Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Arsa Payı) Nedir? Eksik ve Ayıplı İfa 2026

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli bir payını müteahhide (yüklenici) devretmesi karşılığında, müteahhidin bu arsa üzerine bina yaparak belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini içeren iki taraflı bir sözleşmedir. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinir. Bu sözleşme türü, arsa sahibinin herhangi bir parasal ödeme yapmadan daire sahibi olmasını sağlar. Müteahhit ise arsa maliyetine katlanmadan inşaat maliyetini üstlenir ve inşa ettiği diğer daireleri satarak kâr elde eder.

Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır. Arsa payının hangi aşamada devredileceği, bağımsız bölümlerin paylaşımı, teslim süresi, kira yardımı, cezai şart ve teknik şartname bu senette kararlaştırılır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen, atipik ve karma nitelikte bir sözleşme olarak kabul edilir. Hukuki nitelikleri itibarıyla, bu sözleşmeler eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi veya taşınmaz satış sözleşmesi özelliklerini barındırır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıca düzenlenmemiştir; müteahhidin inşaat borcuna Kanun’un 470. maddesi ve devamındaki eser sözleşmesi hükümleri uygulanır. Bu tür sözleşmelerde, arsa sahibinin yükümlülüğü, mülkiyetin devrini sağlamak ve inşaat yapımına elverişli bir arsa sunmaktır. Müteahhit ise, inşaatı tamamlamak ve arsa sahibine belirlenen bağımsız bölümleri teslim etmek zorundadır. Tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda sözleşme hükümleri ile Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesi ve devamı hükümleri uygulanır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl yapılır?

Noterde düzenleme şekli, sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre taşınmaz satışı vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz; arsa payının devrini vaat eden bu sözleşme de aynı şekle tabidir. Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmayı noterin görevleri arasında sayar; Kanun’un 89. maddesi de tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmelerin ve taşınmaz satış vaadinin düzenleme şeklinde yapılmasını öngörür.

Şekil kuralı sözleşmenin sonradan değiştirilmesinde de geçerlidir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2020/1298 E., 2021/58 K. sayılı kararına göre, sözleşmenin geçerliliği TMK 706, TBK 237, Tapu Kanunu 26 ve Noterlik Kanunu 60. maddeleri uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlı olduğundan ve TBK 13. madde gereği şekle bağlı bir sözleşmenin değiştirilmesi de aynı şekle tabi olduğundan, resmî sözleşmede yer almayan ve yüklenicinin durumunu ağırlaştıran ek bir taahhüt (örneğin arsa sahibine ayrıca nakit bedel ödeneceği) adi yazılı belge veya tanık beyanıyla kanıtlanamaz.

Şekle uyulmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz mi?

Şekil şartına uyulmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Bu durumda, taraflar arasında sözleşmeden doğan hak ve borçlar oluşmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 12. maddesi gereği, kanunen belirlenen şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Ancak, sözleşmenin geçersiz olduğunu bilen tarafın, dürüstlük kuralına aykırı olarak geçersizliği ileri sürmesi mümkün değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi gereği “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” Eğer inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceğinden taraflar yükümlülüklerinden kaçınamaz.

Geçersiz sözleşmeye dayanarak ifada bulunulmuşsa, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler. Bu durumda, arsa sahibi, müteahhide devrettiği arsa payını geri talep edebilirken, müteahhit de yaptığı inşaatın bedelini isteyebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesine göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Böylece arsa sonradan üçüncü kişilere devredilse bile müteahhidin şerh edilen hakkı korunur ve üçüncü kişiler şerhi bilmediklerini ileri süremez. Şerh, müteahhidin ilgili taşınmaz üzerindeki hakların terkini veya haczin kaldırılması talebinde bulunmasını sağlar; sözleşme feshedilmedikçe şerhin kaldırılması talep edilemez.

Şerh sözleşmenin geçerlilik şartı değildir. Noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşme, şerh verilmese de taraflar arasında hüküm doğurur.

Arsa payı müteahhide ne zaman devredilir, arsa sahibi nasıl korunur?

