Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?
Kira bedelinin tespiti davası, kiraya verenin veya kiracının, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına ve hukuki düzenlemelere uygun olup olmadığının belirlenmesi amacıyla açtığı bir davadır. Bu dava, kiracının ödediği kira bedelinin düşürülmesi veya kiraya verenin talebiyle kira bedelinin artırılması amacıyla açılabilir. Kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili yargı kararları çerçevesinde yürütülür.
Kira bedelinin tespiti davaları, kiracı ile kiraya veren arasında anlaşmazlıkların çözülmesi ve kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi için önemli bir hukuki mekanizmadır. Bu davalar, genellikle kira sözleşmesinin yenilenme dönemlerinde veya uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin güncellenmesi gerektiğinde açılır. Mahkeme, dava sonucunda belirlenen yeni kira bedelini hakkaniyete uygun olarak tespit eder.
Kira Bedelinin Tespiti Davasının Hukuki Dayanağı
Kira bedelinin tespiti davalarının hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan düzenlemelerdir. Özellikle TBK'nın 344. ve 345. maddeleri, kira bedelinin tespiti davalarının nasıl yürütüleceğini ve hangi şartlar altında açılabileceğini düzenler.
TBK 344. maddeye göre:
"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."
Bu düzenlemeler, kira bedelinin belirlenmesinde hem taraflar arasındaki anlaşmayı hem de mahkemenin müdahalesini öngörür. Ayrıca, TBK'nın 345. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davaların hangi koşullarda açılabileceğini ve sonuçlarının nasıl uygulanacağını belirler.
Kira Bedelinin Tespiti Davasının Şartları
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Bu şartlar şunlardır:
- Yazılı veya Sözlü Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olmadan kira bedelinin tespiti davası açılamaz.
- Hukuki Yarar: Davacının dava açmada hukuki yararının bulunması gerekmektedir. Hukuki yarar, davacının kira tespiti davası açmakta bir çıkarının bulunması anlamına gelir. Örneğin, kira sözleşmesinde artırıma ilişkin bir madde bulunmasına rağmen bu maddenin belirsiz olması durumunda, her iki tarafın da kira bedelinin tespiti davası açmada hukuki yararı vardır.
- Kiracının ve Kiraya Verenin Talebi: Kira bedelinin tespiti davasını hem kiracı hem de kiraya veren açabilir. Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi amacıyla, kiraya veren ise düşük kira bedelinin artırılması amacıyla dava açabilir.
- Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyet: Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Elbirliği mülkiyete tabi taşınmazlarda ise tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenleme, 5 Nisan 2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile getirilmiştir. Bu tarihten sonra açılacak olan kira bedelinin tespiti davalarında arabulucuya başvurulmamışsa, dava, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilecektir.
TBK'nın 18/B maddesi bu durumu şöyle açıklar:
"Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır."
Arabuluculuk süreci, taraflar arasında uzlaşma sağlanamaması halinde sona erer ve taraflar mahkemeye başvurabilirler. Bu süreç, yargı sisteminin yükünü hafifletmek ve taraflar arasındaki anlaşmazlıkların daha hızlı ve dostane bir şekilde çözülmesini sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesidir. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise, sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir.
Bu düzenleme, dava açma sürecinde tarafların hangi mahkemeye başvuracaklarını netleştirir ve hukuki süreçlerin daha hızlı ve doğru bir şekilde ilerlemesini sağlar.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Tespit Yöntemi
Kira bedelinin tespiti davalarında, tespit yöntemi önemlidir. Mahkeme, kira bedelini belirlerken emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu, fiziksel özellikleri ve piyasa koşullarını dikkate alır. Bilirkişi incelemesi, bu süreçte önemli bir rol oynar.
Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri değerlendirir ve bilirkişi raporuna dayanarak karar verir. Bilirkişi raporunda, taşınmazın piyasa değerleri ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak bir değerlendirme yapılır. Hakim, kira bedelini belirlerken tarafların tüm delillerini göz önünde bulundurur ve adil bir karar vermeye çalışır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Deliller ve İspat
Kira bedelinin tespiti davalarında delillerin ve ispatın önemi büyüktür. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi, emsal taşınmazların kira sözleşmeleri, emsal rayiç kira bedelleri gibi deliller mahkemeye sunulmalıdır. Bilirkişi raporu, kira bedelinin tespitinde en önemli delillerden biridir. Taraflar, bilirkişi incelemesini dava ve delil dilekçelerinde deliller arasında yer almalı ve talep etmelidir.
Kira bedelinin tespiti davalarında delil olarak kullanılabilecek diğer unsurlar arasında keşif, uzman görüşü, tanık beyanı ve yemin bulunur. Keşif, mahkeme tarafından kiralanan taşınmazın yerinde incelenmesi suretiyle yapılır ve bilirkişi raporu bu incelemeye dayanarak hazırlanır. Uzman görüşü, konunun uzmanı olan kişilerden alınan teknik görüşlerdir. Tanık beyanları, kira bedelinin belirlenmesinde yardımcı olabilir. Yemin ise tarafların beyanlarının doğruluğunu temin etmek için kullanılan bir yöntemdir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Mahkeme Tarafından Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira bedelinin tespiti davalarında mahkeme, kira bedelini belirlerken hak ve nesafet ilkelerini dikkate alır. Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri değerlendirir ve bilirkişi raporuna dayanarak karar verir. Bilirkişi raporunda, taşınmazın piyasa değerleri ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak bir değerlendirme yapılır.
Mahkeme, belirlenen kira bedelini hakkaniyet ilkelerine uygun olarak belirlerken, tarafların ekonomik durumlarını, taşınmazın fiziksel özelliklerini, taşınmazın bulunduğu bölgenin kira piyasasını ve emsal kira bedellerini dikkate alır. Hakim, kira bedelini belirlerken tarafların tüm delillerini göz önünde bulundurur ve adil bir karar vermeye çalışır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Islah ve Bedel Artırımı
Kira bedelinin tespiti davalarında ıslah ve bedel artırımı önemli bir konudur. Islah, davanın seyrinde yapılan hataların düzeltilmesi amacıyla kullanılan bir yöntemdir. Ancak, kira bedelinin tespiti davalarında ıslah ve bedel artırımı belirli koşullara tabidir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kira bedelinin tespiti davalarında dava açılırken belirtilen kira bedelinin ıslah edilmesi veya artırılması mümkün değildir.
Kira bedelinin tespiti davalarında dava açılırken istenen kira bedeli tam olarak belirtilmelidir. Bu nedenle, dava açılmadan önce detaylı bir araştırma yapılmalı ve piyasa koşullarına uygun bir kira bedeli belirlenmelidir. Dava sırasında yapılacak olan ıslah veya bedel artırımı talepleri, Yargıtay tarafından kabul edilmemektedir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Hakkaniyet İndirimi Uygulaması
Kira bedelinin tespiti davalarında hakkaniyet indirimi, kiracının eski kiracı olması durumunda uygulanır. Yargıtay içtihatlarına göre, kiracının uzun süredir aynı taşınmazda kiracı olması ve düzenli kira ödemesi yapması, kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınması gereken bir husustur. Mahkeme, belirlenen kira bedelinden belirli bir miktar hakkaniyet indirimi yaparak kiracının mağduriyetini önlemeye çalışır.
Hakkaniyet indirimi oranı, genellikle %10-20 arasında değişir. Mahkeme, bilirkişi raporunda belirtilen kira bedelini dikkate alarak, kiracının eski kiracı olduğunu ve düzenli ödeme yaptığını göz önünde bulundurarak bu indirimi uygular. Hakkaniyet indirimi, kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesini sağlar ve kiracının ekonomik olarak zor durumda kalmasını önler.
