Aidat Nedir ve Ödeme Yükümlülüğü
Aidat bedeli, kat mülkiyeti veya kat irtifakı sistemine tabi yapılarda, ortak yaşam alanlarının bakım ve idamesi için malik veya kiracılardan toplanan düzenli ödemeleri ifade eder. Bu ödeme, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesi uyarınca kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi gibi hizmetlerde çalışanlara yapılan ödemeler ile bu alanlarda yapılan bakım, onarım, sigorta primleri ve diğer giderlerin karşılanması için gereklidir. KMK madde 20, kat maliklerinin bu giderlere katlanmak zorunda olduğunu hükme bağlar. Aidat, toplu yaşam alanının sürekliliğini ve bakımını sağlamak amacıyla tahsil edilir; dolayısıyla ortak alanları kullanmayan veya bu alanlara ihtiyaç duymadığını ileri süren bir malik dahi bu ödemelerden sorumlu tutulur.
Aidat ödeme yükümlülüğü yalnızca malikler için değil, aynı zamanda bağımsız bölümleri sürekli olarak kullanan kiracılar için de geçerlidir. KMK madde 22, kiracıların aidat borcunu ödeme yükümlülüğünü düzenler ve bu kapsamda kiracıları malik ile birlikte müştereken sorumlu tutar. Bu maddeye göre, kiracı yalnızca kendi ödediği kira bedeli ile sınırlı olarak sorumludur. Kiracının aidatı ödememesi durumunda, malik ödeme yaparak daha sonra bu tutarı kiracıdan talep edebilir.
KMK madde 39 ise, aidat toplanmasında yöneticiye şeffaflık ve hesap verme yükümlülüğü getirir. Yönetici, her yıl başında kat maliklerine tüm gelir ve giderlerin dökümünü vermek zorundadır. Aidat ödemeleri elden yapılabileceği gibi, toplu yaşam alanlarının yönetim planında aksi belirtilmediği sürece, aidatların bir banka hesabı üzerinden tahsil edilmesi, kayıtların tutulması açısından daha güvenli bir yöntem olarak kabul edilir.
Aidat Ödenmezse Ne Olur?
Aidat ödenmemesi durumunda, ilgili malik veya kiracı hakkında kat malikleri kurulu kararıyla dava açılabilir veya ilamsız icra takibi başlatılabilir. Geciken aidat borçları için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Bu durumda, icra takibi talebinde herhangi bir ek belgeye gerek olmaksızın, direkt olarak malikten ödeme talep edilebilir. Ayrıca, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25, kat maliklerinden birinin borcunu uzun süre ödememesi durumunda, diğer maliklerin onun bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkını devralmasını isteme hakkına sahiptir. Yargıtay kararlarına göre de aidat gibi yan giderlerin uzun süre ödenmemesi, tahliye ve mülkiyet devri gibi sonuçlar doğurabilir.
Boş Eve Aidat Ödenir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümler kullanılmasa dahi maliklerin aidat ödemekle yükümlü olduğunu belirtir. Bu durum, toplu yaşam alanlarının tüm sakinleri için eşit yükümlülükler getirilmesini amaçlar; dolayısıyla bağımsız bölümün kullanılmıyor oluşu aidat yükümlülüğünden muafiyet sağlamaz. Malik veya kiracı bu durumdan etkilenmeksizin ödemeleri düzenli olarak yapmak zorundadır.
Aidat Bedelinin Belirlenmesi ve Dağıtımı
Aidat bedelinin belirlenmesi süreci, toplu yaşam alanlarının ortak giderlerini karşılamak amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak yapılır. Bu belirleme süreci, genellikle kat malikleri kurulu veya yönetim tarafından hazırlanan işletme projesine dayanır. İşletme projesi, bir yıl boyunca yapılması öngörülen tüm gelir ve giderlerin kapsamlı bir dökümünü içerir ve bağımsız bölümlerin aidat tutarlarının hesaplanmasına olanak tanır. Yönetim planına göre hazırlanan bu proje, her yılın başında kat maliklerinin onayına sunulur ve proje onaylandığında aidat ödemelerinin dağıtımı kesinleşmiş olur. Eğer proje kat malikleri kurulu tarafından değil de yönetim tarafından hazırlanmışsa, bağımsız bölümlerin kullanıcılarına bildirim yapılır. Bildirimden sonra yedi gün içinde itiraz edilmemesi halinde proje kesinleşir; itiraz edilmesi durumunda ise kat malikleri kurulu yeniden değerlendirme yapabilir.
