Yeni dairede gizli ayıp çıkarsa müteahhide karşı ne yapılır?
Yeni dairede gizli ayıp fark ettiyseniz ayıbı müteahhide gecikmeden yazılı bildirin ve delilini tespit ettirin. Ayıp teslim sırasında görülmeyen bir su yalıtımı, tesisat, zemin veya çatlak sorunuysa üç yol açıktır: ücretsiz onarım, ayıp oranında bedel indirimi ve sözleşmeden dönme.
Sıra genellikle şöyle ilerler: ayıbı fotoğraflayın, müteahhide noter ihtarnamesiyle bildirin, onarım istiyorsanız süre verin, müteahhit yanıt vermezse sulh mahkemesinden delil tespiti isteyin ve dava açmadan önce gerekiyorsa arabulucuya başvurun. Hangi sürenin işleyeceği, işlemin tüketici işlemi mi yoksa eser sözleşmesi mi olduğuna bağlıdır; sonraki bölümler bu ayrımı ve her adımın şartını açıklar.
Müteahhitten alınan daire için 6502 sayılı Kanun mu, eser sözleşmesi hükümleri mi uygulanır?
Müteahhitten veya inşaat şirketinden bedel karşılığı konut alan kişi tüketicidir ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 3. maddesi mal tanımına konut ve tatil amaçlı taşınmazı da dahil eder. Bu durumda ayıplı mal hükümleri uygulanır; Türk Borçlar Kanunu’nun satış ve eser hükümleri genel hüküm olarak yanında durur.
Karar mantığı satıcı ve alıcının sıfatına dayanır. Ticari faaliyet olarak daire satan müteahhitten, kendi ihtiyacı için daire alan kişi tüketici sayılır. Arsasını müteahhide verip karşılığında bağımsız bölüm alan arsa sahibi ise yüklenici ile eser sözleşmesi yapmıştır ve eser hükümlerine dayanır. Kat karşılığı sözleşmede bağımsız bölümü sonradan arsa sahibinden satın alan kişinin konumu ayrıdır; bu konu müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilerin hakları yazısında, arsa sahibi tarafının sözleşme yapısı ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında anlatılır.
Satış hükümlerinde de sonuç alıcı lehinedir: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 219. maddesi satıcıyı, ayıbı bilmese bile sorumlu tutar. Bu nedenle müteahhidin “ayıbı bilmiyordum” savunması sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
Gizli ayıp müteahhide ne zaman ve nasıl bildirilir?
Ayıbı fark ettiğiniz anda bildirin. Türk Borçlar Kanunu’nun 223. maddesine göre olağan incelemeyle anlaşılamayan ayıp sonradan ortaya çıkarsa satıcıya hemen bildirilmelidir; bildirilmezse mal ayıpla kabul edilmiş sayılır. Eser sözleşmesinde de aynı yönde, sonradan ortaya çıkan ayıp için gecikmeksizin bildirim aranır.
6502 sayılı Kanun’un ayıplı mal maddelerinde ayrı bir ihbar şartı cümlesi yoktur. Buna rağmen bildirimi geciktirmemek gerekir; çünkü 6502 sayılı Kanun’un 10. maddesi teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıbın teslim anında var olduğunu kabul eder ve bu durumda ispat yükü satıcıdadır. Altıncı aydan sonra ortaya çıkan ayıpta ayıbın teslimde var olduğunu göstermek alıcıya düşebilir, bu yüzden tarihi belgelemek önem kazanır.
Bildirimi ispatı kolay bir yolla yapın: noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup en güvenli araçlardır. Metinde ayıbın ne olduğunu, ne zaman fark edildiğini, hangi hakkı istediğinizi ve müteahhide tanıdığınız süreyi yazın; ayıbı gösteren fotoğraf ve videoları tarihleriyle saklayın.
Yeni dairedeki ayıpta onarım, bedel indirimi ve sözleşmeden dönme arasında hangisi seçilir?
6502 sayılı Kanun’un 11. maddesi dört seçimlik hak tanır: sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedel indirimi, ücretsiz onarım ve imkân varsa misli ile değişim. Konutta değişim pratikte çoğu zaman mümkün olmadığından asıl seçim onarım, bedel indirimi ve dönme arasında yapılır.
Seçim ayıbın ağırlığına bakar. Çatlak, nem veya tesisat sorunu gibi giderilebilir ayıplarda onarım, dairede kalmak isteyen alıcı için doğal tercihtir. Onarım müteahhit için orantısız güçlük doğuruyorsa Kanun yalnız dönme veya bedel indirimini bırakır. Ayıp oturmayı güçleştirecek ağırlıktaysa ve giderilemiyorsa dönme, daire kullanılabiliyor ama değeri düşüyorsa bedel indirimi öne çıkar.
Seçimlik haklardan biriyle birlikte Türk Borçlar Kanunu’na göre tazminat da istenebilir; örneğin ayıp yüzünden yapılan geçici kira veya ek onarım giderleri bu kapsamda talep edilebilir. Eser sözleşmesinde ise sökülmesi aşırı zarar doğuracak yapıda dönme hakkı kullanılamaz.