Arsa payının hangi aşamada devredileceğini taraflar sözleşmede kararlaştırır. Uygulamada pay ya inşaat başlamadan bir defada ya da inşaat ilerledikçe, sözleşmede belirlenen seviyelere ulaşıldığında aşama aşama müteahhide devredilir. Aşamalı devirde arsa sahibi, henüz yapılmayan işin karşılığı olan payı elinde tutar; peşin devirde ise devredilen paylar üzerine arsa sahibi lehine teminat ipoteği kurulması yaygındır. Hangi yol seçilirse seçilsin, Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesine göre taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır; pay, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesiyle müteahhide geçer.

Türk Medeni Kanunu’nun 881. maddesi, henüz doğmamış olsa da doğması kesin veya olası bulunan bir alacağın ipotekle güvence altına alınabileceğini düzenler. Müteahhidin inşaatı tamamlamaması veya geç teslim etmesi hâlinde doğabilecek tazminat ve cezai şart alacakları için kurulan teminat ipoteği bu hükme dayanır. Alacağın miktarı belli değilse Kanun’un 851. maddesi gereği ipoteğin güvence altına alacağı üst sınır belirtilir. İpotek tapu kütüğüne tescille kurulur; 856. madde ipotek sözleşmesinin resmî şekilde yapılmasını şart koşar.

Müteahhit borçlarını yerine getirince ipotek kaldırılır. Kanun’un 1014. maddesine göre bir kaydın terkini, o kaydın hak sağladığı kişinin, yani arsa sahibinin yazılı beyanına bağlıdır. Bu nedenle sözleşmeye, hangi inşaat seviyesinde hangi payların ipotekten kurtarılacağı da yazılır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine hangi hükümler yazılmalıdır?

Noter senedinde aşağıdaki konuların açıkça yazılması, teslim aşamasında neyin istenebileceğini belirler:

• Tarafların kimlik bilgileri ile arsanın il, ilçe, ada, parsel ve tapu bilgileri yazılır.
• Müteahhide devredilecek arsa payı ve bu payın hangi inşaat seviyesinde devredileceği belirlenir.
• Hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibine, hangilerinin müteahhide kalacağı kat, cephe ve numarasıyla gösterilir.
• İşe başlama tarihi, teslim süresi ve yapı kullanma izninin alınacağı tarih yazılır.
• Yapı ruhsatı, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve yapı kullanma izni işlemlerini hangi tarafın yürüteceği ve masraflarını kimin karşılayacağı belirlenir.
• Gecikme tazminatı, cezai şart, kira yardımı, teminat ipoteği ve sözleşme feshedilirse uygulanacak hükümler düzenlenir.
• Teknik şartname sözleşmeye eklenir; arsa sahibinin inşaatı denetleme ve ilerleyiş hakkında bilgi alma hakkı yazılır.
• İlave bağımsız bölüm yapılırsa paylaşımın nasıl yapılacağı kararlaştırılır.

İnşaat süresince müteahhidin arsa sahibine ödeyeceği kira yardımı sözleşmeyle kararlaştırılır; tutarı, ödeme günü ve teslim gecikirse ödemenin sürüp sürmeyeceği senette yazılmalıdır.

Teknik şartname kullanılacak malzemeyi, işçilik kalitesini ve hangi aşamada hangi kontrolün yapılacağını gösteren, sözleşmenin ayrılmaz parçası olan belgedir. Taraflarca imzalanan şartname ne kadar ayrıntılıysa teslimde neyin eksik veya ayıplı sayılacağı o kadar kolay belirlenir.

Arsa sahibi ve müteahhidin yükümlülükleri nelerdir?

Arsa sahibinin asli edim yükümlülüğü, üzerinde inşaat yapılması için sözleşme konusu arsayı müteahhide teslim etmektir. Arsanın müteahhide fiziken ve hukuken inşaat yapmaya elverişli olarak ve ayıpsız şekilde teslim edilmesi gerekir. Örneğin, arsa üzerinde başka bir yapı olmamalı ve arsa, imar planına uygun olmalıdır. Zemin etüdü, yapı ruhsatı, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması ile yapı kullanma izni işlemlerini hangi tarafın yürüteceği sözleşmede kararlaştırılır; uygulamada bu işler çoğunlukla müteahhide bırakılır.

