Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli bir payını müteahhide (yüklenici) devretmesi karşılığında, müteahhidin bu arsa üzerine bina yaparak belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini içeren iki taraflı bir sözleşmedir. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinir. Bu sözleşme türü, arsa sahibinin herhangi bir parasal ödeme yapmadan daire sahibi olmasını sağlar. Müteahhit ise inşa ettiği diğer daireleri satarak kar elde eder.
Arsa sahibi, arsanın belirli bir payını müteahhide devrederek, inşaat maliyetlerini üstlenmeden arsasının değerlendirilmesini sağlar. Müteahhit ise arsa maliyetine katlanmadan, inşaat maliyetlerini karşılar ve tamamlanan projedeki bağımsız bölümleri satarak kar elde eder. Böylece her iki taraf da bu anlaşmadan fayda sağlar.
Bu sözleşme türü, iki tarafa da borç yükleyen karma bir yapıya sahiptir. Arsa sahibinin yükümlülüğü, arsasını inşaat yapımına uygun halde müteahhide teslim etmektir. Arsanın imar durumu, zemin etüdü gibi teknik detaylarının inşaata uygun olması gerekmektedir. Müteahhit ise, inşaatın tüm aşamalarını yönetmek, projeyi sözleşmede belirtilen süre içerisinde tamamlamak ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini detaylı bir şekilde belirleyen maddeler içerir. Sözleşmede, projenin başlangıç ve bitiş tarihleri, inşaatın hangi standartlarda yapılacağı, kullanılacak malzemelerin kalitesi gibi teknik detaylar yer alır. Ayrıca, tarafların karşılıklı olarak ifa etmeleri gereken yükümlülükler, teslimat koşulları, cezai şartlar ve sözleşmenin feshi durumunda uygulanacak hükümler de belirtilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhitler için cazip bir iş modeli sunar. Müteahhit, arsa maliyetinden kurtulurken, sadece inşaat maliyetini üstlenir ve tamamlanan projedeki bağımsız bölümleri satarak kar elde eder. Bu durum, müteahhitin finansal yükünü hafifletir ve daha fazla projeye yatırım yapabilmesini sağlar.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, doğru ve detaylı bir şekilde düzenlendiğinde, taraflar arasında hukuki uyuşmazlıkların önüne geçer ve projenin başarıyla tamamlanmasını sağlar. Bu sözleşmeler, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlar çerçevesinde hukuki geçerliliğe sahiptir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği, tarafların sözleşme gereği üstlendikleri yükümlülüklerin ve uygulanacak hukuk kurallarının belirlenmesinde önemlidir. Bu sözleşme türü, iki tarafa borç yükleyen, atipik ve karma nitelikte bir sözleşme olarak kabul edilir. Hukuki nitelikleri itibarıyla, bu sözleşmeler eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi veya taşınmaz satış sözleşmesi özelliklerini barındırır.
Arsa sahibi, mülkiyet devri borcunu yerine getirirken, müteahhit ise inşaat yapma ve teslim etme yükümlülüğünü üstlenir. Bu yükümlülüklerin ifası sırasında, tarafların borçlarını yerine getirmesi ve anlaşmazlık durumunda uygulanacak kurallar, sözleşmenin hukuki niteliğine göre belirlenir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 470. maddesi ve devamı hükümlerine göre düzenlenir. Bu tür sözleşmelerde, arsa sahibinin yükümlülüğü, mülkiyetin devrini sağlamak ve inşaat yapımına elverişli bir arsa sunmaktır. Müteahhit ise, inşaatı tamamlamak ve arsa sahibine belirlenen bağımsız bölümleri teslim etmek zorundadır.
Hukuki uyuşmazlık durumlarında, kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre hareket edilir. Tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu'nun 112. maddesi ve devamı hükümleri devreye girer. Bu tür durumlarda, tarafların haklarını korumak için sözleşmede yer alan hükümler ve yasal düzenlemeler dikkate alınır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki geçerliliği, sözleşmenin resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre, taşınmaz satış vaadi içeren sözleşmelerin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin de noter huzurunda yapılması gerekmektedir.