Müteahhit onarımı reddederse veya oyalarsa altmış iş günü kuralı ne işe yarar?
Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ücretsiz onarım veya misli değişim talebi, talebin yöneltilmesinden itibaren en çok altmış iş günü içinde yerine getirilmelidir. Süre geçtiği hâlde onarım yapılmazsa tüketici diğer seçimlik haklarını kullanmakta serbesttir; yani bedel indirimi veya dönme talebine geçebilir.
Bu kuraldan yararlanmak için onarım talebinin tarihi kanıtlanmalıdır; bu yüzden talebi noter ihtarnamesi gibi tarih belgeleyen bir yolla yöneltin. Dönme veya bedel indirimi seçildiğinde ise ödenen bedel ya da indirim tutarının derhâl iadesi gerekir.
Yeni daire ayıp davasında zamanaşımı kaç yıldır, hangi tarihten başlar?
Tüketici işleminde 6502 sayılı Kanun’un 12. maddesi konutta sorumluluğu teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımına bağlar. Süre ayıbın ortaya çıktığı günden değil, teslimden işlemeye başlar; ayıbın yıllar sonra görünmesi süreyi uzatmaz.
Eser sözleşmesinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesi taşınmaz yapılarda ayıp davalarını teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru bulunan hâllerde yirmi yıl sonra zamanaşımına uğratır. Yapı satışında ise Türk Borçlar Kanunu’nun 244. maddesi süreyi mülkiyetin geçmesinden, yani tapu devrinden başlatır: yapının ayıplı olmasından doğan davalar beş yıl, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yıl sonra zamanaşımına uğrar.
Başlangıç tarihi bu üç düzenlemede aynı değildir: tüketici işleminde ve eser sözleşmesinde teslim, yapı satışında tapu devri esas alınır. Teslim ile tapu devri ayrı günlerde gerçekleştiyse hangisinin önce olduğuna bakın ve dava açma süresini daha erken olan tarihe göre hesaplayın. Ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse 6502 sayılı Kanun’un 12. maddesi zamanaşımı hükümlerinin uygulanmayacağını öngörür.
Dava açmadan önce yeni dairedeki ayıp için delil tespiti nasıl istenir?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 400. maddesine göre dava açılmadan önce keşif ve bilirkişi incelemesi istenebilir; delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolma ya da ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması ihtimali hukuki yarar için yeterlidir. Ayıp onarım yapılırsa ya da yıllar geçerse silinebileceğinden bu yol uygulamada sık kullanılır.
Dava açılmamışsa 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 401. maddesi uyarınca talep, incelemesi yapılacak şeyin bulunduğu yer sulh mahkemesine yapılır. Dilekçede ayıbın ne olduğunu, karşı tarafı ve neyin tespit edileceğini yazın; tespit giderleri avans olarak yatırılır.
Dilekçeye şunları ekleyin:
- Satış veya kat karşılığı sözleşmesi ile tapu kaydı,
- Teslim tutanağı ve ayıp bildirimi ihtarnamesi,
- Ayıbın tarihli fotoğraf ve videoları.
Alınan bilirkişi raporu asıl dava açıldığında dosyanın eki sayılır ve taraflar bu rapora dayanabilir. Bilirkişi ayıbın nedenini, onarım giderini ve değer kaybını raporlayacağı için bu kalemleri dilekçede açıkça isteyin.
Yeni daire ayıp davası hangi mahkemede açılır, arabuluculuk veya hakem heyeti gerekir mi?
Tüketici işleminden doğan davada tüketici mahkemesi görevlidir ve 6502 sayılı Kanun’un 73. maddesi davanın tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılmasına izin verir. 6502 sayılı Kanun’un 3. maddesi tüketici işlemi tanımına eser sözleşmelerini de alır; bu yüzden görevli mahkeme, tarafların sıfatına ve işlemin tüketici işlemi niteliği taşıyıp taşımadığına göre belirlenir.
Tüketici mahkemesinde görülen uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. 6502 sayılı Kanun’un 73/A maddesi tüketici hakem heyetinin görev alanındaki uyuşmazlıkları ve tüketici işlemi niteliğindeki taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıkları bu şartın dışında tutar. Ayıp talebinin hangi gruba girdiği dava dilekçesinde istenen şeye bağlıdır.
Hakem heyetine başvuru da yalnız kanundaki parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarda zorunludur; bu sınır her yıl yeniden değerleme oranıyla artar, bu yüzden başvuru gününün güncel sınırına bakılmalıdır. Heyet kararının nasıl uygulandığı tüketici hakem heyeti kararının icrası yazısında anlatılır. Konut ayıbında süreler, delil ve görev birlikte işlediği için dosyanın baştan kurulması Ankara tüketici avukatı ve taşınmaz yönü için Ankara gayrimenkul avukatı çalışma alanlarında yürütülür.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.