Kira Artış Oranında Yüzde 25 Sınırlaması
Kira artış oranında yüzde 25 sınırlaması, 2023 yılı için getirilen geçici bir düzenlemeyle uygulanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'na 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 4. maddesi ile eklenen geçici madde 1, kira artış oranının 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yüzde 25'i geçemeyeceğini hükme bağlamıştır. Bu sınırlama, konut kiraları bakımından uygulanır ve bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25'in altında kalması halinde değişim oranı geçerli olur.
Türk Borçlar Kanunu'na 7456 sayılı Kanun'un 23. maddesiyle eklenen geçici madde 2, bu sınırlamanın 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmasını öngörmüştür. Bu düzenlemeye göre, 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı yüzde 25'i geçemez.
Kira Tespiti Talepli Olarak İhtarname Gönderilmesi
Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce ihtarname gönderilmesi, dava açılış şartlarından biri değildir. Ancak, ihtarname gönderilmesi, dava açılışında bazı avantajlar sağlar. Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, yeni kira dönemi başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulmuşsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
TBK 345. madde şöyle der:
"Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."
İhtarname gönderilmesi, kiracının kira bedelinin artırılacağına dair bilgilendirilmesini sağlar ve taraflar arasında anlaşmazlık çıkmasını önler. İhtarname, kiraya veren tarafından yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce gönderilmeli ve tebliğ edilmelidir. Bu durumda, açılacak olan kira tespit davası, yeni kira dönemi için geçerli olacak şekilde sonuçlanır. Aksi takdirde, mahkemece belirlenecek olan kira bedeli, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.
Bu nedenlerle, davanın hukuki sürecinin daha sağlıklı izlenebilmesi ve davanın daha hızlı ilerleyebilmesi için bir gayrimenkul avukatı ile iletişime geçmeniz oldukça önemlidir. Konunun uzmanı bir avukatın rehberliği, hem yasal prosedürlerin doğru şekilde yürütülmesini sağlar hem de sürecin sorunsuz ve etkili bir şekilde devam etmesine katkıda bulunur. Bu sebeple, davanızla ilgili tüm hukuki detayları bir avukatla paylaşarak, süreci daha güvenli ve bilinçli bir şekilde yönetmenizi tavsiye ediyoruz.
Kira Bedelinin Tespiti Davasına İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8272 E., 2019/5399 K. Sayılı Karar
TBK m.344/3’e Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi Davalarında Hakkaniyet İndirimi Uygulamasının Gerekliliği Kararı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/3’te, taraflarca yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin hakim tarafından belirlenebileceği düzenlenmiştir. Sözkonusu düzenlemede yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından belirlenirken göz önüne alınacak ölçütlere yer verilmiş olup, bunlar; tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve kiralanana emsal olabilecek kira bedelleridir. Ancak, ilgili madde hükmü gereği hakim yeni dönemde uygulanacak kira bedelini belirlerken hakkaniyete uygun biçimde karar verecektir. TBK m.344/3 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, uygulamada “Kira Tespit Davası” olarak yerleşmiş olup, bu yazımızda da aynı kavram ile ifade edilecektir.
TBK m.344/3’e göre kira bedeli hakim tarafından belirlenirken göz önüne alınacak somut ölçütlerin yanında belki daha soyut olabilecek “hakkaniyete göre belirleme” de bir ölçüt olarak zikredilmiştir. Kira Tespit Davası’nın, her ne kadar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ile kanuni dayanağına kavuştuğu söylenebilirse de Kira Tespit Davası 18.11.1964 tarihli 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan TBK yürürlük tarihine kadar uygulaması zaten şekillenmiştir. Dolasıyla, Yargıtay’ın geçmiş yıllardan gelen uygulamasında “hak ve nesafet”[1] olarak ifade edilen indirim kuralı da, TBK döneminde de dayanağı olan m.344/3 hükmü ile hakkaniyet indirimi olarak varlığını sürdürmektedir.
TBK m.344/3’e göre aylık kira bedelinin hakkaniyete göre belirlenmesinde, Yargıtay şu ilkelere uymaktadır: ““18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir”.