Sözleşmenin resmi şekilde yapılması, tarafların hak ve yükümlülüklerini koruma altına alır. Noter, sözleşmenin her iki taraf için de anlaşılır ve açık olmasını sağlar. Noter huzurunda yapılan sözleşmeler, tarafların haklarını koruma altına alır ve hukuki güvenlik sağlar. Şekil şartına uyulmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, geçersiz sayılacağından tarafların hak ve borçları doğmayacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların karşılıklı yükümlülükleri net bir şekilde belirlenmelidir. Müteahhit, arsa üzerinde inşaat yapma ve belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etme yükümlülüğünü üstlenir. Arsa sahibi ise, inşaatın bedeli olarak arsanın belirli bir hissesini devretmeyi taahhüt eder. Taraflar arasında yapılacak olan bu sözleşmenin resmi şekle uygun olarak noter huzurunda düzenlenmesi, hukuki geçerlilik ve tarafların haklarının korunması açısından büyük önem taşır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçersizliği
Şekil şartına uyulmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Bu durumda, taraflar arasında sözleşmeden doğan hak ve borçlar oluşmaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 11. maddesi gereği, kanunen belirlenen şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmelerin geçersiz olduğu kabul edilir. Ancak, sözleşmenin geçersiz olduğunu bilen tarafın, dürüstlük kuralına aykırı olarak geçersizliği ileri sürmesi mümkün değildir. Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi gereği "Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." Eğer inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceğinden taraflar yükümlülüklerinden kaçınamaz.
Geçersiz sözleşmelere dayanarak yapılan kazandırmalar, Türk Borçlar Kanunu'nun sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında geri istenebilir. Bu durum, tarafların hukuki güvenliğini sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. Ayrıca, inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa ve taraflar arasında dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek bir durum söz konusuysa, geçersizlik iddiası kabul edilmez.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği durumunda, taraflar birbirlerine karşı ifa yükümlülüğünden kurtulmuş olurlar. Ancak, sözleşmenin geçersizliğine rağmen ifada bulunulmuşsa, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler. Bu durumda, arsa sahibi, müteahhide devrettiği arsa payını geri talep edebilirken, müteahhit de yaptığı inşaatın bedelini isteyebilir.
Geçersizlik durumunda, sözleşmenin geçersiz olduğunu bilen veya bilmesi gereken tarafın, dürüstlük kuralına aykırı davranarak geçersizliği ileri sürmesi kabul edilmez. Bu tür durumlarda, tarafların dürüstlük kuralına uygun hareket etmeleri beklenir ve hukuki uyuşmazlıkların çözümünde bu ilke göz önünde bulundurulur. Yargıtay kararlarında da sıklıkla vurgulanan dürüstlük kuralı, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirlemede önemli bir kriter olarak kullanılır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapu siciline şerh edilebilir. Bu şerh, müteahhit lehine inşaat hakkını belirtir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Tapuya şerh edilen sözleşme, arsa sahibinin arsayı üçüncü kişilere devretmesini engeller ve üçüncü kişilerin iyi niyetini ortadan kaldırır.
Tapuya şerh işlemi, müteahhidin haklarını korur ve ilgili taşınmaz üzerindeki hakların terkini veya haczin kaldırılması talebinde bulunmasını sağlar. Türk Medeni Kanunu'nun 1009/2. maddesine göre, "Şerhten sonra kazanılan haklar, şerh edilen hakka zarar verecek nitelikte ise, bu haklar ileri sürülemez." Sözleşme feshedilmedikçe, şerhin kaldırılması talep edilemez. Bu işlem, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler ve olası anlaşmazlıkların önüne geçer.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, müteahhidin haklarını korumanın yanı sıra, arsa sahibinin de haklarını güvence altına alır. Tapuya şerh edilen sözleşmeler, arsa sahibinin müteahhit dışındaki üçüncü kişilerle yapabileceği hukuki işlemleri kısıtlar ve bu sayede müteahhidin inşaat üzerindeki hakları korunur. Bu şerh işlemi, tarafların hak ve yükümlülüklerinin tapu sicilinde de kayıt altına alınmasını sağlar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibi ve Müteahhidin Yükümlülükleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi ve müteahhitin karşılıklı olarak yükümlülükleri bulunmaktadır. Arsa sahibinin asli edim yükümlülüğü, üzerinde inşaat yapılması için sözleşme konusu arsayı müteahhide teslim etmektir. Arsanın müteahhide fiziken ve hukuken inşaat yapmaya elverişli olarak ve ayıpsız şekilde teslim edilmesi gerekir. Arsa sahibinin yükümlülükleri, arsayı inşaat yapmaya uygun şekilde teslim etmekle başlar. Arsanın fiziki ve hukuki olarak inşaat yapmaya elverişli olması gerekmektedir. Örneğin, arsa üzerinde başka bir yapı olmamalı ve arsa, imar planına uygun olmalıdır. Ayrıca, arsanın zemin etüdü yapılmış olmalı ve inşaat için gerekli izinler alınmış olmalıdır.
