Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kesinleşen tahliye ilamından sonra cebri icra beklenmeden işyerini boşaltan eski kiracının yeniden kiralama yasağı tazminatı talebini reddeden kararı onadı. Karar kiracı aleyhine sonuçlandı; kiraya veren taşınmazı başka birine kiralamış olsa da Daire çoğunluğu, boşaltmanın kiraya verence ilamın icrasıyla sağlanmadığını kabul etti. 24 Haziran 2025 tarihli karar oy çokluğuyla verildi; karşı oy, ilamlı takip başlatıldıktan sonra yapılan boşaltmanın yeterli olduğunu savundu.
Yargıtay yeniden kiralama tazminatını reddeden kararı neden onadı?
Daire, kanundaki “boşaltılmasını sağladığında” ifadesine ve madde gerekçesine dayandı. Kararın belirleyici bölümü şöyledir:
Karar metninden
“…yine ilgili maddenin gerekçesinde, kiralama yasağının başlayabilmesi için ön koşulun, kiraya verenin, aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağlaması gerektiğinin açıkça belirtilmesine, bu durumda davacının icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle maddede öngörülen tazminat koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.”
Çoğunluğa göre yasak ve tazminat, kiraya verenin aldığı tahliye kararını uygulatarak kiracıyı çıkarmasına bağlıdır. Kiracı icra marifeti olmadan çıktığı için Daire bu koşulu gerçekleşmemiş saydı ve haklı sebep ile tazminat miktarı tartışmasına girmedi.
Hüküm fıkrası
“Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,”
“24.06.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.”
Onanan karar, ilk derece mahkemesinin kiracı lehine verdiği 30.000 TL tazminat hükmünü kaldırıp davayı tümüyle reddeden istinaf kararıdır.
Yeniden kiralama yasağı neyi yasaklar, tazminat ne kadardır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 355. maddesi, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya verenin, haklı sebep olmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamayacağını düzenler. Gereksinim, TBK 350 ve 351’de sayılan kişilerin, yani kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacıdır.
Kiraya veren bu ihtiyacı çoğu zaman ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ile ileri sürer. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz da haklı sebep olmadıkça eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz. Eski kiracının yenilenen taşınmazı yeni bedelle kiralamada öncelik hakkı vardır; bu hak kiraya verenin yazılı bildiriminden sonraki bir ay içinde kullanılır.
Yasağa aykırılığın yaptırımı maddenin son fıkrasındadır: kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Bu alt sınırı aşan bir zarar istenecekse kiracı o zararı ayrıca kanıtlar.
Ankara’daki dosyada ilk derece ve istinaf mahkemesi neden ayrıştı?
Kiraya veren, işyeri ihtiyacına dayanarak tahliye davası açmış ve dava kabul edilerek kesinleşmişti. Temyiz dilekçesine ve karşı oya göre kiraya veren ilamı 2017 yılında icra takibine koydu; kiracı, icra emri kendisine tebliğ edildikten sonra cebri icra uygulanmadan işyerini boşalttı. Taşınmaz daha sonra üçüncü bir kişiye kiralandı.
Eski kiracı Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde açtığı davada bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat, tahliye davasında ödediği yargılama giderleri ve işletmenin kapalı kaldığı süredeki kazanç kaybını istedi. Kiraya veren, taşınmazın tahliyeden sonra yaklaşık altı ay boş kaldığını ve burada işletme kurmak için girişimlerde bulunduğunu savundu. Yaşanan olumsuzluklar nedeniyle şehir değiştirmek zorunda kaldığını, taşınmazı da haklı sebeple başkasına kiraladığını ileri sürdü.
İlk derece mahkemesi bu haklı sebeplerin ispatlanamadığını kabul etti. Son aylık kira 2.500 TL olduğundan bir yıllık kira bedeli olan 30.000 TL tazminata hükmetti; kazanç kaybını bilirkişi raporuyla belirlenemediği için reddetti. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi ise kararı oy çokluğuyla kaldırdı ve davayı reddetti. İstinaf gerekçesine göre kanun, tahliye hükmünün ilamlı icra yoluyla infazı sonucunda yapılan boşaltmayı düzenler; ilam kesinleştikten sonra icra işlemi olmadan kendi rızasıyla çıkan kiracı için tazminat koşulları oluşmaz.
Karşı oy icra emrinden sonra boşaltmayı neden yeterli gördü?
