Aidat ödenmezse yönetici veya diğer kat maliklerinden biri, borçlu kat maliki hakkında icra takibi başlatabilir ya da arabulucuya başvurduktan sonra dava açabilir. Ödemede geciken kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı da öder. Bağımsız bölümü kullanan kiracı bu borçtan malik ile birlikte sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır.
Aidat nedir, kimler ödemekle yükümlüdür?
Aidat bedeli, kat mülkiyeti veya kat irtifakı sistemine tabi yapılarda, ortak yaşam alanlarının bakım ve idamesi için malik veya kiracılardan toplanan düzenli ödemeleri ifade eder. Bu ödeme, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi uyarınca kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi gibi hizmetlerde çalışanlara yapılan ödemeler ile bu alanlarda yapılan bakım, onarım, sigorta primleri ve diğer giderlerin karşılanması için gereklidir. KMK madde 20, kat maliklerinin bu giderlere katlanmak zorunda olduğunu hükme bağlar.
Aidat ödeme yükümlülüğü yalnızca malikler için değil, bağımsız bölümü sürekli olarak kullanan kiracılar için de geçerlidir. KMK madde 22, kiracıyı aidat borcundan malik ile birlikte sorumlu tutar; bu sorumluluğun sınırı aşağıda kiracı ve malik bölümünde açıklanmıştır.
KMK madde 39 ise yöneticiye hesap verme yükümlülüğü getirir. Yönetici, yönetim planında başka bir zaman yazılı değilse her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabını vermek zorundadır. Aidatların bir banka hesabı üzerinden tahsil edilmesi, kayıtların tutulması ve ödemenin ispatı açısından daha güvenli bir yöntemdir.
Boş Eve Aidat Ödenir mi?
Evet. KMK madde 20’ye göre kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiklerini ya da kendi bağımsız bölümlerinin durumu nedeniyle bunlara ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bağımsız bölümün boş durması veya ortak alanların kullanılmaması aidat yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Kat İrtifaklı ve İskanı Alınmamış Yapılarda Aidat Alınabilir mi?
Kat irtifakı, bir yapının inşaatı tamamlanmadan önce bağımsız bölümler üzerinde kurulan ve tapu kütüğüne tescil edilen bir haktır. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 17’ye göre kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Bu durumda iskanı henüz alınmamış yapılarda da kapıcı, güvenlik, temizlik ile bakım ve onarım giderleri için aidat toplanabilir. Kat irtifakı sahipleri kendi aralarından veya dışarıdan bir yönetici atayabilir.
Yapı fiilen tamamlanmamış ya da bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmamışsa, bu madde uyarınca kat mülkiyeti hükümlerine göre aidat toplanamaz. Düzenleme, yarım kalmış veya henüz kullanılmayan yapılarda kat irtifakı sahiplerini erken doğan ortak gider yükünden korur.
Aidat bedeli nasıl belirlenir ve paylaştırılır?
Aidat bedeli, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, bir yıl boyunca öngörülen gelir ve giderlerin dökümünü içeren işletme projesine dayanılarak belirlenir. KMK madde 20’ye göre kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılır.
Uygulamada yönetim planı veya kat malikleri arasındaki anlaşmayla benimsenen yöntemlerden biri metrekare esasıdır. Bu yöntemde önce yıllık veya aylık ortak giderlerin toplamı hesaplanır, bu tutar tüm bağımsız bölümlerin toplam metrekaresine bölünerek metrekare başına düşen bedel bulunur ve bu bedel bağımsız bölümün büyüklüğü ile çarpılır.
Örneğin, yıllık ortak giderlerin toplamı 28.000 TL olarak hesaplanmış ve toplam alan 2.000 m² olarak belirlenmişse, her metrekare başına düşen aidat bedeli 14 TL olacaktır. Bu bedel, her bağımsız bölümün metrekaresi ile çarpılarak, bölümün yıllık aidat miktarı bulunur. Çıkan sonuç, 12’ye bölünerek aylık aidat tutarı elde edilir.
Aidat Bedelinin Arsa Payına Göre Belirlenmesi
Arsa payı esasında aidat, her bağımsız bölümün arsa payı oranına göre hesaplanır. Örneğin, toplam 20 bağımsız bölümün bulunduğu bir yapı düşünülürse ve yıllık ortak giderler 15.000 TL olarak hesaplanmışsa, toplam arsa payı da 500 birim ise, her bir arsa payı için ödenecek aidat bedeli 30 TL olacaktır. Bağımsız bölümlerin sahip olduğu arsa payı ile bu birim fiyat çarpıldığında, her bir bölümün ödemesi gereken aidat bedeli ortaya çıkar. Bu yöntem, farklı büyüklükte ve farklı arsa paylarına sahip bağımsız bölümler arasında orantılı bir dağılım sağlar.
İşletme Projesinin Hazırlanışı ve Bildirimi
KMK madde 37’ye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar. Projede ana taşınmazın bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikine düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir. Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır. Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden kabul edildiğinden aidat alacağının takibinde önemli bir delildir. Projenin öngörülemeyen masrafları karşılayacak esneklikte hazırlanması, olası uyuşmazlıkların önüne geçer.
Aidattan kiracı mı, malik mi sorumludur?