Müteahhidin asıl yükümlülüğü ise, sözleşme konusu inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmektir. Müteahhit ayrıca, sadakat ve özen borcuna da sahiptir. İnşaatın yapımı sırasında özenli davranmalı ve inşaatı zamanında tamamlamalıdır. Müteahhit, inşaat sürecinde özenli ve titiz davranmalı, iş sağlığı ve güvenliği kurallarına uymalı ve inşaatı teknik şartnameye uygun olarak tamamlamalıdır. Ayrıca, müteahhit, inşaatın kalitesini ve güvenliğini sağlamak için gerekli tedbirleri almalı ve inşaat sürecini sürekli olarak denetlemelidir.
Müteahhitin yükümlülükleri arasında, inşaatın kalitesini ve güvenliğini sağlamak, projeyi zamanında tamamlamak ve sözleşmede belirtilen koşullara uygun olarak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmek yer alır. Müteahhit, sözleşme gereği yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir ve zararlarının tazmini için hukuki yollara başvurabilir. Tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda hukuki yaptırımlar devreye girer. Arsa sahibi, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Aynı şekilde, müteahhit de arsa sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda hukuki yollara başvurabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eksik veya Ayıplı İfa Halleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin eksik veya ayıplı ifada bulunması durumunda arsa sahibinin çeşitli hakları vardır. Eksik ifa, yüklenicinin sözleşme gereği yerine getirmesi gereken işleri tam olarak yapmaması durumudur. Ayıplı ifa ise, yapılan işin sözleşme koşullarına veya dürüstlük kuralına uygun olmaması durumudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 474. maddesine göre "Yüklenici, iş sahibine karşı eserin ayıpsız olarak teslim edilmesinden sorumludur."
Eksik veya ayıplı ifa durumunda, arsa sahibi yükleniciden eksikliklerin giderilmesini talep edebilir. Ayrıca, eksik işlerin bedelinin ödenmesini veya sözleşmenin feshedilmesini talep edebilir. Bu tür durumlarda, arsa sahibinin haklarını koruyabilmesi için gerekli hukuki süreçleri takip etmesi gerekmektedir.
Eksik ifa durumunda, yüklenici, sözleşmede belirtilen işleri tam olarak yerine getirmemiştir. Bu durumda, arsa sahibi, yükleniciden eksik işleri tamamlamasını talep edebilir. Eğer yüklenici, eksik işleri tamamlamazsa, arsa sahibi, eksik işlerin bedelini talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Eksik ifa durumunda, arsa sahibinin haklarını koruyabilmesi için noter aracılığıyla ihtarname göndermesi önemlidir.
Ayıplı ifa ise, yüklenicinin yaptığı işin kalitesiz veya eksik olması durumudur. Ayıplı ifa, yapılan işin sözleşme koşullarına veya dürüstlük kuralına uygun olmaması durumunu ifade eder. Bu durumda, arsa sahibi, ayıpların giderilmesini talep edebilir. Ayıpların giderilmemesi durumunda ise, arsa sahibi, bedelden indirim talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Ayıplı ifa durumunda da, arsa sahibinin haklarını koruyabilmesi için noter aracılığıyla ihtarname göndermesi gerekmektedir.
Eksik ifa ve ayıplı ifa arasındaki farklar, hukuki nitelik açısından önemlidir. Eksik ifa, yüklenicinin yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmemesi durumunu ifade ederken, ayıplı ifa, yapılan işin kalitesiz veya eksik olması durumunu ifade eder. Eksik ifada muayene ve ihbar yükümlülüğü bulunmazken, ayıplı ifada bu yükümlülükler devreye girer.
İhtarname hakkında detaylı bilgi için tıklayınız.
Eksik veya Ayıplı İmalat Halinde Arsa Sahiplerinin Hakları
Eksik veya ayıplı imalat durumunda arsa sahipleri çeşitli haklara sahiptir. Arsa sahibi, eksikliklerin giderilmesini, bedelden indirim yapılmasını veya sözleşmenin feshedilmesini talep edebilir. Ayrıca, noter vasıtasıyla ihtarname göndererek eksiklikleri bildirebilir ve giderilmesini isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 474. maddesine göre "Eser, teslim edildikten sonra iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ise iş sahibi, sözleşmeden dönebilir."