Aidat bedelinin belirlenmesinde kullanılan yöntemlerden biri metrekare esasına göre hesaplamadır. Metrekare esaslı aidat belirlemesinde, her bir bağımsız bölümün metrekare büyüklüğüne göre aidat dağılımı yapılır. Öncelikle, yıllık ya da aylık tüm ortak giderlerin toplamı hesaplanır. Ardından bu toplam tutar, tüm bağımsız bölümlerin toplam metrekaresine bölünerek her bir metrekareye düşen aidat bedeli hesaplanır. Bu bedel, bağımsız bölümün büyüklüğü ile çarpılarak o bölümün ödeyeceği aidat tutarı belirlenir
Örneğin, yıllık ortak giderlerin toplamı 28.000 TL olarak hesaplanmış ve toplam alan 2.000 m² olarak belirlenmişse, her metrekare başına düşen aidat bedeli 14 TL olacaktır. Bu bedel, her bağımsız bölümün metrekaresi ile çarpılarak, bölümün yıllık aidat miktarı bulunur. Çıkan sonuç, 12’ye bölünerek aylık aidat tutarı elde edilir. Bu yöntem, ortak giderlerin bağımsız bölümlerin büyüklüğüne göre orantılı olarak dağıtılmasını sağlar.
Aidat Bedelinin Arsa Payına Göre Belirlenmesi
Aidat bedelinin belirlenmesinde tercih edilen diğer bir yöntem ise arsa payına göre dağıtım esasıdır. Arsa payı esasına göre aidat belirleme, taşınmazın arsa payına sahip olma oranına göre aidat hesaplanması anlamına gelir. Örneğin, toplam 20 bağımsız bölümün bulunduğu bir yapı düşünülürse ve yıllık ortak giderler 15.000 TL olarak hesaplanmışsa, toplam arsa payı da 500 birim ise, her bir arsa payı için ödenecek aidat bedeli 30 TL olacaktır. Bağımsız bölümlerin sahip olduğu arsa payı ile bu birim fiyat çarpıldığında, her bir bölümün ödemesi gereken aidat bedeli ortaya çıkar. Bu yöntem, yapı içinde farklı büyüklüklerde ve farklı arsa paylarına sahip bağımsız bölümlerin adil bir dağılımla aidat ödemesini sağlar.
İşletme Projesinin Hazırlanışı ve Bildirimi
Aidat bedellerinin belirlenmesi ve dağıtımı işletme projesine dayanılarak yapılır. İşletme projesi, kat malikleri kurulu tarafından düzenlenir ve yönetim planına uygun olarak her yılın başında hazırlanır. Projede, bir yıl boyunca yapılacak tüm gelir ve gider kalemleri detaylandırılır ve bu kalemler üzerinden bir aidat bütçesi oluşturulur. Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümlerin sürekli kullanıcılarına tebliğ edilmek zorundadır. Bildirimin ardından proje, yedi gün içinde herhangi bir itiraz gelmemesi halinde kesinleşir. İtiraz durumunda ise, kat malikleri kurulu bu itirazları değerlendirir ve gerekli görülürse projede düzenleme yapabilir. Kesinleşen proje, dava süreçlerinde delil niteliği taşır. İşletme projesinin dikkatle hazırlanması, toplu yaşam alanlarında karşılaşılabilecek olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önemlidir. Ayrıca, projenin esnek bir bütçe ile hazırlanması, öngörülemeyen masrafların ortaya çıkması durumunda yönetimi kolaylaştırır.
