Kiracıdan hor kullanma tazminatı yalnız kötü kullanımdan doğan zarar için istenebilir; sözleşmeye uygun olağan kullanımdan doğan eskime ve yıpranma kiracıya yüklenmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 8 Aralık 2025 tarihli kararında bu ilkeyi hatırlattı ve bilirkişinin belirlediği eski hâle getirme bedeli ile onarım süresi kira kaybını tam olarak kiracıya yükleyen kararı onadı. Yalnız geç teslim kira kaybı, tahliye tarihi kiraya verenin iddia ettiği günden önceye alındığı için azaldı. Kiracının temyizi miktar kesinlik sınırı nedeniyle incelenmedi.
Yargıtay hor kullanma tazminatı kararını neden onadı?
Daire, kiracının özen ve geri verme borcunun sınırını hatırlattıktan sonra kiraya verenin itirazlarını bilirkişi raporu ve taraflarca imzalanan belgeler üzerinden karşıladı. Kararın gerekçesi şöyledir:
Karar metninden
“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi hükmü uyarınca; kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Kiraya veren, kiracı tarafından yaptırılan, kiralananın kullanım amacına uygun ve zorunlu olan, kendisi tarafından da benimsenen imalatların eski hale getirilmesi için gereken masrafı kiracıdan talep edemez.”
“Yukarıda verilen bilgiler ışığında somut olay incelendiğinde; taraflar arasında düzenlenen ve imza altına alına bina eksiklikleri ve bina içinde yapılanlar başlıklı sözleşmelerde tespit edilen kalemlerle dosya kapsamında yer alan CD deki görüntülerin örtüştüğüne dair tespite, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime uygun ve Yargıtayın yerleşik uygulamasına uygun bulunmasına, eski hale getirme süresi için kira kaybı alacağına ilişkin süre yönünden bilirkişi raporunda ki tespitin isabetli olmasına, öte yandan davacı kiraya verenin şöhret ve itibar kaybı nedeniyle değer kaybı alacağının ispat edilmediğinin anlaşılmasına göre; davacı- karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.”
Hüküm fıkrası
“1. Davalı-karşı davacı vekilinin temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE,
2. Davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,”
“08.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”
Onamayla kiraya verenin bilirkişi raporunu aşan zarar, uzun süreli kira kaybı ve itibar kaybı istekleri karşılıksız kaldı.
Olağan eskime ile hor kullanma zararı nasıl ayrılır?
Ayrımı zararın kaynağı belirler. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 334. maddesi kiracıya kiralananı teslim aldığı durumda geri verme borcu yükler; sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan ise kiracıyı sorumlu tutmaz. TBK 316 da kiracıdan kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmasını ister.
Daire, olağan yıpranmanın varlığını kiralananın kullanıldığı süreye ve kullanma amacına bakarak kabul etti. Örneğin uzun yıllar oturulan bir konutta duvar boyasının solması kullanım süresiyle açıklanabilirken, kırılan bir kapı bu süreyle açıklanamaz.
TBK 334 ayrıca kiracının, sözleşme sona erdiğinde sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararları gidermek dışında başka bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt ettiği anlaşmaları geçersiz sayar. Kiracının sorumlu olmadığı eskime gideri, kira depozitosunun iadesi sırasında mahsup edilecek bir alacak da oluşturmaz.
Kiraya veren, TBK 335 uyarınca geri alma sırasında kiralananı gözden geçirmeli ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmelidir. Bildirim yapılmazsa kiracı sorumluluktan kurtulur; olağan incelemeyle anlaşılamayacak eksikliklerde sorumluluk sürer ve bunlar fark edildiğinde de hemen yazılı bildirim gerekir.
Kiracının yaptırdığı tadilatın sökülmesi kiracıdan istenebilir mi?
Kullanım amacına uygun, zorunlu ve kiraya verence benimsenen imalatlar için istenemez. Daire, kiraya verenin bu tür imalatları eski hâle getirmek için gereken masrafı kiracıdan talep edemeyeceğini belirtti.