Eksik imalat durumunda, arsa sahibi, yükleniciden eksik işlerin tamamlanmasını talep edebilir. Eğer yüklenici, eksik işleri tamamlamazsa, arsa sahibi, eksik işlerin bedelini talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Eksik imalat durumunda, arsa sahibinin haklarını koruyabilmesi için noter aracılığıyla ihtarname göndermesi önemlidir. Eksik işlerin bedelinin belirlenmesi için bilirkişi raporu talep edilebilir.
Ayıplı imalat durumunda ise, arsa sahibi, yükleniciden ayıpların giderilmesini talep edebilir. Ayıpların giderilmemesi durumunda, arsa sahibi, bedelden indirim talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Ayıplı imalat durumunda da, arsa sahibinin haklarını koruyabilmesi için noter aracılığıyla ihtarname göndermesi gerekmektedir. Ayıpların giderilmesi için yapılan masraflar, yüklenici tarafından karşılanmalıdır.
Arsa sahiplerinin, eksik veya ayıplı imalat durumunda noter aracılığıyla ihtarname göndermesi önemlidir. Bu ihtarname, arsa sahibinin haklarını koruması için gereklidir. Eksik veya ayıplı imalat durumunda noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, arsa sahibinin haklarını koruyabilmesi için gerekli hukuki süreçlerin başlatılmasını sağlar.
Eksik veya ayıplı imalat durumunda arsa sahipleri, Türk Borçlar Kanunu'na dayanarak haklarını talep edebilirler. Eksik veya ayıplı ifa durumunda, arsa sahiplerinin talepleri, noter aracılığıyla yapılan ihtarname ile bildirilir. Ayrıca, eksik veya ayıplı imalatın giderilmesi için yapılan masraflar, yüklenici tarafından karşılanmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit’in Temerrüdü ve Sonuçları
Müteahhit, sözleşme gereği yükümlülüklerini zamanında yerine getirmezse temerrüde düşer. Bu durumda, arsa sahibi gecikme tazminatı talep edebilir ve müteahhide süre vererek ifayı talep edebilir. Müteahhit, edimlerini yerine getirmezse, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir veya müspet zararlarını talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesine göre "Borçlu, edimi ifa etmezse alacaklı, uygun bir süre vererek ifasını istemekte devam edebilir veya bu süre geçtikten sonra ifadan vazgeçerek müspet zararını talep edebilir."
Müteahhitin temerrüde düşmesi, yükümlülüklerini zamanında yerine getirmemesi durumunda ortaya çıkar. Arsa sahibi, müteahhidin temerrüde düşmesi durumunda gecikme tazminatı talep edebilir. Ayrıca, arsa sahibi, müteahhide belirli bir süre vererek ifayı talep edebilir. Müteahhit, bu süre içinde yükümlülüklerini yerine getirmezse, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir veya müspet zararlarını talep edebilir.
Müteahhitin temerrüde düşmesi durumunda, arsa sahibi, noter aracılığıyla ihtarname göndererek haklarını talep edebilir. Bu ihtarname, arsa sahibinin haklarını koruması için gereklidir. Ayrıca, arsa sahibi, müteahhidin temerrüde düşmesi durumunda mahkemeye başvurarak haklarını talep edebilir.
Müteahhitin temerrüde düşmesi durumunda, arsa sahibi, ifadan vazgeçerek müspet zararlarını talep edebilir. Müspet zarar, arsa sahibinin temerrüt nedeniyle uğradığı maddi zararları ifade eder. Müspet zararlar, inşaatın tamamlanmaması nedeniyle arsa sahibinin uğradığı kayıpları içerir.
Müteahhitin temerrüde düşmesi durumunda, arsa sahibi, sözleşmeden dönerek menfi zararlarını talep edebilir. Menfi zarar, arsa sahibinin sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı maddi zararları ifade eder. Menfi zararlar, sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle arsa sahibinin uğradığı kayıpları içerir.