Aidat Ödemelerinde Kiracının ve Malikin Sorumluluğu
Kiracının Ortak Giderlerden Sorumluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 22, kiracının ortak giderler üzerindeki sorumluluğunu düzenleyerek kiracıyı, malik ile birlikte bu giderleri ödeme yükümlülüğüne dahil eder. KMK madde 22/1, bağımsız bölümlerde sürekli şekilde oturma hakkına sahip kiracılar ile malik arasında “müteselsil sorumluluk” prensibini getirir. Bu, kiracının aidat ve yan giderler üzerinde malik ile birlikte zincirleme sorumlu olduğu anlamına gelir. Ancak kiracının sorumluluğu, yalnızca kira bedeli kadar olan miktarla sınırlıdır; dolayısıyla, ödemeler yaptığı kira bedelinden mahsup edilir. Bu düzenleme, kiracıların, bağımsız bölümü kullandıkları süre boyunca, ortak alanların masraflarına katkı sağlamalarını zorunlu kılar.
Örneğin, kiracı bir apartman dairesinde yaşarken site veya apartman yönetimi tarafından toplanan aidat ödemeleriyle kapıcı, güvenlik ve bakım masrafları gibi giderler karşılanır. Bu nedenle kiracı, bağımsız bölümden yararlandığı sürece aidat ödemelerine katkıda bulunmak zorundadır.
Kiracı Aidat Ödemezse Ev Sahibi Mi Öder?
Kiracının aidat ödememesi durumunda, KMK madde 22 gereği, malik de bu borcun ödenmesinden sorumlu tutulur. Bu durumda malik, kiracının ödemediği aidat borcunu öncelikle kendisi ödeyip daha sonra dava veya icra takibi yoluyla kiracıdan talep edebilir. KMK, kiracının aidat borcunu ödememesi halinde yönetimin, malik aleyhine takip başlatma hakkını korur. Bu durumlarda malik, kiracı ile olan sözleşme çerçevesinde kiracının aidat ödeme yükümlülüğünü güvence altına almak için teminat talep edebilir. Yargıtay kararları da bu yönde olup, aidat borcunun ödenmemesi halinde kiracının yanı sıra malikin de borçtan sorumlu olduğunu kabul etmektedir.
Örneğin, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2013/17439 K. 2013/29832 sayılı kararında, aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı malikin ödeme yapması ve ardından kiracıya rücu edebilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Bu karar, aidat borcunun nihayetinde malik tarafından ödenmesi gerekeceğini ancak ödemenin sonrasında kiracıya rücu edilebileceğini açıkça ortaya koymaktadır. Dolayısıyla, kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda malik, hem apartman veya site yönetimiyle ilişkileri düzenli tutmak hem de sorumluluklarını yerine getirmek adına bu ödemeyi yapmak zorundadır.
Mirasçılık Halinde Aidat Ödeme Sorumluluğu
Bir bağımsız bölüm maliki vefat ettiğinde, mülkiyet hakkı mirasçılara geçer ve aidat ödeme yükümlülüğü de mirasçılar için müşterek bir sorumluluk olarak doğar. Eğer muris aidat borcunu ödemeden vefat etmişse, KMK ve Medeni Kanun’un ilgili hükümleri gereğince bu borç, mirasçılar arasında paylaştırılır. Mirasçılar, miras taksimi yapılana kadar taşınmaz üzerinde elbirliğiyle mülkiyete sahip olduklarından aidat borçları için müştereken sorumlu tutulurlar. KMK madde 22’deki müteselsil sorumluluk ilkesi, mirasçılar için de geçerlidir.
Mirasçılar bu borçları üstlenmek istemediklerinde mirası reddedebilir; aksi takdirde tüm mirasçılar, murisin borcunu ortaklaşa ödeme yükümlülüğü altına girer. Kat mülkiyetine sahip yapılarda yönetim, ödenmemiş aidatlar için dava veya icra takibi başlatabilir ve borcun tamamı tahsil edilene kadar süreci takip edebilir. Mirasçılar arasında aidat borcu sorumluluğu doğrudan devredildiğinden, malik öldüğünde borcun ödenmemesi gibi bir durum söz konusu olamaz.
