Kiralananın gösterilmesi, satış, bakım veya sonraki kiralama için gerekli ölçüde ve kiracının hakları gözetilerek istenebilir. Kiracı bu amaçlarla yapılacak makul bir incelemeyi sebepsiz biçimde engelleyemez; kiraya veren de mülkün sahibi olmasını istediği zaman içeri girmek için yeterli sayamaz. Uyuşmazlığın çözümünde gösterimin amacı, önceden yapılan bildirim, önerilen saatler ve kiracının yaşam düzeni birlikte değerlendirilir. Anlaşma sağlanamadığında izlenecek yol, kapıyı zorlamak değil, talebi belgelemek ve şartlarına uygun yargısal koruma istemektir. Fotoğraf çekimi, satış ilanı, tazminat ve tahliye ise gösterim izninden ayrı hukukî değerlendirme gerektirir.
Kiralananın gösterilmesi hangi amaçlarla istenebilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi, kiralananın bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu ölçüde gezilip görülmesine izin verme yükümlülüğünü düzenler. Bu yükümlülük, kiraya verenin yanı sıra onun belirlediği üçüncü kişinin ziyaretini de kapsayabilir. Bununla birlikte ziyaretin belirtilen amaçla bağlantısı bulunmalıdır. Sırf kiracının yaşam biçimini denetlemek veya onu taşınmaya zorlamak için sürekli kontrol talep edilmesi bu hükümden çıkarılamaz.
Satış amacıyla alıcının odaları ve taşınmazın fiziksel durumunu incelemesi ile bakım için ustanın tesisatı görmesi farklı kapsamlar gerektirir. Talepte bulunan kişi hangi incelemenin yapılacağını açıklamalıdır. Bakım ihtiyacını saptamak için kısa bir ziyaret istemek, kapsamı belirsiz bir tadilatın aynı gün başlayacağı anlamına gelmez. Kanunun ayıpların giderilmesine katlanma düzenlemesi ve yeniliklere ilişkin sınırları, yapılacak işin niteliğine göre ayrıca uygulanır. Ziyaretin amacı değişmişse bunun da kiracıya bildirilmesi gerekir.
Sonraki kiralama amacı, mevcut kira ilişkisinin bitmesinin veya taşınmazın geri verilmesinin gündemde bulunduğu durumlarda önem kazanır. Kiracı adayının evi görmesi, mevcut kiracının sözleşmesinin kendiliğinden sona erdiğini göstermez. Satış için gösterimde de aynı ayrım korunur: TBK 310 uyarınca yeni malik kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle alıcıya boş teslim vaadi verilmesi, mevcut kiracının haklarını tek taraflı olarak ortadan kaldırmaz.
Talebin kimden geldiği de belirlenmelidir. Malik, kiraya veren ve temsilci sıfatları her olayda aynı kişide birleşmeyebilir. Emlakçının veya başka bir kişinin hangi yetkiye dayanarak hareket ettiği açıklığa kavuşturulmalıdır. Kiracı, kimliği ve görevi belirsiz kişileri konuta almak zorunda olduğu varsayımıyla hareket etmemelidir. Tarafların sıfatları ve kullanım hakkının kapsamı bakımından kira sözleşmesinin unsurları başlangıç noktasını oluşturur.
Gösterim talebi hazırlanırken taşınmazın hangi bölümlerinin inceleneceği, ziyaretçi grubu, yaklaşık süre ve işlem amacı birlikte yazılabilir. Bu kayıt, hem kiracının gerekli hazırlığı yapmasını hem de talebin sonradan denetlenmesini kolaylaştırır.
Kiracıya önceden bildirim ve uygun zamanın belirlenmesi
TBK 319, kiraya verenin gösterimi uygun bir süre önce bildirmesini ve kiracının yararlarını gözetmesini ister. Kanunda her konut için geçerli tek bir bildirim günü, haftalık ziyaret sayısı veya saat aralığı yazılı değildir. Bu nedenle internette karşılaşılan belirli gün ve saatler, bütün uyuşmazlıklar için bağlayıcı kanun hükmü gibi uygulanamaz. Uygunluk; ziyaretin amacı, sıklığı, süresi ve kiracının somut koşulları üzerinden değerlendirilir.
