verebilir mi?
TBK m. 322’ye göre, kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralanan taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya veremez (alt kiralama yasağı). Aksi halde, ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir. Alt kira ilişkisi kurulabilmesi için yazılı izin şarttır ve aksi durum hukuki sorunlara yol açabilir.
Kira Ödemesi Gecikirse Ne Olur?
Kiracı, Ev Sahibinden Hangi Masrafları Talep Edebilir?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 341 uyarınca, kiracı, kiralanan taşınmazda yapılan zorunlu ve faydalı giderleri ev sahibinden talep edebilir. Örneğin, demirbaşların tamiri ve zorunlu altyapı yenilemeleri kiraya verenin yükümlülüğündedir. Kiracı hakları, bu tür zorunlu masrafların ev sahibi tarafından karşılanmasını garanti altına almakta ve kiracının haksız mali yükümlülüklerle karşı karşıya kalmasını engellemektedir. Ancak, kiracının keyfi veya lüks harcamaları, ev sahibinden talep edilemez. Masrafların iadesi için yapılan harcamaların belgelenmesi gerekmektedir.
Kira Sözleşmesi Bitiminde Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracı, Evde Tadilat Yapabilir mi?
Ev Sahibi, Kiracının İzni Olmadan Eve Girebilir mi?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 270 ve Anayasa’nın özel hayatın gizliliğini koruyan maddelerine göre, kiracının izni olmadan ev sahibinin kiralanan mülke girmesi hukuka aykırıdır. Ev sahibi, ancak kiracının rızası ile veya olağanüstü durumlarda (örneğin, su baskını, yangın, doğal afet) müdahale edebilir. Aksi takdirde, kiracının özel hayatına yapılan müdahale nedeniyle hukuki yaptırımlarla karşılaşabilir. Kiracı hakları, kiracının konut dokunulmazlığını koruma altına alarak, ev sahibinin keyfi girişimlerini engellemeyi amaçlamaktadır. Ev sahibinin düzenli bakım ve onarım hizmetleri için önceden haber vermesi zorunludur.
Kiracı, Aidat ve Ortak Giderlerden Sorumlu mudur?
TBK m. 314 gereğince, kiracı, kiralananın kullanımıyla ilgili olarak apartman yönetim planında belirlenen aidat ve ortak giderlerden sorumludur. Aidat; asansör bakım giderleri, temizlik, güvenlik ve ortak alan aydınlatması gibi masrafları kapsarken, binanın ana yapısına ilişkin büyük onarımlar, çatı tamiratı ve dış cephe boyası gibi masraflar ev sahibine aittir. Kiracı hakları, kiracıya yalnızca günlük kullanıma ilişkin giderlerin yüklenmesini sağlamakta ve yapısal onarımların ev sahibine ait olmasını garanti etmektedir. Kiracı, aidatları düzenli ödemekle yükümlüdür ve ödenmemesi halinde apartman yönetimi tarafından icra takibi başlatılabilir.
Kiracı, Kira Bedelini Nasıl İspatlar?
TBK m. 328 gereği, kira ödemelerinin ispatı açısından banka kanalıyla yapılan ödemeler esas alınır. Kiracının kira bedelini ödediğini ispat edebilmesi için banka dekontları, makbuzlar veya yazılı kira ödeme belgeleri kullanılır. 2008 yılında yürürlüğe giren 2686 sayılı Kanun gereği, aylık kira bedeli belirli bir miktarın üzerinde ise banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi zorunludur. Kiracı hakları, kira ödemelerinin yazılı veya dijital belgelerle ispatlanmasını sağlayarak, kiracının haksız tahliye veya borç iddialarına karşı korunmasını güvence altına almaktadır. Elden ödeme yapılması durumunda, kira bedelinin ödendiğine dair yazılı bir belge alınması gerekir.
Kiracı, Kiraya İtiraz Edebilir mi?
