Yeniden inşa ve imar nedeniyle işyeri tahliyesi, kiraya veren binayı yeniden yapmak ya da esaslı biçimde onarmak zorundaysa ve bu işler sırasında işyeri kullanılamıyorsa dava yoluyla istenebilir. Sebep kanunda sayılmıştır, ancak kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda değildir; mahkeme kararı gerekir. Dava süresi kısadır ve sözleşme türüne göre başladığı tarih değişir.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle işyeri tahliyesi hangi şartlarda istenir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin ikinci fıkrası, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa kiraya verene dava hakkı tanır. İki şart birlikte aranır: iş esaslı olmalı, kullanım da gerçekten imkânsız hâle gelmelidir.
Hüküm konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenlenmiştir. Dükkân, büro ve benzeri kapalı işyerleri bu kapsamdadır. Kiraya veren yalnızca binayı yenilemek istediğini söyleyerek tahliye alamaz; işin gerekliliği ve kullanımın imkânsızlığı mahkemede gösterilir.
Yıkıp yeniden yapmak için işyeri kiracısı nasıl tahliye edilir?
İşyeri kiracısını anlaşma olmadan çıkarmanın yolu dava açmak ve verilen kararı icra yoluyla uygulatmaktır. Sıra şöyledir: önce kiracıya yazılı bildirim gönderilir, ardından arabulucuya başvurulur, anlaşma sağlanamazsa tahliye davası açılır, mahkeme tahliyeye karar verirse karar icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması gerekir; bu kural 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 348. maddesinde yer alır. Yeniden inşa sebebi dava ile ileri sürülse de yazılı bildirim, hem kiracıya niyeti duyurur hem de süre hesabı için tarih kaydı oluşturur; bu nedenle noter ihtarnamesi gibi ispatı kolay bir yolla gönderilmesi güvenli olur.
Mahkeme tahliyeye karar verdikten sonra kiracı yine de çıkmazsa icra aşaması başlar. Karar sonrası süreç tahliye kararı çıktı ama kiracı çıkmıyor yazısında ayrıca anlatılmıştır. Tahliye yollarının genel görünümü için kiracı nasıl tahliye edilir rehberine bakılabilir.
Hangi tadilat esaslı onarım sayılır, kullanımın imkânsız olması ne demektir?
Kanun “esaslı” onarım, genişletme veya değiştirme arar. Boya badana, parke yenilemesi ya da küçük tamiratlar uygulamada esaslı sayılmaz; taşıyıcı sistemi, tesisatı veya yapının bütününü etkileyen işler bu kapsama girer. Binanın yıkılıp yeniden yapılması en açık örnektir.
İkinci şart olan kullanımın imkânsızlığı, işler sürerken kiracının işyerinde faaliyetini sürdürememesidir. İşyeri çalışmaya devam edebiliyorsa tahliye için gerekçe zayıflar. Mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişi raporu alır; raporda işin kapsamı, süresi ve işyerinin bu sırada kullanılıp kullanılamayacağı değerlendirilir. Bu ayrıntı kanun metninde yazmaz, uygulamadan gelir.
Onaylı proje ve yapı ruhsatı yeniden inşa davasında neden istenir?
Kanun metni onaylı proje veya yapı ruhsatı aramaz. Uygulamada ise bu belgeler, yeniden inşa veya esaslı onarım ihtiyacının gerçek ve imar mevzuatına uygun olduğunu göstermek için mahkemeye sunulur. Belgesiz bir iddiayı ispat etmek zordur.
Belgenin hangi aşamada sunulacağı konusunda yayımlanan görüşler ayrışır: bir kısmı belgenin mahkemeye sunulmasını şart sayar, bir kısmı yargılama sırasında da sunulabileceğini belirtir. Bu nedenle dava açılmadan önce dosyayı eksiksiz hazırlamak yerinde olur. Hazırlanacak belgeler şunlardır:
- Belediyece onaylanmış mimari proje ve varsa statik proje.