Bildirim, kiracının işini ve evdeki yaşamını düzenleyebileceği zamanda yapılmalıdır. Kapı önüne gelindiğinde haber verilmesi ile birkaç alternatif zamanın önceden önerilmesi aynı ağırlıkta değildir. Vardiyalı çalışma, evden çalışma, çocukların düzeni, sağlık durumu ve önceden bilinen zorunlu işler dikkate alınabilir. Bu bilgiler, gerekli olan ölçüde paylaşılmalıdır. Sağlık gerekçesinin ileri sürülmesi bütün tıbbi dosyanın emlakçıya verilmesini gerektirmez; uyuşmazlık çıkarsa ilgili belge uygun hukukî kanaldan sunulur.
Kiracı önerilen saat kendisine uymuyorsa yalnızca ret cevabı vermek yerine uygulanabilir başka zamanlar bildirebilir. Böylece hakkın tümden engellenmesi ile belirli bir randevuya haklı itiraz arasındaki fark ortaya çıkar. Kiraya verenin de kiracının bildirdiği alternatifleri neden uygun bulmadığını açıklaması çözümü kolaylaştırır. Kiracı hakları içinde korunan kullanım alanı, tarafların birbirini habersiz ve sürekli ziyaretlerle zorlamasını önleyen temel çerçevedir.
Birden fazla alıcının bulunduğu süreçlerde randevuların topluca ve sınırlı bir zaman diliminde düzenlenmesi önerilebilir. Ancak bu düzenleme de kalabalık bir grubun konuta alınması veya bütün günün ziyarete ayrılması biçimine dönüşmemelidir. Katılacak kişilerin sayısı ve yaklaşık ziyaret süresi önceden netleşmelidir. Randevu iptal edildiğinde karşı tarafa zamanında haber verilmesi, gereksiz bekleme ve çalışma kaybı iddialarının önüne geçer.
Tarafların üzerinde anlaştığı takvim yazılı olarak saklanmalıdır. Hangi gün, hangi saatler arasında, kimin eşliğinde ve ne kadar süreyle gösterim yapılacağı belirli olursa uygulama daha kolay denetlenir. Bu anlaşma, kiracının bütün gelecekteki ziyaretlere peşinen izin verdiği anlamına gelmemelidir. İş veya sağlık koşullarında önemli değişiklik olduğunda yeni zaman önerisi gerekçesiyle iletilir; mevcut mahkeme kararı varsa değişiklik o kararın hukukî sınırları gözetilerek istenir.
Ev sahibi, emlakçı ve alıcıların eve giriş sınırları
Bir konutun tapuda kime ait olduğu ile orada kimin korunan yaşam alanının bulunduğu farklı sorulardır. Kira süresince konut, kiracının özel yaşamını sürdürdüğü yer olmaya devam eder. Ev sahibinin yedek anahtarı bulunması, ziyaretin her zaman kabul edildiğini göstermez. Anahtarın geçmişte bakım amacıyla teslim edilmiş olması da başka bir gün alıcılarla eve girme yetkisi verildiği şeklinde yorumlanamaz. Rızanın kapsamı ve verildiği amaç belirlenmelidir.
Kiracı evde bulunmayacaksa, belirli kişi ve zaman için açıkça anlaşılan bir gösterim yapılması mümkün olabilir. Bu durumda anahtarın kimde bulunacağı, ziyaretin süresi, eşlik edecek kişi ve sonrasında kapının nasıl güvenceye alınacağı kararlaştırılmalıdır. Kiracının fiziksel olarak her ziyarette hazır bulunması her durumda kanunî zorunluluk değildir; buna karşılık evde bulunmaması izin verildiği anlamına da gelmez. Suskunluk veya mesajı görmüş olmak sınırsız giriş yetkisine dönüştürülmemelidir.
Emlakçı, kiraya verenin belirlediği üçüncü kişi olarak gösterime katılabilir. Fakat kiraya verenin sahip olmadığı sınırsız giriş hakkını temsilci de kullanamaz. Alıcı adayının incelemesi taşınmazın değerlendirilmesi için gerekli alanla sınırlı kalmalıdır. Özel çekmecelerin açılması, kişisel belgelerin incelenmesi veya ilgisiz odalarda eşya araştırılması gösterim amacının dışındadır. Kiracı, ziyaretçilerin kimliğini ve ziyaretin nedenini öğrenerek makul güvenlik düzeni talep edebilir; bu düzen gösterimi fiilen imkânsız kılacak biçimde de kurulmamalıdır.
Rızaya aykırı giriş veya izinle girildikten sonra çıkmama, şartları oluştuğunda konut dokunulmazlığının ihlali bakımından incelenir. Türk Ceza Kanunu’nun 116. maddesindeki koruma, yalnız malik olan kişilere özgü değildir. Olayın gerçekleşme biçimi, rızanın kim tarafından ve hangi kapsamda açıklandığı, ortak kullanım ve hukuka uygunluk nedenleri değerlendirilmeden otomatik suç sonucu kurulmaz. Mülkiyet iddiası ise tek başına her giriş davranışını hukuka uygun hâle getirmez.
