Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre ödeme emrine itiraz edilmeyen tahliye takibinde sözleşmeyle kiracıya yüklenen yan gider ödenmezse tahliye gerekir; yalnız kiranın süresinde ödenmesi yetmez. Kurul 2 Temmuz 2025 tarihli kararında, elektrik, su ve ortak gider payını otuz günlük sürede ödemeyen çatılı işyeri kiracısı için temerrüdün gerçekleştiğini kabul etti. Karar oy çokluğuyla verildi ve tahliye talebini reddeden icra mahkemesinin direnme kararı bozuldu.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yan giderde direnme kararını hangi gerekçeyle bozdu?
Kurul, ödeme emrine itiraz edilmemesiyle yan gider borcunun miktarıyla birlikte kesinleştiğini belirtti ve kira bedeli ile yan gideri temerrüt bakımından aynı sonuca bağladı. Kararın gerekçesi şöyledir:
Karar metninden
“Kiralanan çatılı iş yeri olup, takibe dayanak kira sözleşmesinde elektrik ve su kullanım bedellerinin, ortak gider katılım payı alacağının kiracı tarafından kiraya verene ödeneceği düzenlenmiştir. Borçlu yasal süresinde ödeme emrine itiraz etmediğinden yan gider borcu ve miktarı kesinleşmiştir. TBK’nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda İİK’nın 269 ve TBK’nın 315. maddeleri gereğince otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü zorunludur. O hâlde borçlunun tahliyesine karar verilmesi gerekir.”
“Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”
Kurul, kiraya verenin temyizini kabul ederek direnme kararını bozdu:
Hüküm fıkrası
“Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,”
“02.07.2025 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.”
Kurul böylece Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 30 Nisan 2024 tarihli bozma kararını benimsedi.
Yan gider ödenmezse tahliye hangi yollarla istenebilir?
Kiraya veren, kiracının tahliyesi için ihtar ve dava yolunu ya da tahliye talepli ilamsız icra takibini seçebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315. maddesi, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemeyen kiracıya yazılı süre verilmesine imkân tanır. Bu sürede de ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az otuz gündür ve bildirimin yapıldığı günü izleyen günden başlar.
Kiracının hangi yan giderleri ödeyeceği çoğunlukla sözleşmeden doğar. TBK 314, aksine sözleşme ve yerel âdet yoksa kiracının kira bedelini ve “gerekiyorsa” yan giderleri her ayın sonunda ödeyeceğini düzenler.
Dava yolunda tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar. Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu şartın dışındadır.
İcra yolunda 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269. maddesi uyarınca kiraya veren isterse ödeme emri, fesih ihtarını ve süre geçince icra mahkemesinden tahliye istenebileceği bildirimini içerir. Uygulamada buna örnek 13 ödeme emri denir. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu ödemezse İİK 269/a uyarınca kiraya veren, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Uyuşmazlık bu noktada doğdu: İİK 269/a “kira borcunu” ödemeyen kiracıdan söz ederken TBK 315 kira bedelini ve yan gideri birlikte anar.
Kirayı otuz gün içinde ödeyen işyeri kiracısı hakkında mahkemeler ne karar vermişti?
Taraflar arasındaki kira, 1 Ocak 2021’de başlayan iki yıl süreli bir işyeri kirasıydı. Sözleşmeye göre elektrik ve su bedelleri sayaç okumalarına göre faturalanacak, ortak gider katılım payı metrekare üzerinden aylık hesaplanacaktı. Bu bedellerin ödenmemesi de kira bedelinin ödenmemesi gibi fesih ve tahliye nedeni sayılmıştı.
Kiraya veren, Şubat ile Haziran 2022 arasındaki kira ve yan giderler için Yalova İcra Müdürlüğünde tahliye talepli ilamsız takip başlattı. Takipte 171.336 TL kira alacağının yanında 24.882,80 TL ortak gider katılım payı ve 106.949,26 TL elektrik tüketim yansıtma bedeli istendi. Elektrik altyapı servis ve hizmet bedeli 10.469,32 TL, su kullanım bedeli 2.258,83 TL idi. Ödeme emri 6 Temmuz 2022’de tebliğ edildi; kiracı itiraz etmedi ve 3 Ağustos 2022’de dosyaya 172.000 TL yatırdı. Kiracı, kira borcunu ödediğini, diğer kalemlerde taraflar arasında mutabakat bulunmadığını savundu.
Yalova İcra Hukuk Mahkemesi 12 Ekim 2022’de, miktarında anlaşma sağlanamayan yan giderler nedeniyle tahliyeye karar verilemeyeceğini ve kira süresinde ödendiği için temerrüdün oluşmadığını belirterek talebi reddetti. Bölge adliye mahkemesi 20 Aralık 2023’te, kira borcunun otuz günlük sürede ödendiğini belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetti.
