Konut ve çatılı iş yeri kiralarında enflasyon, kira enflasyonu ve emsal kiraların yükselmesi kira uyarlama davasına dayanak olamaz; Yargıtay bu sebepleri kira tespit davasının konusu saydı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10 Mart 2025 tarihli kararında iki bölge adliye mahkemesi arasındaki çelişkiyi bu yönde giderdi. Beş yıl dolmadan kirayı emsal düzeyine çıkarmak isteyen kiraya veren bu gerekçeyle uyarlama davasına dayanamaz. Deprem, salgın veya ani ve aşırı kur oynaması gibi olağanüstü bir durum aşırı ifa güçlüğü koşullarını taşıyorsa uyarlama yolu açık kalır.
Yargıtay enflasyona dayalı kira uyarlaması hakkında hangi gerekçeyle karar verdi?
Daire, kira tespit davasında bakılan unsurlarla uyarlama davasının sebeplerini birbirinden ayırdı ve aynı sebebin iki davaya birden dayanak yapılamayacağını açıkladı:
Karar metninden
“Bu durumda, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinde ödenen kiranın yeni kira dönemi için belirlenmesinde; gerçekleşen enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu ile kiralananın durumu ve emsal kiralardaki değişimler 6098 sayılı Kanunun 344. maddesi uyarınca kira belirleme davasında değerlendirilmesi gereken unsurlar olmakla açılan kira bedelinin belirlenmesi davasının konusunu oluşturduğundan bu sebeplerin aynı zamanda TBK m.138 düzenlemesine dayalı uyarlama davası sebebi olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kira belirleme davası sebebi olarak kabul edilmeyen ancak TBK ’nun 138. Maddesi şartlarını taşıyan sebeplerin gerçekleşmesi halinde ise uyarlama davasının açılması mümkündür.”
“Ayrıca uyuşmazlıkta özel kanun/genel kanun karşılaştırmasına başvurulamaz. Burada kira tespiti ya da kira uyarlamasına ilişkin özel kanun / genel kanun farklılığı yoktur. Uyarlama davası tamamen işlem temelinin çökmesine dayalı olarak açılan sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnasını teşkil etmektedir.”
Karar oy birliğiyle ve kesin olarak verildi:
Hüküm fıkrası
“1. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde; 6098 sayılı Kanun’un 344. maddesinde düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) davası sebepleri ile bu davada uygulanacak ilkelerin, aynı Kanunun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması davasının sebep ve konusunu oluşturmayacağı, 138. madde düzenlemesindeki diğer sebeplerin ve şartların oluşması halinde ise her zaman uyarlama davası açılmasının mümkün olduğuna, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,”
Yargıtay uyuşmazlığı, başkanlar kurulunun önerdiği gibi doğrudan Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin kararı doğrultusunda değil, kendi formülüyle giderdi; enflasyon ve emsal kira gerekçesi bakımından sonuç Bursa dairesinin ret kararıyla örtüşür. Daire, Bursa dairesinin dayandığı özel kanun ve genel kanun karşılaştırmasına başvurulamayacağını açıkça belirtti. Dayanağı iki davanın amacının farklı olması ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki emredici kira belirleme usulünün uyarlama davasıyla dolanılmamasıdır. Kira tespiti kirayı ekonomik koşullara göre günceller, uyarlama ise öngörülemeyen olağanüstü bir olayla bozulan dengeyi yeniden kurar.
Kira tespit davası ile aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama nasıl ayrılır?
Kira tespit davası kanunda yeni kira döneminin bedelini belirlemek için düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi yenilenen kira dönemlerindeki artışı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlar. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda hâkim, bu orana ek olarak kiralananın durumuna ve emsal kiralara bakarak kirayı hakkaniyete göre belirler.
Uyarlama davasının dayanağı TBK 138’dir. Madde üç koşul arar. Sözleşme yapılırken öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmalıdır. Bu durum, ifayı istemeyi dürüstlük kurallarına aykırı düşürecek derecede borçlu aleyhine değiştirmelidir. Borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Koşullar gerçekleşirse hâkim sözleşmeyi yeni koşullara uyarlar; kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde uyarlama mümkün değilse borçlu kural olarak fesih hakkını kullanır.
TBK 344, aşırı ifa güçlüğü hükmünü yalnız yabancı para kiraları için açıkça saklı tutar. TBK 344/4’e göre kira yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez, ancak aşırı ifa güçlüğü hükmü uygulanabilir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi bu farkı Türk lirası kiralarda uyarlamanın kapalı olduğuna kanıt saymıştı; Yargıtay ise sonucu kira tespitinin konusuna dayandırdı.
Bölge adliye mahkemeleri hangi kira davalarında farklı sonuca vardı?
Bursa’daki dosyada 10 Mart 2020 başlangıçlı bir konut kirası vardı. Aylık 1.300 TL ile başlayan kira, yıllık artışlarla Mart 2023 döneminde 2.388,72 TL’ye ulaşmıştı. Kiraya veren, enflasyon ve emsal kiralar nedeniyle bedelin 7.000 TL’ye uyarlanmasını istedi. Çanakkale 2. Sulh Hukuk Mahkemesi 6 Haziran 2023’te davayı reddetti; beş yıl dolduktan sonra TBK 344/3’e göre kira tespiti istenebileceğini belirtti. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi istinaf başvurusunu esastan reddederek kesin karar verdi.