Kiracı, kira bedelinin fahiş olduğunu düşündüğünde TBK m. 344 kapsamında kira tespit davası açarak, mahkemeden kira bedelinin emsal kira değerlerine uygun şekilde yeniden belirlenmesini talep edebilir. Ayrıca, kira artışının kanuni sınırları (TÜFE oranı) aştığını tespit ederse, kira uyarlama davası açma hakkına da sahiptir. Kiracı hakları, kiracının piyasa koşullarına uygun bir kira bedeli ödemesini sağlamakta ve fahiş artışlara karşı hukuki yollarla itiraz edebilmesini güvence altına almaktadır. Kira bedelinin piyasa koşullarına göre adil olmadığını kanıtlamak için bölgedeki emsal kira bedellerine ilişkin kira sözleşmesi sunulabilir.
Kiracı, Ev Sahibinin Ölümünde Ne Yapmalıdır?
Ev sahibinin vefat etmesi halinde, TBK m. 310 ve 356 uyarınca kira sözleşmesi mirasçılarla devam eder. Kiracı, kira ödemelerini mirasçılara yönlendirmeli ve ödemeler için resmi bir bildirim talep etmelidir. Kiracı hakları, ev sahibinin vefatı durumunda mevcut sözleşme hükümlerinin aynen devam etmesini ve kiracının sözleşme süresi boyunca mülkte kalmasını güvence altına almaktadır. Eğer mirasçılar kira sözleşmesini feshetmek isterse, mevcut sözleşme koşullarına göre hareket edilmesi ve gerekli fesih bildirim sürelerine uyulması gereklidir. Yeni malikler, ancak konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.
Kiracı, Kira Sözleşmesini Feshedebilir mi?
Kiracı, TBK m. 331 uyarınca, sözleşme süresi dolmadan haklı gerekçelerle (örneğin sağlık sorunları, taşınmazın kullanımını engelleyen kusurlar, iş değişikliği gibi) kira sözleşmesini feshedebilir. Haklı nedenler yoksa, kira süresi dolmadan fesih halinde, kiracının taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kira bedelini ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiracı, fesih bildirimini yazılı olarak ve noter aracılığıyla yapmalıdır.
Kiracı, Evde Evcil Hayvan Besleyebilir mi?
Kira sözleşmesinde evcil hayvan beslenmesini yasaklayan bir hüküm bulunmadığı sürece, kiracı evde evcil hayvan besleyebilir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman yönetim planında evcil hayvan yasağı varsa, kiracının bu kurallara uyması zorunludur. Kiracı hakları, sözleşmede herhangi bir yasaklayıcı hüküm olmaması durumunda evcil hayvan besleme özgürlüğünü koruma altına almaktadır. Evcil hayvanın apartman sakinlerine rahatsızlık vermesi veya taşınmaza zarar vermesi halinde, kiracının tahliyesi gündeme gelebilir.
Kiracı, Kira Bedelini Elden Ödeyebilir mi?
7221 sayılı Kanun ve TBK m. 313 gereği, kira bedelinin elden ödenmesi mümkün olmakla birlikte, aylık kira bedelinin belirlenen sınırı aşması halinde banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi zorunludur. Elden yapılan ödemelerin ispatı zor olduğu için, kiracı mutlaka yazılı bir belge almalı veya ödemeleri banka üzerinden yaparak hukuki koruma sağlamalıdır. Banka aracılığıyla ödeme yapılması, ileride doğabilecek ihtilafların önüne geçecektir.
Ev Sahibi Kira Bedelini Artırmak İçin Hangi Şartları Öne Sürebilir?
TBK m. 344 uyarınca, kira bedelinin artırılması konusunda taraflar arasında anlaşma sağlanabilir; ancak bu artış, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Ayrıca, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında, konut kiralarında yapılacak artışlar, bir önceki kira yılının bedelinin %25'ini aşamaz. Kiracı hakları, kira bedelinin kanuni sınırlar içinde tutulmasını güvence altına alarak, aşırı zam taleplerine karşı kiracıyı korumaktadır.
Kiracı, Ev Sahibinin Baskı Yapması Durumunda Ne Yapmalıdır?
Kiracı, ev sahibinin yasal olmayan baskılarına maruz kalırsa, öncelikle durumu yazılı olarak belgelemeli ve ev sahibine noter aracılığıyla ihtarname göndermelidir. Ayrıca, hukuki destek alarak, gerekli durumlarda savcılığa suç duyurusunda bulunabilir veya mahkemeye başvurarak haklarını koruma altına alabilir. Kiracının, TBK ve ilgili mevzuat çerçevesinde korunma hakkı bulunmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Geçerli Olması İçin Hangi Şartlar Gereklidir?
