Kira sözleşmesinde kefil sorumluluğu, kefalet yazılı yapılmış ve kefil azami miktarı ile tarihi kendi el yazısıyla yazmışsa doğar. Kefil kiracı değildir; kiracı ödemezse kira borcunun kefalet metninde yazılı sınır içindeki kısmından sorumlu olur. Kefalet metnini, eş rızasını ve süreleri kontrol etmeden ödeme yapmayın.
Kira sözleşmesinde kefil sorumluluğu nedir? Kefalet ne zaman geçerli olur?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 581. maddesi, kefaleti kefilin borçlunun borcunu ödememesinin sonuçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı alacaklıya karşı üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Kira ilişkisinde alacaklı kiraya veren, asıl borçlu kiracıdır. Kefalet geçerli bir asıl borca bağlıdır; kira sözleşmesi geçerli değilse kefalet de dayanaksız kalır.
Geçerlilik üç adımda kontrol edilir: kefalet yazılı mı, azami miktar ve kefalet tarihi kefilin el yazısıyla yazılmış mı, kefil müteselsil sıfatını da kendi el yazısıyla belirtmiş mi. Evli kefil için eşin yazılı rızası da aranır. Bu şartlardan biri eksikse kefile karşı talep zayıflar.
Kefil azami miktarı ve tarihi el yazısıyla yazmazsa ne olur?
Türk Borçlar Kanunu’nun 583. maddesi, kefaletin yazılı yapılmasını ve azami miktar ile kefalet tarihinin belirtilmesini geçerlilik şartı sayar. Kefilin azami miktarı ve tarihi, müteselsil kefilse bu sıfatı da kendi el yazısıyla yazması gerekir. Bilgisayarda yazılmış, yalnız imzalanmış bir kira sözleşmesi bu şartı karşılamaz.
Şart yerine gelmediyse kefalet geçersizdir ve kefil ödemeyle yükümlü tutulamaz. Aynı madde, kefilin sorumluluğunu sonradan artıran değişikliklerin de kefalet sözleşmesi için öngörülen şekle bağlı olduğunu söyler. Kira bedeli sonradan artırılmışsa kefilin artan kısımdan sorumlu olup olmadığı kefalet metnine ve yazılı azami miktara bağlıdır; kefilin sorumluluğunu artıran bir değişiklik varsa bunun gereken şekilde yapılıp yapılmadığına bakılır. Kefil, azami miktar sınırının üzerinde bir tutardan her hâlde sorumlu olmaz.
Kefil olacaksanız azami miktarı hem rakamla hem yazıyla kendiniz yazın, tarihi unutmayın. Müteselsil ibaresi yazılmadıysa kefalet adi kefalet sayılır; bunun sonucu başvuru sırası bölümünde anlatılmıştır.
Kira kefili olmak için eşin yazılı rızası gerekir mi?
Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 584. maddesi, ayrılık kararı veya yasal ayrı yaşama hakkı bulunmayan evli kişinin kefil olabilmesi için eşinin yazılı rızasını şart koşar. Rıza en geç kefalet sözleşmesinin kurulduğu anda verilmiş olmalıdır; sonradan alınan onay eksikliği gidermez.
Aynı maddenin son fıkrası, ticari işletme sahibi, şirket ortağı veya yöneticisi ile esnaf bakımından işletmeyle ilgili kefaletlerde eş rızasını aramaz. Bu istisnadan yararlanmak isteyen taraf kefaletin işletmeyle bağlantısını ispatlamak zorundadır. Kefil olmadan önce eşin imzalı rızasını sözleşmeye ekletin; rızanın tarihi sözleşme tarihinden sonra olmamalıdır.
Kira kefili hangi borçlardan ve en fazla ne kadarından sorumlu olur?
Türk Borçlar Kanunu’nun 589. maddesi, kefilin her durumda sözleşmede yazılı azami miktara kadar sorumlu olduğunu düzenler. Aksi kararlaştırılmadıkça kefil; asıl borçtan, temerrüdün yasal sonuçlarından, kendisine önceden bildirilen takip ve dava masraflarından ile işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan yıla ait akdi faizden sorumludur. Sözleşmede açıkça kararlaştırılmamışsa kefil yalnız kefaletten sonra doğan borçlara karşı sorumlu olur.
Kira bedeli bu kapsamın çekirdeğidir. Aidat gibi yan giderlerin ve kiralananın hasarının kefalet kapsamına girip girmediği, kefalet metninin ne yazdığına bağlıdır; metin yalnız kira borcunu anıyorsa bu kalemleri kefilden istemek tartışmalı hâle gelir. Kiracının kiraya veren üzerinde bıraktığı kira depozitosu kefaletten ayrı bir ilişkidir; kefil ödeme yapmadan önce talep edilen borcun hangi kalemlerden oluştuğunu sormalıdır. Aidat alacağı için aidatı ödemeyen kiracıya karşı izlenecek yol ayrıca anlatılmıştır.
Kanun, kefaletin asıl borç ilişkisinin hükümsüzlüğünden doğan zararı veya ceza koşulunu da kapsayacağına dair anlaşmaları kesin hükümsüz sayar. Azami miktar ne kadar yüksek yazılırsa yazılsın, kefilden bu tutarın üzerinde bir şey istenemez.
