Yenilenen kira sözleşmesindeki bedel emsal ve rayiçlere uygun değilse, yeni sözleşmeden beş yıl geçmemiş olsa da kira şartları varsa hak ve nesafete göre belirlenebilir. Bu belirlemede ilk sözleşmenin başlangıcından bu yana geçen süre gözetilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 3 Mart 2026 tarihli kararıyla, 2005’ten beri sürdüğü ileri sürülen bir dükkân kirasında yalnız 2018 tarihli sözleşmeyi esas alan kararı kiraya veren yararına bozdu. Daire, yeni sözleşmedeki bedel o tarihteki rayice uygunsa talep edilen dönem için endeks artışını öngördü ve bu ayrımın bilirkişiyle araştırılmasını istedi.
Yargıtay yeni sözleşmeyi esas alan kararı hangi gerekçeyle bozdu?
Daire, 2018 başlangıç tarihli sözleşmelerin yenileme (tecdit) sözleşmesi sayılmasını isabetsiz bulmadı; ancak yenilemede belirlenen kiranın rayice uygunluğu araştırılmadan karar verilemeyeceğini belirtti:
Karar metninden
“yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması, keza yenilenen sözleşme ile belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi halinde, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir.”
“Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; yenilenen 01.05.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin, yenilendiği tarih itibariyle belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, o tarih itibariyle ödenmekte olan kira bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespiti halinde talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması, aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.”
Daire’ye göre yeni sözleşmenin tarihi tek başına belirleyici değildir; belirleyici olan, yenilemede kararlaştırılan bedelin o günkü piyasa kirasını yansıtıp yansıtmadığıdır. Bozma, istinaf başvurusunu esastan reddeden bölge adliye mahkemesi kararının kaldırılmasıyla birlikte oy birliğiyle verildi:
Hüküm fıkrası
“1.Davacı vekili tarafından temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
2.İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371 maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,”
Yenilenen kira sözleşmesinde beş yıllık süre nereden başlar?
Yenilemede belirlenen bedel emsal ve rayiçlere uygun değilse Daire’ye göre yeni sözleşmenin imza tarihi değil, ilk sözleşmenin başlangıcından bu yana geçen süre gözetilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılının bedelini hâkimin belirlemesini öngörür. Hâkim bu belirlemede tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözetir. Bu belirleme kira tespit davası ile istenir.
TBK 344’ün üçüncü fıkrasındaki beş yıllık süre dolmamışsa yenilenen dönemlerdeki kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlıdır. Daire kararda maddenin üretici fiyat endeksine dayanan eski metnini aktardı. Bu ölçüt, 7161 sayılı Kanun’la 1 Ocak 2019’dan geçerli olmak üzere tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak değiştirildi.
Yeni sözleşmedeki bedel imza tarihindeki rayice uygunsa Daire, talep edilen dönem için endeks uygulanarak artış yapılmasını öngördü. Örneğin on yıldır süren bir kira ilişkisinde taraflar yeni sözleşmeye eski bedeli aynen yazmışsa, mahkeme önce bu bedelin yenileme tarihindeki rayice uygun olup olmadığını araştırır. Bedel rayicin altında kalıyorsa Daire’nin yaklaşımına göre ilk sözleşmeden bu yana geçen süre gözetilir ve şartları varsa kira hak ve nesafete göre belirlenir.
Dükkân kirasında mahkemeler neden 2018 sözleşmesini esas aldı?
Davacı, dava dilekçesinde kira ilişkisinin 2005’te başladığını ve on beş yılı aşkın süredir devam ettiğini ileri sürdü. Dilekçeye göre 2010’da bitişik binanın duvarı yıkılarak iki dükkân birleştirilmiş ve tek yapı hâlinde kullanılmaya devam edilmişti. Davacı, 2018 başlangıç tarihli sözleşmelerin kira bedelini güncellemediğini, yalnız mevcut kira ilişkisini yazılı hâle getirdiğini savundu ve yargılama sırasında 2004 ve 2006 başlangıç tarihli kira sözleşmelerini sundu.
Derece mahkemeleri taraflarca getirilme ilkesine dayandı. Davacının sunduğu delillerle kira ilişkisinin 2005’te başladığını ispatlayamadığını kabul ederek 1 Mayıs 2018 başlangıç tarihli sözleşmeyi esas aldılar; bölge adliye mahkemesi de istinaf başvurusunu reddetti. Davacı vekili temyizde, gerçek kiracılık süresi araştırılmadan karar verildiğini ve kooperatifin sunduğu yazının da bu süreyi doğruladığını ileri sürdü.
