Ev Sahibi Arızayı Gidermezse Ne Yapılır? 2026

Ev sahibi arızayı gidermezse kiracı masrafı kiradan düşebilir mi?

Ev sahibi arızayı gidermezse kiracı, önce yazılı bildirim yapıp uygun süre verir; süre dolunca arızayı kendisi giderterek bedeli kira bedelinden düşebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 306. maddesi bu yolu, ayıbın uygun süre içinde giderilmemesi şartına bağlar. Süre vermeden doğrudan mahsup yapmak kanunun öngördüğü yol değildir.

Aynı maddeye göre kiracı, ev sahibi hesabına giderme yerine ayıpsız benzeriyle değiştirme de isteyebilir. Kirayı eksik ödemenin tahliye riski doğurabileceğini unutmayın; bu risk aşağıda ayrı bir bölümde anlatılıyor. Genel kiracı hakları için kira sözleşmesinden doğan kiracı hakları yazısına bakabilirsiniz.

Hangi arıza ev sahibine, hangisi kiracıya aittir?

Kanunda kombi, tesisat veya çatı için ayrı bir liste yoktur; ayrım iki maddeye dayanır. TBK’nin 301. maddesi, kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bulundurmasını ister. Konut ve çatılı işyeri kirasında bu yükümlülük kiracının aleyhine değiştirilemez.

TBK’nin 317. maddesi ise olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderlerini kiracıya yükler; burada yerel âdete bakılır. Kullanımı engelleyen bir arıza bu kapsamın dışında kalıyorsa ev sahibine ait sayılır. Küçük bakım niteliğindeki masraf ise sözleşmeye ve âdete göre kiracıda kalabilir. Bu nedenle kombi arızasının hangi tarafa ait olduğu, arızanın nedenine ve kira sözleşmesindeki hükme göre değişir.

Ev sahibine arıza nasıl bildirilir, uygun süre ne kadar olmalıdır?

TBK’nin 318. maddesi, kiracıya gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı gecikmeksizin bildirme görevi verir. Bildirmezse kiracı, doğacak zarardan sorumlu olur. Kanun bildirim için belirli bir biçim aramaz; yine de ispat için yazılı ve teslim tarihi görünen bir yol seçin. Noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü posta veya kayda geçen e-posta bu işe yarar; bildirimin ihtarname olarak nasıl yazılacağı da ispat açısından önemlidir.

Bildirimde arızayı, ne zaman başladığını, hangi onarımın gerektiğini ve vereceğiniz süreyi yazın. Mahsup için uygun süre verilmesi şarttır, ancak kanun bu sürenin kaç gün olduğunu söylemez. Otuz gün, TBK’nin 315. maddesindeki kira ödememe ihtarına ait bir süredir; arıza için sabit bir gün sayısı yoktur. Süreyi arızanın niteliğine göre belirleyin: kombisiz bir evde kışın beklenecek süre ile çatıdaki küçük bir sızıntı için beklenecek süre aynı olmaz.

Kiracı arızayı giderttikten sonra masrafı kiradan nasıl düşer?

Süre ev sahibinin giderme yapmadan geçtikten sonra arızayı usta veya yetkili servis eliyle giderttirin ve gideri fatura ile belgeleyin. Kanun, ayıbı kiraya veren hesabına gidertme ve doğan alacağı kira bedelinden indirme yetkisini verir. Düşülecek tutar, arızayı gidermek için yapılan uygun ve belgeli giderle sınırlı olmalıdır.

Ödemeyi banka yoluyla yapın ve faturayı saklayın. Kira ödemesinde eksik kalan tutarın hangi faturadan düşüldüğünü açıkça yazın; havale açıklamasına “mahsup” notu ekleyip faturanın kopyasını ev sahibine ayrıca iletin. Ev sahibi mahsubu kabul etmek zorunda kalmaz; itiraz ederse uyuşmazlığı mahkeme çözer.

Masraf mahsubu, kira indirimi ve fesih arasında hangisi seçilir?

