Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli bir payını müteahhide (yüklenici) devretmesi karşılığında, müteahhidin bu arsa üzerine bina yaparak belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini içeren iki taraflı bir sözleşmedir. Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinir. Bu sözleşme türü, arsa sahibinin herhangi bir parasal ödeme yapmadan daire sahibi olmasını sağlar. Müteahhit ise arsa maliyetine katlanmadan yalnız inşaat maliyetini üstlenir ve kendisine kalan bağımsız bölümleri satarak kar elde eder.
Sözleşmede projenin başlangıç ve bitiş tarihleri, inşaatın hangi standartlarda yapılacağı, kullanılacak malzemelerin kalitesi gibi teknik detaylar yer alır. Ayrıca tarafların karşılıklı yükümlülükleri, teslimat koşulları, cezai şartlar ve sözleşmenin feshi durumunda uygulanacak hükümler de belirtilir.
Sözleşmenin hukuki niteliği nedir, noterde yapılması gerekir mi?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen, atipik ve karma nitelikte bir sözleşme olarak kabul edilir; eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi veya taşınmaz satış sözleşmesi özelliklerini birlikte barındırır. Sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’nun 470. maddesi ve devamı hükümlerine göre değerlendirilir. Arsa sahibinin yükümlülüğü, mülkiyetin devrini sağlamak ve inşaat yapımına elverişli bir arsa sunmaktır. Müteahhit ise inşaatı tamamlamak ve arsa sahibine belirlenen bağımsız bölümleri teslim etmek zorundadır.
Tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesi ve devamı hükümleri devreye girer. Uyuşmazlıkta hangi kuralların uygulanacağı, sözleşme hükümleri ve sözleşmenin bu karma niteliği gözetilerek belirlenir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki geçerliliği, sözleşmenin resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre, taşınmaz satış vaadi içeren sözleşmelerin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin de noter huzurunda yapılması gerekir. Şekil şartına uyulmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz sayılacağından tarafların hak ve borçları doğmaz.
Üzerine bina yapılacak taşınmaz paylı mülkiyete konuysa Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi uyarınca sözleşmeye tüm maliklerin katılması gerekir. Aksi hâlde sözleşmenin ifa kabiliyeti bulunmaz ve taraflar birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri isteyebilir.
Taraflar hangi borçları üstlenir, müteahhit geciktirirse ne olur?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibi ve Müteahhidin Yükümlülükleri
Arsa sahibinin asli edim yükümlülüğü, üzerinde inşaat yapılması için sözleşme konusu arsayı müteahhide teslim etmektir. Arsanın müteahhide fiziken ve hukuken inşaat yapmaya elverişli olarak ve ayıpsız şekilde teslim edilmesi gerekir. Örneğin arsa üzerinde başka bir yapı olmamalı, arsa imar planına uygun olmalı, zemin etüdü yapılmış ve inşaat için gerekli izinler alınmış olmalıdır.
Müteahhidin asıl yükümlülüğü ise sözleşme konusu inşaatı tamamlayıp sözleşmede belirtilen koşullara uygun olarak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir. Müteahhit ayrıca sadakat ve özen borcu altındadır: inşaatı zamanında, teknik şartnameye uygun ve iş sağlığı ve güvenliği kurallarına uyarak tamamlamalı, inşaatın kalitesini ve güvenliğini sağlamak için gerekli tedbirleri almalıdır. Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir ve zararlarının tazmini için hukuki yollara başvurabilir; arsa sahibi yükümlülüklerini yerine getirmezse müteahhit de hukuki yollara başvurabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit’in Temerrüdü ve Sonuçları
Müteahhit, sözleşme gereği yükümlülüklerini zamanında yerine getirmezse temerrüde düşer. Türk Borçlar Kanunu’nun 123. maddesine göre arsa sahibi, borcun ifası için müteahhide uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir. Arsa sahibi bu talebini noter aracılığıyla göndereceği ihtarname ile bildirebilir.
Müteahhit verilen süre içinde de edimini yerine getirmezse arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi uyarınca ifayı ve gecikme tazminatını istemeye devam edebilir, ifadan vazgeçerek inşaatın tamamlanmaması nedeniyle uğradığı müspet zararını talep edebilir ya da sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini isteyebilir. Bu talepler için müteahhide karşı dava açılabilir.
Kat karşılığı inşaatta tapu iptali ve tescil davası nasıl açılır?
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde hatalı veya gerçek durumu yansıtmayan tescil işlemlerinin iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi amacıyla açılan davalardır. Bu davaların amacı, tapuda yolsuz tescil niteliği taşıyan kayıtların düzeltilmesi ve taşınmaz mülkiyetinin gerçek hak sahibine geçmesidir. Bu dava; muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), ölünceye kadar bakma sözleşmesi, inançlı işlem, kadastro öncesi hak durumu, vekalet görevinin kötüye kullanılması veya hukuki ehliyetsizlik gibi farklı sebeplere de dayanabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğurduğundan tapu iptali ve tescil davasına konu olabilir. Bu davalar uygulamada “ferağa icbar davası” veya “tescile zorlama davası” olarak da adlandırılır. Davanın kabul edilebilmesi için davalının tapuyu davacıya devir yükümlülüğünün ispatlanması gerekir. Tarafların hak talepleri farklı olguların ispatına dayanabileceğinden bu husus, davayı açan her taraf açısından ayrı ayrı değerlendirilir.