Eksik veya Ayıplı İmalat Giderim Bedeli ile Cezai Şartların Ödenmesi
Eksik veya ayıplı imalat durumunda, arsa sahipleri eksikliklerin giderilmesi için bedel talep edebilir. Ayrıca, sözleşmede belirlenen cezai şartlar da uygulanabilir. Eksik imalatlar ortak alanlarda ise, arsa sahipleri sadece kendi hisseleri oranında talepte bulunabilirler.
Eksik imalat durumunda, arsa sahipleri yükleniciden eksik işlerin tamamlanmasını talep edebilir. Eğer yüklenici, eksik işleri tamamlamazsa, arsa sahipleri eksik işlerin bedelini talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Eksik imalat durumunda, arsa sahiplerinin haklarını koruyabilmesi için noter aracılığıyla ihtarname göndermesi önemlidir. Eksik işlerin bedelinin belirlenmesi için bilirkişi raporu talep edilebilir.
Ayıplı imalat durumunda ise, arsa sahipleri yükleniciden ayıpların giderilmesini talep edebilir. Ayıpların giderilmemesi durumunda, arsa sahipleri bedelden indirim talep edebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Ayıplı imalat durumunda da, arsa sahiplerinin haklarını koruyabilmesi için noter aracılığıyla ihtarname göndermesi gerekmektedir. Ayıpların giderilmesi için yapılan masraflar, yüklenici tarafından karşılanmalıdır.
Eksik veya ayıplı imalat durumunda, arsa sahipleri sözleşmede belirlenen cezai şartları da talep edebilir. Cezai şartlar, yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uygulanır. Cezai şartlar, arsa sahibinin zararını karşılamak amacıyla belirlenir ve sözleşmede belirtilen koşullar doğrultusunda uygulanır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu İptali ve Tescil Talebi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedildiğinde, arsa sahipleri tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir. Yükleniciye devredilmiş taşınmazların geri alınması için dava açılabilir. İnşaatın tamamlanma oranına göre, mahkeme tapu iptali ve tescil kararı verebilir.
Tapu iptali ve tescil talebi, arsa sahiplerinin sözleşmenin feshi durumunda haklarını koruyabilmesi için önemlidir. Arsa sahipleri, yükleniciye devredilmiş taşınmazların geri alınması için tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir. Bu talep, mahkemeye başvurarak yapılır ve mahkeme, inşaatın tamamlanma oranına göre karar verir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesine göre "Borçlu temerrüde düşmüşse, alacaklı sözleşmeden dönebilir ve ifa menfaatinin yerine tazminat talep edebilir." Bu maddeye dayanarak, arsa sahipleri, inşaatın tamamlanmaması veya ayıplı imalat durumunda tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İlave Bağımsız Bölüm Yapılması
İmar durumunda değişiklik meydana gelirse, ilave bağımsız bölümler yapılabilir. Bu bölümlerin paylaşımı sözleşmede belirtilmişse, taraflar buna göre hareket eder. Belirtilmemişse, taraflar arasında eşit şekilde paylaştırılır.
İlave bağımsız bölüm yapılması, inşaat sürecinde meydana gelen imar değişiklikleri nedeniyle ortaya çıkabilir. Bu durumda, taraflar arasında yapılan sözleşmede bu bölümlerin nasıl paylaşılacağı belirtilmişse, taraflar bu hükümlere göre hareket eder. Eğer sözleşmede böyle bir hüküm yoksa, ilave bağımsız bölümler taraflar arasında eşit şekilde paylaştırılır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 31/01/1994 tarihli kararına göre "Sözleşmede aksine hüküm olmadığı için fazla yapılan bölümlerin paylaşılması esas olup, tamamının yükleniciye verilmesi için gerekli bir neden yoktur." Bu karar, ilave bağımsız bölümlerin paylaşımında tarafların eşit haklara sahip olduğunu göstermektedir.
Hak kaybına uğramamak adına bir avukattan destek almakta fayda vardır.
Yargıtay Kararları Işığında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/15227 E., 2018/4726 K.
