Taşınmaz (Gayrimenkul) Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, gayrimenkul satış işlemlerinin gelecekte belirli koşullar altında yapılacağına dair taraflar arasında yapılan anlaşmalardır. Bu tür sözleşmeler, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) kapsamında düzenlenmiştir. TBK'nın 29. maddesi, "Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak yeni bir sözleşmenin şekline bağlıdır." ifadesiyle bu sözleşmelerin geçerliliğini ortaya koyar. TBK'nın 237. maddesi ise taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmadığını belirtir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, belirli bir gayrimenkulün belirli şartlar altında belirli bir kişiye satılacağını garanti eder. Bu sözleşme, alıcının belirli bir tarihte ve belirtilen bedelle taşınmazı satın almasını, satıcının ise bu koşullarda satışı gerçekleştirmesini taahhüt eder. Satış vaadi sözleşmesi, tapu devrinin gelecekte gerçekleştirileceğini resmi bir belge ile güvence altına alır ve bir ön sözleşme niteliği taşır. Tapu devri, sözleşmede belirtilen tarihte ve şartlara uygun olarak yapılır.
Türk hukukunda taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, güvenli ve hukuki bir yol sağlamak için tercih edilir. Sözleşmenin noter huzurunda yapılması zorunludur, aksi takdirde geçerli sayılmaz. Noterlik Kanunu'nun 60/3. maddesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesi gerektiğini belirtir. Ayrıca, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi de mümkündür. Şerh, üçüncü kişilere karşı sözleşmenin geçerliliğini korur ve beş yıl süreyle geçerlidir. Beş yıl içinde tapu devri gerçekleşmezse şerh düşer ve sözleşme geçersiz hale gelir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şartları ve Şekli
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için belirli şartların ve şekil şartlarının yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar, sözleşmenin hem taraflarını hem de gelecekte yapılacak olan asıl satış sözleşmesini güvence altına alır. Türk Borçlar Kanunu'nun 237/2. maddesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği için resmi şekil şartını öngörür. Resmi şekil, noter huzurunda yapılan sözleşme anlamına gelir ve bu şartın yerine getirilmemesi durumunda sözleşme geçersiz sayılır.
Noterlik Kanunu'nun 60/3. maddesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesi gerektiğini belirtir. Bu düzenleme, sözleşmenin taraflarca imzalanması ve noter tarafından onaylanması gerektiğini ifade eder. Ayrıca, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi de mümkündür. Tapuya şerh, üçüncü kişilere karşı sözleşmenin geçerliliğini korumak amacıyla yapılır ve beş yıl süreyle geçerlidir. Beş yıl içinde tapu devri gerçekleştirilmezse şerh düşer ve sözleşme geçersiz hale gelir.
Sözleşmenin taraflarının adı, soyadı, açık adresleri, taşınmazın satış bedeli, ödeme şekli, taksitlerin gecikmesi durumunda uygulanacak faiz oranı gibi bilgiler sözleşmede yer almalıdır. Ayrıca, tapu harcı ve döner sermaye masraflarının hangi tarafça ödeneceği de belirtilmelidir. Sözleşmede taraflardan birinin cayma durumunda uygulanacak cezai şartlar ile anlaşmazlıkların çözümünde yetkili mahkeme ve icra dairesi de yer almalıdır.
Bu şekilde düzenlenen bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, hem alıcı hem de satıcı için belirli yükümlülükler ve haklar doğurur. Sözleşmenin geçerli olması için tüm şartların eksiksiz ve doğru bir şekilde yerine getirilmesi gerekmektedir. Tapusuz gayrimenkuller için bu tür sözleşmeler düzenlenemez, ancak satışı gerçekleştirecek kişinin sözleşmenin imzalandığı tarihte mülkün tapusuna sahip olması gerekmez. Sözleşmede belirtilen tapu devri tarihine kadar gayrimenkulün tapusunu almış olması yeterlidir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları, vaat borçlusunun vaat ettiği taşınmazın mülkiyetini vaat alacaklısına devretmekten kaçınması durumunda açılır. Bu tür davalarda, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifası sağlanmaya çalışılır ve vaat borçlusunun taşınmazın mülkiyetini devretmesi talep edilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın mülkiyetinin vaat alacaklısına geçirilmesi amacıyla açılır. Bu davalar, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli ve hukuka uygun bir şekilde yapılmış olmasına rağmen vaat borçlusunun sözleşme hükümlerini yerine getirmemesi durumunda açılır. TBK'nın 237. maddesi gereğince, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noter huzurunda yapılması zorunludur ve bu şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, belirli bir taşınmazın belirli şartlar altında belirli bir kişiye satılacağını taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Satış vaadi sözleşmesinin ifası gerçekleşmezse, vaat alacaklısı, vaat borçlusuna karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu dava, vaat alacaklısının haklarının korunması ve vaat borçlusunun sözleşmeye uygun davranmasının sağlanması amacıyla açılır.