Kiraya verenin temyizi üzerine Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemesi kararını kaldırdı ve ilk derece kararını oy çokluğuyla bozdu. Daireye göre kiracı, TBK 314 ve 315 uyarınca ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödemediği için temerrüt gerçekleşmişti. İcra mahkemesi bozmaya uymadı. Direnme kararına göre İİK 269/a açıkça “kira borcunun” ödenmemesinden söz ediyordu ve yan giderlerin tahliye nedeni olup olmadığı ancak genel mahkemede tartışılabilirdi.
Karşı oy İİK 269/a’yı neden yalnız kira borcuyla sınırladı?
Karşı oy yazısına göre İİK 269/a ve gerekçesi yalnız “kira borcu” kavramını kullanır; kanun koyucu TBK 315’teki “veya yan gideri” ifadesini bilerek almamıştır. Yakıt, kapıcı, su, elektrik ve yönetim gideri gibi kalemler sözleşmeyle kiracıya yüklense bile asıl kira borcunun eklentisidir. Bu görüşe göre kira borcu otuz gün içinde tamamen ödenmişse yan giderler, icra masrafları veya vekâlet ücreti ödenmedi diye icra mahkemesi tahliye kararı veremez.
Kurul çoğunluğu bu görüşü benimsemedi. Çoğunluk gerekçesi, TBK 315’in kira bedeli ile yan gideri aynı sonuca bağlamasına ve itiraz edilmeyen ödeme emriyle yan gider borcunun miktarıyla kesinleşmesine dayanır. İtiraz edilmiş bir takipte aynı sonucun doğup doğmayacağını Kurul tartışmadı. Faiz, icra masrafı ve vekâlet ücreti gibi fer’î kalemlerin ödenmemesinin tahliyeye yol açıp açmayacağı da kararın konusu değildi.
Hukuk Genel Kurulu bozmasından sonra icra mahkemesi yeniden direnebilir mi?
Hayır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 373. maddesi, direnme kararı temyiz edilirse önce bozmayı veren dairenin inceleme yapacağını, daire direnmeyi yerinde görmezse dosyayı Hukuk Genel Kuruluna göndereceğini düzenler. Aynı maddeye göre Hukuk Genel Kurulunun verdiği karara uymak zorunludur. İcra mahkemesi dosyalarında temyiz incelemesi, İİK 364 göndermesiyle HMK hükümlerine göre yapılır.
Kurul, dosyanın HMK 373/1 uyarınca ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin bölge adliye mahkemesine gönderilmesine karar verdi. Tahliye talebinin altı aylık süre içinde yapıldığı bölge adliye mahkemesi kararında tespit edilmişti. İİK 269/c’ye göre icra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; tahliye için kararın borçluya tefhiminden veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Kanun yoluna başvuran kiracı, İİK 36 uyarınca teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir.
Yan gider tutarı tartışmalı olan kiracı tahliye takibinde ne yapmalı?
Ödeme emrindeki bir yan gider kaleminin size ait olmadığını veya yanlış hesaplandığını düşünüyorsanız itirazınızı, İİK 269 uyarınca tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirin. Bu dosyada kiracı itiraz etmediği için yan gider borcu ve miktarı kesinleşmiş sayıldı; mutabakat bulunmadığı savunması sonucu değiştirmedi.
İtiraz etmediyseniz ödeme emrindeki kira ve yan gider kalemlerinin tamamını ödeme emrinde yazılı süre içinde ödeyin; Kurul’a göre bu dosyada yalnız kira kalemini karşılayan ödeme temerrüdü önlemedi. Kararın gerekçesi TBK 315’e dayanır ve madde konut ile çatılı işyeri kiralarını aynı otuz günlük süreye bağlar. Bu nedenle sözleşmeyle kiracıya yüklenen site aidatı gibi ortak giderlerde de aynı tartışma doğabilir; Kurulun incelediği dosya ise bir işyeri kirasıydı.
Kiraya veren yan gideri tahliye takibine nasıl dahil eder?
Takip talebinde kira alacağını ve her yan gider kalemini dönemi ve tutarıyla ayrı gösterin; bu dosyada ortak gider, elektrik ve su kalemleri ayrı ayrı istenmişti. Kurul, kiraya verenin takip talebinde kira bedelinin yanında, ödemişse yan giderlerin tahsilini de isteyebileceğini belirtti. Yan gideri ödeme borcunun sözleşmede kiracıya yüklenmiş olması, temerrüdün kabulünde dayanılan olgulardan biriydi.
Kurulun açıkladığı sıraya göre icra mahkemesi önce takip talebinde tahliye istenip istenmediğini inceler. Sonra ödeme emrinin örnek 13 biçiminde olup olmadığına ve ihtar süresinin doğru yazılıp yazılmadığına, en son itiraz ve ödeme durumuna bakar.
Kiracı itiraz ederse takip durur; İİK 269’a göre itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacak için yeniden ilamsız takip yapamaz. Yan gider kaleminin dayanağı veya tutarı baştan tartışmalıysa kiraya veren, icra yolu yerine TBK 315 ihtarından sonra arabulucuya başvurup sulh hukuk mahkemesinde kira ve tahliye davası açabilir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.