Acil su baskını veya benzeri bir tehlikeye müdahale ihtiyacı, önceden planlanabilen satış gezisinden ayrılmalıdır. Gerçek tehlikenin giderilmesine yönelik zorunluluk, pazarlama ziyaretleri için sürekli istisna sayılamaz. Gösterim uyuşmazlığında çilingir çağırmak, kilidi değiştirmek veya eşyaları taşımak yerine hukukî başvuru yolu izlenmelidir. Mahkeme kararı bulunsa bile kararın uygulanması, ilgili görevliler ve kararın kapsamı üzerinden yürütülür; tarafın kendi gücüyle sınırları genişletmesine izin vermez.
Fotoğraf çekimi ve kiracının özel hayatının korunması
Taşınmazı gezip görmeye izin verilmesi, içerideki bütün görüntülerin kaydedilmesine ve internette yayımlanmasına verilmiş bir onay değildir. Fotoğrafın amacı, kadrajı, kim tarafından saklanacağı ve nerede kullanılacağı ayrıca değerlendirilmelidir. Odaların yerleşimini göstermek ile aile fotoğraflarını, kişisel belgeleri veya evde yaşayan kişileri görünür biçimde kaydetmek aynı müdahale değildir. Kiracının günlük yaşamını ortaya çıkaran ayrıntıların pazarlama ihtiyacı gerekçesiyle sınırsız paylaşılması kabul edilemez.
Kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin bilgiler, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında önem taşır. Kayıt ve yayım için uygun hukukî işleme şartı bulunmalı; amaçla bağlantılılık, sınırlılık ve ölçülülük gözetilmelidir. Açık rıza, kanundaki tek işleme şartı değildir. Ancak başka bir şartın bulunup bulunmadığı incelenmeden yalnızca satış yapılacağını söylemek yeterli olmaz. Kişisel veri içermeyen boş bir mekân görüntüsü de sırf taşınmaza ait olduğu için otomatik olarak kişisel veri sayılmaz.
Gösterim öncesinde fotoğraf çekilip çekilmeyeceği ayrıca konuşulabilir. Kişisel belgelerin, isimlerin, çocuklara ait görsellerin ve mahrem eşyaların kadraja girmemesi; mümkünse önceki boş taşınmaz fotoğraflarının veya planın kullanılması daha sınırlı bir yöntem sağlayabilir. Fotoğraf çekimine izin verilmiş olsa bile hangi platformda yayımlanacağı ve ne kadar süre tutulacağı belirli olmalıdır. Kiracının kapıyı açmış olması, bu ayrıntıları içeren özgür ve bilgilendirilmiş bir veri işleme rızasının yerine geçmez.
İzinsiz çekim veya paylaşım iddiasında, ilgili ilanın adresi, yayımlanma zamanı ve hangi görüntünün hangi mahrem bilgiyi açığa çıkardığı korunmalıdır. Delil saklamak için görüntüyü sosyal medyada yeniden yaymak, müdahaleyi büyütebilir. İlgili kişiye veya veri sorumlusuna yöneltilecek kaldırma talebi ile hukukî ve cezaî başvurular ayrı değerlendirilir. Özel hayatın gizliliğinin ihlali bakımından TCK 134’ün koşulları önemlidir; her fotoğraf çekimini kendiliğinden aynı suç olarak adlandırmak doğru değildir. Cezaî bir ihlal iddiası varsa suç duyurusunun nereye ve nasıl yapılacağı olayın delilleriyle birlikte ele alınır.
Gösterim talebi ve reddi hangi belgelerle kanıtlanır?
Gösterim uyuşmazlığında yalnızca taraflardan birinin evi göstermediğini söylemek yeterli bir dosya oluşturmaz. Önce hangi amaçla, hangi tarihler için ve kimler adına talepte bulunulduğu belirlenmelidir. Kira sözleşmesi, tarafların sıfatını gösteren kayıtlar, ziyaret teklifleri ve verilen cevaplar birlikte değerlendirilir. Kiraya verenin makul bir talebi ile kiracının bu talebe ne şekilde karşılık verdiği ayrı ayrı ortaya konulmalıdır. Bir defalık randevu ertelemesiyle sürekli engelleme aynı kabul edilmez.