TBK 321 aynı yönde bir sınır koyar: kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmamışsa kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı da aksine yazılı anlaşma yoksa bu değişikliklerin kiralananda yarattığı değer artışının karşılığını isteyemez.
İncelenen dosyada kira sözleşmesi, binanın bakım merkezi olarak kullanılacağını ve yapılacak tadilatı düzenliyordu. Kiraya verene göre sözleşme, kiralananın sona ermede alındığı gibi teslimini de öngörüyordu. İlk derece mahkemesi, 13 Mart 2019 tarihli protokolde kiralananın aslına uygun tadilatlı şekilde devrinin kararlaştırıldığını belirledi.
Eski hâle getirme sözleşmede veya protokolde yazılı olarak kararlaştırılmışsa TBK 321’in ikinci fıkrasındaki istisna devreye girer. Kararda hangi imalatların benimsenmiş sayıldığı ayrıca gösterilmedi; kiracı bilirkişinin belirlediği 89.150 TL eski hâle getirme bedelinden sorumlu tutuldu.
Kiracı karşı davada, kira sözleşmesinin 18. maddesine dayanarak taşınmaz için yaptığı faydalı ve zorunlu giderleri istedi. Bilirkişi bu giderleri 11.910 TL olarak belirledi, mahkeme taleple bağlı kalarak 5.000 TL’ye hükmetti. Kiraya verenin, sözleşmeye göre kiracının bu giderleri isteyemeyeceği yönündeki temyiz itirazı öteki itirazlarıyla birlikte reddedildi; Daire bu konuda ayrı gerekçe yazmadı.
Bakım merkezi olarak kiralanan binada kiraya veren hangi zararları istedi?
Kiraya veren, sekiz bağımsız bölüm ile yaklaşık 300 metrekarelik dükkân ve bodrum katını bir şirkete kiralamıştı. Kiracının savunmasına göre taşınmaz 20 Ocak 2012’de kiralandı ve her dairenin fotoğrafı çekildi. Taraflar 13 Mart 2019 tarihli protokolde kiralananın 20 Nisan 2019’da boşaltılmasını, bu tarihten teslime kadar da günlük 1.000 TL kira ödenmesini kararlaştırdı. Kiracı bu protokole göre toplam 90.000 TL ödedi.
Kiraya veren hor kullanma zararı, geç teslim nedeniyle kira kaybı, onarım süresindeki kira kaybı ve itibar kaybından doğan değer kaybı için dava açtı. Islahla tamirat bedelini 89.150 TL’ye, geç teslim kira kaybını 515.000 TL’ye, onarım süresindeki kira kaybını 82.776 TL’ye yükseltti.
Kayseri 3. Sulh Hukuk Mahkemesi tahliye tarihini 6 Ağustos 2019 kabul etti. 20 Nisan ile 6 Ağustos 2019 arası için 109.000 TL kira hesapladı, ödenen 90.000 TL’yi düşerek 19.000 TL geç teslim kira kaybına hükmetti. Islahla artırılan 89.150 TL eski hâle getirme bedeli ile 82.776 TL onarım süresi kira kaybını ise tamamen kabul etti; itibar kaybı isteği karşılıksız kaldı.
Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi iki tarafın istinaf başvurusunu esastan reddetti. Kiraya veren temyizde fotoğrafların ne zaman çekildiğinin belli olmadığını, bilirkişinin bazı hasarları görmediğini ve toplam zararın en az 1.005.000 TL olduğunu ileri sürdü. Anahtarın kendisine 15 Aralık 2020’de teslim edildiğini ve en az on iki aylık kira kaybı doğduğunu da savundu.
Kiraya veren anahtarı almazsa tevdi mahalli tayini nasıl işler?
