On yıllık uzama süresi, belirli süreli kira sözleşmesinde kiranın başladığı günden değil, sözleşmede kararlaştırılan sürenin bittiği günden başlar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 17 Aralık 2025 tarihli kararında, 11 Nisan 2012’de on yıl süreyle kurulan sözleşmede ilk on yıl dolunca açılan tahliye davasını erken buldu ve reddini onadı. Karardaki başlangıç tarihi ve süre esas alınarak hesaplandığında, bu sözleşmede on yıllık uzama süresi Nisan 2032’de dolar.
Yargıtay on yıl dolunca açılan tahliye davasının reddini neden onadı?
Daire, kiraya verenin sebep göstermeden fesih hakkının sözleşme süresine eklenen on yıllık uzama süresinden sonra doğduğunu belirtti ve sözleşmenin başlangıç tarihi ile süresine bakarak davanın erken açıldığı sonucuna vardı. Kararın gerekçesi şöyledir:
Karar metninden
“Söz konusu hüküm gereğince; belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, belirli sürenin bitiminden sonra başlayan on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
“Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 11.04.2012 başlangıç tarihli ve on yıl süreli olduğu gözetildiğinde davanın erken açıldığı anlaşılmakla, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.”
Daire, istinaf kararını 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 370. maddesi uyarınca oy birliğiyle onadı:
Hüküm fıkrası
“Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,”
Sade anlatımla, on yıl süreli bir sözleşmede kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı için önce sözleşmedeki on yılın, sonra kanundaki on yıllık uzama süresinin geçmesi gerekir; fesih, bunu izleyen bir uzama yılının sonunda hüküm doğurur. Kiracı lehine sonuçlanan karar, sebep göstermeden fesih hakkını ortadan kaldırmadı; bu hakkın ancak sözleşme süresinden sonra işleyen on yıllık uzama süresi bittikten sonra kullanılabileceğini açıkladı.
Kiraya verenler on yıllık sözleşme bitince neden dava açtı, mahkemeler ne karar verdi?
Kiracı şirket taşınmazı 11 Nisan 2012’den beri kullanıyordu. Kiraya verenler 14 Aralık 2022’de gönderdikleri ihtarla, on yıllık uzama süresine dayanarak kiracıdan taşınmazı boşaltmasını istedi. Kiracı ihtarı tebliğ aldığı hâlde taşınmazı boşaltmayınca tahliye davası açıldı; kiracı ise sözleşmenin on yıl süreli olduğunu ve davanın erken açıldığını savundu.
Gaziosmanpaşa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi 2023 yılında, dava tarihinde on yıllık uzama süresinin henüz dolmadığı gerekçesiyle davayı reddetti. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi istinaf başvurusunu esastan reddetti; avukatlık ücretinin harcı yatırılan dava değeri üzerinden hesaplanması gerektiğini de belirtti. Kiraya verenlerin temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu kararı onadı.
On yıllık uzama süresi ne zaman başlar, sebepsiz fesih hangi yıl mümkün olur?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa belirli süreli sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılacağını düzenler. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sona erdikten sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye sebep göstermeden son verebilir.
Hesabı üç adımda yapın: sözleşmede yazılı sürenin bittiği günü bulun, bu tarihe on yıl ekleyin, sonra fesih istenen uzama yılının bitiminden üç ay önceki son günü belirleyin. Karardaki tarihlerle hesaplandığında, incelenen sözleşmede on yıllık süre Nisan 2022’de dolmuş ve uzama süresi bu tarihte başlamıştır; uzama süresi Nisan 2032’de tamamlanır. Daire bu tarihi ayrıca hesaplamadı; sözleşmenin 11 Nisan 2012 başlangıçlı ve on yıl süreli olmasından, Aralık 2022’deki ihtara dayanan davanın erken açıldığı sonucuna vardı.
Aynı hesap kiraya veren lehine de sonuç verebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 5 Kasım 2025 tarihli kararına (E. 2025/4720, K. 2025/5281) konu olayda, 1 Ağustos 2004’te beş yıl için kurulan çatılı işyeri kira sözleşmesinin süresi 1 Ağustos 2009’da bitmiş, on yıllık uzama 1 Ağustos 2019’da tamamlanmıştı. 1 Ağustos 2023’te biten kira yılı için 20 Mart 2023’te tebliğ edilen yazılı bildirime dayanan tahliye davası kabul edildi ve Daire bu kararı onadı.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde on yıl neden kiranın başlangıcından sayılır?
