Sahte vekaletname ile satılan taşınmaz geri alınır mı?
Sahte vekaletname ile satılan taşınmaz, yolsuz tescil nedeniyle tapu sicilinin düzeltilmesi davasıyla geri istenebilir; sonuç alıcının iyiniyetli olup olmadığına bağlıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan tescili yolsuz sayar. Malik adına geçerli bir temsil yetkisi bulunmayan satış bu çerçevede ileri sürülür.
Yol, taşınmazın şu anki kayıt durumuna göre ayrılır. Taşınmaz hâlâ vekaletnameyle işlem yapan ilk alıcının adına kayıtlıysa asıl sorun, alıcının onu üçüncü kişiye devretmesini önlemektir. Taşınmaz sonraki bir alıcıya geçtiyse o kişinin sahteliği bilip bilmediği belirleyici olur. Gerçekten iyiniyetli bir alıcı varsa mülkiyeti geri almak yerine tazminat yolu gündeme gelir; bu ayrım altıncı ve yedinci bölümlerde anlatılıyor.
Sahte vekaletle işlem, yetkili vekilin yetkisini kötüye kullanmasından farklıdır. Burada vekaletname baştan sahte olduğu için malik adına geçerli bir yetkiye dayanan işlem bulunmaz; yetkinin aşılması ise başka bir hukuki hattır ve bu yazının konusu değildir.
Sahte vekaletle satış fark edilince ilk gün ne yapılır, hangi belgeler toplanır?
İlk iş, taşınmazın güncel tapu kaydını almaktır; kayıt, taşınmazın hâlâ ilk alıcıda olup olmadığını ve arada devir yapılıp yapılmadığını gösterir. Her yeni devir, geri alma yolunu zorlaştırır; bu yüzden tedbir talebi için belge toplamayı beklemeden hazırlık yapılır.
Dosyaya şu belgeler girer:
- Güncel tapu kaydı ve satışa ilişkin işlem belgeleri.
- Satışta kullanılan vekaletnamenin örneği ve düzenleyen noterlik bilgisi.
- Satış tarihinde malikin nerede olduğunu ve vekalet vermediğini gösteren kayıtlar, yazışmalar ve tanık bilgileri.
- Satış bedelinin ödenip ödenmediğini ve taşınmazın gerçek değerini gösteren banka kayıtları ve değer yazışmaları.
Bedel ve ödeme izleri sonradan iyiniyet tartışmasında kullanılır. Vekaletnamenin nasıl düzenlendiğini anlamak için noterden vekaletname verilmesi sürecine bakmak, sahte belgedeki eksikleri görmeye yardım eder.
Sahte vekaletname davasında tapuya ihtiyati tedbir nasıl konur?
Dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden, dava açıldıktan sonra davaya bakan mahkemeden ihtiyati tedbir istenir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 390. maddesi talep edenin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesini arar; zorunlu hâllerde karşı taraf dinlenmeden de karar verilebilir. Tapu kaydı ve vekaletname örneği gibi belgeler bu yaklaşık ispatın dayanağıdır.
Kural olarak teminat yatırılır; resmî belgeye dayanan taleplerde teminat alınmayabilir. Kararın tapu kütüğüne şerh edilmesi önemlidir, çünkü 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1010. maddesi uyarınca şerhten sonra kazanılan haklara karşı ileri sürülebilir. Bu sayede taşınmaz davanın sürdüğü sırada üçüncü kişiye devredilse bile devralan şerhli kaydı devralmış olur.
En sık yapılan hata süredir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 393. maddesi gereği, tedbir kararının uygulanması kararın tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmek zorundadır; talep edilmezse tedbir kendiliğinden kalkar. Uygulama, kararı veren mahkemenin yargı çevresindeki veya tedbir konusu hakkın bulunduğu yerdeki icra dairesinden istenir. Süre dolmadan bu talebi yapmak gerekir; tapu kütüğüne şerh de mahkemenin veya icra dairesinin yazısı üzerine işlenir.
Sahte vekaletname nedeniyle tapu iptal ve tescil davası nedir, kime karşı açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, yolsuz tescil yüzünden hakkı zedelenen malikin tapu sicilinin düzeltilmesini istediği davadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi bu davayı düzenler; aynı madde iyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları hakları ve her türlü tazminat istemini saklı tutar. Davada malik adına kaydın geri verilmesi, yani iptal ve tescil istenir.
Dava, kaydın şu an kimin adına olduğuna göre yöneltilir. Taşınmaz ilk alıcıdaysa o kişi, sonraki bir alıcıya geçmişse güncel maliki de hasım olarak gösterilir. Hangi kişilerin davalı yapılacağı tapu kaydındaki devir zincirine bakılarak belirlenir. Dava türünün genel çerçevesi için tapu iptali ve tescil davası yazısı okunabilir.