Kiralananı boşaltmak tek başına yetmez; Daire’ye göre iade borcunun yerine getirilmesi için anahtarın da kiraya verene teslimi gerekir. Kiraya veren anahtarı almıyorsa yol şudur: “Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini talep ederek, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiraya verene bildirerek tahliyeyi gerçekleştirebilir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur.” Kiracı bu yola gitmezse kira bedeli dâhil sözleşmeden doğan borçları sürer.
Dayanak TBK 107’dir: alacaklı temerrüde düşerse borçlu, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir ve tevdi yerini ifa yerindeki hâkim belirler. Tahliye tarihi tartışmalıysa boşaltmayı ve anahtar teslimini ispat yükü kiracıdadır; kiracı ispat edemezse kiraya verenin kabul ettiği tarih esas alınır.
Daire’ye göre yıllık kira senetle ispat sınırını aşıyor ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa tahliye, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 200. ve 201. maddeleri çerçevesinde ancak yazılı delille ispatlanabilir.
Bu dosyada kiracı, Kayseri 2. Sulh Hukuk Mahkemesinden tevdi mahalli belirlenmesini istedi ve anahtarları teslim etti. Kiracının talebiyle 6 Ağustos 2019’da yapılan keşifte anahtarların kapıya uymadığı anlaşıldı; kapı çilingirle açıldı ve değiştirilen kilidin anahtarı dosyaya alındı. Daire, kiraya verenin de bu durumdan haberdar olduğunu gözeterek 6 Ağustos 2019’u tahliye tarihi kabul eden kararı yerinde buldu. Kiraya verenin anahtarı 15 Aralık 2020’de aldığı iddiası bu nedenle geç teslim kira kaybını artırmadı.
Kira alacağı davasında kesinlik sınırının altındaki karar temyiz edilebilir mi?
HMK 362, miktar veya değeri kanunda gösterilen sınırı geçmeyen davalara ilişkin bölge adliye mahkemesi kararlarına karşı kural olarak temyiz yolunu kapatır. Bu parasal sınır, HMK’nin ek 1. maddesi uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Sınırın altında kalan temyiz dilekçesi, Kanun’un 366. maddesinin yollamasıyla 352. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca reddedilir.
Daire, asıl davada kiracı aleyhine hükmedilen ve temyize konu edilen 190.926 TL’nin kesinlik sınırının altında kaldığını belirterek kiracının temyiz dilekçesini miktardan reddetti. Bu tutar 19.000 TL geç teslim kira kaybı, 82.776 TL onarım süresi kira kaybı ve 89.150 TL eski hâle getirme bedelinden oluşuyordu. Bu nedenle kiracı, ilk derecede ileri sürdüğü olağan kullanım savunmasına rağmen aleyhine hükmedilen kalemleri Yargıtay’a inceletemedi; Daire’nin olağan kullanım açıklaması kiraya verenin temyizi incelenirken yapıldı.
Kira çıkışında hor kullanma iddiasına karşı hangi kayıtlar işe yarar?
Bu dosyada Daire, taraflarca imzalanan bina eksiklikleri ve binada yapılanlar belgelerindeki kalemlerin CD’deki görüntülerle örtüştüğüne ilişkin tespite dayandı. Kiralananı teslim alırken mevcut eksiklikleri tarihli fotoğraflar ve iki tarafın imzasını taşıyan bir tutanakla kaydedin; kiraya verenin onay verdiği tadilatları da yazılı alın.
Tevdi yoluna giderseniz bırakacağınız anahtarın kapıya uyduğunu kontrol edin; çıkış günündeki durumu, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti isteyerek kayda geçirebilirsiniz. İncelenen dosyada kiracının istediği delil tespiti, hem tahliye tarihini hem de taşınmazın boş olduğunu kayda geçirdi.
Kira ilişkisinden doğan alacak davalarına, tutarına bakılmaksızın HMK 4 uyarınca sulh hukuk mahkemesi bakar. 1 Eylül 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca dava şartıdır; kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kuralın dışındadır.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.