Kiracının Ortak Giderlerden Sorumluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 22, kat malikinin gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından, bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma (sükna) hakkı veya başka bir sebeple devamlı olarak yararlananları da malik ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutar. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve kiracının yaptığı bu ödeme kira borcundan düşülür. Bu nedenle yönetim, aidat alacağını hem malikten hem de kira bedeli sınırında kiracıdan isteyebilir.
Kiracı Aidat Ödemezse Ev Sahibi Mi Öder?
Evet. Kiracının aidat ödememesi durumunda, KMK madde 22 gereği malik de bu borçtan sorumlu kalır ve yönetim malik aleyhine takip başlatabilir. Malik, kiracının ödemediği aidatı yönetime ödedikten sonra bu tutarı dava veya icra takibi yoluyla kiracıdan talep edebilir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2013/17439 K. 2013/29832 sayılı kararında da malikin bilgisi ve onayıyla daireyi kullanan kişinin oturduğu dönemin aidatından sorumlu olduğu, bu aidatı ödeyen malikin ödediği tutarı ondan isteyebileceği kabul edilmiştir. Malik, bu riski azaltmak için kira sözleşmesinde aidat yükümlülüğünü açıkça düzenleyip teminat talep edebilir.
Kiracı aidat borcunu ödemeden taşınmazı terk etmişse de malikin yönetime karşı sorumluluğu devam eder. Bu durumda yönetim veya malik, kiracının adresinin tespit edilmesi halinde ona karşı ilamsız icra takibi başlatabilir ya da alacak davası açabilir.
Mirasçılık Halinde Aidat Ödeme Sorumluluğu
Bir bağımsız bölüm maliki vefat ettiğinde, mülkiyet hakkı mirasçılara geçer ve bundan sonraki aidatlardan mirasçılar sorumlu olur. Murisin ödenmemiş aidat borçları ise tereke borcudur; Türk Medeni Kanunu madde 641’e göre mirasçılar tereke borçlarından müteselsilen sorumludur. Bu nedenle yönetim, ödenmemiş aidatlar için mirasçılardan herhangi birine karşı dava veya icra takibi başlatabilir. Mirasçılar bu borçları üstlenmek istemiyorsa mirası reddetme yoluna başvurabilir.
Yeni Malikin Eski Aidat Borcundan Sorumluluğu
Bağımsız bölümü yeni satın alan malik, kural olarak önceki malik döneminde birikmiş aidat borçlarından kişisel olarak sorumlu tutulmaz; satış tarihinden sonraki aidatlardan sorumludur. Eski malik döneminin borçları için yönetim, eski malike karşı dava veya icra takibi yoluna gider. Ancak KMK madde 22 uyarınca, mahkemece tespit edilen aidat borcu için borçlunun bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilmişse, bu ipotek taşınmaz üzerinde kalır; bu nedenle satın almadan önce tapu kaydının ve yönetimdeki borç durumunun kontrol edilmesi önemlidir.
Aidat ödenmezse hangi yaptırımlar uygulanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 20’ye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir. Dava yoluna gidilecekse, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Daha ağır yaptırım KMK madde 25’te düzenlenir. Kat maliklerinden biri kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri bağımsız bölümün değeri ödenerek mülkiyetin kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa hakkında icra veya dava takibi yapılmasına sebep olan malik bakımından bu çekilmezlik her halde mevcut sayılır.
Aidat Kaç Ay Ödenmezse İcra Gelir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda icra takibi için belirli bir süre öngörülmemiştir; tek bir ayın aidatı ödenmemiş olsa dahi yönetim veya kat malikleri icra takibi başlatabilir. Uygulamada genellikle birkaç ayın birikmesi beklenir, ancak bu bir zorunluluk değildir. Yönetimler çoğu zaman takibi hem malike hem de kira bedeli sınırında sorumlu olan kiracıya yönelterek tahsilatı hızlandırır.
İcra takibi başlatıldığında icra dairesi borçluya ödeme emri gönderir. Borçlu ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmez ve borcu ödemezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir. Borçlu itiraz ederse takip durur; alacaklının takibe devam edebilmesi için itirazın kaldırılmasını istemesi veya itirazın iptali davası açması gerekir.
Aidat Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Kira sözleşmesiyle aidatı üstlenen kiracının bu borcu ödememesi halinde, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 315 uyarınca kiraya veren tahliye sürecini başlatabilir. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür. Verilen sürede ödeme yapılmadığı takdirde kiraya veren, kiracının tahliyesi için sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/3731 K. 2017/12158 sayılı kararında, yan giderleri ödememenin tahliye sebebi oluşturduğunu belirtmiştir. Tahliye talebi kiraya verene ait bir haktır; apartman veya site yönetimi kiracıya karşı ancak alacağın tahsili için takip yapabilir. Kiraya veren ise ödenmeyen kira ve yan giderler için kiracıya karşı icra takibi de başlatabilir.
Apartman Aidat Zamanaşımı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda aidat için ayrı bir zamanaşımı süresi düzenlenmemiştir. Aidat, düzenli aralıklarla ödenen dönemsel bir edim olduğundan Türk Borçlar Kanunu madde 147/1’deki beş yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı her aidat döneminin muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı ayrı işler. Süresi dolan aidat için de takip başlatılabilir; ancak borçlu zamanaşımı def’ini ileri sürerse bu alacak tahsil edilemez. Bu nedenle yönetimin aidat borçlarını düzenli takip etmesi ve beş yıllık süre dolmadan talep etmesi gerekir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.