Eksik İfa ve Ayıplı İfa Halinde Üçüncü Kişinin Tapu İptali ve Tescil Davasında Eksik ve Ayıplı İfa Bedelinin Hesaplatılması
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; mahallinde 01.11.2012 tarihinde inşaat mühendisi bilirkişi eşliğinde yapılan keşifte mahkemece, davaya konu 8 no'lu parselde "..." isimli 6 bağımsız bölümlü bir binanın bulunduğu ve binanın tamamlanmış olup tüm bağımsız bölümlerinde ikamet edildiği, satış vaadi sözleşmesine konu 6 no'lu bağımsız bölümde ise davalı arsa sahibinin oturduğu; 7 no'lu parselde de "..." isimli 6 bağımsız bölümlü bir binanın bulunduğu, çatı katındaki odaların kısmen yapılmadığı ve inşaat aşamasında kaldıkları, yine bağımsız bölümlerde bir takım işlerin tamamlanmadığı ancak tüm bağımsız bölümlerde ikamet edildiği gözlemlenmiş; keşif sonrası alınan 11.07.2013 tarihli inşaat bilirkişisi raporunda da, arsa sahibine ait 7 no'lu parseldeki binanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile tasdikli projesine göre eksik ve ayıplı işler bedelinin toplam 122.145,00 TL, arsa sahibince binada yapıldığı beyan edilen işler bedelinin ise toplam 21.250,00 TL olduğu, satış vaadine konu 8 no'lu parseldeki binanın 6 no'lu bağımsız bölümünün ise dava tarihi itibariyle değerinin 300.000,00 TL olarak hesaplandığı, ancak 7 no'lu parseldeki binada eksik ve ayıplı işlerin arsa sahibi yönünden katlanabilir seviyede olmayıp arsa sahibi yönünden kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname ile tasdikli projeye göre iş henüz tamamlanmadığından müteahhidin edimlerini henüz yerine getirmemiş olduğu yönünde görüş bildirilmiştir. Taraf vekillerince rapora itiraz edilmesi üzerine inşaat bilirkişi tarafından düzenlenen 15.12.2013 tarihli ek rapora göre de davalı arsa sahibinin isteyebileceği kira kaybı bedeli ile 7 no'lu parsel üzerindeki binada eksik ve ayıplı işler bedeli ile arsa sahibince binada yapıldığı beyan edilen işler bedeli yeniden hesaplanmış ise de, dava konusu taşınmazlar üzerinde yapılan bu inşaatların tamamlanma oranı gerek 11.07.2013 tarihli asıl raporda gerekse 15.12.2013 tarihli ek raporda tespit edilmemiştir.
Bu durumda mahkemece, mahallinde uzman bilirkişiler eşliğinde yeniden keşif yapılarak 05.08.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca dava konusu taşınmazlar üzerindeki inşaatların getirilen fiziki seviyesinin saptanması, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınarak eksik işler varsa bu işlerin bedelinin tespit edilmek suretiyle depo etmesi için davacıya uygun bir süre verilmesi, bu bedel depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından davacının ... iptali ve tescil isteminin hüküm altına alınması, aksi takdirde davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/1182 E., 2018/2073 K.
Eksik ve Ayıplı İfa Bedeli Talepli Davada Giderim Bedeli Tespiti ve Hesaplama Usulü
Dava, sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülgâ Borçlar Kanunu 355. ve devamı maddelerde düzenlenen eser sözleşmesi niteliğini de taşıyan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmış eksik ve ayıplı iş bedeli ile gecikme tazminatı istemli alacak davasıdır.
Davacı ve diğer paydaşları ve davalı arasında düzenlendiği ihtilâfsız olan 08.04.1996 tarihli düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni ikinci kez tadil eden 15.12.2006 tarihli sözleşmeye göre, davacıya ve diğer paydaşlarına ait olan gayrimenkulde davalı tarafından yapılacak inşaatta davacı arsa sahibine verilecek dokuz adet bağımsız bölümün 30.06.2007 tarihinde teslim edilmesinin kararlaştırıldığı, ancak dairelerin sözleşmelerde belirlenen şartlarda ve sürede teslim edilmediği anlaşılmaktadır. Davacı arsa sahibi kendisine verilecek dokuz adet bağımsız bölümdeki eksik ve ayıplı işlerin dava tarihi itibariyle hesaplanacak giderim bedeli ile ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işlerden dokuz adet dairenin arsa payları toplamına isabet eden kısmını talep etmekte haklıdır. Gecikme tazminatı talebi bakımından ise; davacı arsa sahibinin kendisine bırakılan dokuz adet bağımsız bölümden altı tanesini 15.12.2006 tarihli tadil sözleşmesi ile dairelerin teslim tarihi olarak kararlaştırılan 30.06.2007 tarihinden önce dava dışı 3. kişilere devrettiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Somut olaya dava tarihi itibariyle uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 106/II. maddesi gereğince davacı arsa sahibi geriye kalan 3 adet bağımsız bölümün 30.06.2007 tarihinden 03.11.2010 dava tarihine kadar hesaplanacak mahalli piyasa rayiçleri ile aylık kira bedelinden az olmamak üzere gecikme tazminatını da isteyebilir.