Tapu iptal ve tescil davalarında, cezaî şart içeren hükümler bulunsa dahi, bu şartlar sözleşmenin ifasını temin etmek için konulmuştur ve sözleşmeden dönme için değildir. Vaat borçlusu, cezaî şartı ödeyerek vaadini yerine getirmekten kurtulamaz. Satış vaadinde bulunan kişi, geçerli bir satış vaadi sözleşmesine rağmen sözleşmeyi ifa etmezse, vaat edilen taraf, satış akdinin yerine getirilmesi için dava açma hakkına sahiptir.
Mahkeme tarafından verilen karar, satış akdinin yerini tutar ve taşınmazın mülkiyeti, mahkeme hükmü ile vaat alacaklısına geçer. Vaat alacaklısı, vaat borçlusuna karşı cebri tescil isteğinde bulunarak, tapudaki kaydın iptalini ve kendi adına tescilini talep edebilir. Davacı, ayrıca kademeli olarak tapu iptali ve tescil kararı verilmesini, bu mümkün olmazsa ödediği bedelin faiziyle birlikte geri verilmesini isteyebilir.
Bu tür davalarda mahkeme, dava konusu taşınmazın durumunu değerlendirir ve karara bağlar. Hüküm fıkrası açık ve infazı mümkün olmalıdır. Dava açıldığı tarihteki duruma göre karar verilir ve hüküm fıkrasında asıl talep ile fer'i talepler hakkında da karar verilmelidir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme genellikle asliye hukuk mahkemeleridir. Bu davaların malvarlığı haklarına ilişkin olması sebebiyle, değeri ve miktarına bakılmaksızın asliye hukuk mahkemeleri yetkilidir. Türk Medeni Kanunu ve diğer kanunlarda aksine bir düzenleme bulunmadıkça, bu tür davalar asliye hukuk mahkemelerinde görülür.
Türk Medeni Kanunu'nun 12. maddesi, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğunu belirtir. Bu düzenleme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğunu ve bu tür davaların burada açılması gerektiğini ifade eder.
İrtifak haklarına ilişkin davalar ise, üzerinde irtifak hakkı bulunan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Birden fazla taşınmaza ilişkin davalar, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde açılabilir ve diğer taşınmazlar hakkında da burada karar verilebilir. Bu durum, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğunu ve bu tür davaların burada açılması gerektiğini belirtir.
Ayrıca, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında açılan davalarda tüketici mahkemeleri görevli olabilir. Bu tür durumlarda, dava konusunun niteliğine göre görevli ve yetkili mahkeme belirlenir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Taraflar
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında taraflar, davacı ve davalı olarak ikiye ayrılır. Davacı, vaat alacaklısı olup, bir ya da birden fazla kişi olabilir. Davalı ise, taşınmazın tapuda kayıtlı maliki olup, bu kişi ölmüşse mirasçılarına karşı dava açılır.
Mahkeme, taraf sıfatına haiz kişiler arasındaki uyuşmazlığın esası hakkında hüküm kurabilir. Aktif ve pasif dava ehliyeti sıfatına sahip olunması gerekir. Tarafların dava ve takip yetkisine sahip olmaları, dava konusu hakkın esası hakkında karar verilebilmesi için gereklidir. Davacı sıfatına sahip olmayan kişiler arasında dava açılamaz ve böyle bir durumda dava sıfat yokluğundan reddedilir.
Tapu iptal ve tescil davalarında, davacı taraf, taşınmazın mülkiyetinin vaat alacaklısına geçirilmesini talep eder. Davalı ise, taşınmazın tapuda kayıtlı maliki olup, bu kişi ölmüşse mirasçılarına karşı dava açılır. Bu tür davalarda, tarafların dava ve takip yetkisine sahip olmaları, dava konusu hakkın esası hakkında karar verilebilmesi için gereklidir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Tapu iptal ve tescil davalarında, araştırılması gereken hususlar ve deliller oldukça önemlidir. Bu davalarda, taşınmazın tapu kaydı, resmi şekilde yapılmış satış vaadi sözleşmesi ve zilyetlik gibi konular araştırılır. Tanık ifadeleri de önemli deliller arasında yer alır.
