Yargıtay’a göre kira sözleşmesinde ihtar şartı varsa ve kiraya veren bu süreyi kaçırırsa, bir aylık kanuni sürede açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da reddedilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 10 Mart 2025’te, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında süre bitiminden önce ihtar çekilmesini şart koşan maddenin kiracı lehine olduğu için kiraya vereni bağladığına karar verdi. İhtar yapılmazsa sözleşme bir yıl uzar; karar, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin iki hukuk dairesi arasındaki çelişkiyi gidermek için oy birliğiyle ve kesin olarak verildi.
Yargıtay sözleşmedeki ihtar şartı uyuşmazlığını hangi gerekçeyle giderdi?
Daire, kira hükümlerinin sözleşmeyle kiracı lehine değiştirilebileceğinden yola çıktı ve kiraya verene yüklenen ihtar şartını bu nedenle geçerli saydı:
Karar metninden
“Kira sözleşmesiyle kiracı aleyhine olacak şekilde şart kararlaştırılamazsa da aynı sözleşmede kiracının lehine kiraya verenin aleyhine olacak şekilde tarafların düzenleme yapmaları mümkündür.”
“Sözleşme ile kiraya verenin aleyhine olacak şekilde süre bitiminden belli bir süre öncesinde feshi ihbar şartı getirilmişse, kararlaştırılan bu şart kiracı lehine olmakla geçerlidir. Bu halde kiraya verenin sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar şartına uyması, süre bitiminden itibaren tahliye davasını açması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar ihtar şartına uyulmamaması halinde; kira sözleşmesi, süre bitiminde kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kullanma zorunluluğu olsa bile sona ermemekte, kira süresi TBK m.347 uyarınca bir yıl süre ile uzamış olmaktadır.”
Daire’ye göre ihtar yapılmadığında sözleşme süre bitiminde sona ermez, Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca bir yıl uzar; bu yüzden kanundaki bir aylık sürede açılan dava da süresinde sayılmaz. Uyuşmazlık, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin görüşü doğrultusunda giderildi:
Hüküm fıkrası
“TBK’nın 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde, süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK’nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. İle 36. Hukuk Dairelerinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,”
“3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine, 10.03.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.”
Kiraya verene yüklenen ihtar şartı TBK 347 karşısında neden geçerli sayıldı?
Şart, kanunun kiracıya tanıdığı korumayı genişlettiği için geçerlidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça belirli süreli sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılacağını düzenler. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılan bildirimle fesih bunun istisnasıdır.
Bu sınır içinde kiraya veren, sözleşmeyi kanundaki sebeplerden birine dayanan davayla sona erdirebilir. TBK’nın 350. maddesi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunan kiraya verene bu imkânı tanır. Belirli süreli sözleşmede ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır. Madde dava öncesinde ihtar gönderilmesini aramaz; bu dosyalarda ihtar yükümlülüğü sözleşmeden doğdu.
TBK’nın 354. maddesi, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenler. Daire, 347, 350 ve 354. maddeleri aktardıktan sonra kiracıyı koruyan kira hükümlerini nispi emredici saydı: bu hükümler sözleşmeyle kiracı lehine genişletilebilir, kiracı aleyhine şart konamaz. Süre bitiminden önce ihtar yükü getiren madde, kiraya vereni kanunun aradığından fazla bir şarta bağladığı için kiracı aleyhine sayılmadı.
İstanbul’daki iki bölge adliye dairesi aynı ihtar maddesini nasıl farklı yorumladı?
İlk dosyada kiraya veren, taşınmazı 7 Temmuz 2020’de satın almıştı; kiracı ile önceki malik arasında 15 Ağustos 2019 başlangıçlı, bir yıl süreli bir sözleşme vardı. Sözleşmenin özel şartlarında iki taraf için de iki ay önceden bildirim şartı yer alıyordu. Kiraya verenin ihtarı 25 Temmuz 2020’de kiracıya tebliğ edildi, dava 31 Ağustos 2020’de açıldı.
Sulh hukuk mahkemesi davayı süresinde sayıp tahliyeye karar verdi. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi 28 Kasım 2023’te istinaf başvurusunu esastan reddetti. Daireye göre bildirim maddesi TBK 347’deki emredici hüküm nedeniyle geçersizdi; geçerli sayılsa bile kanuni dava açma süresini ortadan kaldıramazdı.
İkinci dosyada 1 Mayıs 2020 başlangıçlı yıllık sözleşmenin 7. maddesi, süre bitiminden 60 gün önce yazılı ihtar yapılmadıkça sözleşmenin yenilenmiş sayılacağını öngörüyordu. Kiraya veren 15 Nisan 2021’de ihtar gönderdi ve davayı 31 Mayıs 2021’de açtı. İlk derece mahkemesi, TBK 350’nin ihtar aramadığını ve gönderilen ihtarın dava süresini uzattığını kabul ederek tahliyeye karar verdi.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 15 Haziran 2023’te bu kararı kaldırdı ve davayı reddetti. Daireye göre 60 günlük ihtar yapılmadığından sözleşme bir yıl yenilenmişti, dava da süresinde açılmamıştı. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu 10 Mayıs 2024’te 36. Daire’nin görüşünü destekleyerek uyuşmazlığın giderilmesini Yargıtay’dan istedi.
5235 sayılı Kanun’a göre uyuşmazlık giderme kararı kesin midir?
