Ayıplı kiralananda fesih için kiracı, kural olarak önce kiraya verene ayıbı gidermesi için uygun bir süre vermelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 6 Mart 2024 tarihli kararında, bu süreyi tanımayan ve bildirilen tarihlerde tahliyeyle sonuçlanmayan fesih ihtarlarını haklı fesih saymadı. Dosyada alt mahkemeler bir lojistik deposundaki ayıpları önemli bulmuştu. Daire, kiracının anahtar teslimine kadarki kiradan ve deponun benzer şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre kirasından sorumlu tutulması gerektiğini belirterek kiraya veren lehine bozma kararı verdi.
Yargıtay ayıba dayanan feshi kabul eden kararı hangi gerekçeyle bozdu?
Daire, bilirkişinin tespit ettiği ayıpları yeniden tartışmadı; kiracının feshi nasıl kurduğuna baktı. Kararın gerekçesi şöyledir:
Karar metninden
“Her ne kadar İlk Derece Mahkemesince, hükme esas alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, kiralananda tespit edilen önemli ayıplar değerlendirilmek suretiyle, kiracının kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiği kabul edilerek, makul süre kira bedeli talebinin reddine karar verilmiş ise de; bahsi geçen ayıplar sebebiyle davalı tarafça gönderilen ihtarnamelerde, ayıpların giderilmesi için davacı tarafa bir süre tanınmadığı gibi sözleşmenin feshedileceğinin bildirildiği tarihlerde de tahliyenin gerçekleştirilmediği anlaşılmakta olup, bu durumda ayıba dayalı haklı fesihten söz edilemeyeceğinin kabulü gerekir.”
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak 6098 sayılı Kanun’un 325 inci maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, aynı Kanun’un 112 nci maddesi göndermesi ile aynı Kanun’un 52 nci maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.”
Bozmanın dayanağı iki olgudur: ihtarnamelerde ayıbın giderilmesi için süre verilmemesi ve fesih bildirilen tarihlerde deponun boşaltılmaması. Daire bu nedenle erken tahliyenin sonuçlarının makul süre kuralına göre, kiraya verenin zararı azaltma ödevi de gözetilerek belirlenmesi gerektiğini söyledi.
Hüküm, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 371. maddesi uyarınca davacı kiraya veren yararına ve oy birliğiyle verildi:
Hüküm fıkrası
“1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurularının esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,”
“2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun’un 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,”
Kiralanandaki ayıp nedeniyle fesih hangi şartlara bağlıdır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 301. maddesi kiraya verene, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma borcu yükler. Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelirse kiracı, TBK 305 uyarınca ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır. Kiralanan önemli ayıplarla teslim edilmişse TBK 304, kiracıya borçlunun temerrüdüne veya sonradan doğan ayıplara ilişkin hükümlere başvurma imkânı tanır.
Fesih yolunu TBK 306 düzenler. Kiracı, kiraya verenden ayıbı uygun bir sürede gidermesini ister. Ayıp kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Kanun bu süre için gün sayısı vermez; sürenin uygunluğu somut olayda, özellikle ayıbın niteliğine ve giderilmesi için gereken işe göre değerlendirilir.
Kiralanan baştan önemli ayıplarla teslim edilmişse TBK 304’ün yollamasıyla borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler de uygulanabilir. TBK 124, örneğin kiraya verenin durumundan veya tutumundan süre verilmesinin sonuç vermeyeceği anlaşılıyorsa süre verilmesini gerekli görmez. Daire bu dosyada böyle bir istisnanın bulunup bulunmadığını tartışmadı.
Ayıba dayalı fesih, kiracıya sözleşme süresinin sonunu veya fesih dönemini beklemeden kira sözleşmesini feshetme imkânı verir. TBK 301 ile 325 arasındaki bu hükümler kira sözleşmesinin genel hükümleri arasında yer aldığından konut kiralarında da uygulanır.
Lojistik deposu davasında alt mahkemeler ne karar vermişti?
Kiraya veren, işyeri niteliğindeki taşınmazını 1 Mayıs 2015 başlangıçlı, bir yıl süreli sözleşmeyle aylık 130.000 TL’ye kiraya vermişti. Sözleşmeye göre bir aylık kiranın zamanında ödenmemesi hâlinde bir yıllık kira bedeli muaccel olacaktı. Kiracı süre dolmadan depoyu boşalttı ve anahtarları 17 Eylül 2015’te Gebze 3. Noterliğine bıraktı. Kiraya veren 12 Ekim 2015’te icra takibi başlattı; kiracının itirazı üzerine açtığı itirazın iptali davasında tahliyeye kadar ödenmeyen 276.666,67 TL kira ile makul süre kirasını istedi.