Hakkaniyet indiriminin hangi oranlarda uygulanması gerektiği hususunda Yargıtay içtihatlarına yer vermek gerekir. Yargıtay’ın önüne gelen bir uyuşmazlıkta;davacı aylık kira bedelinin net 20.000-TL olarak tespitini talep etmiş olup, bilirkişilerce aylık kira bedelinin net 15.000-TL olabileceği kanaati bildirilmiştir. İlk derece mahkemesince %10 oranında hakkaniyet indirimi uygulanmışsa da aylık 13.500-TL brüt kira bedeli (net 10.800-TL) tespit edilmiş olup, Yargıtay; “(…) kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20’den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı[ndan]” bozma kararı vermiştir.
Başkaca bir uyuşmazlıkta; davacı tarafından aylık kira bedelinin net 3.000-TL olduğunun tespiti talep edilmiş ve tahkikat sırasında bilirkişilerce taşınmazın aylık 2.350-TL kira bedeli olabileceği kanaati belirtilmiş olup ilk derece mahkemesi tarafından aylık kira bedelinin 2.300-TL olduğu tespit edilmiştir. Önüne gelen uyuşmazlıkta Yargıtay, ilk derece mahkemesince uygulanan hakkaniyet indirimini düşük bularak; “(…) davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5 - %20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespiti gerek[mesi]” sebebiyle ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar vermiştir.
Yer verilen Yargıtay içtihatları incelendiğinde de kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedelinin belirlenmesi sonrasında kiracının, kiralanan taşınmazdaki kiracılık süresi esas alınarak en az %5 oranında en yüksek %20 oranında indirim yapılması gerekeceği açıktır. Hakkaniyet indiriminin, hakim tarafından takdiri olarak ve somut olayın şartları göz önüne alınarak uygulanacağı düşünüldüğünde; her somut olayda taraflar arasındaki kira ilişkisinin doğru şekilde ele alınarak değerlendirilmesi ve bu değerlendirme neticesinde takdiren bir indirim uygulanması gerekeceği aşikardır.
Uygulamada, mahkemelerce göz ardı edilebildiğinden önemle belirtmek gerekir ki; hakim tarafından uygulanacak hakkaniyet indirimi, davacı tarafından tespiti istenen aylık kira bedeli esas alınarak değil, tahkikat sırasında bilirkişilerce taşınmazın boş olarak getirebileceği tespit edilen kira bedeli üzerinden uygulanmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu hususa işaret ettiği içtihadında şu gerekçe ile Özel Daire bozma kararına uyulması gerektiğine karar vermiştir; “18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden (14.375TL) hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Ancak mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedel üzerinden değil davacının talep ettiği kira bedeli üzerinden (10.000TL) hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin 9.000TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.
O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden (14.375TL) yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; davacının talebi de dikkate alınarak talep aşılmaksızın kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir”.
Son olarak; TBK m.344/3’e dayanan Kira Tespit Davasında, hakkaniyet indiriminin hakim tarafından hiç uygulanmaması halinde kararın üst mahkeme tarafından bozulması gerekeceğini söylemek gerekir. Bu hususa örnek olarak; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 18.01.2019 tarihli, 2017/8272 E. ve 2019/5399 K. sayılı kararı ile, "Bu durumda Mahkemece davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar ışığında hak ve nesafete göre 01.04.2015 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, net mi brüt mü olduğu belirtilmeden ve hakkaniyet indirimi uygulanmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir” demek suretiyle hakkaniyet indirimi uygulanmaksızın karar tesis edilmesini bozma sebebi yapmıştır. İstinaf Mahkemelerinin de önüne gelen uyuşmazlıklarda, hakkaniyet indirimi uygulanmaması sebebiyle kararın kaldırılmasına hükmedeceğini belirtmek gerekir.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
Somut olayda; Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.
“Hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece, belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı,01.04.2014 tarihinde açtığı davada , davalı ile aralarında 10.03.2008 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini ,bu sözleşme ile davalının … No:14/A adresinde yer alan işyerinde kiracı olarak bulunduğunu, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte kira bedelinin 9.000 TL olarak belirlendiğini, 3 yıl 9.000 TL olarak kalması daha sonraki yıllarda enflasyon oranında artış yapılmasını kararlaştırdıklarını, mevcut kira bedelinin 11.680 TL olduğunu ancak bu bedelin bölgede uygulanan emsal kira bedelleri karşısında oldukça düşük kaldığını belirterek aylık kira dava tarihi itibari ile 20.000 TL olarak tespitine ve arada oluşacak farkın tarafına ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüyle 10.03.2014-26.11.2014 tarihleri arasında aylık kira bedelinin dosya kapsamında aldırılan ve enflasyon oranına göre belirlendiği anlaşılan stopaj dahil 12.449,43 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacağı bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesinin hükümlerinin tatbik olacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.
Ayrıca,18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan, 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesiyle 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine ” Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 Sayılı Kanunun 344 . maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.”hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
Somut olayda; 10.03.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.
18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 Sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK’nın 428. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.06.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E., 2018/4805 K. Sayılı Karar
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Kiracının Eski Kiracı Olması Dikkate Alınarak Hakkaniyet İndirimi Yapılması Gerektiğine ve Yüzde Yirmiyi Aşan Hakkaniyet İndiriminin Fazla Olduğuna İlişkin Karar
Somut olayda; Davacı dava dilekçesinde net 7.000.-TL olarak ödenen kira bedelinin net 20.000.-TL olarak tespitini istemiş, Mahkemece hükme esas alınan 14.05.2013 tarihli bilirkişi raporuna göre ilk hükümde dava konusu taşınmazın 01.10.2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 15.000.-TL olarak tespitine karar verilmiştir. Anılan karar kira bedelinden hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiği gerekçesi ile bozulmuş, bu kez Mahkemece bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama neticesinde; hüküm fıkrasının birinci bendinde aylık kira bedelinin 01.10.2012 tarihinden itibaren 15.000.-TL olarak tespitine, ikinci bendinde davalının eski kiracı olması sebebiyle, takdiren %10 oranında hakkaniyet indirimi yapıldığında aylık kira miktarı brüt 13.500.-TL olarak tespit edilmiştir. Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak aylık kira bedeli 15.000.-TL net alınıp Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20' den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı gibi, hüküm fıkrasının yukarıda açıklandığı üzere çelişkili şekilde kurulması da usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E., 2021/267 K. Sayılı Karar
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Fazlaya İlişkin Hakların Saklı Tutulamayacağı ve Islah Talebinde Bulunulamayacağına İlişkin Karar
II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.
13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.
14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur. 15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
16. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.
17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.
18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.
19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.
20. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.
21. Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar. Tespit davasının amacı da hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.
22. Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması hâlinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.
23. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır. Nitekim aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 26.02.2014 tarihli ve 2013/3-633 E., 2014/154 K. ve 24.02.2016 tarihli ve 2014/3-348 E., 2016/173 K. sayılı kararlarında da değinilmiştir.
24. Kira bedelinin tespiti davalarının amacı sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespitidir. Başka bir deyişle kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Kira tespit davası sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Böylelikle, kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur ve kira sözleşmesi mahkeme kararı ile yeniden şekillenmiştir (Özyakışır, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara 2019, s. 204).
25. Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu talep edilmedikçe, hükümde gösterilmez. Sadece, talepte bulunulmuş olması şartıyla, belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu hükümde gösterilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K.). Fakat, dava sonucunda belirlenen bedel, bazen, belirlenmesi talep edilen değil bir sonraki kira yılı için etki doğurabilmektedir. Mahkeme kararının, bedelin belirlenmesinin talep edildiği kira yılı için etki doğurması arzu ediliyorsa kira sözleşmesindeki hükümlere dikkat edilerek talepte bulunulması gerekmektedir (Özyakışır, s. 223).