Taşınmaz mülkiyetini geçiren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması koşulu gereğince, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenlenmiş olması gerekir. Tapuya şerh edilmemişse, taşınmazın üçüncü kişilere satılması halinde yeni malike karşı herhangi bir hak iddia edilemez.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, tarafların beyanları, tanık ifadeleri ve tapu kayıtları, mahkeme tarafından değerlendirilir. Zilyetlik olgusu, taşınmazın fiili kullanım durumu ve tanık beyanları da önemli deliller arasında yer alır. Mahkeme, tüm bu delilleri değerlendirerek, davanın esası hakkında karar verir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Karar İçeriği
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında, mahkemece verilen nihai kararlar, uyuşmazlığın esası hakkında olur. Hüküm fıkrası, kararın esası olup, mahkemenin neye karar verdiği açıkça yazılmalıdır. Hüküm fıkrası çok açık ve infazı mümkün olmalıdır. Şarta bağlı ve terditli olarak hüküm kurulmamalıdır.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Önemli Hususlar
Taşınmaz satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında önemli hususlar, usuli süre, şekil, yetki gibi konuların yanı sıra, esasa dair hukuki nitelendirme ve taleplerin doğru yapılmasıdır. Yanlış yapılan işlemler, geri dönüşü olmayan hak kayıplarına yol açabilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olmasıdır. Bu durumda, maliklerden birinin hakkını elbirliği halindeki diğer maliklere satışı vaat etmesi geçerli kabul edilse de, paylı mülkiyete geçilmeden tapu iptali ve tescil talep edilemez. Mahkemeler, bu durumu doğru anlamalı ve değerlendirmelidir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona erer. Satış vaadi sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini devrederek edimlerini ifa ederler. Sözleşmenin feshi, Noterlik Kanunu’nun 81/2. maddesine göre noterde yapılmalıdır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sona ermesi, tarafların karşılıklı olarak edimlerini yerine getirmesi veya sözleşmenin feshedilmesi ile gerçekleşir. Sözleşmenin feshi, tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile olabilir. Noter huzurunda yapılan fesih işlemleri, sözleşmenin sona ermesini sağlar.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalarda Zamanaşımı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğmasıyla işlemeye başlar. Ancak, satış vaat edilen taşınmaz, sözleşmeyle veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye teslim edilmişse, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması kabul edilmez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalarda zamanaşımı, TBK'nın genel hükümlerine tabidir. Sözleşmenin ifa olanağının doğmasıyla başlayan zamanaşımı süresi, on yıldır. Ancak, taşınmazın fiilen teslim edilmesi durumunda, zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz ve zamanaşımı savunması kabul edilmez.
Hak kaybına uğramamak adına avukat desteğinden faydalanmanızı öneriyoruz.
F) Yargıtayın Emsal Kararı (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1755 E. , 2020/964 K.)
15. Konuya ilişkin olarak yasal düzenlemeler, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki nitelikleri, unsurları, tabi oldukları şekil şartları ve bu şartlara uyulmamasının sonuçları üzerinde durmakta yarar vardır.
16. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 818 sayılı BK'nın, Türk hukukuna getirdiği yeniliklerdendir ve daha çok da koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp, tercih edilen bir sözleşme türüdür.
17. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ilgili olarak kanunlarda açık bir tanıma rastlanmamaktadır. Bununla birlikte, kanun koyucu tarafından 818 sayılı BK'nın 213 [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237], 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89 ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)'nun 706 ve 1009. maddeleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine daha çok şekil ve şerh konuları itibariyle yer verilmiştir.
18. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili doktrinde farklı tanımlar mevcut olup, doktrindeki çoğunluk görüşüne göre taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren; bir tarafa veya iki tarafa birden taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı sağlayan bir ön sözleşme olarak tanımlanmıştır (Demirkaya, S., Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Çağ Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü 2020, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, s. 5).
19. Somut uyuşmazlık bakımından satış vaadi sözleşmelerinin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan ve dikkate alınması gereken 818 sayılı BK, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Bu husus BK'nın 11. maddesinin 1. fıkrasında "Akdin sıhhati, kanunda sarahat olmadıkça hiç bir şekle tabi değildir" şeklinde belirtilmiş, ancak yasada tersine kural bulunması hâlinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Nitekim, 11. maddenin 2. fıkrasında, yasaca bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.
20. Aynı Kanun'un “Akit yapmak vaadi” başlığını taşıyan 22. maddesinde ise; “Bir akdin ileride inşa edilmesine dair mukavele muteberdir. Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur” hükmü yer almaktadır. Görülmektedir ki, bir akdin sıhhati hangi şekle tabi ise vaadinin bu şekle uyularak yapılması gerekir.
21. Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelere ilişkin 4721 sayılı TMK'nın “Hukuki işlem” başlıklı 706. maddesi ; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir” şeklindedir.
22. 818 sayılı BK’nın 213. maddesinde de, "Akdin şekli" başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.
23. Bu bağlamda 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlilerini yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (res'en) yapılacağı kuralını getirmiştir.
24. Bu açık hükümler göstermektedir ki, resmî senede bağlanmayan tapuda kayıtlı taşınmaz satımları ile noterde düzenleme biçiminde (resen) yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir.
25. Burada kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır (Hukuk Genel Kurulunun (HGK) 05.12.2001 tarihli ve 2001/13-1021 E., 1101 K. sayılı kararı).