TBK 319’daki gösterim bildirimi için noter, kanunda yazılı tek zorunlu yöntem değildir. Bununla birlikte noter ihtarı, bildirimin içeriği ve ulaştırılması konusunda ispat kolaylığı sağlayabilir. İhtarnamenin hazırlanması sırasında taşınmaz, gösterim amacı, önerilen günler ve karşı taraftan beklenen cevap açıkça belirtilmelidir. Gerçekte bulunmayan bir tahliye hakkının varmış gibi ileri sürülmesi yerine, yerine getirilmesi istenen yükümlülük somutlaştırılmalıdır. İhtarın gönderilmesi ile karşı tarafa ulaşması da farklı tarihler olabilir.
Elektronik mesajlar ve e-postalar HMK 199 kapsamında belge niteliğinde değerlendirilebilir. Bunun anlamı her ekran görüntüsünün tek başına kesin ispat oluşturması değildir. Gönderen, alıcı, tarih, mesajların devamı ve içerik bütünlüğü tartışılabilir. Bu nedenle yalnızca ret cümlesini kesip almak yerine yazışmanın ilgili bütünlüğü korunmalıdır. Telefon değişikliği veya hesap erişimi kaybı ihtimali düşünülerek özgün kayıtlar güvenli biçimde saklanır; sonradan ekleme veya anlamı değiştiren düzenleme yapılmaz.
Kiracı da çalışma takvimini, daha önce sunduğu uygun saatleri, iptal edilen ziyaretleri ve ölçüsüz talepleri belgeleyebilir. İleri sürülen mazeret ile reddedilen gün arasında bağlantı bulunmalıdır. Sağlık bilgileri gibi hassas belgeler, ihtiyacın ötesinde üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Tanık anlatımı, ziyaretin gerçekleşip gerçekleşmediği veya kapıda neler yaşandığı bakımından yararlı olabilir; duyuma dayalı değerlendirme ile kişinin doğrudan gördüğü olay birbirinden ayrılır.
HMK 189 uyarınca hukuka aykırı elde edilmiş deliller ispatta dikkate alınamaz. Bu nedenle gizli ses kaydı, başkasının hesabına girme veya özel alanı sürekli kamerayla izleme, sırf ileride dava açılacağı için serbest yöntemlere dönüşmez. Dosya hazırlanırken tarih sıralı bir olay özeti oluşturulması; her teklifin, cevabın ve gerçekleşen ziyaretin karşısına ilgili belgenin eklenmesi, uyuşmazlığın gereksiz ayrıntılardan arındırılmasına yardımcı olur.
Arabuluculuk ve mahkemeden gösterime izin isteme
Gösterime ilişkin anlaşmazlık kira ilişkisinden kaynaklandığı için, esas dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk değerlendirilir. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna dışında kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğu düzenler. Gösterime izin talebi, yalnızca bir taşınmazla ilgili olduğu için bu istisnaya girmez. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dosyasına eklenir. Hiç başvurulmamış olması ile tamamlanan sürecin belgesinin dilekçeye eklenmemesi farklı usul sorunlarıdır.
Arabuluculukta ziyaretlerin günü, sıklığı, süresi, katılımcıları ve haber verme yöntemi belirlenebilir. Fotoğraf çekimi isteniyorsa bu konu ayrıca ele alınır. Anlaşmanın uygulanabilir olması için belirsiz biçimde gerektiğinde gösterilir demek yerine tarafların yerine getirebileceği bir düzen kurulmalıdır. Anılan hüküm kapsamındaki anlaşma belgesinde icra edilebilirlik şerhi zorunluluğu da gözetilir. Arabulucunun kendisi, taraflardan birini zorla konuta sokan veya tahliye kararı veren makam değildir.
HMK 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan gösterim davasında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili yer ise görevden ayrı incelenir; davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi kurallar önem taşıyabilir. Sırf taşınmaz bulunduğu için her kira uyuşmazlığını taşınmazın aynına ilişkin kesin yetki kuralına bağlamak doğru değildir. Kira uyuşmazlıklarında hukukî inceleme yapılırken sözleşme, taraf sıfatları ve istenen koruma birlikte ele alınır.
Acil koruma ihtiyacı varsa HMK 389 ve 390 koşullarıyla ihtiyati tedbir istenebilir. Beklemenin hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracağı veya ciddi zarar doğuracağı somutlaştırılmalı, talebin dayanağı yaklaşık olarak ispatlanmalıdır. Her satış ilanı otomatik tedbir sebebi olmadığı gibi, gösterim talebinin esas uyuşmazlıkla bağlantılı olması da koşullar incelenmeden bütün tedbir ihtimallerini ortadan kaldırmaz.