Yeni Malikin Eski Aidat Borcundan Sorumluluğu
Bağımsız bölümü yeni satın alan malikin, önceki malik döneminde birikmiş aidat borçlarından sorumlu tutulması mümkün değildir. Bu durum, taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi halinde aidat borçlarının yalnızca yeni malik döneminde başlayacağını ifade eder. Gayrimenkul Hukuku gereği, eski malik dönemine ait borçların yeni malik tarafından ödenmesi gibi bir yükümlülük söz konusu değildir. Yeni malik, taşınmazın satış tarihinden sonraki aidat borçlarından sorumlu olup, satın alma öncesi döneme ait borçlar için herhangi bir yükümlülük altına girmeyecektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borçlarının malikin değiştiği tarihten itibaren yeni malik üzerinde borç doğurmasını öngörür. Bu nedenle yeni malikin, taşınmazı satın aldığı tarih itibariyle başlayacak aidat borçlarını ödemesi gerekmektedir. Ancak eski malik borçları ödemediyse, yönetim eski malike karşı dava veya icra takibi yoluna giderek bu borçların tahsilini sağlayabilir.
Aidat Ödemeyen Kiracı ve Maliklere Yönelik Yaptırımlar
Aidat Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Kiracının aidat borcunu ödememesi halinde, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 315’e göre, ev sahibi, kiracıya ihtar göndererek tahliye sürecini başlatabilir. TBK madde 315 uyarınca, kiracının muaccel hale gelmiş kira veya yan gider borçlarını ödememesi durumunda, mal sahibi tarafından kiracıya yazılı olarak bir ödeme süresi tanınmalıdır. Ev sahibi ihtarname ile kiracıya en az 30 günlük bir süre vererek aidat borcunu ödemesi gerektiğini, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğini ve tahliye davası açılacağını bildirmek zorundadır. Verilen sürede ödeme yapılmadığı takdirde, ev sahibi kiracıyı tahliye etmek için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/3731 K. 2017/12158 sayılı kararında, yan giderleri ödememenin tahliye sebebi oluşturduğunu belirtmiştir. Bu karar, kiracının aidat gibi yan giderleri ödememesi halinde tahliye edilebileceğini netleştirir.
Kiracıya karşı icra takibi hakkında detaylı bilgi almak için tıklayınız.
Aidat Ödemeyen Kiracıya İcra Takibi
Kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda, ev sahibi veya apartman/site yönetimi tarafından kiracıya karşı icra takibi başlatılabilir. İcra takibi başlatıldığında, ilgili icra dairesi kiracıya bir ödeme emri gönderir. Kiracı, ödeme emrine itiraz etmez ve borcunu ödemezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir. Ödeme emrine kiracı tarafından itiraz edilirse, takip durur ve alacaklının itirazın kaldırılması davası açması gerekir.
Aidat Ödemeyen Kiracıya Apartman veya Site Yönetiminin Yapabilecekleri
Aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı apartman veya site yönetimi de doğrudan icra takibi veya dava açabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22, aidat borçları konusunda kiracıyı malik ile birlikte sorumlu tutar. Dolayısıyla, yönetim kiracıya yönelik bir icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Yönetimin bu süreçte ödemeyi malikten talep etme hakkı da vardır; ödemeyi malik yaptıktan sonra bu tutarı kiracıdan talep edebilir. Genellikle yönetimler, aidat borçları için hem malike hem de kiracıya yönelik süreci başlatırlar, bu da borcun kısa sürede tahsil edilmesi açısından etkili olur. Yönetim ayrıca, birikmiş aidat borçlarının ödenmemesi durumunda, tahliye talebiyle mahkemeye başvuruda bulunabilir.
Aidat Ödemeden Kaçan Kiracı Hakkında Yapılabilecekler
Kiracı aidat borcunu ödemeden taşınmazı terk ettiğinde, malik veya site yönetimi borcun tahsili için yasal süreç başlatabilir. Eğer kiracı, ödenmemiş aidat borcunu bırakıp taşınmazdan ayrılmışsa, yönetim veya malik, alacağı tahsil etmek için dava açabilir. Yargıtay içtihatlarına göre, kiracının aidat borcunu ödemeden ayrılması, malikin borcu ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; malik öncelikle bu borcu yönetim veya siteye ödemek ve ardından kiracıya rücu etmek zorundadır. Ayrıca, yönetim veya malik kiracının bulunması halinde ona karşı ilamsız icra takibi yoluna giderek borcu tahsil edebilir. Bu durumda malik, yönetimle arasındaki yükümlülükleri düzenlemek adına borcu ödeyip, yasal yollardan bu ödemeyi kiracıya rücu edebilir.