İstanbul’daki dosyada kiraya veren, aylık 8.400 TL olan kiranın 25.000 TL’ye uyarlanmasını istedi. İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi sözleşmeyi kısa süreli sayarak davayı reddetti. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi ise uzun süreli kiralarda edimler arasındaki denge aşırı bozulursa her zaman uyarlama davası açılabileceğini belirtti. Daire kararı kaldırdı ve üç kişilik bilirkişi kurulundan rapor alınması için dosyayı ilk derece mahkemesine geri gönderdi.
İki avukat 2 Ocak 2024’te bu çelişkinin giderilmesini istedi. Bölge adliye mahkemesi hukuk daireleri başkanlar kurulu 12 Şubat 2024 tarihli kararıyla uyuşmazlığın Bursa dairesinin görüşü doğrultusunda giderilmesi gerektiğini bildirerek dosyayı Yargıtay’a gönderdi.
Bu uyuşmazlık giderme kararı kira davalarına bakan mahkemeleri bağlar mı?
Kanunda bu kararın diğer mahkemeleri bağlayacağına ilişkin açık bir hüküm yoktur. Yargıtay, karar örneğinin bölge adliye mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine hükmetti. Karar bir kira davasında verilmiş temyiz kararı değildir; 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun’un 35. maddesi, bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerinin benzer olaylarda verdiği kesin kararlar çeliştiğinde başkanlar kurulunun kendi görüşünü ekleyerek Yargıtay’dan karar istemesini düzenler.
Hukuk davalarında bu istem Yargıtay’ın ilgili hukuk dairesine iletilir ve dairenin uyuşmazlığı gidermek için verdiği karar kesindir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 362. maddesine göre kira ilişkisinden doğan davaların bir kısmında, üç aylık kira tutarı temyiz sınırını aşmıyorsa istinaf kararı kesindir. Yargıtay’ın temyiz incelemesi yapmadığı bu davalarda istinaf daireleri arasındaki çelişkiyi gidermek için öngörülen yol budur.
Beş yıl dolmadan kiraya veren kira bedelini hangi yolla artırabilir?
Beş yıllık süre içinde kiraya veren, olağanüstü bir durum yoksa, yenilenen her kira yılında kira artış oranı sınırında artış isteyebilir. Taraflar anlaşmamışsa hâkim de bu sınırı aşamaz.
Konut kiralarında 7409 sayılı Kanun’la eklenen geçici 1. madde 1 Temmuz 2023’e kadar, 7456 sayılı Kanun’la eklenen geçici 2. madde ise 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemlerde artışı yüzde yirmi beşle sınırlamıştı. Başkanlar kurulu, bu sınırın doğurduğu farkı kanun koyucunun bilerek tercih ettiğini ve uyarlamayla giderilemeyeceğini belirtmişti; Yargıtay kararında bu sınır ayrıca tartışılmadı.
Beş yıl dolduğunda kiralananın durumu ve emsal kiralar kira bedelinin tespiti davası ile ileri sürülür. TBK 345’e göre dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa belirlenen kira o dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Kiraya veren bu süre içinde artışı kiracıya yazılı olarak bildirmişse veya sözleşmede artış şartı varsa, yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen kira da dönemin başından itibaren geçerli olur. Örneğin Mart 2020’de başlayan bir kirada hakkaniyete göre belirleme Mart 2025’te başlayan kira yılı için istenebilir.
Hangi olağanüstü durumlarda kira uyarlama davası yine açılabilir?
Yargıtay uyarlama yolunu kapatmadı; TBK 138’in koşullarını taşıyan sebepler için bu davanın her zaman açılabileceğini belirtti. Kararda örnek olarak kiralananın bulunduğu yerde deprem, sel baskını, salgın hastalık veya fırtına gibi mücbir sebepler sayıldı. Olağanın üstündeki imar değişiklikleri, vergi ve amortisman giderlerindeki anormal artışlar ve döviz kurlarında çok ani ve aşırı iniş çıkışlar da listede yer aldı.
Ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz, savaş ve darbe de sayıldı; kararda bu kriz ile kira tespitinin konusu sayılan enflasyon arasındaki sınır ayrıca çizilmedi. Daire ayrıca uyarlama davalarında verilen kararların istisnai olduğunu ve sözleşmedeki artış şartını ortadan kaldırmadığını belirtti.
Kiracıysanız ve beş yıl dolmadan yalnız enflasyon ve emsal kira gerekçesiyle uyarlama davası açıldıysa, bu sebeplerin kira tespitinin konusu olduğunu ve Yargıtay’ın bu kararını savunmanızda ileri sürün. Kiraya verenseniz dava türünü seçmeden önce beş yılın dolup dolmadığını hesaplayın; süre dolmamışsa ve olağanüstü bir olay yoksa talep yıllık artış sınırında kalır.
Sözleşme arada yeni tarihli bir sözleşmeyle yenilendiyse sürenin başlangıcı, yenilemede belirlenen kiranın rayice uygun olup olmadığına göre değişebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 3 Mart 2026 tarihli kararında (E. 2025/3450, K. 2026/1141), yenilenen sözleşmedeki kira emsal ve rayice uygun değilse yeni sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa da ilk sözleşmenin başlangıcının gözetilmesi gerektiğini belirtti.
Her iki dava da kira ilişkisinden doğduğu için 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.