Üç yol farklı sonuç verir ve arızanın ağırlığına göre seçilir:

• Mahsup, TBK’nin 306. maddesine göre giderme masrafının kira bedelinden düşülmesidir ve arıza onarılabiliyorsa uygun yoldur.
• Kira indirimi, TBK’nin 307. maddesine göre ayıbın ev sahibince öğrenildiği günden giderildiği güne kadar ayıpla orantılı olarak istenir.
• Fesih, TBK’nin 306. maddesinin ikinci fıkrasına göre ayıp kullanıma elverişliliği ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse gündeme gelir.

Bunlara ek olarak TBK’nin 308. maddesi, ayıptan doğan zararın tazminini düzenler; ev sahibi kusursuz olduğunu ispat ederse tazminattan kurtulur. Evde oturmaya devam etmek istiyorsanız genellikle mahsup veya indirim öne çıkar; fesih ise sözleşmeyi bitirir; bu yüzden ayıplı kiralananda fesih ve kira sözleşmesinin feshi ayrı kurallara bağlıdır.

Kirayı eksik ödeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Mahsubun şartları oluşmadan kirayı eksik ödeyen kiracı tahliye riskiyle karşılaşır. TBK’nin 315. maddesine göre kiraya veren, ödenmeyen kira için yazılı süre verip bu süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyerinde süre en az otuz gündür ve bildirimi izleyen günden işlemeye başlar.

Bir kira yılında kirayı ödemediği için iki kez haklı ihtar alan kiracı için TBK’nin 352. maddesinin ikinci fıkrası dava yoluyla sona erdirmeyi mümkün kılar. Zaman çizelgesi şöyledir: eksik ödeme yapılır, ev sahibi otuz günlük süreli ihtar gönderir, süre ödemesiz geçer ve fesih ya da dava gündeme gelir. Ev sahibi ihtar süresi dolunca ayrıca icra takibi ve tahliye davası yoluna da gidebilir.

Mahsubun şartlarına uyan kiracının eksik ödemesinin temerrüt sayılıp sayılmayacağı somut olayda tartışılır; kanun bu konuda kesin bir cevap vermez. Ev sahibinden ihtar gelirse ihtarda yazılan süre dolmadan, mahsup gerekçenizi ve belgelerinizi yazılı olarak bildirin.

Arıza ve masraf için hangi deliller saklanır, delil tespiti istenir mi?

Arızanın başladığı günü ve niteliğini gösteren fotoğraf ile video çekin, tarihli kayıt bırakın. Ev sahibine gönderdiğiniz bildirimin metnini ve teslim kanıtını, usta veya servis faturasını ve ödeme dekontunu birlikte saklayın. Bu belgeler hem mahsubun yerinde olduğunu hem de ev sahibinin süre içinde harekete geçmediğini gösterir.

Arıza giderildikten sonra kanıt kalmayacaksa Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 400. maddesine göre mahkemeden delil tespiti istenebilir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 400. maddesi, ileride açılacak dava için keşif, bilirkişi incelemesi veya tanık ifadesi istenmesine izin verir. Hukuki yarar aranır; delil hemen tespit edilmezse kaybolacaksa veya ileri sürülmesi önemli ölçüde zorlaşacaksa hukuki yarar var sayılır. Arıza giderilmeden önce yapılan tespit, sonradan masrafın gerekliliğini ispatlamayı kolaylaştırır.

Ev sahibi mahsubu kabul etmezse nereye başvurulur?

Ev sahibi mahsubu kabul etmezse uyuşmazlık kira ilişkisinden doğduğu için dava açmadan önce arabulucuya başvurulur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğu dava şartı sayar. Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağıyla dava açılır.

Kira alacağı davası veya mahsup itirazının arabuluculuk kapsamına girip girmediği olayın niteliğine göre değişebilir; başvuru öncesinde hangi talebin ileri sürüleceğini belirlemek gerekir. Bildirimin, mahsup hesabının ve delillerin hazırlanması için Ankara kira avukatı sayfasındaki çalışma alanından destek alınabilir.

Av. Muhammet Ali BEYHAN