TBK 347’nin ikinci fıkrası, sözleşmede süre kararlaştırılmamışsa kiraya verenin kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebileceğini düzenler. Belirsiz süreli sözleşmede uzama yılı olmadığı için on yıl doğrudan kiranın başladığı günden sayılır. Kiranın başlangıcından on yıl geçmesi ölçütü belirli süreli sözleşmeye uygulanmaz.
Genel hükümler, fesih dönemini ve bildirim süresini belirler. TBK 329’a göre taşınmaz kirası, yerel âdetteki kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresine uyularak feshedilebilir. TBK 328, fesih dönemlerinin kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre hesaplanacağını ve süreye uyulmayan bildirimin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağını öngörür.
Örneğin yerel âdetin bulunmadığı ve süresiz olarak 1 Mart 2015’te başlayan kirada kiraya veren, 1 Mart 2025’ten sonraki bir altı aylık dönemin sonu için üç ay önce yazılı bildirim yapabilir.
Uzama süresi dolunca fesih bildirimi ne zaman yapılır, tahliye davası ne zaman açılır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi TBK 348 gereği yazılı yapılmalıdır. Aile konutunda kiracı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa, TBK 349 gereği fesih bildirimi kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapılır. Daire’ye göre bildirim kiracıya ulaştığında sözleşme, bildirimin yapıldığı uzama yılının sonunda sona erer. Kiraya veren davasını, ihtarın kapsadığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki kira yılının sonuna kadar açabilir. Bildirimin kiracıya ulaştığı tarihi gösteren tebliğ belgesini saklayın; üç aylık süre bu tarihe göre hesaplanır.
Dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır. Arabulucuya gidilmeden açılan dava, aynı Kanun’un 18/A maddesi uyarınca usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa tahliye davasına, HMK 4 uyarınca dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar.
On yıllık uzama süresi dolmadan kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?
Uzama süresi beklenmeden sözleşme ancak kanunda sayılan sebeplerle sona erdirilebilir. TBK 315’e göre kiracı, ödenmeyen kira bedeli veya yan gider için yazılı olarak verilen en az otuz günlük sürede ödeme yapmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. TBK 316’ya göre kiracı kiralananı özenle kullanma veya komşulara saygı borcuna aykırı davranır ve en az otuz gün süre veren yazılı ihtara rağmen aykırılığı gidermezse de fesih yapılabilir. Daire’ye göre bu iki sebebe dayanan davalar için kanunda süre yoksa da dava makul sürede açılmalıdır.
Kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak zorundaysa TBK 350 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa da aynı madde uygulanır; belirli süreli sözleşmede dava, sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır. Kiralananı sonradan edinen yeni malik ise TBK 351 uyarınca edinmeden başlayarak bir ay içinde gereksinimini kiracıya yazılı bildirip altı ay sonra dava açabilir.
TBK 352, kiralananın tesliminden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya veya mahkemeye başvurmaya izin verir. Aynı madde, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya iki haklı ihtar yapılmışsa ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabileceğini düzenler. Kiraya veren bu sürelerde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse TBK 353 uyarınca dava süresi bir kira yılı uzar.
Her iki kararda da Daire, konut ve çatılı işyeri kirasında fesih ve tahliye sebeplerinin kanunda sınırlı sayıda düzenlendiğini belirtti. Daire’ye göre taraflar sözleşmeyle kiracı aleyhine kanunda olmayan bir fesih veya tahliye sebebi kararlaştıramaz. TBK 354 de dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini öngörür.
TBK 347’ye dayanan bir ihtar aldıysanız önce sözleşmenin belirli süreli olup olmadığını, başlangıç tarihini ve sözleşmede yazılı süreyi kontrol edin; bu üç bilgi, uzama süresinin dolup dolmadığını gösterir. Kiraya verenin dayandığı sebep, kiracının tahliyesi için uyulacak süreyi ve kira ve tahliye uyuşmazlıklarında başvurulacak yolu belirler.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.