26. Bu aşamada “kısmi dava” kavramı üzerinde kısaca durmak gerekir. Alacağın yalnızca bir bölümü için açılan davaya kısmi dava denir. Bir davanın kısmi dava olarak nitelendirilebilmesi için, alacağın tümünün aynı hukuki ilişkiden doğmuş olması ve alacağın şimdilik belirli bir kesiminin dava edilmesi gerekir. Diğer bir söyleyişle, bir alacak hakkında daha fazla bir miktar için tam dava açma imkânı bulunmasına rağmen, alacağın bir kesimi için açılan davaya, kısmi dava denir. Kısmi dava açılabilmesi için talep konusunun bölünebilir olması gerekli olup, açılan davanın kısmi dava olduğunun dava dilekçesinde açıkça yazılması gerekmez. Dava dilekçesindeki açıklamalardan davacının alacağının daha fazla olduğu anlaşılıyor ve istem bölümünde "fazlaya ilişkin haklarını saklı tutması” ya da “alacağın şimdilik şu kadarını dava ediyorum” şeklinde bir ifadeye yer verilmiş ise, bu husus, davanın kısmi dava olarak kabulü için yeterli sayılmaktadır (Pekcanıtez, H.: Medeni Usul Hukuku, C. II, 15. baskı, İstanbul 2017, s. 1000).
27. 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda (HUMK) açıkça kısmi dava düzenlenmediği hâlde, söz konusu Kanun'un yürürlükte olduğu dönemde de kısmi dava açılması mümkün bulunmaktaydı. Kısmi dava, HMK'nın 109. maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Anılan maddenin birinci fıkrasında; talep konusunun niteliği itibarıyla bölünebilir olduğu durumlarda, sadece bir kısmının da dava yoluyla ileri sürülebileceği hükme bağlanmıştır. İkinci fıkrasında ise, talep konusunun miktarı, taraflar arasında tartışmasız veya açıkça belirli ise kısmi dava açılamayacağı belirtilmişti. Ancak 109. maddenin ikinci fıkrası 01.04.2015 tarihli ve 6444 sayılı Kanun'un 4. maddesi ile yürürlükten kaldırıldığından artık talep konusunun taraflar arasında tartışmasız veya belirli olması hâlinde de kısmi dava açılması mümkün hâle gelmiştir.
28. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
29. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.
30. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
31. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Sıkça Sorulan Sorular
Kira Tespit Davasında %25 Sınırı Var Mıdır?
COVID-19 ve ekonomik kriz sonrası kira artışlarına getirilen yüzde yirmi beş (%25) kira artış oranı sınırı, 5 yıllık kira sözleşmeleri nedeniyle açılacak olan kira tespit davaları için geçerli değildir.
Kira Uyarlama Davası İhtar Şartı
Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce ihtar çekilmesine gerek yoktur. Kanunda böyle bir zorunluluk öngörülmemiştir. Ancak taraflardan her biri diğer tarafa kira bedelinin tespiti için 30 gün önceden kira bedelinde artış yapılacağı bildirilirse, dava sonucu belirlenecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu nedenle, belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminde de geçerli olmasını istiyorsanız, 30 gün önceden ihtar çekilmesi gereklidir.
5 Yılı Dolan Kiracıya Nasıl Zam Yapılır?
Kira süresi 5 yılı dolan kiracının kira bedelinin düşük olduğu düşünülüyorsa ve kira bedelinde zam yapılmak isteniyorsa, kira bedelinin tespiti veya artırımı davası açılabilir. Hakim, emsal kira bedellerine, piyasa araştırmasına ve kiralanın durumuna göre artırım yapmalıdır. Bu süreçte, civardaki kiralık evlerin güncel kira bedellerinin araştırılması ispat açısından önemlidir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Nasıl Açılır?
