Müteahhit daireyi geç teslim etti, alıcı ne yapabilir?
Müteahhit daireyi geç teslim ettiyse alıcı teslimi ve gecikme tazminatını isteyebilir; teslimden vazgeçip sözleşmeden dönerek ödediği bedeli de geri talep edebilir. Hangi yolun seçileceği, satışın ön ödemeli konut satışı olup olmadığına ve sözleşmedeki cezai şarta bağlıdır.
Alıcının önünde dört yol vardır: daireyi teslim alıp kira kaybını gecikme tazminatı olarak istemek, sözleşmede yazılıysa cezai şartı istemek, satıcıya süre verip sonuç alınmazsa sözleşmeden dönmek ve ödenen bedelin iadesini istemek. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi temerrüde düşen satıcı karşısında ifa ile gecikme tazminatı, ifadan vazgeçip zararın tazmini veya sözleşmeden dönme seçeneklerini sıralar. Bu seçeneklerden ifadan vazgeçme ve dönme hemen bildirilmelidir.
Konut tapuda kendi adınıza tescil edilmiş ve zilyetliği devredilmişse teslim yapılmış sayılır. Henüz yapılmamışsa ve arsa sahibiyle müteahhit arasındaki ilişki size zarar veriyorsa, müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilerin arsa sahibine karşı hakları ayrıca önem kazanır.
Ön ödemeli konut satışında teslim süresi en fazla kaç aydır?
Ön ödemeli konut satışında teslim süresi, 7392 sayılı Kanun’la getirilen düzenlemeden sonra yapılan sözleşmelerde sözleşme tarihinden itibaren en fazla 48 aydır. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 44. maddesi konutun sözleşmede taahhüt edilen sürede teslimini öngörür ve bu sürenin 48 ayı geçemeyeceğini düzenler.
Bu sınırın bir geçiş kuralı vardır. Aynı Kanun’un geçici 3. maddesine göre değişiklik yürürlüğe girmeden önceki tüketici işlemlerine kural olarak, işlem hangi kanun yürürlükteyken yapılmışsa o kanunun hükümleri uygulanır. Sözleşmeniz değişiklikten önce imzalandıysa teslim süresi ve temerrüdün başladığı tarih bu nedenle ayrıca incelenmelidir; bu inceleme gecikme tazminatının hesabını da etkileyebilir.
Kanun’un 40. maddesine göre ön ödemeli konut satışı, konut devredilmeden önce bedelin tamamının veya bir bölümünün peşin ya da taksitle ödenmesi suretiyle yapılan satıştır. Yapı ruhsatı alınmadan bu biçimde satış yapılamaz. Sözleşmenizde yukarıdaki sınırı aşan bir teslim tarihi yazıyorsa bu tarih kanuna aykırı olabilir; sınır sözleşme tarihinden itibaren işler.
Satış ön ödemeli değil de olağan bir satış vaadi sözleşmesiyse süreyi sözleşme ve Borçlar Kanunu belirler. Bu durumda tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir; ayrıntısı satış vaadine dayanan tapu iptali ve tescil davası yazısında anlatılır. Bu yazıdaki 24 aylık dönme hakkı ise yalnız ön ödemeli konut satışı için geçerlidir.
Geç teslimde ihtar çekmek ve süre vermek gerekir mi?
Genel kural, satıcıya uygun bir süre vermektir; süre vermeden doğrudan dönmek yalnız kanundaki istisnalarda mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 123. maddesi karşılıklı borç yükleyen sözleşmede temerrüde düşen tarafa uygun süre verilmesini veya bu sürenin hâkimden istenmesini düzenler. Süre sonunda ifa olmazsa 125. maddedeki seçimlik haklar doğar.
Aynı Kanun’un 124. maddesi süre verilmesi gerekmeyen hâlleri sayar: sürenin etkisiz kalacağı anlaşılıyorsa, ifa gecikme yüzünden alıcı için yararsız hâle geldiyse veya sözleşmeden, teslimin belirlenen tarihte yapılmaması üzerine alıcının ifayı artık kabul etmeyeceği anlaşılıyorsa süre verilmez. Müteahhit işi bıraktıysa ya da teslim tarihini sürekli erteliyorsa bu hükümlerden biri uygulanabilir.
Kanun noter ihtarını şart koşmaz; yine de teslim tarihini, verdiğiniz süreyi ve seçtiğiniz hakkı yazılı belgeyle göstermek için noter aracılığıyla ihtarname göndermek işinize yarar. İhtarda süreyi gün olarak yazın ve sürenin sonunda hangi hakkı kullanacağınızı belirtin. İçerik ve gönderim şekli için ihtarname nedir, nasıl yazılır yazısına bakılabilir.
Gecikme tazminatı ile cezai şart aynı mıdır, teslimde çekince neden yazılır?
Hayır; gecikme tazminatı kanundan doğar, cezai şart ise yalnız sözleşmede yazılıysa istenir. Gecikme tazminatı, teslimin gecikmesinden doğan gerçek zararı karşılar; kira kaybı bunun tipik kalemidir. Temerrüt faizini aşan zarar için Türk Borçlar Kanunu’nun 122. maddesi borçludan kusursuzluğunu ispatlamasını bekler.
Cezai şart, taraflarca önceden belirlenmiş bir bedeldir; çoğu sözleşmede “her gecikme günü için” veya “aylık” olarak yazılır. Aşırı görülen cezayı hâkim kural olarak kendiliğinden indirir; bunu Türk Borçlar Kanunu’nun 182. maddesi düzenler. Ancak borçlu olan müteahhit tacirse, örneğin bir şirketse, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca cezanın aşırı olduğu iddiasıyla indirilmesini mahkemeden isteyemez. Bu nedenle sözleşmede yazılı gecikme cezasının mahkemece düşürüleceğini baştan varsaymamak gerekir.