Evet. 5235 sayılı Adlî Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun’un 35. maddesi, hukuk daireleri başkanlar kuruluna bu yolu açar. Benzer olaylarda bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerinin verdiği kesin kararlar arasında uyuşmazlık varsa kurul, kendi görüşünü ekleyerek Yargıtay’dan karar ister. İstem resen ya da ilgili dairenin, Cumhuriyet başsavcısının veya istinaf yoluna başvurma hakkı bulunanların gerekçeli talebiyle yapılır.
Hukuk davalarında istem Yargıtay’ın ilgili hukuk dairesine iletilir. Maddeye göre dairenin uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin kararları kesindir; madde, bu kararların mahkemeleri bağlayacağına ilişkin ayrı bir hüküm içermez. Daire, kararın bir örneğini bölge adliye mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmek üzere Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderdi. Hüküm fıkrasında iki dairenin kesinleşmiş kararlarını kaldıran veya bozan bir ifade yoktur.
Aynı soru Bursa’dan da Yargıtay’a geldi. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, sözleşmedeki bir aylık ihtar maddesini ihtiyaç davası için ihtar koşulu saymamış ve yeni kira dönemi başladıktan sonra bir ay içinde açılan davayı süresinde bulmuştu. Bursa Başkanlar Kurulu çelişkinin bu görüşle giderilmesini istedi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 25 Haziran 2025’te (E. 2025/2396, K. 2025/3576) konuda daha önce karar verildiğini belirterek yeniden karar verilmesine yer olmadığına hükmetti.
İhtar süresini kaçıran kiraya veren ihtiyaç davasını ne zaman açabilir?
Uzayan kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açabilir. Sözleşme TBK 347 uyarınca aynı koşullarla uzadığından ihtar maddesi bu dönem için de geçerlidir; ihtarın sözleşmedeki süreye uygun yapılması gerekir. Daire, kiraya verenin sözleşme süresinin veya uzayan yılın bitiminden itibaren bir ay içinde TBK 350 uyarınca dava açabileceğini belirtti. Örneğin 1 Eylül başlangıçlı yıllık sözleşmede iki aylık ihtar kaçırıldıysa, sonraki dönem için ihtarın dönemin bittiği 31 Ağustos’tan en az iki ay önce kiracıya tebliğ edilmesi gerekir.
Önce sözleşmenin özel şartlarında “yenilenmiş kabul edilir” veya “ihtarda bulunmadıkça” gibi bir ifade olup olmadığını kontrol edin; süre bu maddeden hesaplanır. İhtarı, tebliğ tarihini belgeleyebileceğiniz bir yolla gönderin. 25 Haziran 2025 kararında aktarılan İstanbul dosyasında mahkemeler, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihi sözleşmedeki iki aylık süreyle karşılaştırdı.
TBK’nın 353. maddesi, kiraya veren en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse dava açma süresinin bir kira yılı uzamış sayılacağını düzenler. 36. Daire’nin dosyasında ilk derece mahkemesi, gönderilen ihtarın bu madde uyarınca dava süresini uzattığını kabul etmişti. 36. Daire ise sözleşmedeki 60 günlük ihtar yapılmadığı için sözleşmenin bir yıl yenilendiğine ve davanın süresinde açılmadığına karar verdi; Yargıtay da uyuşmazlığı bu görüş doğrultusunda giderdi.
Kira ilişkisinden doğan bu davada kira davasında zorunlu arabuluculuk kuralı uygulanır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı sayar.
Taşınmazı sonradan edinen malik için TBK’nın 351. maddesi ayrı bir yol açar. Yeni malik, edinmeden başlayarak bir ay içinde gereksinimini kiracıya yazılı bildirirse sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir. Sözleşmedeki ihtar maddesinin edinmeye bağlı bu ilk yola etkisini iki karar da tartışmadı.
Kiracı ihtiyaç davasında sözleşmedeki ihtar maddesine nasıl dayanır?
Sözleşmenin ihtar maddesini, ihtarnameyi ve tebliğ tarihini dosyaya sunarak dayanır. Daire’nin gerekçesine göre dava açma süresi kamu düzenine ilişkindir ve kiracı ileri sürmese bile mahkeme bu süreyi kendiliğinden gözetir. Madde ve tebliğ belgesi dosyada bulunursa mahkeme sözleşmenin bir yıl uzayıp uzamadığını bu belgelerden hesaplar.
Kararın hükmü, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında TBK 350’ye dayanan ihtiyaç davasıyla sınırlıdır. Bursa Başkanlar Kurulu, Yargıtay uygulamasında benzer maddelerin iki haklı ihtar ve diğer tahliye davalarında ihbar koşulu sayılmadığını belirtmişti. Daire bu sebepler hakkında hüküm kurmadı.
Kanun, kiracının belirli süreli sözleşmeyi süre sonunda bitirmesi için TBK 347’de on beş günlük bildirim süresi öngörür. Sözleşmedeki iki aylık sürenin kiracıyı da bağlayıp bağlamadığını Daire tartışmadı; 35. Daire, kiracıya on beş günden uzun bildirim süresi yükleyen düzenlemelerin geçersiz olduğu görüşündeydi. İhtar maddesi bulunan kira uyuşmazlıklarında ihtiyaç davasının süresinde sayılması, ihtarın süre bitiminden sözleşmede yazılı süre kadar önce kiracıya tebliğ edilip edilmediğine bağlıdır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ise kiraya veren ispat eder.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.