Davacı ve Davalı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle üç farklı tarafça tapu iptali ve tescil davası açılabilir:
- Arsa Sahibi Tarafından Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası: Arsa sahipleri, taşınmaz mülkiyetini herhangi bir sebeple inşaat faaliyetlerinin tamamlanması öncesinde yükleniciye veya yüklenicinin göstereceği üçüncü kişilere devretmiş olabilirler. Ayrıca, inşaat faaliyetlerinin bitmesi ve teslim akabinde de tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür. Arsa sahipleri, yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya eksik ifa etmesi durumunda tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilirler.
- Müteahhit (Yüklenici) Tarafından Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası: Yüklenici, arsa sahibine karşı sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirdiği takdirde, arsa paylarının devrini talep edebilir. Arsa sahibi, yüklenicinin taleplerini haksız bir şekilde reddederse, yüklenici tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davada yüklenici, sözleşme gereği tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini ispatlamak zorundadır.
- Üçüncü Kişiler Tarafından Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası: Üçüncü kişiler, yüklenici ile yaptıkları taşınmaz satış sözleşmesi veya satış vaadi sözleşmesi kapsamında tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilirler. Yüklenici, üçüncü kişilere taşınmaz satışı yaparak sermaye oluşturmak amacıyla bu tür işlemler gerçekleştirebilir. Ancak, yüklenici edimlerini yerine getirmediği takdirde, üçüncü kişiler tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilirler.
Davalı taraf ise genellikle tapuda malik görünen kişidir; davanın kime karşı açıldığına göre arsa sahibi, yüklenici veya üçüncü kişiler davalı olabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/1765 E., 2020/1033 K. sayılı kararına göre, arsa sahibinin yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişilere yaptığı pay devri, inşaatın finansmanı için verilen bir avans niteliğindedir; yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak kazanır ve ancak bu hakkı üçüncü kişilere temlik edebilir. Bu nedenle yükleniciden pay edinen üçüncü kişiler Türk Medeni Kanunu’nun 1023 ve 1024. maddeleri hükmünden yararlanamaz; arsa sahibi, inşaatın iskân izni alınarak hukuken teslimine kadar avans olarak verdiği payları geri alma hakkına sahiptir. Aynı kararda, bedeli para değil eser olarak ödenen bu pay devirlerinde önalım hakkının kullanılamayacağı da belirtilmiştir.
Yargılama Usulü ve Deliller
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davası, davacı tarafından görevli ve yetkili mahkemeye sunulacak olan dava dilekçesiyle açılır. Dilekçelerin teatisi aşamasının tamamlanmasının ardından ön inceleme duruşması yapılır ve tahkikata geçilir. Tahkikat aşamasında keşif günü verilir ve dosyaya ilişkin olarak inceleme yapmak üzere bilirkişi heyeti görevlendirilir. Bu aşamada keşif ve bilirkişi masraflarının yatırılması gerekecektir.
Bu davalarda kullanılabilecek deliller arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri (teknik şartname, paylaşım sözleşmesi, avan projesi, statik ve tesisat projeleri, mimari proje vb.), tanık beyanı, belediyeden ve diğer ilgili idari veya özel kişi ve kurumlardan getirtilmesi talep edilecek olan bilgi ve belgeler, keşif, bilirkişi raporu, uzman görüşü, karşılıklı olarak gönderilmiş ve tebliğ alınmış olan ihtarnameler, mesajlaşma ekran görüntüleri, fotoğraf ve video gibi görsel deliller yer alabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak, üçüncü kişi tarafından doğrudan yükleniciye karşı açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında tüketici mahkemesinin görevli olması durumu söz konusu olabilir.
Yetkili mahkeme ise, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi gereğince dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.
Zorunlu veya İhtiyari Arabuluculuk
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında, dava şartı olarak arabuluculuk zorunlu değildir. Bu durum; üçüncü kişilerin veya yüklenicinin arsa sahibine karşı açacağı davalar ile arsa sahiplerinin yükleniciye karşı açacağı davalar için geçerlidir. Ancak taraflar ihtiyari olarak arabuluculuk sürecini tercih edebilir ve bu şekilde aralarındaki uyuşmazlığı giderebilirler.
Sözleşme İçeriğinin Önemi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşme metinleri taraflar arasındaki hukuki statünün en önemli belirleyicisidir. Yargıtay kararları genellikle tamamlayıcı hükümler içeren içtihatlar ortaya koyar; sözleşmede ne kadar çok boşluk varsa, Yargıtay tarafından belirlenmiş uygulama kuralları o kadar çok uygulanır. Bu nedenle sözleşmenin, gerekirse bir gayrimenkul avukatından destek alınarak ayrıntılı ve açık biçimde düzenlenmesi önem taşır.
Örneğin, sözleşmenin feshine ilişkin taleplerin varlığı halinde mahkeme tarafından keşif ve bilirkişi incelemesi gerçekleştirilir ve inşaat tamamlanma oranının yüzde 90’ın altında mı yoksa üstünde mi olduğu tespit edilir. Yargıtay uygulamasında inşaat yüzde 90 ve üzerinde tamamlanmışsa sözleşme ileriye etkili olarak feshedilir; bu seviyenin altında kural olarak geriye etkili fesih gündeme gelir. Oran, arsa sahibine kalacak bölümlere göre değil, sözleşme konusu inşaatın tamamına göre belirlenir; arsa sahibi daha düşük seviyede de sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshedebilir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.