Aidat Ödememenin Hukuki Yaptırımları
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 20’ye göre, kat malikleri, ortak alan ve hizmetlerden doğan tüm giderleri ödemekle yükümlüdür. Giderlerin ödenmemesi durumunda, kat maliklerinin ve yönetim kurulunun, borçlu malike veya kiracıya karşı dava açma ve ilamsız icra takibi başlatma hakları bulunmaktadır. Giderleri ödemeyen malik, borcunu geciktirdiği her gün için %5 oranında gecikme tazminatı ödemek zorundadır. KMK madde 25 uyarınca, borcunu ödemeyen malik, diğer maliklerin haklarını ihlal edecek şekilde davranırsa, diğer maliklerin talebi üzerine bağımsız bölümünü devretme yükümlülüğüyle karşı karşıya kalabilir.
Yargıtay, KMK’nın bu hükmüne dayanarak, aidat gibi ortak giderlerin ödenmemesinin tahliye ve mülkiyet devrine yol açabileceğine ilişkin çeşitli kararlar vermiştir. Aidat borcunun ödenmemesi yalnızca malik için değil, aidat yükümlülüğü taşıyan kiracı açısından da tahliye sebebi oluşturabilir. Dolayısıyla, aidat ödemelerinde eksiklik olduğunda hukuki yaptırımlar ağır ve caydırıcı niteliktedir.
Aidat Kaç Ay Ödenmezse İcra Gelir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirli bir süre belirtilmemiş olmakla birlikte, aidat ödenmemesi durumunda borçluya icra takibi başlatılabilmesi tamamen kat malikleri kurulunun veya yönetimin takdirine bağlıdır. Yani bir aidat, yalnızca bir ay dahi ödenmemiş olsa, icra takibi başlatılabilir. Uygulamada genellikle birkaç ayın birikmesi beklenir, ancak bu bir zorunluluk değildir. Kat malikleri kurulu veya yönetim, süre beklemeksizin aidat ödemesi yapılmayan ay için icra takibi başlatma hakkına sahiptir.
İcra takibi başlatıldığında, ödeme talebi ile borçluya bildirim yapılır; eğer borçlu, ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmez ve borcu ödemezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir. Bu süreçte, ödenmeyen aidat borcu için belirli bir süre beklenmesi gerekmediğinden, kat malikleri veya yönetimin inisiyatifi oldukça geniştir. Dolayısıyla, icra takibi için kanuni bir süre sınırlaması olmamakla birlikte, yönetimin uygun bulduğu her durumda takibat başlatılabilir.
Apartman Aidat Zamanaşımı
Apartman aidatları, Borçlar Kanunu’nda yer alan genel zamanaşımı süresine tabidir. Bu kapsamda, aidat borçları için zamanaşımı süresi beş yıldır. Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borcunun takibinde zamanaşımını beş yıl olarak öngörmektedir. Bu nedenle, beş yıldan daha eski aidat borçları için dava açılamaz veya icra takibi başlatılamaz. Örneğin, 2020 yılında ödenmeyen aidat borcu, 2025 yılına kadar talep edilebilir, ancak bu sürenin aşılması halinde ilgili borç için yasal yollara başvurulamaz. Zamanaşımı süresi, aidat borcunun doğduğu andan itibaren başlar ve borcun talep edilmemesi halinde beş yıl sonunda sona erer. Site veya apartman yönetimi, düzenli olarak aidat borçlarını takip etmeli ve beş yıllık süre dolmadan borçları talep etmelidir. Aksi durumda, yasal haklar kaybedilerek tahsilat zorluğu yaşanabilir.
İnşaatı Bitmemiş ve İskanı Alınmamış Bölüm İçin Aidat Talep Edilmesi
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 17, inşaatı tamamlanmamış veya iskanı alınmamış bölümler için aidat talep edilip edilmeyeceği konusunda açık bir düzenleme içerir. Kanuna göre, eğer kat irtifakı kurulmuş bir gayrimenkulde yapının üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, bağımsız bölümlerin sahiplerinden aidat talep edilebilir. Bu durumda, yapının tamamlandığı ve bağımsız bölümlerin en az üçte ikisinin kullanıldığı ispatlanarak, henüz iskan alınmamış veya inşaatı tamamlanmamış bağımsız bölümler için de aidat talep edilebilir.