Kira sözleşmesinin geçerli olması için tarafların kira bedeli ve kiralananın kullanım amacı konusunda anlaşmaları yeterlidir. TBK'ya göre, kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir; sözlü anlaşmalar da geçerlidir. Ancak, olası uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlaması açısından yazılı sözleşme yapılması önerilir. Sözleşmede, tarafların kimlik bilgileri, kiralananın tanımı, kira bedeli, ödeme şekli ve süresi gibi temel unsurların belirtilmesi faydalı olacaktır.
Kiracı, Evde Yaptığı Değişiklikleri Nasıl Koruma Altına Alır?
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıya Dava Açabilir?
Ev sahibi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuata dayanarak aşağıdaki durumlarda kiracıya karşı hukuki süreç başlatabilir:
- Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 315)
- Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse, yazılı ihtar gönderilir.
- 30 gün içinde ödeme yapılmazsa icra takibi ve tahliye davası açılabilir.
- Aynı kira yılında iki defa gecikme halinde tahliye davası açma hakkı doğar.
- Sözleşmeye Aykırı Kullanım (TBK m. 316)
- Kiralananın izinsiz şekilde işyeri olarak kullanılması,
- Komşulara rahatsızlık verilmesi,
- Kiralananın amacı dışında kullanılması gibi durumlarda dava açılabilir.
- Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası (TBK m. 352/1)
- Kiracı noter onaylı tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.
- Taahhüt, kira sözleşmesinden sonra düzenlenmelidir.
- Ev Sahibinin veya Yakınlarının Konut İhtiyacı (TBK m. 350/1)
- Ev sahibi veya yakınlarının taşınmazı kullanma ihtiyacı varsa,
- Kiracıya en az 30 gün önce bildirim yapılmalı ve tahliye davası açılmalıdır.
- Taşınmazın Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Gerekçesi (TBK m. 350/2)
- Taşınmazın büyük onarımlar gerektirmesi, kiracının tahliyesini gerektirebilir.
- Tadilat nedeniyle kullanımın imkânsız hale gelmesi gerekmektedir.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 352/2)
- Aynı kira yılı içinde iki defa kira borcu nedeniyle ihtarname gönderildiyse,
- Kira süresi sonunda tahliye davası açılabilir.
- Kiralananın Devri veya Alt Kira İlişkisi (TBK m. 322)
- Kiracı, kiraya verenin izni olmadan taşınmazı başkasına devrederse,
- Ev sahibi sözleşmeyi feshederek tahliye talebinde bulunabilir.
Kiracı, Tahliye Davası Açılmasına Nasıl İtiraz Edebilir?
Kiracı, kendisine tebliğ edilen tahliye talepli icra takibine veya tahliye davasına, tebliğ tarihinden itibaren 7 gün davaya ise 2 hafta içinde itiraz edebilir. İtiraz, icra takibini durdurur ve ev sahibi, itirazın kaldırılması veya iptali için mahkemeye başvurabilir. Kiracının itirazı, kira borcunun ödendiği, tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu veya sözleşmenin feshi için ileri sürülen nedenlerin haksız olduğu gibi gerekçelere dayanabilir. Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri değerlendirerek karar verir.
Ev Sahibi Elektrik, Su ve Doğalgazı Kesebilir mi?
Ev sahibinin, kiracının elektrik, su veya doğalgaz gibi temel hizmetlerini kesmesi hukuka aykırıdır ve suç teşkil edebilir. Bu tür eylemler, kiracının konut dokunulmazlığını ve yaşam hakkını ihlal eder. Kiracı, böyle bir durumla karşılaştığında, derhal ilgili kurumlara ve savcılığa başvurarak suç duyurusunda bulunabilir.
Kira Sözleşmesi Noterde Yapılmazsa Geçerli midir?
TBK'ya göre, kira sözleşmesinin geçerliliği için noter onayı şart değildir.
Avukat Muhammet Ali BEYHAN