Karşı oya göre ilamlı takip başlatılmış ve icra emri tebliğ edilmişti; icra işlemlerinin başladığı tartışmasızdı. Tacir olan kiracı, itibarının zedelenmemesi, işyerinden icra yoluyla çıkarılmamak ve cebri icra masraflarına katlanmamak için çıkmayı tercih etmişti:
Karar metninden (karşı oy)
“…davacı kiracının, alınan tahliye ilamının kesinleşmesi ve aleyhinde ilamlı icra takibi başlatılması ile taşınmazı tahliye etmesi hayatın olağan akışına uygun olup, aleyhinde icrai işlem başlatılan kiracının taşınmazı kendi isteği ile tahliye ettiği kabul edilemeyeceği gibi kiracı aleyhinde icrai işlemin başlatılmış olmasının, 6098 sayılı Kanunun 355. maddesinde yazılı olan kiralananın boşaltılmasının sağlanması için yeterli olup, kiracının cebri icra yolu ile tahliye edilmesinin şart olmadığı…”
Karşı oy bu nedenle tazminat talebinin kabul edilmesi gerektiğini savundu. Çoğunluk gerekçesi icra emrinin tebliğine ayrıca değinmedi; istinaf mahkemesinin “icra işlemi olmadan kendi rızasıyla” tahliye nitelendirmesini benimsedi.
Tahliye ilamından sonra kiracı tazminat hakkını korumak için nasıl çıkmalı?
Boşaltmanın biçimi tazminat hakkını etkileyebilir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca tahliye ilamı icraya konulunca icra müdürü kiracıya icra emri tebliğ ederek taşınmazı yedi gün içinde teslim etmesini emreder; emre uyulmazsa ilam zorla icra edilir. Karşı oya göre bu dosyada icra emri tebliğ edilmişti; çoğunluk bu olguya değinmeden boşaltmayı icra marifetiyle gerçekleşmiş saymadı.
Tazminat hakkını korumak isteyen kiracı, anahtarı kiraya verene değil icra dosyası üzerinden icra müdürlüğüne teslim etmeyi ve teslimin icra müdürlüğünce tutanağa bağlanmasını değerlendirebilir; kararda bu yolun yeterli olup olmadığı tartışılmadı. Daire, 26 Kasım 2024 tarihli bir başka kararında (E. 2023/3548, K. 2024/3863), yeniden inşa ve imar amacıyla açılan tahliye davasından sonra taraflar arasında düzenlenen tahliye ve teslim tutanağıyla yapılan boşaltmayı, icra işlemi bulunmadığı için TBK 355 tazminatına yeterli görmedi.
Zorla tahliyeyi beklemenin icra gideri ve itibar bakımından bir bedeli vardır; karşı oy da bu kaygıyı dile getirdi.
Dava açılmadan, yalnız ihtar üzerine çıkmak da aynı riski taşır. Daire, 18 Eylül 2024 tarihli ve oy birliğiyle verdiği bir başka kararında (E. 2023/4399, K. 2024/2384), kiraya verenin kızının konut gereksinimini bildiren noter ihtarından birkaç gün sonra taşınmazı dava açılmadan boşaltan kiracının TBK 355’e dayanarak tazminat isteyemeyeceğini kabul etti. Tahliye davası sürerken kiracı evden çıkarsa boşaltmanın TBK 355 bakımından nasıl nitelendirileceğini ise bu kararlar çözmedi.
Yeniden kiralama tazminatı davası nerede açılır, kiracı neyi ispatlar?
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan davalara, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışında, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi ise bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar; incelenen dava bu düzenlemeden önce açılmıştı.
Kiracı; tahliyenin gereksinim amacıyla ve kiraya verence sağlandığını, taşınmazın üç yıl dolmadan başkasına kiralandığını ve son kira yılında ödediği bedeli kanıtlar. Haklı sebep savunması kiraya verenden gelir; bu dosyada ilk derece mahkemesi, kiraya verenin şehir değiştirme ve işletme girişimlerine ilişkin açıklamalarını haklı sebep için yeterli görmemişti.
Karar bir daire kararıdır ve karşı oy, icra emrinden sonra yapılan boşaltma konusunda Daire içinde görüş ayrılığı bulunduğunu gösteriyor. Ankara’da görülen kira ve tahliye davalarında hakkında tahliye ilamı verilen kiracının çıkış biçimi, sonradan açılacak yeniden kiralama tazminatı davasının sonucunu etkileyen bir olgudur.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.