O halde mahkemece yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılıp, dosyadaki mevcut deliller ve tespit dosyasındaki bulgular dikkate alınarak davacı arsa sahibinin isteyebileceği eksik ve ayıplı işlerin giderim bedeli ile gecikme tazminatı hesaplattırılıp, dava ve ıslah tarihleri de dikkate alınarak dava sonuçlandırılmalıdır. Bu hususlar gözetilmeden hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2016/4519 E., 2019/3156 K.
Üçüncü Kişi Tarafından Eksik ve Ayıplı İfa Nedeniyle Yükleniciye Yönelik Davada Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hükümlerinin Dikkate Alınması
Taraflar arasında satış sözleşmesi olup, davalı yüklenicinin sorumluluğu bu sözleşme hükümlerine göre belirlenmelidir. Dosya içerisinde taraflar arasındaki satış sözleşmesine rastlanılmamıştır. Bu nedenle satış sözleşmesi dosyaya konularak hükümleri incelenip, satış sözleşmesinde satıcı yüklenici ile arsa sahipleri arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine bir atıf olup olmadığı incelenip var ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı yüklenicinin taahhüt ettiği işlere göre eksik ve ayıplı iş talep edebilecekleri aksi halde satış sözleşmesindeki şartlar gözönüne alınarak sonuca gidilmelidir. Davacılar eksik ve ayıplı işlere ilişkin talepte bulunmuş olup mahkemece bu talepler konusunda ayrıntılı inceleme yapılmamıştır. Eksik iş bedeli teslimden itibaren 5 yıl içinde talep edebilecekken ayıplı işler gizli ve açık olmalarına göre farklı şekilde talep edilebilirler. Açık ayıpların teslimden itibaren muayene için uygun bir süre geçmiş olması halinde gerekli ihtar yapılmadığı takdirde talep edilemeyecektir. Bu nedenle eksik iş ile açık ve gizli ayıp ayrımı da yapılmak sureti ile bir karar verilmesi gerekirken yükleniciden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre eksik ve ayıplı iş bedellerinin tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2017/2892 E. , 2019/5214 K.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit veya Arsa Sahibinden Daire Alınması Durumunda Tapu İptali ve Tescil İstemi
Davacılar vekili, davacı arsa sahiplerinin dava dışı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, sözleşmenin mahkemece geriye etkili feshedilerek kararın kesinleştiğini, bu nedenle yolsuz hale gelen davalı adına kayıtlı bağımsız bölüme ait tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davalı müvekkilinin bağımsız bölümü 3.kişiden iktisap ettiğini öne sürerek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına; davalının bağımsız bölümü yükleniciden almadığı, dava dışı 3.kişiden aldığı gerekçesiyle tapuya güven ilkesi gözetilerek davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı davacılar vekili temyiz etmiştir.
Arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle kat irtifakı düzenlenmiş, bağımsız bölümlerden bir tanesi davalıya intikal etmiştir.
Arsa payı karşılğı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye verilen kat irtifakı tapuları avans mahiyetindedir. Yüklenicinin bağımsız bölümleri 3.kişilere satması halinde bu kişiler ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimleri yerine getirmesiyle hak sahibi olurlar. Bu durumda, inşaat halinde bir yerden bağımsız bölüm alan kişinin iyi niyetli olduğundan bahsedilemeyeceğinden TMK’nın 1023.maddesinden bu manada yararlanamaz.