Dilekçede süresiz ve sınırsız ziyaret yerine, uyuşmazlığın ihtiyacını karşılayan belirli bir gösterim düzeni istenmesi önemlidir. Kiracının koşulları, taşınmazın özelliği ve talebin amacı sunulmalıdır. Mahkeme gerekli görürse keşif veya bilirkişi incelemesi yapabilir; bunlar her dosyada kendiliğinden zorunlu kabul edilmez. Dava öncesi tedbir talebi, esas dava için gereken arabuluculuk yükümlülüğünü kaldırmaz.
Gösterim kararının uygulanması ve uyuşmazlığın sürmesi
Gösterime ilişkin belgenin niteliği uygulama yolunu belirler. Esas davada verilen ilam ile geçici koruma sağlayan ihtiyati tedbir kararı aynı değildir. İlamlı icra takibi kapsamında değerlendirilecek bir hükümde, yerine getirilecek iş ve kararın sınırları esas alınır. İcra ve İflas Kanunu’nun 30. maddesi yapma veya yapmama borçlarına ilişkin ilamların uygulanmasını düzenler. Kiraya veren, hükmün kapsamını kendi yorumuyla genişleterek farklı günlerde ziyaret düzenleyemez.
İhtiyati tedbirde HMK 393 özel bir süre öngörür: kararın tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde uygulanmasının talep edilmesi gerekir. Süresinde esas dava açılmış olsa bile bu uygulama talebi yapılmazsa tedbir kendiliğinden kalkar. Başlangıç tarihi bakımından yalnız kararın dosyaya yüklendiği günle yetinilmemelidir. Tefhim, tebliğ ve uygulama başvurusuna ilişkin kayıtlar dosyada ayrı tutulmalıdır; bir haftalık süre kararın içeriğiyle birlikte değerlendirilir.
Dava öncesinde verilen tedbirin ardından HMK 397 uyarınca, uygulamanın talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas davanın açılması ve açıldığına ilişkin belgenin uygulayan memurun dosyasına sunulması gerekir. Dava şartı arabuluculukta 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesi, bu dava açma süresinin büroya başvurudan son tutanağa kadar işlemeyeceğini düzenler. Bu özel hüküm, bir haftalık uygulama isteme süresinin de kendiliğinden durduğu şeklinde yorumlanmamalıdır.
Kararın fiilen uygulanması yetkili icra dairesi veya mahkemenin görevlendirdiği kişi üzerinden yürütülür. Gerekli işlemler ve yaşanan engeller tutanağa geçirilir. Kiracının kapıyı açmaması hâlinde tarafın kendi başına kilidi kırması veya polis çağırarak karar dışı işlem yaptırması doğru yol değildir. Karara itiraz, değişiklik veya kaldırma talebi de usulüne göre yapılmalıdır. Başvuru yapılmış olması, ayrıca durdurma kararı bulunmadıkça uygulamanın her durumda durduğu anlamına gelmez.
Tedbirin dayandığı koşullar sonradan değişirse HMK 396 kapsamında değişiklik veya kaldırma istenebilir. Satışın gerçekleşmesi, gösterim ihtiyacının ortadan kalkması yahut önemli bir sağlık veya çalışma düzeni değişikliği belgelenmelidir. Karara aykırılık iddiası ise uygun usul ve yaptırım hükümleri çerçevesinde değerlendirilir; her randevu sorunu otomatik hapis veya tahliye sonucu doğurmaz.
Gösterim yükümlülüğünün tahliye ve zarar taleplerinden ayrılması
TBK 319, gerekli ölçüde gösterime izin verilmesini düzenler; kiraya verene bu hükme dayanarak kiracıyı kendiliğinden çıkarma yetkisi tanımaz. İhtiyaç nedeniyle tahliye ve diğer tahliye yolları kendi koşullarıyla değerlendirilir. Gösterim randevusunun kabulü, tek başına kira sözleşmesinin sona ermesi veya taşınmazın teslimi anlamına gelmez.
Aynı madde kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin haklarını saklı tutar; her ziyaret için otomatik bir indirim oranı belirlemez. Kiraya verenin zarar talebi ise TBK 112 çerçevesinde ayrıca değerlendirilir: yükümlülüğe aykırılık, zarar ve aralarındaki bağlantı ortaya konulmalı, kusursuzluk savunması gözetilmelidir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.