Hukuk davası ile ceza soruşturması ayrı süreçlerdir ve ceza dosyasının bitmesi tapu davasını açmanın şartı değildir. Ancak hukuk mahkemesi, davanın sonucunu ceza dosyasına bağlı görürse onu beklemeyi kararlaştırabilir; bu yüzden iki dosyanın nasıl ilerleyeceği somut olayda değerlendirilir. Yine de yeni devir riski nedeniyle tapu davasını ve tedbir talebini geciktirmemek gerekir.
Sahte vekaletname için suç duyurusu nereye yapılır, hangi suçlar gündeme gelir?
5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu’nun 158. maddesi uyarınca suç ihbarı veya şikâyeti Cumhuriyet Başsavcılığına ya da kolluk makamlarına yapılır; valilik, kaymakamlık veya mahkemeye yapılan ihbar Başsavcılığa gönderilir. Başvuru yazılı olabileceği gibi tutanağa geçirilmek üzere sözlü de yapılabilir. Şikâyet dilekçesine sahte vekaletname örneği, tapu kaydı ve malikin yetki vermediğini gösteren belgeler eklenir. Başvuru hazırlığı için suç duyurusunun nasıl yapıldığı yazısına bakılabilir.
Sahte vekaletnamenin düzenlenmesi veya kullanılması resmî belgede sahtecilik kapsamında değerlendirilir. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 204. maddesinin birinci fıkrası sahte resmî belgeyi düzenleyene veya kullanana iki yıldan beş yıla kadar hapis öngörür. Belge, kanun hükmü gereği sahteliği sabit oluncaya kadar geçerli nitelikteyse ceza yarı oranında artırılır. Olayın özelliklerine göre nitelikli dolandırıcılık da gündeme gelebilir; bunun gerçekleşip gerçekleşmediğine savcılık ve mahkeme bakar.
Sahte vekaletle satılan taşınmazı alan kişi iyiniyetliyse tapu geri alınabilir mi?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişiyi korur. Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu korumadan yararlanamaz; zedelenen hak sahibi tescilin yolsuz olduğunu böyle bir kişiye karşı doğrudan ileri sürebilir. Dolayısıyla taşınmazı geri alıp alamayacağınız, devralanın iyiniyetli sayılıp sayılmadığına bağlıdır.
İyiniyetsizliği ispat etmek malike düşer ve delille gösterilmelidir. Taşınmazın değeriyle ödenen bedel arasındaki büyük fark, bedelin hiç ödenmemesi ve devralanın vekil sıfatıyla işlem yapan kişiyle yakınlığı somut olayda iyiniyet tartışmasında önem taşıyabilir. Bu yüzden ikinci bölümde sayılan banka kayıtları ve değer yazışmaları önem kazanır.
Örneğin taşınmaz sahte vekaletle bir kişiye, o kişiden de rayiç bedelle ve banka yoluyla başka birine geçtiyse, son alıcının iyiniyeti ağır basabilir ve malik tazminat yoluna yönelir. Devralan değer farkını ve işlemdeki olağan dışı unsurları biliyorsa tablo değişir.
Sahte vekaletle tapu kaybedildiyse Devletten ve noterden tazminat istenir mi?
Evet, koşulları varsa istenir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi Devleti tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan sorumlu tutar; Devlet kusurlu görevliye rücu eder. Bu sorumluluk davaları tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Mülkiyet iyiniyetli alıcıda kaldığı için geri alınamıyorsa zararın bu yoldan karşılanması gündeme gelir. Benzer bir olayda Devlet sorumluluğunun nasıl ele alındığı sahte kimlikle tapu satışında Devletin sorumluluğu yazısında görülebilir.
Noter bakımından 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 162. maddesinin birinci fıkrası, işi stajyer, katip veya katip adayı yapmış olsa bile noterleri, bir işin yapılmamasından veya hatalı ya da eksik yapılmasından zarar görenlere karşı sorumlu tutar. Hüküm, noterin kusurunu sorumluluk şartı olarak aramaz. Zarar gören, noterin işlemi ile zararı arasındaki illiyet bağını göstermelidir; sahte vekaletnamenin noter huzurunda düzenlenmiş olması hâlinde bu bağın somut olayda kurulup kurulamayacağı belgelere bakılarak değerlendirilir.
Tapu davası, ceza şikâyeti ve tazminat talebi birlikte planlanır; hangisinin önce başlayacağı taşınmazın kayıt durumuna ve alıcının iyiniyetine göre belirlenir. Bu planlama için Ankara gayrimenkul avukatı ile belgeler üzerinden görüşülebilir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.