Kiracı, deponun kullanıma uygun hâle getirilmediğini ve eksiklikler giderilmediği için sözleşmeyi feshettiğini savundu. İstanbul Anadolu 15. Sulh Hukuk Mahkemesi bilirkişi raporuna dayanarak ayıpları önemli buldu, feshi TBK 305’in ikinci fıkrası uyarınca haklı saydı ve makul süre kira talebini reddetti. Mahkeme 263.666,66 TL asıl alacak üzerinden takibin devamına ve icra inkâr tazminatına karar verdi. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi iki tarafın istinaf başvurusunu esastan reddetti; kararı yalnız kiraya veren temyiz etti.
Haksız erken tahliyede kiracı hangi kira bedellerinden sorumlu olur?
Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse, TBK 325’e göre kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
Kiracı makul süre dolmadan, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer. Kiraya veren de yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği ya da elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Kararın aradığı yeniden kiralama gayretinin dayanağı TBK 52’dir: zararın artmasında etkili olan zarar görenin tazminatını hâkim indirebilir veya tamamen kaldırabilir. Örneğin kiraya veren boş kalan depoyu yeniden kiralamak için hiçbir girişimde bulunmamışsa hâkim, makul süre için istenen kirayı TBK 52 uyarınca indirebilir. Depo makul süreden önce yeniden kiralanırsa kiracının sorumluluğu o tarihte sona erer; makul süreyi aşan boş kalma ise kiracıya yüklenmez.
Daire, ilgili hukuk arasında 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. maddesini de saydı. Bu madde, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK 325 dâhil bazı maddelerin 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl uygulanmamasını öngörüyordu. Bu dönemde söz konusu konularda önce sözleşme hükümleri, sözleşmede hüküm yoksa mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu uygulanacaktı. Daire gerekçesini TBK 325 üzerine kurdu; geçici maddenin bu dosyaya etkisini ayrıca açıklamadı. Sekiz yıllık süre 1 Temmuz 2020’de doldu.
Bozmadan sonra depo kirası davasında ne olacak?
Daire, HMK 373’ün birinci fıkrası uyarınca dosyanın ilk derece mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin bölge adliye mahkemesine gönderilmesine karar verdi. Mahkeme bozmaya uyarsa kiracının anahtarı teslim ettiği tarihe kadarki kira bedelini ve bu tarihten sonraki makul süre kirasını belirleyerek yeniden karar verecek. Makul sürenin kaç ay olacağı Yargıtay kararında belirtilmedi.
Bozmaya uygun olarak verilen yeni karara karşı temyiz yoluna başvurulabilir. İlk derece mahkemesi önceki kararında direnirse ve direnme kararı temyiz edilirse incelemeyi bozmayı veren 3. Hukuk Dairesi yapar; Daire direnmeyi yerinde görmezse dosyayı Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderir.
Ayıplı işyerinden süre dolmadan çıkmak isteyen kiracı neye dikkat etmeli?
Ayıbı ve kiralananın kullanımına etkisini fesihten önce belgeleyin. HMK 400, ileride açılacak bir davada ileri sürülecek vakıanın tespiti için keşif ve bilirkişi incelemesi istenmesine imkân verir. İhtarnamede ayıpları tek tek sayın, giderilmesi için uygun bir süre belirtin ve bu sürede giderilmezse sözleşmeyi feshedeceğinizi bildirin. Süre dolunca feshi bildirin ve kiralananı bildirdiğiniz tarihte boşaltın; bu kararda fesih tarihlerinde tahliye yapılmaması da gerekçeler arasındaydı.
Fesih yerine kira bedelinde indirim istemek veya ayıbı kiraya veren hesabına giderterek bedelini kiradan düşmek de TBK 306 ve 307’nin tanıdığı kiracı hakları arasındadır. Kiraya veren ise makul süre kirasını isterken depoyu yeniden kiralamak için verdiği ilanları ve aldığı teklifleri saklamalıdır; Daire’nin aradığı gayret bu belgelerle gösterilir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, 1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı sayar. Kiralananın 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu şartın dışındadır. Anlaşma sağlanamazsa kira uyuşmazlıklarına HMK’nın 4. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesi bakar.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.