Daireyi teslim alırken çekince yazmak bu yüzden önemlidir. Zamanında ifa için kararlaştırılan cezada alacaklı ifayı çekincesiz kabul ederse cezayı isteyemez; Türk Borçlar Kanunu’nun 179. maddesi bunu açıkça belirtir. Teslim tutanağına “gecikme nedeniyle cezai şart ve tazminat haklarım saklıdır” diye yazdırın ve tutanağın imzalı nüshasını alın. Çekincesiz kabulün kira kaybı talebine etkisini kanun açıkça düzenlemediği için bu talep de çekinceyle saklanmalıdır.
Aylık kira kaybı nasıl ispatlanır, hangi belgeler toplanır?
Kira kaybı, sözleşmede aylık bir bedel yazmıyorsa emsal kira üzerinden bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Kanun bu hesabın yöntemini yazmaz; mahkeme semti, konutun metrekaresini, niteliğini ve benzer dairelerin kira bedellerini bilirkişiye inceletir. Zarar, daireyi kiraya verememek veya kendi kiranızı ödemeye devam etmek biçiminde ortaya çıkar.
Dava öncesinde şu belgeleri toplayın:
- Satış sözleşmesi ve ekleri ile teslim tarihini gösteren sayfa.
- Bedel ödemelerinizi gösteren banka dekontları ve makbuzlar.
- Müteahhitle yapılan yazışmalar, mesajlar ve gönderdiğiniz ihtarname.
- İnşaatın güncel durumunu gösteren tarihli fotoğraf ve görüntüler.
- Oturduğunuz konutun kira sözleşmesi ile aylık kira ödeme dekontları.
Örneğin teslim tarihinden sonra başka bir dairede kira ödemeye devam ediyorsanız, ödediğiniz kira ile aynı bölgedeki emsal kira bilirkişi raporunda birlikte değerlendirilebilir.
Geç teslimde sözleşmeden dönülürse ödenen bedel ve tazminat geri alınır mı?
Ön ödemeli konut satışında dönme hakkı kullanılırsa ödenen bedel geri alınır ve satıcı, yükümlülüğünü hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse tüketiciden herhangi bir bedel isteyemez. 6502 sayılı Kanun’un 45. maddesi tüketiciye sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçe göstermeden dönme hakkı tanır; tüketici dönerken satıcıya yüzde 2 ile yüzde 8 arasında değişen bir tazminat ödemek durumunda kalabilir, ancak satıcı edimini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse bu tazminat dâhil hiçbir bedel istenemez. Dönme bildiriminde gecikmeyi ve satıcının temerrüdünü açıkça yazmak yerinde olur.
İade, dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 180 gün içinde yapılır. Bildirimi noter aracılığıyla göndermek ulaşma tarihini ispatlar. Dönmeyle birlikte edimler iade edilir; ayrıca satıcı kusursuz olduğunu ispatlayamazsa Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca dönmeden doğan zarar da istenebilir.
Dönme, daireyi artık istemediğiniz anlamına gelir. Konutu almak istiyorsanız teslim ve gecikme tazminatı yolunu seçin; Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesindeki seçimlik haklardan biri seçilir. Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki kat karşılığı sözleşme ayrıca feshedilecekse bu ayrı bir uyuşmazlıktır ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi başlı başına bir dava konusudur.
Geç teslim davası hangi mahkemede açılır, önce arabulucuya gidilir mi?
Tüketici işlemi olan konut satışından doğan geç teslim davasında tüketici mahkemesi görevlidir ve dava tüketicinin yerleşim yerinde de açılabilir. 6502 sayılı Kanun’un 73. maddesi bu görev ve yetki kuralını koyar. Ankara’da oturan alıcı davasını Ankara tüketici mahkemesinde açabilir.
Tüketici mahkemesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır; Kanun’un 73/A maddesi bazı uyuşmazlıkları bu şartın dışında tutar. Bunlardan biri taşınmazın aynından doğan tüketici işlemi uyuşmazlıklarıdır; tüketici hakem heyetinin görev alanındaki uyuşmazlıklar gibi diğer istisnalar da maddede sayılmıştır. Gecikme tazminatı ve bedel iadesi gibi para talepleri ile tapu iptali ve tescil gibi ayni talepler bu ayrımda ayrı ayrı değerlendirilir; dava açmadan önce talebin hangi grupta kaldığı belirlenmelidir.
Dava zamanaşımı bakımından genel kural Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesindeki on yıllık süredir. Yine de ihtarname, çekince ve dönme bildirimi gibi işlemleri geciktirmek delil kaybına yol açar. Başvurmadan önce şunları kontrol edin: sözleşmenin ön ödemeli konut satışı olup olmadığı, sözleşme tarihinden itibaren geçen süre, teslim tarihi ve ihtarname tarihi, teslim tutanağındaki çekince ve topladığınız kira belgeleri. Bu soruların cevabı, dava dilekçesinde teslim, gecikme tazminatı veya dönme ve iade taleplerinden hangisinin öne çıkacağını belirler. Tüketici uyuşmazlıklarında başvuru yolları için Ankara tüketici avukatı sayfası, taşınmaz boyutundaki işlemler için Ankara gayrimenkul avukatı sayfası kullanılabilir. Teslim sonrasında ortaya çıkan gizli kusurlar ise yeni dairede gizli ayıp ve müteahhide karşı haklar kapsamında ayrıca incelenir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.