Kira sözleşmesi uzarsa kira kefili aynı şekilde sorumlu olur mu?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Uzayan dönem için kefilin sorumluluğu ise kefalet metnine bağlıdır ve tartışmalıdır.
Kanunda uzayan dönem kefaleti için ayrı bir hüküm yoktur. Çözüm, kefaletin şekil ve miktar kurallarından çıkar: kefilin sorumluluğu yazılı azami miktar ve tarihle sınırlıdır, sonradan sorumluluğu artıran her değişiklik de gereken şekle bağlıdır. Bu nedenle uzayan dönem için kefile gidilebilmesi, kefalet metninin bu dönemi kapsayıp kapsamadığına ve biriken borcun azami miktarın içinde kalıp kalmadığına bağlıdır. Metinde yalnız ilk kira yılı yazıyorsa, ikinci yıldan itibaren biriken kira için kefile gitmek riskli olur.
Örneğin kefalet metni “kira süresince” diyor ve süre ile tutar belirtmiyorsa, uzayan yıllar için kefilin sorumluluğu itirazın konusu olabilir. Kiraya veren, kira ilişkisinin nasıl sona erdiğini ve nasıl uzadığını gösteren kira sözleşmesinin sona erme ve fesih kurallarına göre hangi dönemin kefalet kapsamında kaldığını belirler.
Kira kefaleti kaç yıl sürer, kefil borçtan ne zaman kurtulur?
Türk Borçlar Kanunu’nun 598. maddesi gerçek kişi kefaletini kuruluşundan on yıl sonra kendiliğinden sona erdirir. Kefalet daha uzun süre için verilmiş olsa bile kefil ancak on yıl dolana kadar takip edilebilir. Kefalet, sona ermesinden en erken bir yıl önce şekle uygun yazılı açıklamayla en çok on yıl için uzatılabilir.
Asıl borç sona erince kefil de kurtulur; kiracı borcunu ödediyse veya borç başka bir sebeple ortadan kalktıysa kefalet de biter. Kefalet süreli verilmişse süre dolunca kefil borcundan kurtulur; süresiz kefalette ise Türk Borçlar Kanunu’nun 600 ve 601. maddeleri ayrı kurallar getirir. Kira bedelinden doğan alacak ayrıca beş yıllık zamanaşımına tabidir.
Kiraya veren adi ve müteselsil kefile ne zaman başvurabilir?
Adi kefalette alacaklı, önce borçluya başvurmadan kefili takip edemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 585. maddesi bunun istisnalarını sayar: kesin aciz belgesi alınmışsa, borçluya Türkiye’de takip imkânsızsa veya borçlu iflas etmiş ya da konkordato mühleti almışsa alacaklı doğrudan kefile başvurabilir.
Müteselsil kefalette alacaklı borçluyu takip etmeden kefile gidebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 586. maddesi bunun için borçlunun temerrüde düşmesini ve ihtarın sonuçsuz kalmasını, ya da borçlunun ödeme güçsüzlüğünün açık olmasını arar. Kiraya veren bu yüzden önce kiracıya ihtar gönderip sonucunu belgelemelidir. Birden fazla kefil varsa payları 587. maddeye göre belirlenir.
Kefile karşı icra takibi yapılır mı, kefil tahliye edilir mi?
Kefile karşı icra takibi yapılabilir, ancak kefil tahliye edilemez. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi, adi kira ilişkisinde ödeme emrinin borçlunun kiralanandan çıkarılması ihtarını içermesini düzenler; bu ihtar kiracıya yöneliktir. Tahliye kiracının kiralananı kullanma hakkıyla ilgili olduğundan kefil için söz konusu olmaz.
Kefile yönelik takip ayrı bir borca, yani kefalet borcuna dayanır ve yukarıda anlatılan başvuru sırası ile azami miktar sınırı içinde kalmalıdır. Kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi bu nedenle kefili tahliye bakımından kapsamaz; kefile başvuru, kefalet borcuna ve kanundaki başvuru sırasına bağlı ayrı bir işlemdir.
Kefile ödeme emri gelirse hangi itirazlar ileri sürülebilir?
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 62. maddesi, itirazın ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine yapılmasını öngörür. Bu süre geçerse borç kesinleşme yoluna girer. Tebligat zarfını ve tebliğ tarihini saklayın; süre bu tarihe göre işler. Süreler, itirazın dilekçesi ve sonuçları icra takibine itiraz yazısında ayrıca ele alınmıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 591. maddesi, kefilin asıl borçluya ait ödeme güçsüzlüğünden doğmayan bütün def’ileri alacaklıya karşı ileri sürebileceğini söyler. Kefil; kefaletin şekil şartlarının eksik olduğunu, eş rızasının bulunmadığını, istenen tutarın azami miktarı aştığını, kira borcunun ödendiğini veya borcun sona erdiğini, kefalet süresinin dolduğunu ya da alacaklının başvuru sırasına uymadığını ileri sürebilir.
Kefalet metni, tebliğ edilen ödeme emri ve kira sözleşmesi birlikte incelendiğinde hangi itirazın dayanağı olduğu ortaya çıkar. Kefile yönelik takip ve itiraz işlemleri icra hukuku alanına girer; kira uyuşmazlığının bütünü ise kira hukuku alanındaki işlemlerle birlikte yürür.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.