26. Diğer taraftan, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesinin 7 ve 8. fıkralarında da; noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verileceği, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa veya irtifak tesis ve tapuya tescil edilmezse bu şerhin tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunacağı belirtilmiştir. Bu düzenleme ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakka, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücü verilmiştir.
27. Özünde kendine özgü yapısıyla şahsi hak niteliğinde olan satış vaadi sözleşmeleri getirilen bu tapuya şerh olanağı ile güçlendirilmiş bulunmaktadır. Sözleşmenin sağladığı şahsi hakkı ayni hakka dönüştürmemekle birlikte “ aynî tesir” kazandıran bu şerhin geçerliliği de satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine bağlıdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da söz edilemez.
28. Özetle ifade edilecek olursa; kaynağını 818 sayılı BK'nın 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 818 sayılı BK'nın 213 (6098 sayılı TBK'nın m. 237) ile 4721 sayılı TMK'nın 706 (743 sayılı Türk Kanunu Medenisi m. 634) ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.
29. Aynı hususlar HGK'nın 28.09.2011 tarihli ve 2011/13-528 E., 2011/571 K. sayılı ve 29.09.2010 tarihli ve 2010/14-386 E., 2010/427 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
30. Gerçekten de gayrimenkul satış vaadi, borç doğuran sözleşme olduğundan ve borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği ise BK'nın 19. maddesinde aranılan şartların ve şekil şartlarının gerçekleşmiş bulunmasına bağlı olup başka bir şarta örneğin borç altına girenin malik olması şartına bağlı değildir (Karahasan, M. R:, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç ilişkileri Öğreti Yargıtay Kararları, İstanbul 2002, s. 470, HGK'nın 10.02.1960 tarihli ve 4/6 E, 188 K. sayılı kararı).
31. Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ileride kurulması vaad edilen esas sözleşmenin temel unsurlarını kapsamalıdır. Ancak bu hususların kesin olarak satış vaadi sözleşmesinde belirtilmelerinde zorunluluk yoktur. Bunların belirli veya belirlenebilir olmaları gerekli ve yeterlidir (Kocayusufpaşaoğlu, N: Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, İstanbul 1959, s.
113). Nitekim 24.04.1978 tarihli ve 1978/3-4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa değeri belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğu kabul edilmiştir.
32. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdendir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların, yani vaat alacaklısı ile vaat borçlusunun birbirine karşı borçlandıkları iki asli edim vardır. Vaat borçlusunun edimi satış vaadinde bulunduğu eşyanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretmek, vaat alacaklısının edimi ise, bu temlik karşılığında bir bedel ödemektir. Resmî şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir.
33. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen, ancak edimini yerine getirmeyen vaat borçlusu satıcıdan, dava tarihinde yürürlükte bulunan 4721 sayılı TMK'nın 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası yolu ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
34. Önemle belirtelim ki, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Şayet, satışı vaat edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahut da vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa, bu gibi hâllerde de sözleşmenin yapıldığı anda ifa olanağının varlığından söz edilemez.
35. İfa imkânsızlığı konusunda; 818 sayılı BK'nın 20/1. maddesine göre, “Bir akdin mevzuu gayrı mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit batıldır" BK’nın 96. maddesi, “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat edemedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükümlerini taşımaktadır. Keza, BK’nın 117. maddesi “Borçluya isnat olunamayan hâller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur” demek suretiyle imkânsızlığı düzenlemiştir.
36. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı durumlarda, taşınmazın mülkiyeti vaat alacaklısı lehine tescil edilemez. Kural olarak borcun ifa edilmemesi, borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu kusurlu kabul edilir. Bu durumda, vaat alacaklısı davacı aynen ifa yerine BK'nın 96 ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edebilir. Borçlunun buradaki sorumluluğu genelde sözleşmeye dayalı olan taahhüdünü ihlal etmesidir. Onun için buna sözleşmesel tazminat, borçlunun (vaat borçlusu) sorumluluğuna da sözleşmesel sorumluluk denir (Alp, Y.: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Akdeniz Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü 2017, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, s. 67).
37. Taşınmazın henüz bölünmemiş bir parçasının satışı vaad ediliyorsa, sözleşme İmar Kanunu gereğince ilgili kurumlardan onayın alınması şartına bağlı olarak yapılmış sayılmalı, ayrıca açıklık olmadıkça satıcının her şeye rağmen imkânsızlığı yenmeyi taahhüt ettiği kabul edilmelidir. Bu hâlde de, imkânsız edimi ifa edemeyen satıcı, vaad alacaklısına BK'nın 96. maddesi gereğince tazminatla yükümlü olmalıdır (Kocayusufpaşaoğlu, s. 79). BK'nın 96. maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise, bu vaziyetle mamelekin hâli hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.