- Yapı ruhsatı veya ruhsat başvurusunu gösteren belgeler.
- Yapının mevcut durumunu ve yenileme gerekçesini anlatan teknik rapor ya da fotoğraflar.
- İşlerin sürmesi hâlinde işyerinin neden kullanılamayacağını gösteren teknik anlatım.
Yeniden inşa davasında bir aylık süre ne zaman başlar, kaçırılırsa ne olur?
Kanun bir ay içinde dava açılmasını ister; başlangıç tarihi sözleşme türüne göre değişir. Belirli süreli sözleşmede süre, sözleşme süresinin bittiği tarihten başlar. Belirsiz süreli sözleşmede ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.
Belirsiz süreli kiralarda fesih, kira dönemi sonu için üç aylık bildirim süresine uyularak yapılır. Örneğin kira dönemi sonu belli bir tarihse, o tarihe kadar bildirim süresinin dolması gerekir; bir aylık dava süresi bu tarihten itibaren işler.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi, süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildiren kiraya veren için dava açma süresinin bir kira yılı uzamış sayılacağını öngörür. Hazırlık tamamlanamıyorsa bu bildirim, sürenin kaçmasını önler. Süre geçtikten sonra dava açılırsa bu sebebe dayanarak tahliye almak için sonraki dönemi beklemek gerekebilir.
Yeniden inşa nedeniyle tahliye davası hangi mahkemede açılır, arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden doğan davalara 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar. Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır; yargılama yazılı ve kısa süreli adımlarla yürür.
Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayar; bu hüküm 1 Eylül 2023’ten itibaren uygulanmaktadır. Bu başvuru yapılmadan dava açılmamalıdır. Bir aylık dava süresi işlediği için arabuluculuk başvurusunu süreye göre planlamak gerekir; ayrıntılar kira davasında zorunlu arabuluculuk yazısında yer alır.
Tahliyeden sonra işyeri yeniden kiralanabilir mi, eski kiracının önceliği nedir?
Hayır, haklı bir sebep olmadıkça işyeri üç yıl geçmeden eski hâliyle başkasına kiralanamaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi bu yasağı, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar için getirir. Yasak, işyerinin eski hâliyle kiralanmasını kapsar; bu nedenle tahliye sonrası projeye uygun yapılan işler yasağın kapsamını belirler.
Eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılabilen bu hak, bildirimin yapılmasına bağlı olarak işler; dolayısıyla süre bildirim tarihinden başlar.
Kurallara aykırı davranan kiraya veren, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Kiracının kendiliğinden çıkması hâlinde de yasağın nasıl işlediği yeniden kiralama yasağı ve kiracının kendiliğinden tahliyesi yazısında anlatılır.
Yeniden inşa, ihtiyaç ve yeni malik sebepleri arasındaki fark nedir?
Kanun, tahliye sebeplerinden üçünü art arda düzenler ve her birinin şartı ile süresi farklıdır:
- Yeniden inşa ve imar sebebinde esaslı onarım gerekli olmalı ve işler sırasında kullanım imkânsız hâle gelmelidir.
- İhtiyaç sebebinde kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi aranır; bu sebep TBK 350 ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısında ayrıntılı işlenmiştir.
- Yeni malik sebebinde taşınmazı sonradan edinen kişi kendi gereksinimi için dava açabilir. Kanun iki yol tanır: edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapan malik, altı ay sonra dava açabilir; bildirim yapmayan malik ise kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Bu konu kiracılı ev satın aldım, kiracı çıkmıyor yazısında yer alır.
Hangi sebebe dayanılacağı, binadaki amacın ne olduğuna bağlıdır. Bina yıkılıp yenilenecekse yeniden inşa sebebi, malik işyerini kendisi kullanacaksa ihtiyaç sebebi gündeme gelir. Yeniden inşa dosyasında bildirim, proje belgeleri ve arabuluculuk başvurusunun süreye göre planlanması Ankara kira avukatı hizmeti kapsamında ele alınan işlerdendir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.