Müteahhidin asıl yükümlülüğü ise, sözleşme konusu inşaatı tamamlayıp bağımsız bölümleri sözleşmede belirtilen koşullara uygun olarak arsa sahibine teslim etmektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 471. maddesine göre müteahhit, arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle çalışır. İşi kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür; kişisel özellikleri önem taşımıyorsa işi başkasına da yaptırabilir. Aksine âdet veya anlaşma yoksa araç ve gereçleri de kendisi sağlar. Bu borç gereği inşaatı zamanında tamamlamalı, iş sağlığı ve güvenliği kurallarına uymalı, inşaatı teknik şartnameye uygun yapmalı ve kalite ile güvenlik için gerekli tedbirleri almalıdır. Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir ve zararlarının tazmini için hukuki yollara başvurabilir; arsa sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde müteahhit de hukuki yollara başvurabilir.

Müteahhit eksik veya ayıplı iş teslim ederse arsa sahibi ne yapabilir?

Eksik ifa, yüklenicinin sözleşme gereği yerine getirmesi gereken işleri tam olarak yapmaması durumudur. Ayıplı ifa ise, yapılan işin sözleşme koşullarına veya dürüstlük kuralına uygun olmaması durumudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 474. maddesine göre iş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır; taraflardan her biri eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini isteyebilir. Eksik ifada muayene ve ihbar yükümlülüğü bulunmazken, ayıplı ifada bu yükümlülükler devreye girer.

Teslim, müteahhidin bağımsız bölümleri arsa sahibine bırakmasıdır; kabul ise arsa sahibinin eseri sözleşmeye uygun bulduğunu açıkça veya örtülü olarak göstermesidir. Kanun’un 477. maddesine göre eser kabul edildikten sonra müteahhit, kasten gizlediği ve usulüne göre gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar dışında sorumluluktan kurtulur. Arsa sahibi gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal ederse eseri kabul etmiş sayılır; ayıp sonradan ortaya çıkarsa da durumu gecikmeksizin bildirmezse aynı sonuç doğar.

Eksik imalat durumunda arsa sahibi, yükleniciden eksik işlerin tamamlanmasını talep edebilir; yüklenici eksik işleri tamamlamazsa eksik işlerin bedelini talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Ayıplı imalatta ise Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesine göre arsa sahibi, aşırı masraf gerektirmiyorsa bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere ayıpların ücretsiz giderilmesini ya da bedelden indirim yapılmasını isteyebilir; eser kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönebilir. Genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı da saklıdır. Eksik işlerin bedelinin belirlenmesi için bilirkişi raporu talep edilebilir. Eksiklik ve ayıpları noter aracılığıyla ihtarname göndererek bildirmek, bildirimin süresinde yapıldığını ispatlamayı kolaylaştırır.

Ayıp inşaat sürerken fark edilirse teslimi beklemek gerekmez. Kanun’un 473. maddesine göre eserin müteahhidin kusuru yüzünden ayıplı ya da sözleşmeye, örneğin teknik şartnameye aykırı yapılacağı açıkça görülüyorsa arsa sahibi müteahhide uygun bir süre verebilir. Bu süre içinde aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde onarımın veya işe devamın, hasar ve masrafı müteahhide ait olmak üzere üçüncü bir kişiye verileceğini ihtar edebilir.

Eksik imalatlar ortak alanlarda ise, arsa sahipleri sadece kendi hisseleri oranında talepte bulunabilirler.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2018/1182 E., 2018/2073 K. sayılı kararına göre arsa sahibi, kendisine verilecek bağımsız bölümlerdeki eksik ve ayıplı işlerin dava tarihi itibarıyla hesaplanacak giderim bedelini ve ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işlerden kendi bağımsız bölümlerinin arsa payları toplamına isabet eden kısmı isteyebilir; teslimde gecikme halinde, elinde kalan bağımsız bölümler için mahalli piyasa rayiçlerine göre aylık kira bedelinden az olmamak üzere gecikme tazminatı da talep edebilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/4519 E., 2019/3156 K. sayılı kararında ise yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların taleplerinde eksik iş ile açık ve gizli ayıp ayrımının yapılması gerektiği; açık ayıpların, teslimden sonra muayene için uygun süre geçmesine rağmen ihbar edilmemişse talep edilemeyeceği belirtilmiştir.

Müteahhit temerrüde düşerse arsa sahibi hangi hakları kullanır?