Kira bedelinin tespiti davası, görevli ve yetkili mahkemeye sunulacak bir dava dilekçesi ve gerekli harçların ödenmesiyle açılabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi gereğince bu dava her zaman açılabilir. Ancak, dava açılırken şartların uygun olup olmadığına dikkat edilmeli ve dava açma zamanının veya ihtarname gönderme tarihinin, mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olacak şekilde belirlenmesi, olası hak kayıplarını önlemek açısından önemlidir.
Kira Tespit Davasında İhtar Şartı Var Mıdır?
İhtarname gönderilmesi, kira tespit davalarının açılması için zorunlu değildir. İhtarname gönderilmemiş olsa bile kiraya veren kira tespit davası açabilir. Ancak, Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinde belirtilen usule uygun olarak ihtarname gönderilmesi veya dava açılışının bu madde hükmünde belirtilen tarihlere uygun olarak gerçekleştirilmesi durumunda, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
5 yıldan önce kira tespit davası açmak mümkündür, ancak kira bedelinin tespiti, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gibi faktörlere dayalı olarak belirlenir. Aynı zamanda, kira bedelinin belirlenmesi için piyasa rayiçlerinin ve benzer durumdaki kiralık dairelerin fiyatlarının araştırılması da gereklidir.
5 Yıllık Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Nasıl Artırılır?
Taraflar arasında kira artışına dair bir anlaşma sağlanamaması durumunda, kiraya veren, dava şartı arabuluculuk sürecini de işleterek (1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir) yetkili ve görevli mahkemede kira bedelinin tespiti davası açabilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında İhtar Şartı
Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce ihtar çekilmesine gerek yoktur. Ancak, belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olmasını istiyorsanız, kira bedelinin artacağına dair ihtarın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce karşı tarafa bildirilmesi gereklidir.
Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerli Olur?
Bu konuda kanunda düzenleme mevcuttur. Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre, "Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar." Bu hüküm gereğince, kira bedelinin hangi aydan itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı veya kiracıya kira bedelinde artış olacağının bildirildiği döneme bağlıdır. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce açılmışsa veya kira bedelinin artacağı önceden bildirilmişse, tespit edilecek yeni kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.
Kira Tespit Davasında Belirtilen Kira Bedeli Islah Edilebilir Mi?
Kira tespit davasının kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılamayacak olması nedeniyle, bu davada belirtilen kira bedelinin ıslah edilmesi mümkün değildir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?
Kira bedelinin tespiti davası, ilgili mahkemenin iş yükü, tarafların delillerinin toplanması ve tahkikat sürecinin ilerleyişi, bilirkişi raporlarının dosyaya eklenmesi ve raporlara yapılan itirazların değerlendirilmesi gibi birçok faktöre bağlı olarak değişir. Ayrıca, mahkeme kararının istinaf ve temyiz yollarına başvurulup başvurulmadığına bağlı olarak dava süresi 1-2 yıl, bazen de 3-5 yıl sürebilir. Ancak, yargılama süresinin bu kadar fazla değişkene bağlı olması nedeniyle kesin bir süre verilmesi mümkün değildir.
Kira Tespit Davasının Harcı – Karşı Taraf Vekalet Ücreti
Kira tespit davalarında harç, talep edilen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Örneğin, mevcut kira bedeli 3.500 TL iken talep edilen kira bedeli 10.000 TL ise harca esas alınacak değer 3.500 TL’dir. Karşı taraf vekalet ücreti ise Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 9. maddesine göre belirlenir: “Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.”
Kira Uyarlama Davası
Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı şartları, hükümleri ve sonuçları bulunan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olgular, ifanın dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirirse, borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanır.
Bu şartların varlığı halinde taraflar, kira bedelinin uyarlanmasını kendi aralarında kararlaştırabilecekleri gibi anlaşma sağlayamamaları durumunda mahkemeden kira bedelinin uyarlanmasını isteyebilirler. Uyarlama davalarında geçmişe dönük kira bedellerinin uyarlanması istenemez. Uyarlama davası, 1 yılı geçmemiş kısa süreli kira sözleşmelerinde uygulanamaz. Dava sonucunda kira bedeli, hakimin belirlediği orana göre indirilir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