Ancak, yapı tamamen tamamlanmamış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmamışsa, bu alanlar için aidat yükümlülüğü doğmaz. KMK’nın bu hükmü, yarım kalan projelerde veya henüz faaliyete geçmeyen yapılarda aidat borcuna dair gereksiz yüklerin önüne geçilmesini sağlar. Kanun, üçte iki oranının sağlanması halinde bile aidat ödemeleri ile ilgili yönetim planına uygun olarak karar alınması gerektiğini belirtir.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Ayrımı
Kat İrtifaklı Taşınmazlarda Aidat Alınabilir mi?
Kat irtifakı, bir yapının inşaatı tamamlanmadan önce bağımsız bölümler üzerinde kurulan bir hak olup, tapu kütüğünde bu bölümlerin hak sahipleri adına tescil edilmesine olanak tanır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 17, kat irtifaklı taşınmazlarda aidat toplanması ile ilgili düzenlemeleri içerir. Bu maddeye göre, bir yapının inşaatı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile kat irtifakı kurulu bu taşınmazda KMK hükümlerine göre aidat toplanabilir. Bu durumda, kat maliklerinden bekçi, kapıcı, güvenlik, temizlik gibi ortak hizmetler ve yapının bakım-onarım giderlerine katılmaları beklenir. Kat irtifakı sahiplerinin kendi aralarında bir yönetici atayarak veya dışarıdan birini görevlendirerek bu giderlerin yönetimini sağlaması mümkündür.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu düzenlemesi, fiilen kullanılmaya başlanmış kat irtifaklı yapılarda, ortak alanların bakım ve işletme maliyetlerinin karşılanması için aidat ödemesini zorunlu hale getirir. Ancak, yapı henüz kullanılmaya başlanmamış ve yapının büyük bir kısmı inşaat halinde kalmışsa, bu gibi taşınmazlar için aidat yükümlülüğü doğmaz. Bu düzenleme, yarım kalmış veya iskanı alınmamış binalarda kat irtifakı sahiplerini gereksiz mali yüklerden korumayı amaçlar. Fiili kullanım şartının sağlanması halinde ise, kat irtifakı sahipleri aidat borçlarından sorumlu olup, yapı kullanılmadığı sürece bu yükümlülük geçerli olmaz.
Kat İrtifakı Tapusu mu Kat Mülkiyeti Tapusu mu Daha İyi?
Kat irtifakı tapusu ve kat mülkiyeti tapusu, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakları açısından önemli farklılıklar içerir. Kat irtifakı tapusu, yapı henüz inşaat aşamasındayken, projenin onaylanmış olması koşuluyla alınan bir tapudur. Bu tapu, malike inşaatı tamamlanmamış bağımsız bölüm üzerinde yalnızca hak sahibi olma imkanı verir ve inşaatın bitirilmesi ile kat mülkiyetine çevrilmesi gerekmektedir. Kat mülkiyeti tapusu ise yapının tamamen tamamlanması ve iskan ruhsatının alınması sonrası düzenlenir. Kat mülkiyeti tapusu, bağımsız bölümlerin her birinin kullanıma hazır olduğunu ve ilgili bölümlerin malikleri adına ayrı ayrı tescil edildiğini gösterir. Kat mülkiyeti tapusu, taşınmazın yasal açıdan tüm şartları sağladığını ve kullanıma hazır hale geldiğini tesciller; bu nedenle alıcılar açısından daha güvenli ve tercih edilen bir tapu türüdür.
Gayrimenkul alıcıları için kat mülkiyeti tapusu, kat irtifakı tapusuna göre daha avantajlıdır. Kat mülkiyeti tapusu, yapının tamamlandığını ve inşa sürecinde eksiklikler olmadığını, taşınmazın gerekli tüm yasal izinlere sahip olduğunu kanıtlar. Kat irtifaklı tapu ile taşınmaz alındığında, iskan alınmamış olması nedeniyle çeşitli riskler söz konusu olabilir; yapı tamamlansa bile yasal eksiklikler nedeniyle kat mülkiyetine geçişte sorun yaşanabilir. Ayrıca, kat irtifakı tapusuyla alınan taşınmazlar, kat mülkiyeti tapulu taşınmazlara göre ikinci el piyasasında daha düşük değerlenir.
Avukat Muhammet Ali BEYHAN