Somut olayda, davacıların bağımsız bölümün yükleniciye avans verildiğini iddia etmesine rağmen davalı, arsa sahibinden aldığını savunmaktadır. Mahkemece bu hususta araştırma yapılmamıştır. Bu durumda, mahkemece gerekli araştırma yapılarak davalıların tapuyu bizzat arsa malikinden aldığı kanısına varılırsa şimdiki gibi davanın reddine karar verilmesi aksi takdirde bağımsız bölümün davalının akidi olan …’a yüklenici tarafından satılmış olması halinde davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeyle karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/1298 E., 2021/58 K.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kat değişikliği yapılırken, sözleşmelerde şekil şartlarına uyulması gerektiği
Dava eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalılar vekillerince temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, müvekkilinin de aralarında bulunduğu kat maliklerinin davalı ... ... Gayrimenkul .... ve Kentsel Dön. Dan. ... ile hazırlayacağı proje ve belirleyeceği müteahhit firma için bedelsiz danışmanlık hizmeti alındığını, diğer davalı ... Otomotiv Oto Yedek Parça Kiralama ... Turizm Tarım Tic. İth. İhr. İnş. Ltd. Şti. ile de ... 8. Noterliği'nce 21.04.2014 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme imzalanmadan önce kat yerleşim şeması için yapılan kura çekimine göre müvekkilinin yeni binada 6. kata oturma hakkı kazandığını, ancak bir kısım diğer kat maliklerinin 5.ve 6. katta hak talep etmeleri üzerine işin çıkmaza girdiğini bunun üzerine, davalılar adına yetkili kişilerce müvekkiline 2 kat aşağıya inmesi karşılığında 50.000,00 TL teklif edildiğini, müvekkilince teklifin kabul edildiğini ancak ... 8. Noterliği'nce 21.04.2014 tarihinde imza altına alınan sözleşme gününden beri müvekkiline 50.000,00 TL'nin ödenmediğini belirterek, kat değiştirme bedeli 50.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... ... Gayrimenkul .... ve Kentsel Dön. Dan. ... vekili, müvekkili ile davalı arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığını, husumet itirazları bulunduğunu ileri sürerek, diğer davalı ... Oto. Oto Yedek Parça Kiralama... Tarım Tic. İth. İhr. Ltd. Şti. vekili ise müvekkili şirket ile davacı ve diğer kat malikleri arasında ... 8. Noterliği'nin 21.07.2014 tarih ve 11660 yevmiye sayılı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini ve müvekkili şirket tarafından sözleşme şartlarına uygun olarak inşaat faaliyetlerinin devam ettiğini, müvekkili şirketin davacının dilekçesinde iddia etmiş olduğu taahhütten hiçbir şekilde bilgisinin bulunmadığını, davacının iddiasını yazılı delille kanıtlaması gerektiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
Mahkemece, bir kat malikinin, kentsel dönüşüm neticesi yeniden yapılacak binada hiçbir bedel talep etmeksizin sözleşmenin kurulabilmesi amacı ile bir alt kata geçmesinin hayatın
akışına aykırı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne ve 50.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmiştir.
Davacı ile davalı ... ... Gayrimenkul .... ve Kentsel Dön. Dan. işletmesi sahibi ...arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmadığı gibi, bu davanın tarafları arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kefil, garanti ya da başkasının fiilini üstlenme taahhüdüde yer almadığından bu davalı hakkındaki davanın taraf sıfatı (pasif husumet) yokluğundan reddi gerekmektedir.
Davacı yüklenici ... Oto. Oto Yedek Parça Kiralama... Tarım Tic. İth. İhr. Ltd. Şti. ile ilgili olarak da; davacının da taraf olduğu bu davalı ile ... 8. Noterliği'nde imzalanan 21.07.2014 gün ve ve 11660 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacı arsa (kat maliki) sahibine ayrıca 50.000,00 TL nakit bedel ödeneceğine dair bir hüküm yer almamaktadır. Bir kısım tanıklar davacı lehine bu şekilde beyanda bulunmuş iseler de, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geçerliliği TMK’nın 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlı olup, BK 13. maddesi hükmü gereğince de kanunda yazılı şekile uyularak yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinin de yazılı şekile uyularak yapılmasının zorunlu olduğu, davacının iddia ettiği kendisine 50.000,00 TL ilave bedel ödeneceğine dair düzenleme ve değişikliğin, yüklenicinin durumunu ağırlaştıran ilave ve değişikliklerden olduğundan, resmi şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer almayan bu taahhüdün yapıldığının adi yazılı belge ve tanık beyanıyla kanıtlanması mümkün değildir.
O halde mahkemece davalı ... ... Gayrımenkul Yatırım ve Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı ... hakkındaki davanın taraf sıfatı yokluğundan, yüklenici şirket hakkındaki davanın ise esastan reddine karar verilmesi gerekirken yasal bir dayanak ve gerekçe gösterilmeksizin yanlış bir değerlendirme ile davanın kabulü doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
Avukat Muhammet Ali BEYHAN