Müteahhit, inşaatı sözleşmedeki sürede tamamlamaz veya bağımsız bölümleri zamanında ve eksiksiz teslim etmezse temerrüde düşer. Türk Borçlar Kanunu’nun 123-125. maddelerine göre arsa sahibi, müteahhide borcunu ifa etmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir. Bu süre içinde de ifa edilmezse arsa sahibi her zaman ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir; ya da ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararının (müspet zarar) giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönülmesi halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir; müteahhit temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse arsa sahibi, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın (menfi zarar) giderilmesini de isteyebilir. Bu talepler noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek bildirilebilir ve mahkeme yoluyla ileri sürülebilir.

Gecikme tazminatı, teslimin gecikmesi yüzünden arsa sahibinin uğradığı zararı karşılar; başka yerde ödenen kira ve eşya depolama gideri bu zararın tipik örnekleridir. Sözleşmede ayrıca cezai şart kararlaştırılmışsa Türk Borçlar Kanunu’nun 179. maddesi uygulanır. Ceza işin hiç veya gereği gibi yapılmaması için kararlaştırılmışsa arsa sahibi, sözleşmeden aksi anlaşılmadıkça ya işin yapılmasını ya da cezayı isteyebilir. Ceza geç teslim için kararlaştırılmışsa, hakkından açıkça vazgeçmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe bağımsız bölümlerle birlikte cezayı da isteyebilir.

Bu yüzden geç teslim edilen daireler teslim alınırken cezai şart hakkının saklı tutulduğu teslim tutanağına veya ihtarnameye yazılmalıdır. Taraflar cezanın miktarını serbestçe belirler ve hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (Kanun’un 182. maddesi). Müteahhit tacirse, Türk Ticaret Kanunu’nun 22. maddesi gereği cezanın aşırı olduğu iddiasıyla indirilmesini mahkemeden isteyemez.

Arsa sahibi hangi hâllerde tapu iptali ve tescil isteyebilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedildiğinde, arsa sahipleri tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir. Yükleniciye devredilmiş taşınmazların geri alınması için dava açılabilir. İnşaatın tamamlanma oranına göre, mahkeme tapu iptali ve tescil kararı verebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesine göre temerrüt nedeniyle sözleşmeden dönülmesi halinde taraflar daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir. Bu kurala dayanarak arsa sahipleri, inşaatın tamamlanmaması durumunda tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir; müteahhit de arsa sahibinin yararlanabileceği imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir. Ayıplı imalatta ise sözleşmeden dönme hakkı, eserin kullanılamayacak veya kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplı olması şartıyla Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesinin birinci fıkrasına dayanır; eser arsa sahibinin taşınmazı üzerinde yapıldığından, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa bu hak kullanılamaz.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2017/2892 E., 2019/5214 K. sayılı kararına göre yükleniciye verilen kat irtifakı tapuları avans niteliğindedir; yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişiler, ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmesiyle hak sahibi olur ve inşaat halindeki bir yapıdan bağımsız bölüm alan kişi TMK 1023. maddedeki iyi niyet korumasından yararlanamaz. Bağımsız bölüm doğrudan arsa sahibinden alınmışsa ise tapu iptali talebi reddedilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi de (2015/15227 E., 2018/4726 K.) yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişinin açtığı tapu iptali ve tescil davasında inşaatın fiziki seviyesinin bilirkişi eşliğinde saptanması, eksik işler varsa bedelinin belirlenerek davacıya depo etmesi için süre verilmesi, bedel depo edilirse davanın kabulü, aksi halde reddi gerektiğine karar vermiştir.

İlave yapılan bağımsız bölümler nasıl paylaştırılır?

İmar durumunda değişiklik meydana gelirse, ilave bağımsız bölümler yapılabilir. Bu bölümlerin paylaşımı sözleşmede belirtilmişse, taraflar buna göre hareket eder. Belirtilmemişse, fazla yapılan bölümler sözleşmedeki paylaşım oranı dikkate alınarak paylaştırılır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2010/6252 E., 2012/152 K. sayılı kararına göre, sözleşmede fazla yapılan bağımsız bölümün yükleniciye veya arsa sahibine ait olacağına ilişkin bir düzenleme bulunmadığında, bu bölüm de sözleşmedeki paylaşım oranı dikkate alınarak paylaştırılmalıdır.

Taraflar ilave bölümleri farklı bir oranla paylaşmak isterse bu yeni anlaşma sözleşmenin değiştirilmesi sayılır; yukarıda anlatılan şekil kuralı gereği noterde düzenleme şeklinde yapılır.

Av. Muhammet Ali BEYHAN