Eski kira başlangıcı dilekçede yazılıp belgesi sonradan sunulabilir mi?
Bu dosyada Daire, sunulan belgenin değerlendirilmesi gerektiğini kabul etti. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 25. maddesi, kanundaki istisnalar dışında hâkimin tarafların söylemediği vakıaları kendiliğinden dikkate alamayacağını düzenler. Ancak davacı kira ilişkisinin başlangıcını dava dilekçesinde zaten ileri sürmüş, bu vakıayı destekleyen sözleşmeleri de yargılama sırasında dosyaya koymuştu. Daire’ye göre mahkemenin görevi, sunulan bu delilleri tartışmak ve değerlendirmekti.
HMK’nin 31. maddesi, hâkime belirsiz veya çelişkili gördüğü hususlarda taraflara açıklama yaptırma, soru sorma ve delil gösterilmesini isteme imkânı tanır. Daire, dilekçedeki “15 yıllık kiracılık” beyanı ile dilekçeye eklenen yeni tarihli sözleşme arasındaki belirsizliğin gerekirse bu yetkiyle aydınlatılması gerektiğini, aksi durumun delillerin serbestçe değerlendirilmesi ilkesine aykırılık oluşturacağını belirtti.
Karar, sözleşmelerin hangi aşamada sunulduğunu süre yönünden ayrıca tartışmadı. Kira davaları sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiğinden HMK’nin 316. maddesi uyarınca basit yargılama usulüyle görülür. HMK’nin 318. maddesine göre taraflar delillerini dilekçeleriyle birlikte bildirmek ve ellerindeki belgeleri eklemek zorundadır. Süresinden sonra gösterilen delile mahkeme HMK’nin 145. maddesine göre ancak geciktirme amacı yoksa ya da geç sunma tarafın kusurundan kaynaklanmıyorsa izin verebilir.
Bozmadan sonra kira tespitinde bilirkişi neyi araştıracak?
Daire, dosyanın ilk derece mahkemesine, karar örneğinin bölge adliye mahkemesine gönderilmesine karar verdi. Bozmaya uyulursa mahkeme, bilirkişi heyetinden ek rapor alarak 1 Mayıs 2018 başlangıç tarihli yenilenen sözleşmede belirlenen kiranın yenileme tarihindeki rayici yansıtıp yansıtmadığını araştıracak. Mahkeme o tarihte ödenmekte olan kira bedellerini de bu değerlendirmeye katacak. Bedelin rayice uygun olduğu anlaşılırsa talep edilen dönemin kirası endeks uygulanarak artırılacak, aksi hâlde hak ve nesafete göre belirlenecek.
Bozma kararı, kiranın hangi tutara çıkacağını belirlemez; sonuç, mahkemenin ek bilirkişi raporunu HMK’nin 282. maddesi uyarınca diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirmesine bağlıdır. HMK’nin 373. maddesine göre mahkeme bozmaya uygun karar verirse bu karara karşı temyiz yoluna başvurulabilir. Mahkeme direnir ve karar temyiz edilirse direnme kararını önce bozmayı veren daire inceler; daire yerinde görmezse dosya Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gider.
Uzun süreli kiracılıkta kira tespiti için hangi belgeler sunulur?
Kiraya veren, kira ilişkisinin başladığı tarihi dava dilekçesinde açıkça yazmalı; bu tarihi gösteren ilk sözleşmeyi, ödeme dekontlarını ve kiralananda kimin kiracı olduğunu gösteren yazıları dava dilekçesiyle birlikte dosyaya koymalıdır. Yenileme tarihinde ödenen kira ile o tarihteki emsal kiraları gösteren ilanlar ve sözleşmeler, bilirkişinin rayiç karşılaştırmasının dayanağıdır. Kiracı ise yeni sözleşmedeki bedelin imza tarihindeki piyasa kirasına uygun olduğunu aynı tür emsallerle gösterebilir.
Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca 1 Eylül 2023’ten bu yana dava şartıdır; dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. TBK’nin 345. maddesine göre dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış için yazılı bildirimde bulunmuşsa, izleyen dönemin sonuna kadar açılan davada da aynı sonuç doğar. Bu yüzden kira uyuşmazlıklarında bildirim ve dava tarihi, yeni kiranın başlangıç dönemini belirler.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.